Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. Связаться с автором
Сегодня расскажем о том, как получить рассрочку по арендным платежам, на сколько можно ее потянуть и стоит ли вообще обращаться к этой услуге.
В связи с неблагоприятной экономической ситуацией, вызванной коронавирусом, Правительство РФ обязало арендодателей предоставить отсрочку по оплате арендаторам нежилой недвижимости, которые работают в наиболее пострадавших отраслях (включая розничную торговлю непродовольственными товарами).
Бизнес из пострадавших отраслей и социально ориентированные некоммерческие организации (НКО) смогут погашать долги по арендной плате за пользование госимуществом в течение двух лет – с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года.
Предоставив отсрочку по арендной плате, арендодатели лишились в 2020 году привычных доходов, в связи с чем федеральные власти предоставили им отсрочку (рассрочку) по уплате налогов.
На региональном уровне для арендодателей могут быть предоставлены дополнительные льготы, например, полное или частичное освобождение от имущественных налогов при соблюдении определенных условий (см. например, постановление Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП, новая статья 26.29 Закона Московской области № 151/2004-ОЗ).
Федеральные органы будут обязаны сообщить арендаторам об этих возможностях. Информация также будет размещена в личных кабинетах предпринимателей на межведомственном портале по управлению госсобственностью.
Если арендодатель вправе получить льготу на региональном уровне, которая для него выгоднее, то он может не обращаться за отсрочкой (рассрочкой), установленной Правительством РФ. В то же время законодательство не запрещает совмещение двух льгот – на региональном и на федеральном уровне при соблюдении условий.
Эти меры поддержат малый и средний бизнес, а также социально ориентированные НКО, которые терпят убытки на фоне распространения новой коронавирусной инфекции.
Отсрочку (рассрочку) по налогам смогут получить не все арендодатели, предоставившие отсрочку, а только те, кто сдает в аренду торговые объекты недвижимости.
Под торговыми объектами недвижимости понимаются те, которые соответствуют одновременно двум критериям (п. 13.1 Правил):
• здание (помещение в нем) расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания (или) бытового облуживания, либо его наименование в госреестре недвижимости предусматривает размещение таких объектов;
• объект недвижимости должен быть включен в перечень объектов на 2020 год, по которым налог на имущество платится исходя из кадастровой стоимости по п. 1 ст. 378.2 НК РФ (если в субъекте РФ введен такой порядок расчета налога).
Кроме того, для получения отсрочки (рассрочки) должны одновременно соблюдаться следующие условия:
1. Отсрочка по уплате арендной платы должна быть предоставлена в строгом соответствии с правилами постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439. То есть отсрочка должна предоставляться с даты введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации) до 01.10.2020 на следующих условиях:
• отсрочка распространяется на всю сумму арендной платы за период режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации) и на 50 процентов арендной платы со дня прекращения режима до 01.10.2020;
• задолженность подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц. Платежи должны быть равными и не превышать половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. Подробнее условия отсрочки рассмотрены в статье. Кроме того, правила предоставления отсрочки пояснил Верховный Суд РФ в обзоре.
2. Организация (предприниматель) должна быть включена в перечень предоставивших отсрочку (с указанием ИНН), который составляет региональный орган исполнительной власти и направляет в налоговый орган. Условия включения в перечень следующие:
• по данным ЕГРЮЛ/ЕГРИП на 1 марта 2020 года код основного вида деятельности – 68.2 "Аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом";
• арендодатель является собственником торгового объекта недвижимости.
Региональные власти могут вводить дополнительные критерии для налогоплательщиков и для торговых объектов в целях предоставления отсрочки по налогам (например, условия подтверждения отсрочки по аренде, ограничения по площади торгового объекта). Поэтому рекомендуем следить за изменением регионального законодательства.
