Кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости пока могут осуществляться согласно Федеральному закону № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ). Но с 1 января 2020 года во всех субъектах РФ эти вопросы регулируются Федеральным законом № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"(далее – Закон № 237-ФЗ). В течение переходного периода государственная кадастровая оценка (ГКО) может проводиться в соответствии с обоими законами. При этом ГКО, начатая в соответствии с Законом № 135-ФЗ, должна балы завершена до 1 января 2020 года. Точная дата начала применения к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, исключительно Закона № 237-ФЗ определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта (ч. 1-3, ч. 5 ст. 24 Закона № 237-ФЗ).
Согласно "новому" порядку определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о ГКО, а не оценочной организацией, отбираемой на основе конкурса (ч. 1 ст. 14 Закона № 237-ФЗ). Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости – то есть вступления в силу соответствующего акта уполномоченного органа субъекта РФ, считается 1 января года, следующего за годом проведения ГКО. Но в любом случае акт вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (ч. 4 ст. 15 Закона № 237-ФЗ). Убытки, причиненные в результате нарушений при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения (ч. 4 ст. 7 Закона № 237-ФЗ).
На практике нередко кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной. А правообладатели, конечно, заинтересованы в справедливой оценке, поскольку кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц.
Вопросы, возникающие на стыке бизнеса и власти", состоявшемся в МТПП, обозначил ключевые шаги, которые следует, как правило, предпринять для оспаривания кадастровой стоимости: подготовка отчета об оценке рыночной стоимости, оспаривание кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), подготовка и подача соответствующего административного искового заявления (п. 15 ч. 1 ст. 20, глава 25 Кодекса административного судопроизводства), разбирательство в суде первой инстанции и затем в апелляции (чаще всего дело уходит в апелляционную инстанцию и на этом процесс завершается). Эксперт обратил внимание на то, что в отличие от порядка, предусмотренного ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, досудебная процедура оспаривания в комиссии для юрлиц согласно Закону № 237-ФЗ не является обязательной, можно сразу обращаться в суд (ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).
Ключевыми документами, которые необходимо представить в суд при обращении с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости являются:
• правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на объект недвижимости;
• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
• отчет о рыночной стоимости объекта (ч. 2 ст. 246 КАС РФ, ч. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, ч. 16 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).
В случаях, когда удовлетворение требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, судебные расходы относятся на заявителя. Решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов (п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Налог на имущество по кадастровой стоимости в 2020 году
В 2020 году в систему обложения имущественным налогом внесён ряд существенных изменений, вводимых в действие №302-ФЗ.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• налог на собственность организаций берётся исключительно по кадастровой стоимости;
• движимое имущество компаний больше не участвует в налогообложении;
• организации сдают квартальную и годовую отчётность по новой форме;
• юридические лица сдают отчётность по месту расположения принадлежащей им недвижимости (особо крупные организации продолжают предоставлять отчётность по месту учёта);
• база исчисления налога устанавливается индивидуально для каждого объекта.
Собственность, которая не причислена к категории недвижимости, сразу переносится в разряд движимого имущества. Им станут даже ценные бумаги. Недвижимым считается имущество, которое невозможно переместить без сопутствующего существенного ущерба.
Таковым можно назвать:
• земельные участки;
• культурные сооружения;
• здания, незавершённое строительство;
• помещения любого типа;
• части зданий, применяемые для парковки автомобилей (если границы описаны в требуемом порядке).
ФНС определила, что основанием для переноса собственности в разряд недвижимости может стать выполнение одного из следующих условий:
• в ЕГРН присутствует запись об объекте;
• записи в ЕГРН нет, но есть основания, указывающие на неразрывную связь объекта с землёй под ним и на невозможность его перемещения без критического урона конструкции.
Если представленные выше условия не выполнены, то налог за объект платить не придётся.
Юридические лица платят за официально зарегистрированное имущество, причисленное к основным средствам.
Основными средствами можно признать объекты, которые:
• будут использованы в процессе производства, сданы в аренду или применены в управленческих целях;
• будут применяться более 1 года;
• не будут проданы для получения прибыли;
• способны приносить доход.
Такие объекты отражаются на счёте 01 и будут облагаться даже при условии, что не находятся в исключительном пользовании плательщика. Жильё, которое не может быть названо основным средством, тем не менее также подлежит налогообложению.
Порядок выплаты определяет, что в налоговую базу войдут основные средства, принадлежащие юридическому лицу. При этом введение в эксплуатацию и регистрация прав значения не имеет – важно лишь то, что объект уже переведён на счёт 01 (за средства, переданные по концессионному соглашению, платить нужно в любом случае).
Статья 381 НК РФ устанавливает перечень объектов, освобождаемых от налогообложения:
• имущество фирм, входящих в свободную экономическую зону или относящихся к системе религиозных и уголовно-исполнительных институтов;
• объекты юридических компаний, научных центров государственного характера и т.п.;
• полный перечень движимого имущества.
При желании каждый конкретный регион может расширить список льгот и снизить налоговые ставки, поэтому нужно отслеживать данные на официальном сайте ФНС.
Авансы сопровождаются отчётами, подготавливаемыми за каждый квартал, а итоговые по году – декларацией. Усовершенствованные формы деклараций для юридических лиц предусматривают отмену налога на движимые объекты и позволяют определить сумму даже с учётом того, что величина стоимости по кадастру изменится вследствие влияния различных причин.
Регионы по своему усмотрению могут изменять сроки уплаты и передачи отчётности, в связи с чем рекомендуется проверять условия для своего региона отдельно. Как авансовые платежи, так и окончательный налог выплачивается по месту расположения недвижимых объектов. Отчётность сдаётся аналогично. Компании, уклонившиеся от уведомления налогового органа об имеющейся недвижимости, будут оштрафованы на 20% от суммы неуплаченного налога.
