«Кадастровая стоимость – это расчетная величина, которая отражает представление о ценности (или полезности) объекта недвижимости при существующем его использовании: при исчислении налога, арендной платы, выкупной стоимости при приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством».
Иными словами, кадастровая стоимость – есть банальная цена участка, которая используется при его реализации, аренде и, конечно же, при налогообложении. Поэтому чем выше кадастровая стоимость – тем выше налог и тем больше денег поступит в бюджет.
Порядок определения и оценки кадастровой стоимости
Порядок определения кадастровой стоимости регламентируется Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» очень подробно. Если говорить вкратце, то суть его можно свести к следующим этапам.
Администрация субъекта Российской Федерации (например, города Москвы) принимает решение провести кадастровую оценку земель. Решение выносится в форме постановления, в соответствии с которым оценке подлежат абсолютно все земли этого субъекта Федерации.
Местное Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (сокращенно – УФРС или Росреестр) составляет списки земель, которые необходимо оценить. В списке фиксируются место расположения участка, его площадь, строения, которые на нем располагаются, а также их назначение.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Одновременно с этим УФРС заключает договор с оценочной организацией. Как правило, оценщик выбирается на тендере.
Оценщик рассчитывает удельный показатель стоимости по каждому кварталу в зависимости от вида использования земли и объектов, расположенных на ней. Все населенные пункты и территории России делятся на административно-хозяйственные единицы. В Москве, например, это округа, а в Московской области и ее городах – районы. Округа и районы делятся на так называемые кадастровые кварталы, например, в Центральном округе Москвы их целых 305 штук. Эксперты используют всю доступную информацию, имеющуюся в их распоряжении, а именно: данные статистики, сведения о стоимости продажи земли и недвижимости из Росреестра, публикации СМИ и даже информацию о цене сделок из интернета и газетных объявлений. На основе всех этих данных и формируется так называемый средний показатель рыночной стоимости одного квадратного метра земельного участка с учетом конкретного вида его разрешенного использования.
Результаты оценки утверждаются нормативным актом субъекта РФ, после чего все сведения о ней вносятся в Росреестр.
Кадастровая стоимость земельного участка
Кадастровая стоимость земельного участка выражает его нормативную цену, рассчитанную в зависимости от категории и месторасположения земли. Она необходима для урегулирования земельных отношений, упорядочивания сделок купли-продажи и аренды, а также для расчета величины налога на землю. Государственная кадастровая оценка проводится не реже, чем раз в 5 лет. Полученные по итогам оценки данные вносятся в государственный кадастр недвижимости, который ведется Федеральной службой госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестром).
Взаимосвязь кадастровой, нормативной и рыночной стоимости
Законодательством РФ, помимо кадастровой стоимости, закреплены также понятия нормативной и рыночной стоимости.
Нормативная стоимость применяется тогда, когда кадастровая стоимость не определена. Ее расчет необходим в ряде случаев, предусмотренных законодательством: при получении кредитов в банке под залог земли, выкупе государственных и муниципальных земель и т.д. Обычно она определяется на основе 200-кратной ставки налога на землю на 1м2 площади земельного участка, рассчитанного на основе его целевого назначения, с учетом повышающих коэффициентов и без учета налоговых льгот.
Местные органы власти ежегодно устанавливают нормативную цену земли и могут изменять ее в пределах не более 25%. Общая величина нормативной стоимости не должна превышать 75% рыночной цены.
Документ, подтверждающий нормативную цену земли для конкретного участка, можно получить в районном или городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Рыночная стоимость определяется взаимодействием спроса и предложения на рынке земли определенного назначения в конкретном регионе на данный момент времени. Ее величина не должна превышать наиболее вероятную рыночную стоимость покупки аналогичного участка. При изменении конъюнктуры рынка либо целевого назначения участка она может изменяться.
Рыночная стоимость в основном характерна для вторичного рынка, на котором перепродаются участки земли, находящиеся в частной собственности. Для первичного рынка, где происходит выкуп государственных и муниципальных земель в частную собственность, больше применима нормативная стоимость.
Указанные виды стоимости могут существенно различаться. Кадастровая и нормативная стоимость имеют больше сходства с ценой инвентаризации, тогда как рыночная определяется реальными спросом и предложением.
Определение кадастровой стоимости земель осуществляется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель:
1. Территориальный субъект РФ принимает решение о проведении кадастровой оценки участков земли, относящихся к его территории.
2. Территориальное управление Росреестра подготавливает список (перечень) земельных участков, которые подлежат обязательной кадастровой оценке. Согласно действующему законодательству все земельные участки, включенные в состав земель населенных пунктов, подразделяются на 17 видов разрешенного использования. В каждом населенном пункте они разделены на административно-территориальные единицы, в составе каждой их которых выделены соответствующие кадастровые кварталы.
3. В списке земельных участков отражаются такие характеристики по каждому участку: его площадь, место расположения, наличие, характер и назначение строений, если они есть.
4. Росреестр задействует оценочную организацию, которая рассчитывает удельный показатель кадастровой стоимости по каждому кадастровому кварталу и каждому виду разрешенного использования. Этот показатель рассчитывается на основе средней рыночной стоимости либо нормативной стоимости 1 м2земельного участка в том или ином квартале для определенного вида разрешенного использования.
5. Для утверждения результатов кадастровой оценки составляется соответствующий нормативный акт территориального субъекта РФ.
6. После утверждения результатов они заносятся в систему кадастрового учета территориального управления Росреестра.
Кадастровая стоимость конкретного участка земли определяется на основе удельного показателя кадастровой стоимости 1 м2 (удельной кадастровой стоимости земельного участка). Умножив его на площадь данного участка, получаем его кадастровую стоимость. Размер удельного показателя может различаться для каждого кадастрового квартала и того или иного вида разрешенного использования.
Если для земельного участка установлено несколько видов разрешенного использования, то для расчета выбирается наибольший удельный показатель кадастровой стоимости из всех возможных видов разрешенного использования для данного участка.
В целях упорядочения статистического анализа, а также в качестве ориентира территориальными субъектами РФ устанавливаются средние значения удельных показателей кадастровой стоимости участков земли по каждой категории земель и виду функционального использования по муниципальным районам или округам. Аналогично могут устанавливаться и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости для земель промышленности и иного специального назначения, ниже которых она не может быть установлена. Они определяются на основе методики расчета средневзвешенных показателей по каждому району (округу) и категории земель.
Где и как узнать кадастровую стоимость земельного участка?
Получить данную информацию можно в территориальном отделении Росреестра. Запрос обязательно должен содержать кадастровый номер земельного участка. Он формируется из номера кадастрового округа, региона, квартала и конкретного участка.
Узнать номер можно в органах Росреестра, на его сайте либо в документах (договор купли-продажи, свидетельство, подтверждающее право собственности, кадастровый паспорт земельного участка и др.).
На основании запроса специалисты могут предоставить всю имеющуюся информацию о нем, в том числе и расчеты платежей.
Узнать кадастровую стоимость сейчас можно и не выходя из дома - при помощи интерактивной кадастровой карты, находящейся на официальном сайте Росреестра, введя в соответствующее поле кадастровый номер участка.
Если по каким-то причинам данных о нужном участке на портале нет, то можно найти постановление соответствующего муниципального органа власти об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, в нем найти кадастровую стоимость 1м2 земли района, где расположен участок, умножить ее на площадь участка и таким образом найти его примерную стоимость.
Кадастровая стоимость может быть изменена в следующих случаях:
• при объективных изменениях основных характеристик участка: изменения площади и границ, изменение разрешенного вида использования участка, переводе участка в другую категорию;
• при обнаружении ошибок в документах, ведущих к завышению кадастровой стоимости.
В первом случае в территориальный орган Росреестра по местонахождению земельного участка подается заявление и пакет необходимых документов (межевой план, копию документа, подтверждающего разрешение земельного спора, право собственности на участок и др.).
Кадастровые ошибки могут быть оспорены и исправлены в административном порядке либо в суде.
Если кадастровая стоимость завышена, то соответственно завышается величина уплачиваемого собственником налога на землю, арендной платы для арендатора, стоимость выкупа государственного земельного участка и ряд других расходов. Поэтому ее уменьшение способно обеспечить существенную экономию для того, кто владеет или пользуется земельным участком.
Наиболее часто встречающиеся случаи завышения кадастровой стоимости:
1. Завышается удельный показатель кадастровой стоимости для определенного вида разрешенного использования, либо неверно определен вид разрешенного пользования.
