Сделка с жильем требует письменной формы (п. 1, 3 ст. 574 ГК РФ). Дарственная (договор дарения) имеет стандартную форму и условия передачи объекта недвижимости.
Договор дарения доли в доме – это письменный документ, который отвечает требованиям документооборота.
Основные пункты дарственной:
• дата – число, месяц и год составления;
• место – населённый пункт;
• данные о сторонах – ФИО дарителя, одаряемого (-их), паспортные данные, дата рождения, место жительства (постоянное или временное);
• адрес частного дома, жилая/нежилая площадь, размер всех долей с указанием передаваемой в дар;
• цена даримой части жилого дома;
• согласие на совершение сделки;
• информация об отсутствии обременений на дом;
• данные обо всех прописанных/проживающих лицах (включая временно отсутствующих: заключенные, военнослужащие, вахтовики, студенты…);
• права и обязанности сторон;
• сведения о том, кто несет расходы – обычно одаряемый или его родители;
• число экземпляров;
• подписи участников сделки.
Закон допускает условия со стороны дарителя – собственника частного дома или конкретной доли в общем праве. Встречные требования не могут иметь материальный характер (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Например, если вы обязываете одаряемого передарить долю третьему лицу, сделка не будет считаться дарением в чистом виде. Главное условие – безвозмездность. Но если вы передаете долю в доме при условии, что одаряемый окончит школу, вряд ли кто-то оспорит дарственную.
Несмотря на очевидные условия дарения, люди совершают типичные ошибки. Неточности влекут за собой отказ в регистрации сделки, переживания и лишние расходы.
Актуальные ошибки в составлении дарственной:
1. Встречное требование возмездного характера – если подобное будет выявлено, одаряемый или наследники смогут оспорить сделку.
2. Участие малолетних или недееспособных лиц – дети до 14 лет, люди с психическими отклонениями, не отдающие отчет в совершаемых действиях, не могут выступить от имени дарителя (п. 1 ст. 575 ГК РФ).
3. Отсутствие подписи и печати нотариуса – отчуждение долей в общедолевой собственности требует заверки дарственной у нотариуса.
4. Нет сведений о предмете договора или отсутствует одаряемое лицо – ничтожность сделки (п. 5 ст. 576 ГК РФ).
5. Некорректная цена доли или ее отсутствие – нужно указать кадастровую или рыночную стоимость для расчета госпошлины.
Избегайте этих ошибок, и вы сможете составить грамотный договор дарения доли с целью его регистрации у нотариуса и в Росреестре.
Порядок действий зависит от характера дарения доли в доме.
Различают два варианта:
• нотариальная форма договора дарения – общая долевая собственность двух и более совладельцев;
• простая письменная форма (без нотариуса) – если собственник владеет целым домом или доля переходит к родственнику из совместно нажитой собственности супругов.
Если ваш случай требует нотариальной формы дарственной, придется посетить нотариуса и оплатить его услуги. Если такая форма не обязательна, можно зарегистрировать сделку напрямую в МФЦ или Росреестре.
Общая инструкция выглядит следующим образом:
1. Найдите одаряемого – близкие родственники, второй супруг, друзья, третьи лица.
2. Договоритесь о нюансах сделки – обсудите встречные требования неимущественного характера (например, передача объекта после окончания ВУЗа или свадьбы).
3. Соберите документы – понадобятся выписки, справки, заявления.
4. Обратитесь к юристу или нотариусу – составление дарственной лучше всего поручить знающему человеку.
5. Оформите договор дарения – в простой или нотариальной форме, по ситуации.
6. Зарегистрируйте сделку в Росреестре – самостоятельно или через нотариуса (за отдельную плату).
7. Оплатите налог (см. ниже).
Названные этапы могут отличаться в зависимости от вашего случая.
Прежде чем подписывать дарственную на долю жилого дома, нужно убедиться, что сделка выгодна обеим сторонам. Участники должны осознавать, что действуют добровольно. Если регистрация еще не пройдена, одаряемый вправе отказаться от получения дара (ст. 573 ГК РФ).
Права и обязанности дарителя могут быть следующими:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• заручиться согласием других собственников – если доля в доме принадлежит супругам;
• оформить земельный участок рядом с домом и включить его в состав сделки;
• выделить долю дома в натуре – в виде отдельной комнаты;
• передать долю в праве выбранному кандидату;
• указать условия нематериального характера;
• отказаться от исполнения дарения на основании ст. 577 ГК РФ.
Одаряемый также имеет права и обязанности: принять объект дарения, встать на учет в Росреестре и заплатить подоходный налог.
Дарение считают бюрократической процедурой, поэтому ей предшествует сбор документов:
• экземпляры дарственной – по числу сторон + по одному нотариусу и органу регистрации;
• удостоверения личности;
• документы на объект недвижимости или на даримую долю;
• техпаспорт дома – выдается в БТИ;
• архивная выписка из домовой книги – справка о количестве жильцов;
• акт-разрешение от органа опеки – если в доме числятся несовершеннолетние дети;
• согласие второго супруга – заверяется у нотариуса;
• сведения о родстве – свидетельство о рождении, о браке, об усыновлении/удочерении;
• доверенность + копия представителя (по ситуации).
Вспомогательный документ – передаточный акт «подарка». Понадобится в том случае, если доля выделена в натуральном размере (комната). Пишется по образцу с указанием размера жилого объекта в доме.
Оформление документов и регистрация в Росреестре занимает от 2 недель до месяца. Вместе с тем сроки могут увеличиться. Например, за счет выдела доли в натуре.
Выбор в пользу дарения не освобождает от расходов. Соискателям предстоит оплатить услуги нотариуса, госпошлины и налоги.
Посчитаем, сколько стоит дарственная на долю в доме:
• госпошлина за нотариальное удостоверение договора – 0,5% от цены на долю, но в пределах от 300 до 20 000 рублей;
• госпошлина Росреестра – 2 000 рублей за переоформление права собственности (важно: если одаряемых четверо, и они получат по 1/4 доли, каждый из них заплатит четверть госпошлины, т.е. 500 рублей);
• услуги нотариуса – согласно прейскуранту конторы, от 2 000 рублей и выше.
Общие расходы могут достигать 7 000 рублей, но чаще суммы доходят до 10 000 рублей.
Получение дара – это обогащение в виде доли жилого дома. Отсюда обязанность одаряемого уплатить подоходный налог – 13% от стоимости доли. Сумма рассчитывается на основе кадастровой цены, но в ряде случаев оценка может быть рыночной.
Имеются ли льготы? Налоговые поблажки касаются членов семьи и близких родственников дарителя (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Они освобождены от уплаты налога, при условии, что подтвердят факт родства – понадобятся оригиналы или дубликаты документов о кровной/супружеской связи.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