Несмотря на то, что за физлица ФНС определит налог самостоятельно (и вышлет соответствующее уведомление), юридические лица обязаны сделать это своими силами.
1. Определить состав налогооблагаемого имущества.
2. Проверить, есть ли основание для освобождения от уплаты (как в федеральном, так и в региональном законодательстве).
3. Высчитать базу налогообложения.
4. Узнать налоговые ставки, принятые в конкретном регионе.
5. Определить сумму, подлежащую перечислению в бюджет.
Отдельные подразделения одной фирмы обязаны оплатить налог по месту своей регистрации. В случае, если принадлежащая подразделению недвижимость физически находится в другом месте, то ставка берётся по условиям региона, на территории которого объект фактически расположен.
Как уже было отмечено, в 2020 году страна переводится на уплату налога по кадастровой стоимости. Государство публикует перечень имущества, налог по которому уплачивается новым методом. Если какая-либо собственность организации отсутствует в данном списке, то можно не переходить на новую схему.
Узнать кадастровую стоимость объекта можно в подразделении Росреестра. Если во владении находился лишь часть сооружения, то стоимость нужно определить соразмерно доле. Если регион предусматривает выплату ежеквартальных авансов, то квартальная выплата будет равна 25% от полной суммы налога.
Расчёт по кадастровой стоимости в отношении авансовых выплат осуществляется по следующей формуле: Налог на имущество = Кадастровая стоимость х 1/4 Ставки налога. Ставку определит регион, поскольку данная форма налога находится в его ведении. Вполне возможно, что государство исключит некоторые объекты из списка облагаемых по кадастровой стоимости – в таком случае компаниям придётся пересчитать налог по старым правилам.
Новый порядок привёл к возникновению конфликтов между кадастровыми службами и налогоплательщиками. Закон устанавливает, что переоценку имущества можно проводить не более 1 раза в 3 года.
Оценка может измениться по следующим причинам:
• сведения, оказывающие влияние на результаты оценки, были поданы неверно;
• информация о стоимости указана с ошибками;
• в учёт были взяты данные, которые не должны рассматриваться при определении кадастровой стоимости;
• объект находится в аварийном состоянии, однако это не было учтено.
Юридические лица могут обжаловать результаты в комиссии по кадастровым спорам. Для этого нужно предоставить доказательства того, что при оценке был допущен ряд серьёзных ошибок.
2020 год принёс ряд специфических изменений конкретно для физических лиц. Они кроются в следующем:
• постепенный рост ставки и стандартизация порядка её использования;
• перемены в составе базы налогообложения;
• предоставление вычетов на определённые категории недвижимости;
• возможность оспаривания результатов кадастровой оценки имущества;
• дополнение перечня льготных категорий.
Обязанность по выплате налога на имущество ложится на физлица, во владении которых имеются следующие объекты:
• частный дом, квартира, комната или доля;
• дом, находящийся на стадии строительства;
• сооружение, в котором есть подходящие для проживания помещения;
• гараж или отдельное парковочное место;
• здания площадью до 50 м2, возведённые на земле, которая отведена под строительство или выращивание растений (дачные и садовые домики);
• иные помещения, сооружения и строения.
Налог на данные виды недвижимости уплачивается ежегодно.
Государство предоставляет льготы следующим категориям граждан:
• пенсионеры;
• Герои Советского Союза, Герои РФ, лица, награжденные орденом Славы трех степеней;
• участники ВОВ;
• инвалиды 1 и 2 группы;
• инвалиды с детства, дети-инвалиды;
• супруги и родители гражданина, погибшего во время несения службы;
• физические лица, получившие или перенесшие лучевую болезнь;
• военные.
При необходимости регион может самостоятельно ввести льготу для желаемых категорий. Гражданин, относящийся ко льготной группе, наделяется правом не выплачивать налог по одному объекту в каждой из категории. К примеру, военнослужащий, имеющий в собственности комнату, 3 гаража и дачу, может не платить за один из трёх гаражей.
Законодательство способствует тому, чтобы кадастровая стоимость была оценена максимально объективно. При обнаружении несоответствий граждане могут заявить в Росреестр просьбу исправить ошибку и провести перерасчёт.
Для удовлетворения прошения нужно собрать и подать в суд следующие документы:
• подготовленное заявление;
• справку о кадастровой стоимости, оцененной с ошибками;
• нотариально заверенные копии документов о праве владения объектом налогообложения;
• доказательства ошибочности проведённой оценки;
• отчёт о независимой оценке;
• квитанция об уплате госпошлины, величина которой составляет 300 рублей.
Интересы гражданина может представить юрист, которому нужно выдать доверенность. Госпошлину и стоимость работ по независимой оценке, оплаченные самим гражданином, обязательно компенсируют, но только тогда, когда судебный иск будет удовлетворён. Успех приведёт к изменению кадастровой стоимости и перерасчёту суммы налога с учётом новых данных.
В качестве примера рассмотрим простую ситуацию: кадастр гласит, что стоимость квартиры составляет 6 млн. рублей, в то время как рыночная цена равна 4 млн. Гражданин провёл независимую оценку, за которую заплатил 3 тыс. рублей, а также потратился на госпошлину. В качестве экономии при удовлетворении требований выступит сниженный платёж по налогу. Итак, при стоимости в 6 млн. гражданин платил по ставке 0,1% 6 тыс. рублей в год, а по новой цене в 4 млн. – 4 тыс. Экономия в 2 тысячи позволит окупить затраты на переоценку уже на второй год.
Сведения в кадастре изменят сразу после того, как судебное постановление вступит в силу. Обычно на это уходит 8-10 дней с момента вынесения решения.
С учётом нововведений, предусматривающих использование кадастровой стоимости в качестве базы налогообложения, ставка равняется 0,1% от стоимости по кадастру. Регион, в котором расположено имущество, имеет право повысить ставку максимум на 0,2 либо же вовсе отменить налог.