Такое может произойти в случае технической или кадастровой ошибки, когда в документах неверно указан удельный показатель кадастровой стоимости, который не соответствует фактическому. Так, например, если вместо удельного показателя для участка земли с видом разрешенного использования, предусмотренного «для размещения производственных и административных зданий» будет установлен показатель «для размещения офисов», то его значение будет завышено почти в 3 раза.
Если участок застроен и на нем расположено здание или иное строение, то его назначение можно определить по записи в техническом паспорте на данный объект недвижимости. Для исправления ошибки нужно подать заявление в территориальный орган кадастрового учета. В случае его отказа в исправлении ошибки можно обратиться в суд.
2. Кадастровая стоимость превышает его рыночную стоимость.
В этом случае следует руководствоваться Постановлением Верховного Арбитражного Суда РФ, в соответствии с которым кадастровую стоимость земельного участка следует признавать равной его рыночной стоимости с того момента, как будет определена его рыночная стоимость. Определить рыночную стоимость участка можно, обратившись к независимому оценщику. На основании его отчета кадастровая стоимость земельного участка в судебном порядке может быть переустановлена в размере его рыночной стоимости.
В случае, когда кадастровая стоимость участка земли оказалась завышена, то ее возможно оспорить и без суда, обратившись в специализированную комиссию в течение полугода с момента внесения в государственный кадастр недвижимости информации о кадастровой стоимости.
Комиссия может пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка в двух случаях:
• когда доказано, что кадастровая оценка проводилась на основании недостоверных сведений;
• при наличии заключения независимого оценщика об определении рыночной стоимости участка земли.
Специализированная комиссия рассматривает заявление на протяжении одного календарного месяца.
Кадастровая стоимость квартиры
Кадастровая стоимость квартиры – это стоимость квартиры, которая рассчитывается независимыми оценщиками в ходе проведения государственной кадастровой оценки. Далее сведения о стоимости вносятся государственный кадастр недвижимости. Порядок проведения оценки регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
В соответствии с законом в каждом регионе переоценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. После проведения переоценки кадастровая стоимость недвижимости повысилась в несколько раз. Это связано с тем, что правительство хочет приравнять ее всё ближе к рыночной.
Если не знаете, как узнать кадастровую стоимость квартиры, то ниже представлены 4 способа.
Способ №1 — узнаем на сайте Росреестра (не всегда актуальная информация)
Кадастровую стоимость можно узнать по адресу на сайте Росреестра. Но на практике данные о квартире могут быть устаревшими или вообще не быть. 100% способ узнать актуальную кадастровую стоимость читайте ниже в способе №2.
Инструкция такова:
1. Перейдите на страницу Росреестра.
2. На открывшейся странице ниже:
1. Выберите чекбокс «Адрес»;
2. Выберите «ГКН» (Государственный Кадастр Недвижимости);
3. Далее выберите и введите данные адреса квартиры: субъект (область, край и т.п.); район; тип населенного пункта; населенный пункт; тип улицы; введите название улицы, номер дома, номер квартиры и т.д.
4. Как введете данные адреса внизу нажмите на «Сформировать запрос».
5. В результатах поиска нажмите на адрес квартиры. Если адрес не отображен, то на сайте нет данных о квартире. Такое бывает, даже если в самом Росреестре имеются данные, но на сайт они не выгружены. В этом случае пойдет способ №2, который найдете ниже.
6. Ниже найдете кадастровую стоимость, а также и другую информацию.
Способ №2 — на кадастровой справке
В случае, если кадастровая стоимость требуется в виде официального документа с печатью, то необходимо заказать кадастровую справку о кадастровой стоимости на объект недвижимости.
1. Необходимо отправиться в Федеральную Службу Кадастра и Картографии (Кадастровую палату) своего города и подписать заявление установленного образца, данное на подпись регистратором.
Предоставить документы в обязательном порядке:
• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• свой паспорт или паспорт и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо;
• поэтажный план жилья (входит в технический паспорт или имеется в отдельном виде);
• экспликация (подробное пояснение к плану квартиры, которое содержит: адрес, дату о выдаче, дату о последнем обследовании, площадь жилья и ее распределение; входит в кадастровый паспорт).
Если нет на руках поэтажного плана и экспликации, сначала потребуется отправиться в БТИ. Заказать данные документы может только собственник квартиры или доверенное лицо по нотариально оформленной доверенности. При себе иметь: паспорт РФ, свидетельство о праве собственности на квартиру и кадастровый паспорт. Подписываете заявление предоставленное сотрудником. Все документы сотрудник забирает в виде копий, оригиналы отдаст обратно. Далее выдадут расписку о получении копий документов, в которой указана дата получения поэтажного плана и экспликации. Примерный срок изготовления до 10 дней. Расписку выдают лично в руки и бесплатно.
2. После подачи заявления и документов регистратор выдает расписку о получении оригиналов документов на предоставление данных с Росреестра.
В расписке указана дата получения справки с кадастровой стоимостью, обычно через 5-7 дней после обращения. Но не всегда Кадастровая палата укладывается в назначенные сроки, бывают задержки до 3 дней. О готовности выписки можно узнать по телефону, указанному в расписке.
3. В назначенный день забрать справку. Выдается она лично в руки и бесплатно.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости
Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН).
Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке).
Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. В соответствии с Законом об оценке в каждом регионе переоценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года).
Для проведения государственной кадастровой оценки ФГБУ «ФКП Росреестра» по запросу органа, принявшего решение о проведении кадастровой оценки, формирует перечень подлежащих оценке объектов недвижимости на территории данного субъекта Российской Федерации или муниципалитета. Определение кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки осуществляют независимые оценщики, которых на конкурсной основе выбирают региональные и местные власти.
В соответствии с действующим законодательством оценщики сами выбирают методику определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. После завершения оценки региональные и муниципальные администрации утверждают ее результаты и передают их в ФГБУ «ФКП Росреестра», который вносит эти сведения в ГКН.
Получить информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно в Росреестре несколькими способами.
На портале Росреестра c помощью сервиса «Получение сведений из ГКН».
Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из ГКН. Для этого можно воспользоваться сервисом на портале Росреестра. С главной страницы перейти в раздел «Физическим лицам» или «Юридическим лицам». Выбрать сервис «Получение сведений из ГКН», заполнить форму и сформировать заявку. Поля, отмеченные восклицательным знаком, обязательны для заполнения. Убедиться, что заявка принята, запомнить ее номер (по нему можно будет отслеживать статус заявки). Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.
На портале Росреестра с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта».
Публичная кадастровая карта содержит сведения ГКН. Нужный объект можно найти на карте по кадастровому номеру, а также использовать расширенный поиск. По каждому объекту недвижимости, данные о котором содержит сервис, можно узнать общую информацию, в том числе площадь и кадастровую стоимость объекта, а также характеристики объекта и кто его обслуживает. Информация сервиса является справочной и не может быть использована в виде юридически значимого документа.
На портале Росреестра с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Чтобы получить справочную информацию по объекту недвижимости в режиме online, можно использовать специальный сервис в разделе «Электронные услуги и сервисы». По кадастровому номеру, условному номеру или адресу объекта недвижимости можно получить справочную информацию об объекте недвижимости, в том числе сведения о кадастровой стоимости.
На портале Росреестра с помощью сервиса «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки».
С помощью сервиса «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки» можно ознакомиться с результатами государственной кадастровой оценки, которую проводят органы власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления. Для этого надо зайти в раздел «Физическим лицам» или «Юридическим лицам», выбрать «Получить сведения из фонда данных государственной кадастровой оценки». Для получения сведений об объекте недвижимости достаточно ввести кадастровый номер интересующего объекта в поле поиска и нажать на кнопку «Найти». Откроется ссылка на вкладку с информацией о запрашиваемом объекте недвижимости или надпись об отсутствии таких данных (в случае их отсутствия в фонде данных государственной кадастровой оценки). Можно также скачать отчет об определении кадастровой стоимости, в котором содержатся сведения об интересующем объекте недвижимости. Информация сервиса предоставляется бесплатно в режиме реального времени.
В офисе Федеральной кадастровой палаты Росреестра или МФЦ.
Если по каким-либо причинам не удалось получить сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости на портале Росреестра, можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из ГКН. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ, «Мои документы») лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно не позднее чем через 5 рабочих дней со дня получения запроса. При подаче запроса надо указать способ получения готового документа: при личном посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
В соответствии с законодательством об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть пересмотрены:
- физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
- юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
- органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в отдельных случаях – в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования).
Пересмотр кадастровой стоимости в суде осуществляется в установленном законодательством порядке рассмотрения судебных споров.