Не могут претендовать на рассрочку или отсрочку организации (предприниматели) (п. 5 Правил, п. 1 и п. 3 ст. 62 НК РФ):
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• если на заявителя возбуждено уголовное дело по признакам преступления в сфере налогообложения (пп. 1 п. 1 ст. 62 НК РФ);
• есть достаточные основания полагать, что заявитель воспользуется отсрочкой (рассрочкой) для сокрытия своих денежных средств или иного имущества, подлежащего налогообложению, либо собирается выехать за пределы РФ на постоянное жительство (пп. 3 п. 1 ст. 62 НК РФ).
Арендодатели могут отсрочить уплату налога на имущество организаций, земельного налога и авансовых платежей по ним, а также налога на имущество физических лиц, срок уплаты которых приходится на период с 1 января по 31 декабря 2020 года (пп. "в" п. 2 Правил).
Для большинства арендодателей действуют следующие правила отсрочки.
Отсрочка на 1 год предоставляется при соблюдении одного из условий (пп. "а" п. 11 Правил):
• снижение доходов более чем на 50 %;
• наличие убытков при одновременном снижении выручки более чем на 30 %.
Отсрочка на 9 месяцев предоставляется при соблюдении одного из следующих условий (пп. "б" п. 11 Правил):
• снижение доходов более чем на 30 %;
• наличие убытков при одновременном снижении доходов более чем на 20 %.
Отсрочка на 6 месяцев предоставляется, если доход снижается более чем на 20 % (пп. "в" п. 11 Правил).
Отсрочка на 3 месяца предоставляется в остальных случаях, среди которых (п. 3 и пп. "г" п. 11 Правил):
• снижение доходов более чем на 10 %;
• снижение доходов от реализации товаров (работ, услуг) более чем на 10 %;
• снижение доходов от реализации товаров (работ, услуг) по нулевой ставке НДС более чем на 10 % (применяется только для тех налогоплательщиков, у которых объем реализации по нулевой ставке превышает 50 % от общего объема);
• получение убытка по данным деклараций по налогу на прибыль за отчетные периоды 2020 года при условии, что за 2019 год убытка не было.
Особые правила предусмотрены для следующих категорий арендодателей – стратегических, системообразующих, градообразующих организаций, крупнейших налогоплательщиков или организаций, реализующих социально значимые товары (или услуги).
Они могут получить отсрочку на срок:
• 1 год – при снижении дохода более чем на 30 %;
• 9 месяцев – при снижении доходов более чем на 20 %;
• 6 месяцев – при снижении доходов более чем на 10 %;
• 3 месяца – при одном из условий:
• получение убытка за период 2020 года при условии, что за 2019 год убытка не было;
• снижение доходов от реализации товаров (работ, услуг) более чем на 10 %;
• снижение доходов от реализации товаров (работ, услуг) по нулевой ставке НДС более чем на 10 % (применяется только теми, у кого объем реализации по нулевой ставке превышает 50 % от общего объема).
Отметим, что срок отсрочки может быть уменьшен в заявлении.
Рассрочка арендодателям предоставляется, только если они являются стратегическими, системообразующими, градообразующими организациями или крупнейшими налогоплательщиками.
Рассрочка возможна на следующие сроки (п. 12 Правил):
• до 5 лет – при снижении доходов более чем на 50 %;
• до 3 лет – при снижении доходов более чем на 30 %.
В заявлении может быть указан меньший срок рассрочки. Задолженность погашается по графику равными долями не реже одного раза в месяц с того месяца, в котором вынесено решение о предоставлении рассрочки (п. 12 Правил).
Одно из оснований для отсрочки и рассрочки – определенный размер снижения доходов в целом или только доходов от реализации. Для его расчета следует сравнить показатели за квартал 2020 года до подачи заявления на отсрочку (рассрочку) с показателями за аналогичный период 2019 года (абз. 1 п. 4 Правил). Если организация создана или предприниматель зарегистрирован в 2019 году, то для сравнения берутся данные за два квартала, предшествующие кварталу, в котором подано заявление (абз. 3 п. 4 Правил).