Налогооблагаемая база пересчитывается по площади. При этом из площади комнаты или доли в жилье вычтут 10 м2, из квартиры – 20 м2, а из частного дома – 50 м2; в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы один жилой дом, кадастровая стоимость учитывается за вычетом 1 миллиона рублей. В 2020 году вычет стал применяться к долям и комнатам. При этом вычет относится исключительно к одному виду недвижимости – за остальные придётся платить полную сумму. Если площадь налогооблагаемого объекта ниже, чем положенный вычет, то платить не придётся вовсе.
В общем виде налоговые ставки выглядят следующим образом:
1. 0,1% – за жилые помещения (состав описан ранее); за недвижимый комплекс с жилыми помещениями; за парковочное место или гараж; за постройки площадью до 50 м2, стоящие на земле под садоводство или ИЖС.
2. 2% – за торговый центр и административное сооружение; за коммерческую недвижимость, предназначенную для торговли, обустройства офисов и мест общественного питания, оказания иных услуг; за имущество, цена которого превышает 300 млн. рублей.
3. 0,5% – объекты, не относящиеся ни к одной из вышеописанных категорий.
Определённые регионы решили регулировать ставку налога в прямой зависимости от стоимости недвижимости. Так, по Москве при стоимости объекта от 10 до 20 миллионов рублей ставка налога составит 0,15%, до 50 – 0,2%, и выше 50 млн. руб. – 0,3%. За апартаменты площадью до 150 м2 налог рассчитают по ставке в 0,5% и дополнительно прибавят 2% за превышение установленного лимита.
Физические лица не обязаны самостоятельно рассчитывать налоговую нагрузку по имеющемуся в распоряжении имуществу. ФНС выполняет рассылку гражданам с уведомлением о величине высчитанного налога и с просьбой уплатить сумму в принятый законом срок. Уведомления присылают в середине года, но не позже, чем за 30 дней до конечного срока выплаты. Ознакомиться с сообщением можно и в личном кабинете на сайте ФНС. Кроме того, уведомление присылается исключительно в электронной форме (если налогоплательщик зарегистрирован на сайте).
Иногда уведомление от ФНС не доходит до собственника, в результате чего он ошибочно полагает, что освобождён от уплаты налога. Подобный подход приведёт к начислению штрафов за нарушение сроков оплаты.
№ 52-ФЗ гласит, что при отсутствии уведомления владелец имущества должен самостоятельно обратиться в ФНС и проинформировать сотрудников о наличии налогооблагаемого объекта. Сделать это нужно до 31 декабря года, следующего за налоговым периодом. К уведомлению следует приложить документы о праве собственности.
Имущественный налог находится в ведении региона, а оплатить его нужно до 1 декабря. Нарушение сроков приведёт к начислению пени в размере трёхсотой части от ставки рефинансирования ЦБ ежедневно (Кол-во дней х СРЦБ х 1/300). Помимо этого, налоговый орган может удержать задолженность с з/п гражданина путём обращения к работодателю.
Изменение кадастровой стоимости в 2020 году
Вступили в действие поправки, изменяющие порядок снижения кадастровой стоимости. Проект ознаменовал начало подготовительного этапа к внеочередной волне переоценки недвижимости с 2020 года.
Не успели собственники привыкнуть к новой системе налогоисчисления, связанной с кадастровой стоимостью, как правительство подготовило поправки, которые вновь затрагивают область кадастра недвижимости. Напомним, что каждый объект недвижимости был оценён муниципалитетами, и его стоимость занесена в единый реестр.
Кадастровая стоимость необходима для любых денежных операций с собственностью. Из неё вычисляются:
• налог (вместо старой инвентаризационной стоимости);
• арендная ставка на землю;
• стоимость выкупа земли.
Самое интересное, что оценка проводилась без участия граждан, т. е. ей занимались независимые эксперты, нанятые местными администрациями. Кадастровая стоимость сама по себе в разы выше инвентаризационной, но многие собственники стали жаловаться на чересчур завышенные показатели. Судебные заседания, связанные с оспариваем, проходят до сих пор. Новые поправки призваны упростить этот процесс и навести порядок в области оценки.
Два главных изменения 2020 года:
1. Запланирована новая волна переоценок собственности. Ближайшие два года — это переходный период, который должен помочь гражданам разобраться в стоимости своей недвижимости и привести юридические дела в порядок. Согласно поправкам, с начала этого года за основу взята кадастровая стоимость, определённая или уменьшенная впоследствии через суд.
2. Это изменение касается самой процедуры оспаривания стоимости. Раньше собственник должен был в досудебном порядке обратиться в комиссию, занимающуюся пересмотром кадастровой ставки. Если там отказывали в уменьшении показателя, то только после этого можно было подавать иск.
Сейчас граждане в праве самостоятельно решить, стоит ли идти в комиссию или сразу обращаться в суд. Как показала практика, чиновники крайне редко соглашались с доводами собственников и в большинстве случаев отказывали в пересмотре стоимости. Перечень документов, которые понадобятся для обращения в комиссию, остался практически без изменений. Только вместо выписки из упразднённой ЕГРП понадобится аналогичный документ из ЕГРН.
Полный набор документов следующий:
• выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
• документ, подтверждающий, что вы собственник;
• данные об оценке стоимости (рыночной) на бумажном и электронном носителях.
Для подачи иска в суд, кроме вышеназванных документов, нужно приложить заключение экспертов о соответствии оценки стоимости законодательству РФ и другим нормам.