Причем для пересмотра физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Однако для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, пересмотр результатов определения кадастровой стоимости в суде возможен только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее – заявление), поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления.
Возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в комиссии предусмотрена статьей 24.18 Закона об оценке и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России № 263 (далее – порядок создания и работы комиссии).
Комиссии созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации.
Заявление может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в ГКН результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценке, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости (в том числе на определенную дату), внесенные в ГКН, можно получить бесплатно в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России № 566, обратившись в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации с запросом, оформленным в соответствии с Порядком предоставления сведений, внесенных в ГКН, утвержденным приказом Минэкономразвития России № 75, на портале Росреестра с помощью сервиса «Государственные услуги» «Подать запрос на получение сведений из ГКН».
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в комиссии является:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в комиссии заявителю необходимо подать заявление.
С заявлением на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
С заявлением на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (информацию о таком заказчике можно уточнить в Управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации) в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации), если стоимость определена в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ и орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.
Уточнить, каким образом определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (в ходе государственной кадастровой оценки или в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости), можно в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации.
К заявлению необходимо приложить:
- кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений;
- отчет об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (далее – отчет об определении рыночной стоимости), в случае, если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет об определении рыночной стоимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценке, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (Минэкономразвития России), требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии (указанное экспертное заключение необходимо представить в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30 %).
Заявление без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.
К заявлению также могут прилагаться иные документы.
Заявление рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
В семидневный срок с даты поступления заявления комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.
Для получения информации, необходимой для работы комиссии, председатель комиссии вправе обратиться с запросом к исполнителю работ по определению кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет, содержащий результаты определения кадастровой стоимости, которые оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается, в случаях и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.
Если основанием подачи заявления была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, по результатам рассмотрения данного заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений:
- об отклонении заявления в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;
- о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
В случае если заявление подано на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.
В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней с даты его принятия комиссия направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации), и орган кадастрового учета (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации) копию указанного решения.
В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании определения в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней с даты принятия такого решения также направляет:
- отчет об оценке рыночной стоимости, который составлен в форме электронного документа и на основании которого пересмотрена кадастровая стоимость, и (при наличии) соответствующее положительное экспертное заключение, составленное в форме электронного документа, в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации);
- сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации).
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона об оценке, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (в том числе для налогообложения), с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии или решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона об оценке, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Кадастровая стоимость по кадастровому номеру
Обратитесь к официальному сайту Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, открыв соответствующую страницу по адресу rosreestr.ru.
На указанном сайте откройте интерактивную кадастровую карту. Вы увидите изображение всех регионов страны, сделанное с учетом деления на кадастровые участки.
В левой части страницы в окне поиска введите наименование интересующего вас региона и кадастровый номер участка, стоимость которого вы намерены узнать.
Используйте один из следующих форматов при введении кадастрового номера:
10:6:10402;
10:6;
10:6:*.
Нажмите кнопку «Найти». Откроется карта выбранного региона страны, где будут указаны данные кадастрового учета. На правой панели экрана будет расположен информационный раздел карты, где имеются открытые для свободного доступа сведения о кадастровом номере участков, адресах, площади, видах разрешенного использования.
Перейдите к меню «Управление картой». Используя пункты меню, отметьте интересующие вас параметры кадастрового участка. Используя органы управления картой, измените масштаб изображения, сделав его более мелким или, наоборот, крупным.
Используйте вкладку «Тематическая карта» для расчета кадастровой стоимости определенного участка. Отметьте пункты «Кадастровая стоимость» или «Кадастровая стоимость за метр». Вы увидите кадастровую стоимость участка, который выбрали для просмотра его параметров.
При отсутствии доступа к интернету обратитесь в местное отделение Роснедвижимости. По вашему запросу, содержащему кадастровый номер интересующего вас участка, специалисты учреждения предоставят вам информацию о его кадастровой стоимости. В случае необходимости вы также можете получить документ, содержащий расчеты платежей за данный участок.
Кадастровая стоимость по адресу
Заходим на сайт Росреестра. Внизу главной страницы расположен раздел «Электронные услуги и сервисы» — именно он вам и нужен, поскольку содержит бесплатный сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», помеченный значком — «домиком».
Нажмите на этот значок и попадете на страницу сервиса. Он предлагает несколько вариантов поиска информации о кадастровой стоимости объекта: по адресу, кадастровому номеру, условному номеру, устаревшему номеру, номеру права или ограничения.
Отметьте выбранный вариант поиска и введите требуемые данные (адрес, кадастровый номер и т. п.). Если вы ищете информацию по адресу вашей квартиры, обратите внимание на следующие моменты. В первой строке поиска по адресу вам предложат выбрать: «все», «ГКН» (государственный кадастр недвижимости) или «ЕГРП» (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Имейте в виду, что в ЕГРП сведений о кадастровой стоимости объектов нет. Поэтому лучше сразу выбрать ГКН. Если выберете «все», в результате поиска будет информация из двух реестров: ГКН и ЕГРП. Тогда уже среди этих результатов вам нужно будет выбрать данные из ГКН.
Во второй строке поиска по адресу выберите наименование субъекта РФ, где находится ваша недвижимость.
Далее введите адрес и нажмите кнопку «сформировать запрос». Имейте в виду, что поисковая система настроена так, что, если вы введете название вашего города одновременно и в поле «Район», и в поле «Населенный пункт», поиск может не дать результатов. Поэтому выберите название вашего города только в поле «Район». А поле «Населенный пункт» оставьте незаполненным.
Далее введите улицу, дом и квартиру. Если же вы, к примеру, живете в деревне, выберите ваш район в соответствующем поле, деревню — в поле «Тип населенного пункта» и название деревни в поле «Населенный пункт». А затем уже введите улицу, дом и квартиру. Чтобы не запутаться с районами и типами населенных пунктов, можно поступить еще проще. Выберите на странице поиска только «все» или «ГКН», ваш регион, улицу, дом и квартиру. А остальные поля оставьте незаполненными, как показано на рисунке на странице слева. Обратите внимание: мы ищем квартиру № 42 в доме 40 по улице Советской во Владимирской области. Поэтому в графе слева поставили точку в строке «Адрес», поскольку поиск происходит по адресу. А вот ниже в графе слева «Права/ограничения» мы ничего не ставим, поиск по этому параметру не используем. То, что система там автоматически указывает «Алтайский край», ни на что не влияет, убирать это не нужно. Тогда система поиска предложит вам все адреса на данной улице в указанном субъекте РФ. Правда, если у вас популярная улица, которая есть во многих городах (например, Советская, Ленина или Победы), в результатах будут данные о нескольких объектах в разных населенных пунктах (см. рисунок ниже). Но уже среди них вы сможете выбрать свой, это несложно.
Далее на странице с результатами поиска нажмите на свой адрес в строчке с ГКН. И вы попадете в другое окошко, где уже будет указана подробная информация о вашей недвижимости, хранящаяся в государственном реестре, в том числе и кадастровая стоимость.
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
Кадастровая стоимость земельного участка - это определенная расчетная величина, устанавливаемая в результате государственной оценки земли с учетом ее местонахождения и классификации по целевому назначению.
Кадастровая стоимость участка применяется при расчете земельного налога, арендной платы, платы за пользование земельным участком, выкупной стоимости земельного участка в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, при продаже земельных участков из государственной или муниципальной собственности собственникам находящихся на этих участках зданий, строений и сооружений.
Государственная кадастровая оценка земли проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (ч. 1 ст. 24.15 Закона N 135-ФЗ). При этом органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 2 ст. 66 ЗК РФ).
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).
Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц (как правило, владельцев земельных участков).
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
- недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. При этом обращение физического лица в комиссию в порядке досудебного разрешения спора не является обязательным, в связи с чем заявитель вправе сразу обратиться в суд. Однако рекомендуем сначала обратиться именно в комиссию (ч. 3 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).
Порядок внесудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссии по рассмотрению таких споров рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Обратитесь в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с соответствующим заявлением.
Комиссия формируется при территориальном управлении Росреестра в субъекте РФ (п. 1 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России N 263).
Срок, в течение которого можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости, - пять лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).
Для обращения в комиссию составляется заявление. В нем нужно указать Ф.И.О., адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.
К заявлению необходимо приложить (ч. 16 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ):
1) кадастровую справку о кадастровой стоимости земельного участка, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, обладающее правом на этот земельный участок;
3) документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений.
