Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Понятие и основания возникновения общей собственности определяются гл. 16 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) или имущества, которое не подлежит разделу в силу закона (ст. 244 ГК РФ). Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Основной признак общей собственности - множественность правообладателей, т.е. на один объект существует одно вещное право, принадлежащее одновременно нескольким лицам.
Общая собственность с определением доли в праве собственности является долевой собственностью, без определения таких долей общая собственность является совместной.
Согласно п. 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 219, доля каждого собственника в общей собственности выражается в виде правильной дроби. Если же в договоре права собственников в общей собственности выражены в виде натуральных показателей, то это противоречит требованиям п. 2 ст. 244 ГК РФ.
Следовательно, такие условия договора являются ничтожными ввиду того, что доля, принадлежащая каждому из участников общей собственности, выступает не как часть вещи и не как право на часть вещи. Данная позиция подтверждается и судебной практикой. Поэтому закрепить за каждой из сторон договора то или иное помещение в отдельности возможно только в порядке ст. 252 ГК РФ - путем выдела доли участника долевой собственности в натуре. А это возможно только после возникновения самого права общей собственности (его государственной регистрации).
Участник общей долевой собственности вправе распоряжаться принадлежащей ему долей (продавать, дарить, отдавать в залог, завещать и т.д.). Согласия других участников общей долевой собственности при этом получать нет необходимости.
Однако при возмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности распорядительная свобода каждого сособственника ограничена в интересах прочих сособственников преимущественным правом покупки (ст. 250 ГК РФ).
В тоже время следует учитывать, что действие преимущественного права покупки доли имеет целый ряд ограничений.
Преимущественное право покупки не действует в отношениях между сособственниками. Так, если один из участников общей долевой собственности намерен продать долю другому сособственнику или сособственникам, правила ст. 250 ГК РФ к отношениям сторон не применяются.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
В п. 1 ст. 250 ГК РФ прямо сказано о распространении ее норм только на случаи продажи "доли в праве общей собственности постороннему лицу". При продаже ее кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Если несколько участников желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу.
В целях подтверждения соблюдения указанной нормы на государственную регистрацию необходимо предоставлять документы, подтверждающие, что продавец доли в письменном виде известил других сособственников о намерении продать свою долю, о цене и других условиях, на которых он ее продает. Таким извещением может быть заказное письмо с уведомлением (с подписью получателя), телеграмма (со сведениями об ее вручении), заявление, составленное у нотариуса и врученное сособственникам в его присутствии либо отправленное по почте. Вместо этого извещения могут быть предоставлены отказы сособственников от покупки продаваемой доли в праве.
Объектом действия преимущественного права покупки, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, является доля в праве общей долевой собственности. Для рассматриваемых отношений важно понимать, что раздел имущества, находившегося в общей долевой собственности, влечет ее прекращение, а соответственно и невозможность применения к отношениям сторон правил ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности.
В случае продажи доли в праве собственности с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в соответствии со ст. 255 ГК РФ (Обращение взыскания на долю в общем имуществе) и иными нормами, право преимущественной покупки не применяется. Также данное правило не применяется при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности (дарении и т.п.).
Без согласия других участников общей долевой собственности может быть произведен залог доли в праве на общее недвижимое имущество.
Но при обращении взыскания по требованию залогодержателя на данную долю и ее продаже подлежат применению положения ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли, которым обладают другие сособственники, и обращении взыскания на долю в праве общей собственности (п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