Последняя поправка связана с урегулированием деятельности оценщиков. Раньше муниципалитеты проводили конкурс на отбор независимых экспертов, которые и определяли кадастровую стоимость в первую волну оценки. Теперь будут созданы специализированные бюджетные учреждения, на которые возложена обязанность самостоятельно проводить оценку без участия сторонних экспертов. Также в этих структурах граждане смогут получить разъяснения по поводу определения стоимости их недвижимости. А вот при оспаривании учреждения осуществлять экспертизу не в праве. С этой целью собственник должен обратиться к независимым специалистам.
Для предотвращения нарушений прав граждан за новыми органами будет осуществлять надзор Росреестр.
Кадастровая стоимость земельных участков на 2020 год
Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.
Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Заказать выписку из ЕГРН в 2020 году можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись, или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.
Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.
Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.
Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.
Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра. Подпись на заявлении удостоверьте нотариально. К нему приложите копию документа, удостоверяющего личность.
Доставка документов почтой в этот срок не входит.
Кадастровая стоимость — это фиксированная стоимость недвижимости, которую устанавливает государство, ориентируясь на рыночную стоимость и руководствуясь строго установленной методикой. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:
• земельного налога;
• налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов).
Кадастровую стоимость недвижимости определяют:
• в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
• в результате государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).
Государственная кадастровая оценка должна проводиться не чаще чем раз в 3 года (в городах федерального значения, в том числе в Москве, — раз в 2 года), но не реже чем раз в 5 лет.
Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы.
Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.
С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:
• если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
• если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.
Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.
Оспаривание кадастровой стоимости в 2020 году
Государственная кадастровая оценка - это совокупность действий, которая включает в себя:
- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;
- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
- экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Кадастровая стоимость в 2020 году рассчитывается по специальной формуле и определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.
Результатом государственной кадастровой оценки становится определение кадастровой стоимости земельного участка.
Если кадастровая стоимость завышена и ее сумма больше рыночной стоимости земельного участка, то такую кадастровую стоимость можно оспорить.
Оспаривание кадастровой стоимости происходит двумя способами:
1) путем обращения в суд;
2) при помощи обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Оспаривание результатов кадастровой стоимости земельного участка осуществляется в порядке, который определен ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Оспаривание кадастровой стоимости юридическими лицами происходит в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Оспорить результаты кадастровой стоимости могут физические лица в случае, если кадастровая стоимость затрагивает их права и обязанности.
Предварительное обращение физических лиц в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным условием для обращения в суд.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:
- кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления на рассмотрение.
Коэффициент кадастровой стоимости на 2020 год
Под кадастровой стоимостью объекта определяется его реальная стоимость, которая устанавливается в официальном порядке государственными органами с применением методов массового оценивания. От рыночной стоимости она отличается тем, что при оценке большого количества объектов берётся во внимание их индивидуальная характеристика, а после разделения их на группы вычисляется цена каждой из них. В случае же, если массовый метод не применим для какого-либо объекта недвижимости, допускается его индивидуальное исследование профессиональным оценщиком с внесением данных в отчёт Реестра.
О проведении кадастровой оценки принимается решение местными властями. В 2020 году она проводится профессиональными оценщиками, с которыми заключается договор, а результатом выполненной работы считается предоставленный отчёт, данные которого вносятся в Госреестр.
Оценочные группы применяются при группировании данных об объектах недвижимости для определения их кадастровой стоимости при использовании массовых методов оценки. Группы формируются согласно принципу одинакового использования земельного участка, то есть по его целевому назначению.
Кадастровая стоимость всех объектов недвижимости, которые входят в определённую группу, рассчитывается исходя из единой оценочной формулы. Она определяется по группам отдельно взятой категории оценщиками. Для этого используется метод сравнения или доходно-расходные методы. Сравнительный метод включает сопоставление цен на имущество определенного типа, которые диктуются рынком продаж. Уровень доходов определяется типом целевого использования, а расходы рассчитываются, исходя из необходимости вложения капитала.
Оценщик определяет стоимость земельного надела под многоквартирным домом, которая впоследствии используется для оценки всех участков такого же типа.
Таким образом, для проведения кадастровой оценки земли, участки сначала распределяются на группы, затем вычисляется стоимость одного участки в такой группе, которая применяется для всех объектов, схожих с идентифицируемым.
Условия, которые диктует рынок продаж, учитываются оценщиком согласно действующему законодательству при определении кадастровой стоимости объектов оценивания. Для этого на основе данных о ценообразовании на рынке продаж осуществляется составление статистической модели — построение математической формулы оценки для каждого типа недвижимости, которые составляют разные оценочные группы.
Под моделью оценки подразумевают составление профессиональным оценщиком уравнения, которое используется для расчета кадастровой стоимости недвижимости, отнесённой к одной оценочной группе.
Модели оценки включают ценообразующие факторы, которые влияют на цену объектов владения на рынке продаж. Согласно этим показателям выстраивается формула для расчёта кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Оценщиком могут учитываться в зависимости от типа недвижимости и условий такие факторы как:
• Местоположение земельного участка или дома;
• Тип целевого использования;
• Наличие поблизости инфраструктуры;
• Возможность подведения коммуникаций и другие.
Методы массовой оценки подразумевают подстановку в формулу модели оценки совокупности ценообразующих факторов, которые влияют на определённую группу объектов. В ходе использования формулы определяется удельный показатель кадастровой формулы — цена 1 квадратного метра площади квартиры, дома или земельного участка. УПКС впоследствии умножается на размер конкретного участка или жилую площадь квартиры, вследствие чего получается официально определённая стоимость объекта недвижимости, которая заносится в государственный реестр.
Ценообразующими факторами являются качественные или количественные характеристики объектов, которые подлежат оцениванию в одной оценочной группе, и влияют, по мнению оценщика, на ценообразование недвижимости в определённом регионе с учётом условий рынка продаж.