Чтобы подтвердить это основание, вы вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (им может быть министерство имущественных отношений, управление государственного имущества в субъекте РФ, иной орган власти субъекта РФ, а в некоторых случаях - орган местного самоуправления) и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости. Указанные сведения вам должны предоставить в течение семи дней с даты поступления запроса;
4) отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в бумажном и электронном виде - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;
5) положительное экспертное заключение в бумажном и электронном виде в отношении отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, - в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и в порядке, который предусмотрен порядком создания и работы комиссии.
Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях (п. 15 Порядка):
- если отсутствуют вышеперечисленные документы;
- нарушен срок подачи заявления;
- величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.
Шаг 2. Примите участие в заседании комиссии и (или) дождитесь ее решения.
Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости - месяц с даты поступления заявления в комиссию. О дате рассмотрения заявления вам должны сообщить, и вы вправе присутствовать на заседании комиссии (ч. 19, 20 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; п. п. 16, 17 Порядка).
По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом, о чем уведомляет заявителя, а также орган местного самоуправления.
Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то комиссия также уведомляет территориальное управление Росреестра и кадастровую палату субъекта (ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ; п. 21 Порядка).
Порядок судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости
Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости или если вы не оспаривали кадастровую стоимость в комиссии, можно обратиться в суд. Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Составьте административное исковое заявление и подготовьте необходимые документы.
В административном иске могут содержаться следующие требования (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28):
- об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости или об изменении его кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (т.е. требования о пересмотре кадастровой стоимости);
- об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии.
В зависимости от заявленных требований будет различаться порядок административного судопроизводства. Требования о пересмотре кадастровой стоимости будут рассматриваться по правилам гл. 25 КАС РФ, а требования об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии - по правилам гл. 22 и 25 КАС РФ.
Помимо требований в административном исковом заявлении должны быть указаны, в частности (ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ):
1) наименование суда, в который подается административное исковое заявление;
2) наименование административного истца, его место жительства или место пребывания, дата и место его рождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя;
3) наименование административного ответчика, место его нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты (если известны).
По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки к участию в деле также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки (Росреестр).
По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана (п. 7 Постановления N 28);
4) сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение;
5) основания и доводы, обосновывающие требования административного истца;
6) сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения - если такое обращение подавалось;
7) перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов.
Если оспаривается решение или действия (бездействие) комиссии, то в иске также следует указать (п. п. 5, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ):
1) наименование, номер, дату принятия оспариваемого решения, дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). Если обжалуется бездействие, то необходимо указать на то, в чем оно заключается;
2) нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которыми надлежит проверить оспариваемые решение, действие (бездействие).
В зависимости от оснований обращения и заявленных требований к административному исковому заявлению нужно приложить, в том числе следующие документы (ст. 126, ч. 2, 3 ст. 246, ч. 3 ст. 220 КАС РФ; п. 11 Постановления N 28):
1) уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, либо копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;
2) кадастровую справку о кадастровой стоимости земельного участка, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость;
3) нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок;
4) документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
5) документы и сведения, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается из-за наличия указанных ошибок;
6) отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
7) положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка установленным требованиям в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом;
8) решение комиссии (при наличии);
9) квитанцию об уплате госпошлины (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ; п. 30 Постановления N 28);
10) удостоверенную нотариально или в ином надлежащем порядке доверенность на представителя, документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования, - если административное исковое заявление подает представитель (ч. 1 ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57 КАС РФ);
11) иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца.
Шаг 2. Обратитесь с административным исковым заявлением и комплектом документов в суд.
Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в суд города федерального значения (например, в Московский городской суд), областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (п. 15 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 КАС РФ, п. 3 Постановления N 28).
С административным исковым заявлением можно обратиться в следующие сроки:
- не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ);
- в течение трех месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов, - в случае оспаривания решения или действий (бездействия) комиссии (ч. 1 ст. 219 КАС РФ; п. п. 4, 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 28).
Шаг 3. Примите участие в судебном заседании.
По общему правилу суд должен рассмотреть административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии - в течение месяца (ч. 1 ст. 247, ст. 141, ч. 1 ст. 226КАС РФ).
При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости административный истец должен доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ).
После вынесения положительного решения суда в его резолютивной части должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости, а также на дату подачи искового заявления (ч. 3 ст. 249 КАС РФ; п. 25 Постановления N 28).
Если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость участка была изменена, то сведения о новой кадастровой стоимости применяются для предусмотренных законодательством РФ целей с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ч. 5 ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ).
Оспаривание кадастровой стоимости квартиры
Для расчета налога на недвижимость используется учетная оценка — остаточная стоимость, рассчитываемая с учетом ежегодно публикуемого поправочного коэффициента-дефлятора. После 2020 года на всей территории РФ налог будет рассчитываться только от кадастровой стоимости объекта.
Действующая процедура кадастровой оценки не очень ясна. Документ, который регламентирует оценку — приказ Минэкономразвития об утверждении методических рекомендаций определения кадастровой стоимости № 358 — устанавливает общие правила проведения кадастровой оценки помещений, оставляя конкретику на усмотрение оценщиков.
При этом оценка происходит не для каждого конкретного объекта недвижимости, а методом построения статистической модели для однородных групп объектов.
Для построения статистической модели оценщики используют рыночные показатели: цены сделок, цены предложений, спроса, арендные ставки. Понятно, что из-за непрозрачности рынка недвижимости достоверную информацию получить практически невозможно. Поэтому кадастровая/рыночная оценка — вещь очень приблизительная.
Порядок рассмотрения споров
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в рамках 135-ФЗ об оценочной деятельности в РФ определен статьей 24.18. Закон предусматривает 2 способа корректировки произведенной кадастровой оценки: заявительный и судебный.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может подаваться в комиссию при Росреестре не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Закон определяет два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:
— Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
— Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В первом случая заявитель вправе истребовать у заказчика кадастровой оценки (Росреестра) сведения, на основании которых производилась оценка объекта. И при получении таких сведений, которые должны быть представлены в течение семи рабочих дней, опровергнуть их предоставлением уточненной, актуальной информации.
Во втором случае речь идет о заказе заявителем у оценщика рыночной стоимости объекта и в случае выявления разночтения с кадастровой оценкой оспорить последнюю указанными выше способами.
Оспаривание в заявительном порядке предполагает предоставления перечня документов, без которых заявление рассмотрено не будет.
К заявлению прилагаются: кадастровая справка, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, или отчет оценщика, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа. А также положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
После подачи документов в Росреестр заявление о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
При проведении оценки рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней с даты его принятия комиссия направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и орган кадастрового учета копию указанного решения. В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Решения комиссии так же могут быть оспорены в суде заявителем.
Переплата налога
В соответствии с принятым ФЗ, вносящим изменения в порядок расчета стоимости для оплаты налога на имущество физлиц, пересчет кадастровой оценки задним числом возможен только в случае технической ошибки, допущенной органом, осуществляющим кадастровый учет – Росреестром. Очевидно, что оба основания пересмотра стоимости, указанные выше, в понятие технической ошибки не входят и, следовательно, внесенное изменение в кадастровую стоимость в заявительном или судебном порядке будет учитываться при определении налоговой базы, начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Так как налог на имущество за текущий период оплачивается в следующем году, то во избежание сюрпризов лучше уточнить внесенную кадастровую стоимость на недвижимость до момента наступления срока оплаты налога.
Судебная практика: виновных нет
Показательно судебное дело в Алтайском крае, где кадастровая оценка земли по сравнению с договором купли-продажи была превышена в 35 раз. Соответственно, начисленный размер налога к оплате в 35 раз был выше реального. Росреестр не может быть привлечен в качестве ответчика по требованиям об установлении кадастровой стоимости, так как не определяет такую стоимость. Соответствующие сведения вносятся в кадастр по данным, предоставленным органами государственной власти, в порядке информационного взаимодействия.
Орган кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, не располагает соответствующими специалистами.
Внесение изменений в сведения кадастрового учета возможно лишь в порядке, предусмотренном законом, по результатам пересмотра установленной стоимости. Привлечь к ответственности оценщика также не удастся, так как понятие средних значений при массовой кадастровой оценке слишком расплывчато.
Не рыночная оценка
Несмотря на то, что в сделке приобретения имущества цена сторонами определена, закон все равно требует проведения рыночной оценки имущества с привлечением независимого оценщика. Государство не доверяет тому, что указано в сделке, заключенной сторонами, и не воспринимает это как документ, подтверждающий актуальную оценку имущества. Стоимость оценки, оплаченной гражданином, даже в случае пересмотра оценки к его выгоде никак и никем не должна компенсироваться — в силу Федерального закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта. По смыслу положений закона именно лицо, которое оспаривает кадастровую стоимость, несет расходы, связанные с оформлением необходимых для изменения этой стоимости документов.