При этом если заявление подано во 2-м квартале 2020 г., то заинтересованное лицо вправе представить на рассмотрение показатели за этот квартал и заявить об отсрочке (рассрочке) в пределах сумм, указанных в декларациях (расчетах) за этот период (абз. 2 п. 4 Правил). Если организация применяет общий режим налогообложения, то размер доходов определяется по декларации по налогу на прибыль, а размер доходов от реализации товаров (работ, услуг) – по декларации по НДС за соответствующий период (абз. 2 п. 4 Правил).
Для тех, кто применяет УСН, размер доходов берется из заявления об отсрочке (рассрочке), представление вместе с заявлением декларации не является обязательным условием. Проверка указанных сведений проводится налоговой уже после представления отсрочки (рассрочки) и получения декларации за 2020 год (п. 7 Правил).
Наличие убытка определяется по данным декларации по налогу на прибыль за отчетный период, предшествующий тому кварталу, в котором подается заявление (абз. 4 п. 4 Правил).
Чтобы получить отсрочку или рассрочку налогов за 2020 год, нужно подать в налоговую инспекцию по месту учета:
• заявление до 1 декабря 2020 года, указав в нем срок отсрочки или рассрочки (п. 7 Правил).
• обязательство соблюдать условия предоставления рассрочки или отсрочки, а также график погашения задолженности. Представляется одновременно с заявлением до 1 декабря 2020 (п. 7 Правил).
Кроме того, налогоплательщики должны подать декларации (расчеты), которые подтверждают право на отсрочку или рассрочку. Без них налоговая не сможет проверить указанные в заявлении данные и вынести решение.
Применяя эти правила к арендодателям, получается, что в зависимости от системы налогообложения им следует подать декларацию (расчет) по налогу на прибыль или декларацию по УСН (она сдается по итогам 2020 года после подачи заявления, поэтому налоговая вынесет решение без нее). Кроме того, для отсрочки по налогу на имущество организаций следует представить декларации по этому налогу за 2020 год. Декларации (расчеты) по налогу на имущество физических лиц, а также по земельному налогу НК РФ не предусмотрены, поэтому полагаем, что не нужно представлять иные документы об исчислении налога за 2020 год. Рекомендуем уточнить этот вопрос в налоговом органе.
При отсрочке на срок до 6 месяцев иные подтверждающие документы в налоговую не подаются (п. 9 Правил).
При оформлении отсрочки и рассрочки на срок свыше 6 месяцев заявитель дополнительно должен предоставить:
• в залог недвижимое имущество с кадастровой стоимостью, превышающей сумму задолженности;
• поручительство (банковскую гарантию), соответствующее требованиям ст. 74, 74.1 и п. 2.1 ст. 176.1 НК РФ.
Обращаться следует в налоговую по месту нахождения организации (для крупнейших – по месту учета в качестве крупнейших налогоплательщиков) или по месту жительства предпринимателя (п. 6 Правил).
Отсрочка (и рассрочка) в связи с коронавирусом предоставляется по тем же правилам, что и рассрочка (отсрочка) в связи с причинением ущерба в результате стихийных бедствий и иных обстоятельств непреодолимой силы по пп. 2 п. 1 ст. 64 НК РФ (5 Правил). Поэтому проценты на сумму задолженности не начисляются (п. 4 ст. 64 НК РФ).
Пени также не начисляются со дня, установленного НК РФ для уплаты налогов и взносов (п. 8 Правил). Однако если налоговый орган обнаружит, что условия предоставления отсрочки не соблюдались, то отменит свое прежнее решение и доначислит пени со дня, установленного НК РФ для уплаты налогов или взносов (п. 10 Правил).
С момента подачи заявления о рассрочке (отсрочке) до принятия по нему решения задолженность не взыскивается, одновременно замораживаются сроки для направления требований об уплате и принятия решения о взыскании (п. 7 Правил).
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