Профессиональный оценщик, услугами которого по договору пользуются государственные органы, физические или юридические лица, собирает сведения о ценообразующих факторах, что прямо или косвенно влияет на оценку объектов недвижимости. К ним можно отнести местоположение, уровень развития инфраструктуры и транспортного сообщения в регионе, тип недвижимости и его целевое назначение.
Под удельным показателем кадастровой стоимости определяется цена единицы измерения площади определённого типа недвижимости. Согласно УПКС рассчитывается кадастровая стоимость земельных наделов или квартир.
В случае, если модель оценивания, построенная оценщиком для определённого типа недвижимости, неприменима для оценки конкретного участка или квартиры, может быть принято решение о проведении индивидуальной оценки. Это решение может потребоваться, если характеристики конкретного объекта отличаются от массовой группы. Индивидуальная оценка может быть предоставлена по решению оценщика с одобрением от государственных органов, заказана владельцем или заинтересованным лицом.
По каждому объекту, который был оценён индивидуально, представляется отдельный отчёт, на основании которого рассчитывается кадастровая стоимость. Таким образом, удельный показатель для этой цены будет определён индивидуально с учётом ценообразующих факторов и тех, которые стали причиной для проведения индивидуального оценивания.
Под определением поправочного коэффициента имеется в виду размер стоимости специфических особенностей оценочной группы по сравнению со стандартной моделью. Поправочный коэффициент используется оценщиком с целью пронивелировать специфику объекта оценки по отношению к ценообразующим факторам.
Данный показатель определяется в результате оценки, при наличии веских оснований для снижения кадастровой цены. Это проводится для того, чтобы не проводить индивидуальную оценку, но иметь возможность определить реальную цену участка с учётом некоторых особенностей. Например, зачисление квартиры к фонду аварийного жилья или недостроенные дороги поблизости земельного участка могут стать причиной для их оценки в особом порядке и снижению стоимости.
Оценщик самостоятельно определяет, на какой процент может быть уменьшена кадастровая стоимость по сравнению со стандартной моделью, с учётом причин, которые послужили для применения поправочного коэффициента. Чтобы выявить реальную цену, которая впоследствии будет внесена в официальный Реестр, оценщик умножает удельный показатель на площадь недвижимости, а затем использует коэффициент поправки.
Изменения в существующую кадастровую стоимость вносятся не реже, чем раз в три года, но и не чаще раза в пятилетие. До истечения данного срока заинтересованное лицо, чаще всего владелец, может подать заявление в государственные органы для проведения переоценки, согласно которой будут внесены изменения в текущие показатели Кадастра. Также текущую цену можно оспорить в судебном или досудебном порядке.
Объекты, для которых указывается обобщенная ценовая информация — это объекты недвижимости, которые обладают похожими основными параметрами в определённой оценочной группе. По ним указываются статистические данные, согласно которым строится отчёт о сделках купли-продажи и других, связанных с передачей права собственности, в регионе за последний отчетный период. Обобщенные данные должны быть схожими в экономической, эксплуатационной и технической характеристике. Отчетный период определяется временем, когда была проведена последняя переоценка объектов, которые занесены в Кадастр.
Чтобы найти сведения об удельном показателе или рассчитать их самостоятельно на онлайн калькуляторе, можно воспользоваться сайтом Росреестра. На нем можно найти данные, которые были использованы оценщиком при выборе ценообразующих факторов в блоке с их описанием для построения модели оценки.
Параметры выбора основных характеристик ценовой информации также можно узнать, воспользовавшись карточкой объекта недвижимости. Там содержатся сведения о характеристиках всего имущественного фонда, который подлежит регистрации в государственном Кадастре.
Несмотря на то, что кадастровая стоимость недвижимости определяется согласно законодательству из расчёта ее удельного показателя, умноженного на площадь земельного участка или квартиры, случаи завышения этой цифры по отношению к ее реальной цене довольно распространены. Удельный показатель устанавливается местными властями, но при расчёте размера стоимости объекта оценки, которая будет внесена в государственный реестр, не учитываются ее индивидуальные особенности.
Поэтому завышение при порядке определения кадастровой стоимости объектов недвижимости может возникнуть из-за:
• Неправильного расчёта удельного показателя, если он не отвечает требованиям рынка с учётом сделок купли-продажи для данного типа имущества. Рыночная цена может быть гораздо ниже из-за того, что некие особенности земельных участков или другого типа недвижимости не позволяют использовать их в полной мере. Однако это не всегда учитывается местными властями. Тогда может потребоваться переоценка или же снижение удельного показателя для определённого типа объектов. Процедура оспаривания подразумевает обращение в специально созданную комиссию или арбитражный суд;
• Определения земельного участка к неправильному типу целевого использования, из-за чего его удельный показатель на практике должен быть совершенно другим;
• Земельный участок невозможно отнести ни к одной целевой группе. Чтобы решить эту проблему требуется проведение его оценки в индивидуальном порядке.
Отдельные виды разрешённого использования могут иметь совершенно разные удельные показатели, которые будут отличаться для разных регионов.
Кадастровая стоимость недвижимости, которая определяется из расчётов умножения удельного показателя на площадь объекта, требуется для того, чтобы рассчитать размер налогообложения субъектов владения. Объекты недвижимости подлежат налогообложению за использование земли. Налоговые ставки устанавливаются на местном уровне, а в качестве базы налогообложения выступает именно кадастровый показатель цены участка или квартиры.
Также полезно узнать кадастровую оценку перед тем, как заключить договор купли-продажи или же любую другую сделку, связанную с переходом права собственности. От определения данной цифры зависит платёж, который нужно будет совершить при перерегистрации права собственности на нового владельца.
Повышение кадастровой стоимости в 2020 году
Тем, кто интересуется, почему подняли кадастровую стоимость на землю, следует знать, что это может быть связано с несовершенством методики оценки либо с ошибками, допущенными при ее проведении.