Срок имеет значение
При заказе рыночной оценки для изменения кадастровой стоимости, рассчитанной в соответствии с ФЗ-135, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Налог по кадастровой стоимости
Глава 30 Налогового кодекса РФ дополнена статьей 378.2. Согласно подпунктам 1–3 пункта 1 этой статьи, налоговая база по налогу на имущество организаций исчисляется как утвержденная в установленном порядке кадастровая стоимость объектов в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1. административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2. нежилые помещения, назначение которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для их размещения. Причем назначение объектов недвижимого имущества определяется в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета (инвентаризации);
3. объекты недвижимости иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в России через постоянные представительства, а также объекты недвижимости, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.
В пункте 3 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ дается определение понятия «административно-деловой центр». Им признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам. Кроме того, должно выполняться хотя бы одно из следующих условий.
В частности, здание (строение, сооружение):
• расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
• предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.
При этом здание (строение, сооружение) считается предназначенным для использования в указанных целях, если назначение помещений общей площадью не менее 20 процентов площади этого здания, согласно кадастровым паспортам соответствующих объектов недвижимости или документам технического учета (инвентаризации), предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры. К ним относятся централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, парковки.
Здание будет признаваться предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если оно фактически используется в этих целях. Причем для квалификации будут применяться критерии, указанные выше.
В пункте 6 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ сказано, как действовать, если в соответствии с законодательством определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость отдельных помещений не установлена. В этом случае налоговая база рассчитывается как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.
В соответствии с пунктом 4 статьи 376 Налогового кодекса РФ стоимость объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, не учитывается при расчете среднегодовой стоимости имущества налогоплательщика.
Расчет налога
Для объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, в новом подпункте 1.1 статьи 380 Налогового кодекса РФ установлены отдельные налоговые ставки.
Исчисление суммы налога и сумм авансовых платежей по налогу в отношении имущества, по которому налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, осуществляется в общем порядке, но с учетом трех особенностей.
Во-первых, сумма авансового платежа исчисляется по истечении отчетного периода как одна четвертая кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, умноженная на соответствующую налоговую ставку.
Во-вторых, если кадастровая стоимость недвижимости была определена в течение налогового (отчетного) периода и (или) указанный объект не включен в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, определение налоговой базы и исчисление суммы налога (авансового платежа) по текущему налоговому периоду производится в общем порядке, предусмотренном главой 30 Налогового кодекса РФ.
В-третьих, объект недвижимого имущества подлежит налогообложению у собственника такого имущества.
Налоговой базой по налогу на имущество является:
• если определена кадастровая стоимость самого объекта недвижимости, то такая стоимость по состоянию на 1 января (п. 2 ст. 375 НК РФ);
• если не определена кадастровая стоимость помещения, принадлежащего организации, но определена кадастровая стоимость здания, в котором оно находится, - стоимость этого помещения, определяемая по формуле (п. 6 ст. 378.2 НК РФ):
Налоговая база по помещению, кадастровая стоимость которого не определена = Кадастровая стоимость здания (по состоянию на 1 января текущего года), в котором находится помещение / Общая площадь здания Х Площадь помещения
Сумма налога за год рассчитывается по формуле (п. 12 ст. 378.2, п. 1 ст. 382 НК РФ):
Годовая сумма налога на имущество исходя из кадастровой стоимости = Налоговая база Х Ставка налога
Уплата налога
Если вы не должны платить авансовые платежи по налогу, то в бюджет надо уплатить всю годовую сумму налога.
Если в течение года вы должны платить авансовые платежи, то по итогам года в бюджет надо уплатить налог в сумме, рассчитанной по формуле (п. 2 ст. 382 НК РФ):
Сумма налога на имущество к уплате за год = Годовая сумма налога на имущество исходя из кадастровой стоимости – Сумма исчисленных в течение года авансовых платежей по налогу
Авансовые платежи по налогу на имущество по итогам I квартала, полугодия и 9 месяцев года придется платить, если в законе субъекта РФ, в котором находится объект недвижимости, одновременно:
• установлены отчетные периоды по налогу на имущество (п. п. 2, 3 ст. 379 НК РФ);
• не установлено освобождение от уплаты авансовых платежей для налогоплательщиков, в число которых входит и ваша организация (п. 6 ст. 382 НК РФ).
Сумма авансового платежа, подлежащего уплате за I квартал, за полугодие и за 9 месяцев рассчитывается одинаково по формуле (пп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ):
Авансовый платеж по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости.
Налог за год и авансовые платежи уплачиваются в сроки, установленные законом субъекта РФ, в котором находится объект недвижимости (п. п. 1, 6 ст. 383 НК РФ).
Законом субъекта РФ, в котором находится объект недвижимости, могут быть установлены налоговые льготы для отдельных категорий налогоплательщиков (например, для субъектов малого предпринимательства) или в отношении конкретных объектов (например, используемых для медицинской деятельности).
Организация – собственник объектов недвижимого имущества уплачивает налог (авансовые платежи) в бюджет по местонахождению каждого из указанных объектов. При этом сумма налога (авансового платежа) определяется как произведение налоговой ставки, действующей на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, на которой расположены эти объекты недвижимого имущества, и кадастровой стоимости (одной четвертой кадастровой стоимости) этого имущества.
Порядок применения новых норм
Пунктом 2 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ установлено, что решение об определении налоговой базы как кадастровой стоимости имущества может быть принято законом субъекта РФ только после утверждения этим субъектом в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Как отмечено в письме ФНС России № БС-4-11/19535), уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество определить на этот налоговый период перечень объектов имущества, в отношении которых налоговая база будет исчисляться как кадастровая стоимость, и направить данный перечень в электронной форме в налоговые органы по местонахождению соответствующих объектов, а также разместить перечень на своих официальных сайтах или на официальном сайте субъекта Российской Федерации.
Некоторые регионы уже приняли соответствующие законодательные акты. Так, согласно изменениям, внесенным Законом г. Москвы № 63), налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5000 кв. м. При этом налоговые ставки по такой недвижимости значительно ниже, чем максимальные ставки, указанные в статье 380 Налогового кодекса РФ.
Кроме того, в статье 4.1, введенной Законом г. Москвы № 63, предусмотрены налоговые льготы.
В частности, налоговая база уменьшается на величину кадастровой стоимости 300 кв. м площади объекта недвижимости на одного налогоплательщика в отношении одного объекта (по выбору налогоплательщика) при одновременном соблюдении следующих условий:
• организация является субъектом малого предпринимательства;
• организация состоит на учете в налоговых органах не менее чем три календарных года, предшествующих налоговому периоду, в котором налоговая база подлежит уменьшению;
• за предшествующий налоговый период средняя численность работников составила не менее 10 человек, а сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) на одного работника – не менее 2 000 000 руб.
После принятия регионального закона, устанавливающего особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества как их среднегодовой стоимости не допускается (п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).
Оценка кадастровой стоимости
Процесс оценки состоит из нескольких этапов:
Подготавливается и формируется база, в процессе анализируется конъюнктура рынка, сравнивается уровень цен на землю в зависимости их месторасположения и категории. В процессе учитываются законы РФ и их особенности, судебная практика, существующие прецеденты и т.д.).
Вся территория делится на кварталы и зоны.
Обосновываются и устанавливаются стоимостные критерии.
Разграничиваются ценовые зоны в границах оцениваемой территории.
Итоги оформляются в цифровом и графическом виде.
Методики оценки
Кадастровая оценка предполагает использование трех методик (доходная, затратная или сравнительная), допускается также их комбинация.
Затратный метод применяется для уникальных, не имеющих аналогов участков, а также не пользующейся спросом землей. Метод заключается в установлении себестоимости земли.
Сравнительная методика востребована при оценке стандартных участков, рыночная цена которых известна. Способ отражает текущую рыночную ситуацию, которая может меняться со временем.
Доходный метод базируется на установлении ожидаемого дохода от сдачи земли в аренду, в большинстве случаев строится на базе анализа доходов.
Кадастровая стоимость дома
Очевидно, что чем ниже кадастровая стоимость, тем выгоднее это налогоплательщику. Поэтому владельцам недвижимости стоит внимательно отнестись к данным Росреестра и не стесняться отстаивать свои права. Поскольку кадастровая оценка была массовой и проводилась в ускоренном темпе, неточности и ошибки не исключены. Каждый гражданин имеет право обжаловать результаты в арбитражном суде или в комиссии, которая создана при каждом территориальном органе Росреестра.
Кадастровая стоимость квартиры - это примерная цена объекта, рассчитывается и устанавливается Федеральной Службой кадастра и картографии (кадастровой палатой) и считается приближенной к рыночной.
Сегодня, благодаря возможностям сети Интернет, узнать кадастровую стоимость земельного участка, располагается в каком бы то ни было месте на территории Российской Федерации, можно не выходя из дома. Более того, эта карта может предоставить предпринимателям и простым гражданам не только кадастровую стоимость нужного земельного участка, но также и другую значимую справочную информацию о нем.
Определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется государством, основываясь на Земельном кодексе Российской Федерации и актах органов местного самоуправления. На размер этой стоимости напрямую влияет территориальное размещение, уровень рыночных цен и площадь земельного участка.
Новые правила действуют уже несколько лет, однако, несмотря на это некоторые владельцы земель до сих пор не имеют четкого представления, как и сколько они должны платить. Даже более того, многие из тех граждан, которые благодаря дачной амнистии переоформили в собственность свои участки, по-прежнему продолжают платить налоги не с помощью квитанций, а через голов садовых и дачных обществ, время пользуются правовой неграмотностью таких владельцев и сильно завышают земельный налог в свою пользу.
Государственная кадастровая оценка проводится только по тем объектам, которые учтены в государственном кадастре недвижимости. Если объекты ранее не были учтены или о них отсутствует полная информация, как нередко бывает с домами в садовых и дачных товариществах, то установлен специальный порядок определения кадастровой стоимости : площадь объекта недвижимости умножается на среднее значение удельного показателя (он также определяется оценщиками) для кадастрового квартала, в котором этот объект расположен. То есть, скажем, площадь дачи умножается на какую среднестатистическую стоимость дачного квадрата в определенном районе. Для недвижимости, о котором имеется вся необходимая информация, используется более сложная и более точная система расчетов.
Как объясняют в Росреестра, при оформлении своей дачи по дачной амнистии гражданин подает декларацию по особой форме, где преподает назначения помещения и его площадь. Вот ровно с той площадью, которую гражданин задекларировал, такие строения и ставятся на кадастровый учет и по ней рассчитывается кадастровая стоимость. Что из дачных зданий облагаться на недвижимость, можно будет точно сказать только после того, как будут приняты изменения в Налоговый кодекс. Скорее всего, законопроект будет обсуждаться в Госдуме осенью.
Действующим законодательством предусмотрено два метода определения кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки: массовая оценка (моделирование) и индивидуальная рыночная оценка. Использование методов массовой оценки при определении кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства затруднительно. Поэтому их стоимость определялась преимущественно методом индивидуальной оценки.
В том числе существует возможность подать запрос о предоставлении сведений по объектам капитального строительства в электронном виде (Государственные услуги - Предоставление сведений, внесенных в ГКН - Электронные услуги), для того, чтобы заказать кадастровый паспорт на квартиру, необходимо знать или кадастровый номер объекта, или адрес.
К тому же недавно Челябинская область была подключена к услуге получения готовых документов по объектам капитального строительства в бумажном виде. Раньше это было только для земельных участков.
Узнать кадастровую стоимость можно посредством использования госуслуг по предоставлению сведений из кадастра недвижимости. Стоимость постоянно корректируется госорганами, меняется под действием многих факторов. Для расчета кадастровой стоимости используются специальные методики, которые учитывают положения объекта недвижимости, его рентабельность и другие параметры, влияющие на его цену.
Кадастровая стоимость земельных участков определяется в соответствии с видом разрешенного использования объекта и категории земель, к которой он отнесен. Также установлен особый порядок кадастровой оценки при внесении информации об объекте, который ранее был внесен в кадастр, о новых образованных участках или при переводе земли из одной категории в другую.
Обжаловать кадастровую стоимость можно и в суде. Для этого необходимо обратиться в суд (арбитражный или общей юрисдикции) с заявлением на действия органов госвласти, которые по Вашему мнению незаконно для Вашего имущества установили завышенную стоимость. Особенно для юрлиц, заявления от которых рассматривает арбитраж.
Для выбора метода оценки кадастровой стоимости оценщики используют несколько различных подходов - сравнительный, доходный и затратный. Современная кадастровая оценка в большей степени оформлена с использованием сравнительного метода оценки.
Кадастровая стоимость приближена к рыночной. Причем так как внутри региона в разных населенных пунктах ситуация отличается, на результатах кадастровой оценки это тоже сказывается. Имеет значения, к какому сегменту относится объект недвижимости - коммерческому, жилом. Влияет также расположение объекта - его удаленность от центра населенного пункта, железнодорожной станции и т.д. И последняя группа факторов, которые непосредственно характеризуют объект, - год постройки, площадь объекта, из чего он построен и другие. Существуют федеральные стандарты оценки, но каждый оценщик самостоятельно выбирает подход, методику и модели для определения кадастровой стоимости.
Как тут быть? Заглянув в реестр, можно выяснить, аттестован инженер или нет. В дальнейшем Росреестр обещает " привязать " данные об инженерах к публичной кадастровой карте. Там же будет указываться и стоимость их услуг. А значит, и снижению стоимости услуг.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение месяца с даты его поступления. Право обратиться в комиссию с обжалованием гражданин должен в течение полугода с момента проведения оценки. Суды рассматривают заявления по истечении полугода и сейчас.
Это можно сделать через сайт Росреестра. Надо просто нажать на него, и сразу в окне появится форма, заполнив которую, можно получить информацию о доме или квартире. Но в ближайшее время там будут находиться данные по всей стране.
Российские суды должны готовиться к многочисленным искам от владельцев квартир и домов с требованием пересмотреть их кадастровую стоимость. Со следующего года она станет базой для расчета налога на имущество физических лиц, из-за чего он вырастет в несколько раз.
В расписке указана дата получения выписки из кадастровой стоимости, обычно через 5-7 дней после Вашего обращения. Но не всегда Кадастровая палата укладывается в положенные сроки, бывают задержки до 3 дней.
Ранее оспорить кадастровую стоимость можно было только в судебном порядке. Сейчас появилась альтернатива - обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю. Кадастровая стоимость земельного участка может быть обжаловано в Комиссии в течение шести месяцев с даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости (ГКН).
Получив информацию о том, как проведена оценка конкретного объекта недвижимости (из структурированной информации или скачав отчет), можно определить, использованы в ходе проведения оценки достоверные сведения об объекте недвижимости и есть ли в этой связи необходимость обжаловать результаты такой оценки.
Как вам уже известно, кадастровой стоимостью еще называют базис для исчисления налоговой стоимости недвижимости. Поэтому для многих владельцев оказывается принципиально важным ее снижение или в иных случаях даже повышение, если речь идет о компенсации за снос дома. Также кадастровая стоимость напрямую влияет на величину арендной платы за дом, и если стоимость кадастра будет по привычке Госреестра завышена, но и арендная плата такой недвижимости будет довольно велика.
Решить проблему с завышенной стоимостью кадастра дома можно двумя путями – в досудебном порядке и через опытных юристов, которые смогут грамотно отстоять ваши интересы в суде.
Проблема стала актуальной в связи с выходом в свет новой редакции Налогового кодекса, который предусматривает пересмотр кадастровой стоимости и увеличение налоговых выплат за недвижимость начиная. По своей сути он объединяет налог на землю и имущество, однако если платить вы будете за единый объект (дом плюс земля), то высчитываться эта цена будет все равно из двух разных сумм с учетом кадастра. Раньше это выглядело иначе: налог на землю высчитывался по кадастру, в то время как за дом вы платили по минимальной инвентаризационной базе.
Не согласны с завышенной стоимостью кадастра на ваш дом. Что делать?
Досудебный подарок подразумевает обращение с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости дома в Кадастровую палату. Механизм обращения предусмотрен законом «Об оценочной деятельности». В рамках палаты существуют рабочие группы, которые и занимаются всевозможными спорами по кадастровой стоимости. Если вы хотите узнать, где располагается нужная вам рабочая группа, то список комиссий есть на официальном сайте Росреестра. Существует два законных основания для пересмотра кадастровой оценки. Первое – это недостоверность данных о земле или недвижимости, которые использовались при вычислении его стоимости. Второй – это оценка кадастровой стоимости на неактуальную дату, без учета изменений его рыночной стоимости на текущий временной период.
Проблемой решения таких вопросов в досудебном порядке являются длительные сроки, которые по закону определяются рабочей группе для решения такого рода разногласий – до 6 месяцев.