Так, приоритетным методом определения КС земель является способ массовой оценки. Он предполагает, что в 2020 году объекты недвижимости в пределах конкретных территорий подлежат группировке по видам разрешенного использования. Затем объекты группируются по ценовым зонам, на основе чего выводится удельный показатель кадастровой стоимости, применяемый к каждому участку, исходя из его площади.
Этот подход не требует осмотра и изучения конкретного участка, в результате чего не учитываются его индивидуальные характеристики. Таким образом, выведенная в результате этого метода оценки КСЗ является не более чем усредненной стоимостью 1 м2 земли в пересчете на площадь конкретного участка. Логично, что такой показатель будет иметь значительную погрешность.
Второе основание для увеличения КСЗ – применение некорректных сведений об участке:
• неправильных показателей площади;
• недостоверного целевого назначения или вида использования;
• неактуальных данных при проведении расчетов;
• игнорирование значимых дефектов участка и так далее.
Если оценщик допустит такие ошибки, итоговая КСЗ может вырасти в несколько раз. Наличие неточностей в расчете стоимости – законная причина для пересмотра результатов оценки.
В соответствии со ст. 11 ФЗ № 237, переоценка кадастровой стоимости земли может проводиться не чаще, чем раз в три года (2 года для городов федерального значения) и не реже, чем раз в 5 лет. Этот срок начинает исчисляться не с фактической даты проведения оценочных действий и не с даты определения КСЗ, а с момента утверждения результатов оценки заказчиком – органом местной или региональной власти.
По истечении трехлетнего срока уполномоченный орган самостоятельно принимает решение о проведении переоценки.
В рамках переходного периода такая переоценка может проводиться как по старым правилам (с привлечением частных оценщиков), так и по новым (путем создания бюджетного учреждения, проводящего оценку).
С 2020 года закон позволяет регионам проводить внеочередную переоценку.
Так, согласно ст. 19 ФЗ № 237, решение о проведении внеочередной переоценки принимается в случаях, когда:
• индекс недвижимости в регионе падает на 30%;
• в отношении 30% объектов недвижимости в качестве КСЗ установлена рыночная стоимость.
Если собственник участка считает КС земли завышенной, согласно ст. 22 ФЗ № 237, он имеет право оспорить ее. Не имеет значения, в каком году она была определена – можно сделать это до момента внесения в ЕГРН результатов новой переоценки.
Собственник вправе оспорить результат оценки в следующем порядке:
• внесудебный – путем обращения в комиссию по рассмотрению споров, созданную при каждом территориальном подразделении Росреестра;
• судебный – через обращение в суд с иском по оспариванию КСЗ и с обжалованием негативного решения комиссии при Росреестре.
Закон не обязывает собственника обращаться сначала в комиссию – он вправе сразу идти в суд. В любом случае для этого ему потребуется основание для обращения, которым может быть:
• выявление ошибок, допущенных экспертом при проведении оценки и значительно завысивших итоговую КСЗ;
• определение рыночной стоимости путем проведения независимой оценки по заказу собственника на дату определения КСЗ.
Если изменилась кадастровая стоимость земли, для этого могут быть законные причины. Причем такое изменение не всегда происходит при проведении очередной оценки или оспаривании.
Дело в том, что ст. 16 ФЗ № 237 позволяет корректировать данные в отношении конкретных земельных участков в период между оценками в случае модификации качественных/количественных характеристик:
• изменения фактического размера участка;
• смены разрешенного вида пользования или целевого назначения;
• перехода земли из одной категории в другую;
• объединения нескольких земельных участков или, наоборот, разделения одного надела на несколько частей;
• присвоения статуса особо охраняемой территории и так далее.
Если информация о таких изменениях поступает в ЕГРН, Росреестр в течение 3 дней передает ее бюджетной оценочной организации. Та, в свою очередь, на протяжении пяти дней проводит необходимые расчеты и в трехдневный срок с момента определения КСЗ вносит обновленные сведения в ЕГРН.
Если для такого определения недостаточно информации, организация-оценщик вправе запросить дополнительные данные у компетентных органов. Такая оценка впоследствии тоже может быть оспорена в порядке, описанном выше. Оспаривание возможно с момента внесения обновленных сведений в ЕГРН.
Утверждение кадастровой стоимости в 2020 году
Порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и включает совокупность следующих действий:
• принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
• определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;
• утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
Государственная кадастровая оценка проводится в 2020 году по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости.
Государственная кадастровая оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в случае принятия соответствующего решения при условии соблюдения установленной периодичности проведения государственной кадастровой оценки.
Для определения кадастровой стоимости осуществляется подготовка, включающая в себя в том числе сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.
Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости.
Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации.
Росреестр формирует перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки и предоставляет в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации по его запросу.
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня поступления перечня направляет его в бюджетное учреждение.
В перечень включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости (за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки на иную дату) обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки.
Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
По итогам определения кадастровой стоимости, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением в соответствии с требованиями к отчету составляются в форме электронного документа промежуточные отчетные документы, которые являются проектом отчета.
Бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов размещает их на своем официальном сайте и направляет их в Росреестр на электронном носителе в форме электронного документа.
Росреестр в течение десяти рабочих дней со дня получения промежуточных отчетных документов проверяет их на соответствие требованиям к отчету и в течение трех рабочих дней со дня окончания проверки направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации уведомление о соответствии или несоответствии промежуточных отчетных документов требованиям к отчету.
Бюджетное учреждение устраняет выявленное несоответствие в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления и представляет в Росреестр исправленные промежуточные отчетные документы для повторной проверки.
Если промежуточные отчетные документы соответствуют требованиям к отчету, Росреестр в течение трех рабочих дней со дня окончания их проверки размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки сведения и материалы, содержащиеся в промежуточных отчетных документах, на шестьдесят дней для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости, и информацию о порядке и сроках представления замечаний к промежуточным отчетным документам.