Услуги юриста через суд
Оспаривание кадастровой стоимости в арбитражном суде подразумевает обращение в суд в сроки не позднее 3 месяцев с того момента, как вам стало известно о завышенной кадастровой стоимости вашего дома. Юристы проанализируют ситуацию, риски и шансы на успех и посоветуют, куда и кому вам стоит писать исковые заявления для максимально эффективного решения сложившийся ситуации в вашу пользу.
В общих чертах это выглядит так – исковое заявление направляется на имя органа, который принимал окончательное решение по установлению величины государственной кадастровой стоимости по вашему дому. Стоит также помнить, что в суд можно обращаться только после обращения в комиссию по земельным делам. Если вы не соберете нужный пакет документов, то арбитражный суд неизбежно отклонит ваше заявление.
Комиссия по кадастровой стоимости
Итак, проделана впечатляющая своими объёмами работа.
В Ваших руках результаты нескольких недель труда оценщиков и экспертов оценочной деятельности:
• Отчёт об оценке рыночной стоимости Вашего объекта недвижимости
• Положительное заключение стоимостной экспертизы СРО на отчёт об оценке
Что дальше? Куда обращаться с этими документами?
Далее Вам предстоит пройти ответственный этап — заседание комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Важная процедура, от неё зависит многое: Ваши права налогоплательщика, Ваши финансы, Ваше время, в конце концов!
Для физических лиц предусмотрен порядок подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости непосредственно в суд, без подачи документов на комиссию.
Как подготовиться к процедуре оспаривания кадастровой стоимости на комиссии, как принять участие в комиссии, какие основные моменты заседания комиссии стоит знать, какие возможны итоги заседания комиссии по пересмотру кадастровой стоимости и как действовать в зависимости от результата? Об этом мы и поговорим в данной статье.
Шаг №1. Подаём заявления на комиссию.
Как известно, первый шаг — всегда самый сложный. Но можем Вас порадовать: не в данном случае. Для того, чтобы подать документы на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, достаточно лишь собрать этот самый пакет необходимых документов, написать заявление и передать в окно приёма документов по соответствующему адресу.
Необходимый пакет документов для подачи на комиссию:
• Заявление о необходимости пересмотра кадастровой стоимости на основании рыночной стоимости.
• Оригинал свежей кадастровой справки о кадастровой стоимости Вашего объекта.
• Нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации права собственности либо договора аренды.
• Отчёт об оценке рыночной стоимости Вашего объекта недвижимости.
• Положительное заключение стоимостной экспертизы СРО на отчёт об оценке.
• Компакт-диск с подписанными электронно-цифровыми подписями (эцп) электронными копиями отчёта об оценке и экспертного заключения СРО.
Шаг №2. Узнаём дату заседания комиссии
В момент приёма документов Вам выдаётся на руки расписка о принятии заявления к рассмотрению. Там также будет указан номер телефона для отслеживания статуса рассмотрения и уточнения даты заседания комиссии по Вашему делу.
Стандартный срок рассмотрения заявления не превышает 1 месяца.
Стоит отметить, что реальный срок рассмотрения заявления, как показывает практика, с момента подачи заявления до даты заседания комиссии составляет 2 недели.
Шаг №3. Готовимся к заседанию комиссии
Заседание комиссии — это, конечно, не государственный экзамен в университете, но, тем не менее, некоторая подготовка необходима (ниже мы расскажем почему).
В данном случае подготовка заключается в следующем:
Определяемся, кто будет защищать Ваши права в процессе заседания:
• Вы можете идти на комиссию по оспариванию кадастровой стоимости самостоятельно;
• Вы можете поручить оценщику прохождение данной процедуры;
• Вы можете обратиться за помощью к юристам.
Даже если Вы выберете второй или третий вариант, мы рекомендуем Вам всё же присутствовать на заседании комиссии, хотя это и не является обязательным условием, если оценщик либо юрист действует по доверенности.
Изучаем отчёт об оценке. Если Вы хотите отстаивать свою позицию на комиссии по пересмотру кадастровой стоимости самостоятельно, то разобраться, какие Выводы делает оценщик в своем заключении, Вам просто необходимо.
Но даже в случае сопровождения Вашего дела оценщиком это будет также полезно.
То же самое можно сказать и об экспертном заключении СРО на отчёт об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Вспоминаем и, при необходимости, выписываем перечень недостатков и отличительных характеристик, влияющих, по Вашему мнению, на стоимость Вашего объекта недвижимости. Поверьте, это пригодится на заседании комиссии.
Шаг №4. День заседания комиссии
Как правило, протекает следующим образом. В холле собираются 20–30 заявителей по аналогичному вопросу. Выносится список (перечень) участников процесса. В нём Вы можете обнаружить себя и узнать Ваш порядковый номер.
Далее заявители приглашаются в порядке очереди в зал заседания комиссии. В ходе заседания происходит обсуждение отчёта об оценке, фактических характеристик объекта недвижимости, юридических аспектов, связанных с объектом. Именно поэтому рекомендуется присутствовать на заседании комиссии самостоятельно и вместе с оценщиком.
На основании диалога и обсуждения председатель комиссии озвучивает решение комиссии.
Шаг №5. Решение комиссии
Вполне логично, что вариантов решения комиссии существует только два:
• Положительное;
• отрицательное.
Но и тут есть нюансы.
В первом случае всё предельно просто: озвученное положительное решение комиссии по пересмотру кадастровой стоимости формируется в письменном виде в течение недели и передаётся в кадастровую палату. Далее в течение 3–4 недель готовится новый кадастровый паспорт с новой кадастровой стоимостью, на основании установленной оценщиком рыночной стоимости.
А вот во втором случае, при отказе комиссии, возможны два варианта:
1. Устранить замечания, выдвинутые председателем комиссии и подать документы повторно.
2. Обжаловать решение комиссии в судебном порядке.
Изменение кадастровой стоимости
Кадастровая оценка участка осуществляется по существующим правилам, общим для всех землевладельцев. Соответственно, на отдельно взятом участке оценка будет произведена аналогично другим участкам, находящимся в пределах установленной территории.
Несмотря на то, что кадастровый план предполагает наличие нюансов и уникальных характеристик в учётных записях, на практике это не всегда срабатывает. В итоге участок с имеющимся на его территории нарушением ландшафта или качества плодородной почвы, оценивается по тем же параметрам, что и более доброкачественный участок.
По логике вещей извлечение полезных свойств с наиболее доброкачественных земель можно получить в большем объёме, нежели при использовании участка, на территории которого расположены овраг, болотце или иные особенности, не позволяющие использовать площади участка в полном объёме. В этом случае некоторые землевладельцы принимают решение о проведении переоценки стоимости.
Возможны и обратные случаи. К примеру, проведение работ связанных с обработкой ЗУ, его обустройством или с обеспечением инженерными коммуникациями в принципе может увеличить кадастровую стоимость. Некоторые собственники, возводя капитальное строение с целью реализации участка на продажу, стремятся к увеличению стоимости, полагая приобретение дополнительных преимуществ.
Это не всегда оправдано, если учесть, что основной ценностью участка под ИЖС будет возведённое капитальное строение, которое может варьировать ценовые варианты стоимости участка при его продаже.
Тем не менее, такие посягательства на переоценку существуют.
В большинстве случаев уменьшение кадастровой стоимости земель планируется с целью уменьшения суммы земельного налога, которая для многих предприятий или фермеров может оказаться ощутимой.
Кроме этого переоценка кадастровой стоимости потребуется, если вы:
• переводите земли из одной категории в другую;
• меняете разрешённое использование ЗУ;
• изменяете площадь ЗУ;
• получили ущерб плодородного слоя почвы.
Необходимые основания
Переоценка кадастровой стоимости производится не реже 1 раза в 5 лет после проведения ревизии земель со стороны уполномоченной комиссии ГКН. После того как переоценка проведена, производится изменение кадастровой стоимости земель в учётных записях государственного реестра.
В этот период отдельные граждане и заинтересованные лица имеют право получить информацию об изменении стоимости своего участка. Землевладельцы, имеющие претензии к установленной сумме оценки, имеют право изложить свою претензию в письменной форме и представить её в отделение кадастра и картографии по месту нахождения земельного участка.
На эту процедуру даётся срок 6 месяцев, после которого учётные записи приобретают стабильность и изменению не подлежат.
Переоценка по инициативе граждан в этот период осуществляется на основании заявлений, в которых указаны причины изменения стоимости участка, то есть на основании указания сведений, которые не были учтены комиссией при плановой переоценке земель. Эти заявления подлежат рассмотрению и удовлетворению по усмотрению комиссии ГКН.
В прошествии определённого срока, переоценка может проводиться в индивидуальном порядке по сложившейся необходимости или в том случае, когда правообладатель участка был проинформирован о неадекватно завышенной (заниженной) стоимости.
Нередки случаи, когда после благоустройства территории в результате возведения многоэтажки, кадастровая стоимость увеличивается в результате проведения учётных мероприятий со стороны ГКН или по инициативе застройщика, передающего участок под домом в субаренду участникам долевого строительства.
Это позволяет ему существенно увеличить доход с прибыли, в то время как арендная плата остаётся прежней.
Снижение кадастровой стоимости
Случаи, когда землевладельцы обращаются в суд за уменьшением кадастровой стоимости своих угодий, встречаются все чаще и чаще. С изменениями Налогового кодекса, не так давно вступившими в силу, не исключено, что подобные ситуации будут происходить и с собственниками квартир. Причина тому – принятие кадастровой стоимости объектов недвижимости в качестве расчетной базы при исчислении налогов. Чтобы обезопасить себя от переплат, лучше заранее узнать, в каких случаях можно уменьшить данную налоговую базу и как это сделать.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости используется государством для расчета не только земельного налога, но также и налога на имущество физических лиц.
Данный вид стоимости объектов недвижимости зачастую сильно отличается в большую сторону от их рыночной цены, которую обычно используют при сделках купли-продажи и которая ранее являлась базой для вышеуказанных видов налоговых отчислений. Переход на новую налоговую базу сильно ударил по кошельку многих россиян, так как в некоторых случаях размер налогов увеличился в 2-3 раза. Такое положение дел заставило многих искать способы уменьшить кадастровую стоимость находящейся в их собственности недвижимости.
Кроме того, причиной необходимости уменьшения кадастровой стоимости земельных участков и квартир для многих является арендная плата. Государство использует указанную в Росреестре стоимость объектов недвижимости для определения величины арендных выплат, а значит, чем выше данный показатель, тем дороже будет обходиться аренда земельного участка.
Основания для пересмотра кадастровой стоимости
Чтобы уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости, его владелец или арендатор должен обратить внимание на федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», а точнее – на статью 24.18.
В соответствии с ней существует два вида оснований пересмотра кадастровой стоимости:
• Недостоверность предоставленных об оцениваемом объекте недвижимости сведений. В данном случае роль играет характер использования объекта недвижимости и устанавливаемый в соответствии с ним удельный показатель кадастровой стоимости. В отношении земельного участка оценщики, например, должны определить, используется ли данная земля в качестве дачных угодий, для сельскохозяйственных нужд или же отдана в пользование промышленному предприятию;
• Определение рыночной цены объекта недвижимости на ту же дату, что и установление его кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость в этом случае оказывается ниже кадастровой, то на основании этого владелец или арендатор могут оспорить налогооблагаемую стоимость квартиры или земельного участка, тем самым уменьшив размер взимаемого с них налога.
Социальный статус владельца объекта недвижимости не является основанием для проведения пересмотра кадастровой стоимости. То есть один и тот же объект недвижимости с одинаковыми характеристиками использования и для обычного работающего человека, и для пенсионера будет иметь единую кадастровую стоимость.
Способы оспаривания кадастровой стоимости земельного участка
В первую очередь стоит сказать, что оспорить кадастровую стоимость имущества можно не позднее, чем после 5 лет с момента внесения соответствующей информации в Росреестр.
Решившим уменьшить кадастровую стоимость своего земельного участка стоит учесть, что дело это хлопотное и долгоиграющее: опытные оценщики предупреждают, что на рассмотрение дела вместе с проведением работ по переоценке и разбирательством уходит порядка полугода.
Определенную ранее кадастровую стоимость объекта недвижимости можно оспорить двумя способами:
• В досудебном порядке через обращение в комиссию, рассматривающую споры о налогооблагаемой стоимости имущества. Такие комиссии созданы при всех управлениях Федеральной службы государственной регистрации недвижимости по регионам;
• Оспаривание кадастровой стоимости земли и недвижимости в суде с помощью поданного соответствующего уровня искового заявления.
Желающему оспорить результаты ранее проведенной оценки кадастровой стоимости недвижимого имущества физическому лицу в комиссионный орган можно не обращаться, подавая заявление сразу в суд. Несколько иная ситуация складывается с юридическими лицами: они обязаны сначала отдать дело на рассмотрение в Росреестр и только в случае неудовлетворительного результата могут оспорить его решение в суде.
Необходимые документы
Как правило, споры о кадастровой стоимости недвижимости вызваны тем, что рыночная цена объектов значительно ниже, так как учитывает ряд дополнительных факторов, влияющих на реальную стоимость имущества: полезность использования, наличие неблагоприятных условий и другие. Поэтому наиболее распространенным основанием является все же несоответствие кадастровой и рыночной стоимости недвижимости.
Пакет документов, которые могут понадобиться при попытке уменьшить кадастровую стоимость находящегося в собственности объекта недвижимости, включает в себя:
1. Документ, удостоверяющий право владения данным имуществом;
2. Кадастровая справка на рассматриваемый объект недвижимого имущества;
3. Независимый отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости;
4. Экспертное заключение о соответствии отчета законодательству РФ;
5. Само заявление на пересмотр кадастровой стоимости объекта имущества.
Без всех вышеперечисленных документов заявление комиссией Росреестра рассмотрено не будет.
Также необходимо отметить, что оценку рыночной стоимости земельного участка или квартиры необходимо проводить как можно раньше. Это нужно, чтобы в последствие избежать ситуации переплаты по налогам. Самый оптимальный случай, который, кстати, оговорен в ФЗ «Об оценочной деятельности» — проведение рыночной оценки сразу после кадастровой. В таком случае две эти стоимости сопоставимы между собой, и факт неправильной оценки объекта недвижимого имущества будет на лицо.
Продажа кадастровой стоимости
Для большинства владельцев недвижимого имущества, которые хотели бы быстро и дорого продать свою недвижимость, или наоборот, произвести сделку покупки, юридические и правовые процедуры кажутся очень запутанными и сложными. Более того, современное правовое поле являет собой весьма динамичную и часто изменяющуюся среду.
Введено два ключевых изменения, которые касаются всех, кто продает или намерен продать земельный участок, квартиру, частный дом или их доли:
• Квартиры не облагаются налогом, если вы являетесь владельцем более 5 лет. До этой нормы срок владения составлял всего 3 года. Это означает, что уплата НДФЛ будет все чаще производиться с учетом кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• Налог НДФЛ рассчитывается по формуле, в которой принимается во внимание именно кадастровая стоимость недвижимого имущества. Эта норма ограничивает возможности продавцов за счет занижения стоимости квартиры или дома, влиять на НДФЛ. В результате, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости (КС) позволит значительно снизить налоговую нагрузку для продавца.
Продажа недвижимости по кадастровой стоимости существенно влияет на налоговую базу, которую должен покрывать продавец. На одной сделке в Москве разница по налогам может превышать 100 тыс. рублей.
Второй корень проблемы оценки стоимости недвижимости заключается в том, что существующая норма не до конца отвечает объективным требованиям рынка. Так, квартира в плохом состоянии, из-за расположения или площади может иметь значительно завышенную кадастровую стоимость, что влечет за собой повышение суммы налогового сбора.
Доход, с которого государство изымает налоги, должен быть не ниже ставки 70 % от определенной кадастровой стоимости. Продажа участка ниже кадастровой стоимости позволяет продавцу снизить сумму налога.
Кадастровая стоимость – это показатель, который получают путем массовой оценки стоимости похожей по параметрам недвижимости. Теоретически, он должен определять рыночную стоимость, и брать реальные (фактические) цены объектов недвижимого имущества. На деле же оказалось, что в большинстве случаев кадастровая стоимость квартиры является завышенной. Этому есть несколько объяснений: во-первых, увеличивая кадастровую стоимость, увеличивается налоговое бремя на продавцов квартир, домов, участков и их долей. Во-вторых, данное нововведение интегрируется на выходе с недавнего кризиса и во время нового. Это привело к резкому падению стоимости недвижимости, а кадастровые нормы остались на завышенных показателях. В результате, продавцы могут столкнуться с необоснованно завышенной стоимостью в несколько раз.
Особенно актуальна эта проблема для Москвы, поскольку в расчет КС берутся:
• Общая численность населения;
• Средний уровень дохода населения;
• Стоимость соседних объектов недвижимости.
На край стола поставили жестяную банку, плотно закрытую крышкой, так, что 2/3 банки свисало со стола. Через некоторое время банка упала. Что было в банке?
Статью подготовила начальник отдела по формированию налоговой отчетности Железнова Яна Константиновна. 