Замечания представляются в течение пятидесяти дней со дня размещения указанных сведений и материалов любыми заинтересованными лицами в бюджетное учреждение или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
Бюджетное учреждение не реже чем один раз в пять дней в течение срока размещения промежуточных отчетных документов размещает на своем официальном сайте:
• обновленные промежуточные отчетные документы;
• информацию о кадастровых номерах объектов недвижимости, пересчет кадастровой стоимости которых осуществлен;
• описание проведенного пересчета кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости с обоснованием учета замечания;
• информации о замечаниях, которые не были учтены, с соответствующим обоснованием отказа в их учете.
Бюджетное учреждение вносит изменения в промежуточные отчетные документы по итогам рассмотрения замечаний к ним не позднее окончания срока размещения сведений и материалов в фонде данных и в течение десяти дней после истечения указанного срока составляет отчет, включающий в себя справку с информацией об учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета, отказа в учете или об отсутствии замечаний, а также об исправлении выявленных Росреестром нарушений требований к отчету.
В течение трех рабочих дней со дня составления отчета бюджетное учреждение направляет его на электронном носителе в форме электронного документа в Росреестр.
В течение двадцати рабочих дней Росреестр проводит проверку отчета на соответствие требованиям к отчету и направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации предписание об устранении выявленных нарушений или уведомление об отсутствии нарушений.
В случае выявления нарушений требований к отчету бюджетное учреждение в течение десяти рабочих дней со дня получения предписания осуществляет их устранение и в течение трех рабочих дней направляет в Росреестр отчет на электронном носителе в форме электронного документа для проведения повторной проверки.
Если нарушений не выявлено, бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня получения уведомления об отсутствии нарушений направляет в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации три экземпляра отчета на электронном носителе в форме электронного документа и одну копию отчета на бумажном носителе.
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и в течение тридцати рабочих дней со дня принятия такого акта обеспечивает его официальное опубликование и информирование о его принятии.
Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня официального опубликования акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее 1 декабря года проведения государственной кадастровой оценки направляет его копию и экземпляр отчета, составленного на электронном носителе в форме электронного документа, в Росреестр для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости и размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки.
Удельные показатели кадастровой стоимости в 2020 году
Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – кадастровая стоимость в расчёте на единицу площади объекта недвижимости (кв.м.).
Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.
Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, кадастровая стоимость исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы. Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади. Таким образом, УПКС — единая котировка объектов внутри оценочной группы.
Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет кадастровой стоимости.
Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом. Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов. Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.
Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:
1. Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
2. Формирование оценочной группы со сходными объектами.
3. Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
4. Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.
Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.
Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков.
Методические положения Минэкономразвития № 226 так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:
1. Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
2. Исчисляется УПКС для каждой группы.
3. Рассчитывается КС для каждого объекта.
Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются.
Обособляются наделы, составляющие:
• дачные товарищества;
• объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
• личные хозяйства с разрешенным строительством;
• жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
• ЖД блокированные;
• ЖД средней этажности;
• ЖД многоквартирные многоэтажные;
• ЖД многоквартирные иные.
Этапы определения УПКС после группировки:
1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
2. Выделение эталона — участка с типовыми характеристиками.
3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
7. Вычисление УПКС для эталона.
8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.
В формулу исчисления кадастровой стоимости для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.
Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.
Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения кадастровой стоимости. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.
Для граждан, решивших оспаривать кадастровую стоимость, формирует выписку из ЕГРН. Документ имеет юридическую силу для представления в государственных инстанциях. Выписка высылается на электронную почту заявителя и содержит данные об объекте споров, заверена электронной цифровой подписью, имеет уникальный номер запроса от Росреестра.
Закон о кадастровой стоимости 2020 года
На практике нередко кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной. А правообладатели, конечно, заинтересованы в справедливой оценке, поскольку кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц. На сегодняшний день оспаривание результатов государственной кадастровой оценки в комиссии по-прежнему остается более эффективной мерой по корректировке кадастровой стоимости во внесудебном порядке.
В 2020 году кадастровая стоимость земельных участков определяется как по новым, так и по старым правилам (ч. 1,2 ст. 24 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Изменить (уменьшить) кадастровую стоимость по новым правилам, в соответствии с Законом о кадастровой оценке, возможно только в случае если она определена в порядке, установленном этим Законом.
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Досудебный порядок не является обязательным, и для оспаривания кадастровой стоимости вы можете сразу обратиться в суд (ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).
Узнать, какие сведения о земельном участке использовались при определении кадастровой стоимости и как она рассчитывалась, можно из отчета, который размещен на официальном сайте Росреестра в разделе «Сервисы»—>«Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Он размещается в течение 30 рабочих дней со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 15 Закона о кадастровой оценке).
Оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке можно, обратившись в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются уполномоченным органом субъекта РФ (ч. 1, 2 ст. 22 Закона о кадастровой оценке). Порядок их работы определен Приказом Минэкономразвития России N 620.
Обратиться в комиссию можно со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости недвижимости до дня внесения в ЕГРН новой стоимости (ч. 4 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).
Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может подаваться в уполномоченный орган субъекта РФ (т.е. исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, по решению которого проводится государственная кадастровая оценка) или МФЦ как лично, так и почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в т.ч. сети Интернет, включая портал государственных и муниципальных услуг.
К данному заявлению необходимо приложить следующие документы:
1. выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2. копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
3. отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.
Если к заявлению не приложены перечисленные документы, то его не примут к рассмотрению (ч. 10 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).
Заявление должно быть рассмотрено в течение 30 дней со дня его поступления. В течение семи рабочих дней со дня поступления вам направят уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению. В нем также должна быть указана и дата его рассмотрения (ч. 13, 14 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).
По результатам рассмотрения комиссия принимает одно из следующих решений (ч. 15, 16 ст. 22 Закона о кадастровой оценке):
- об определении кадастровой стоимости в размере рыночной;
- об отклонении заявления (с обязательным обоснованием).
Решение комиссии вы можете оспорить в судебном порядке (ч. 22 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).
Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости в 2020 году
В соответствии с Федеральным законом №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости в 2020 году могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия) (порядок создания и работы комиссий утверждены приказом Минэкономразвития России № 620 и распоряжение Министерства имущественных отношений Московской области №15ВР-1831) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены:
- физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
- юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
- органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Комиссия создана и функционирует при Министерстве имущественных отношений Московской области. Следует учитывать, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
При оспаривании кадастровой стоимости в комиссии заинтересованному лицу необходимо обратиться в Комиссию с соответствующим заявлением (Формы заявления) и требуемыми для пересмотра кадастровой стоимости документами:
1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
3) отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа;
4) доверенность, в случае, если заявление подается уполномоченным представителем.
При подаче заявления в электронном виде отчет об оценке рыночной стоимости в обязательном порядке должен быть представлен в бумажном виде нарочно в течении 3-х рабочих дней с момента направления заявления.
Заявление должно содержать следующую информацию:
- фамилия, имя, отчество (последнее - при наличии) заявителя (в случае, если заявление об оспаривании подано физическим лицом);
- наименование юридического лица, его место нахождения и основной государственный регистрационный номер (в случае если заявление об оспаривании подано юридическим лицом);
- наименование органа государственной власти, органа местного самоуправления, его место нахождения (в случае если заявление об оспаривании подано указанными органами);
- кадастровый номер объекта (кадастровые номера объектов) недвижимости, в отношении которого (которых) подано заявление об оспаривании, место (места) нахождения указанного объекта (указанных объектов) недвижимости.
Продажа ниже кадастровой стоимости в 2020 году
Закон никак не ограничивает владельцев в установлении цен на продажу своего имущества, поэтому цену в ДКП можно указывать любую. Однако государство оставляет за собой право наблюдать за соблюдением правил и законности сделок с недвижимостью и, конечно, уплаты налогов в полном объеме.
Как было отмечено выше, вступившие изменения в налоговом законодательстве устанавливают минимальную сумму для налогообложения в размере 70% от кадастровой стоимости недвижимости.
Если в 2020 году вы попытаетесь продать дом с участком ниже их кадастровой стоимости, высока вероятность, что такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции. Если факт мошенничества будет доказан, вам придется заплатить все налоги вместе со всеми вытекающими пенями и штрафами.
Вероятность налоговой проверки становится еще выше, если покупка недвижимости осуществляется за счет кредитных и заемных средств. В таких случаях, налоговики обычно тщательно изучают кредитный договор с банком, проводят калькуляции и сверку, вплоть до того, что могут самостоятельно предписать размер налога на имущество по той или иной сделке.
Очевидно, что метод занижения сумм в договоре купле-продажи дома с участком ниже 70% от их кадастровой стоимости по сути не имеет смысла, так как налоговые службы, все равно рассчитают налог по ставке, исходя от 70% кадастровой оценки объектов.
Но что делать? Если вы итак продаете свою недвижимость вынужденно, не с целью наживы, а тут еще и такие налоги… Выход есть. Так как есть и другие, законные способы снижения налогового бремени.
Почему многие продавцы домов с участкам так беспокоятся о суммах в договоре? Это легко объяснить: система кадастровой оценки еще не совершенна, нередко возникают ошибки, к тому же стоимость объектов недвижимости, указанная в кадастре довольно часто объективно завышена.
Завышение кадастровой стоимости обычно происходит по разным причинам. Это могут быть неучтенные параметры объектов недвижимости, особенности их строительства и расположения, падения цен или ввиду банальной ошибки оценщиков.
Нередки случаи, когда рядом с домом началась масштабная застройка, которая существенно снижает его рыночную цену и другие форс-мажорные ситуации.
С момента внесения изменений в порядок налогообложения, то и дело возникают споры собственников с налоговиками. Особенно неприятна ситуация, когда кадастровая стоимость земельного участка посчитана даже выше рыночной, что крайне неблагоприятно для продавца.
Нужно ли в такой ситуации смириться? Конечно, нет. Потому, что есть законный метод снизить налоги — оспорить кадастровую оценку.
Переоценка кадастровых объектов обычно проводится раз в 3 года, поэтому, если вы планируете продажу дома с участком, не готовы ждать переоценки и планируете сэкономить на налогах рекомендуется использовать следующие методы:
1. Обратиться в специальную комиссию, которая рассматривает спорные случаи кадастровой оценки;
2. Подать иск в суд.
Вы можете сами выбрать форму заявления. При поступлении заявки на платной основе, она будет рассмотрена в течение 1 месяца. Платить государственную пошлину в этом случае не нужно, так как нет необходимости оплачивать услуги членов комиссии.
Если вердикт вынесен не в вашу пользу, можно обратиться в суд. Чтобы доказать свою правоту, важно собрать и предоставить все необходимые документы, подтверждающие ошибочность расчетов налоговиков.
Помните, что налоговые переплаты за уже прошедшие годы возмещению не подлежат, поэтому с решением проблемы лучше не затягивать, как только вы получили данные по вашей недвижимости, лучше сразу заняться оспариванием кадастровой оценки.
Если вы уверены, что кадастровая стоимость вашей квартиры, дома, участка были необоснованно завышены, и у вас есть все документы, подтверждающие это, и вы хотите заплатить меньше налогов, лучше всего обратиться в специальные организации, занимающиеся представлением интересов в спорах о кадастровой стоимости. Специалисты таких фирм займутся оформлением документов и помогут выиграть дело.
Статью подготовила начальник отдела по формированию налоговой отчетности Железнова Яна Константиновна. 
