Порядок заключения арендных сделок с недвижимостью, в том числе с жилыми помещениями, регулируется главой 34 ГК РФ. Однако практикам необходимо четко разграничивать такие понятия как «аренда» и «наем», используя их в отношении жилого помещения.
В частности, если подразумевается, что гражданин использует чужую квартиру для временного проживания, к такой сделке, согласно статье 671 ГК РФ, должны применяться положения не аренды, а найма, то есть главы 35 ГК РФ.
На необходимость разграничения данных договоров также прямо указывает пункт 2 статьи 671 ГК РФ. В нем законодатель обращает внимание на то, что аренда жилья может иметь место только в том случае, если арендатором выступает организация, использующая жилье для проживания своих работников или иных подобных целей.
Соответственно, сторонами сделки по найму квартиры являются наймодатель (им может быть как физическое лицо, так и юридическое) и наниматель (гражданин, который намерен самостоятельно или с членами своей семьи проживать в арендованной квартире).
При этом в названии договора о съеме жилья между физическими лицами может фигурировать как наем, так и аренда. На его состоятельность это не влияет, главное — соответствие содержания соглашения положениям закона.
Объектом найма, согласно статье 673 ГК РФ, является изолированное жилое помещение — это может быть как квартира, так и комната, часть дома и т. д. Важно при этом помнить, что квартира должна быть пригодной для проживания. Если же жилье становится непригодным в период действия сделки (например, при признании его аварийным), любая из сторон приобретает право расторгнуть ее в судебном порядке в любое время.
В тексте контракта в 2020-2021 годах сторонам необходимо четко индивидуализировать передаваемое в наем жилье: указать его местонахождение, количество комнат, площадь и иные имеющие значение характеристики. Цена в договоре найма, исходя из положений статьи 682 ГК РФ, определяется самостоятельно.
При этом сторонам помимо указания стоимости найма также необходимо урегулировать вопрос о ее изменении в будущем. В противном случае будет действовать правило статьи 682 ГК РФ, которая указывает на неизменность цены в течение всего срока контракта, если в нем не обозначено иное.
Что касается срока действия соглашения, то он, исходя из требований статьи 683 ГК РФ, может быть только срочным (до 5 лет). Соответственно, стороны могут указать конкретные временные рамки в тексте договора. Если они не определены, ввиду требований статьи 683 ГК срок действия соглашения будет равняться 5 годам.
При этом важно помнить, что в силу норм статьи 684 ГК РФ наниматель обладает преимущественным правом на продление договора. За 3 месяца до истечения контракта наймодатель должен предложить нанимателю продлить сделку на аналогичных или иных условиях, либо заявить о намерении в течение года не сдавать жилье в аренду. Если он не исполнит данной обязанности и наниматель не откажется от договора, сделка считается продленной на тот же срок на тех же условиях.
Оформляться сделка по найму квартиры должна, согласно статье 647 ГК РФ, в письменном виде. Однако государственной регистрации такой сделки или ее удостоверения нотариусом не требуется.
Тем не менее не стоит забывать, что наем жилья является обременением прав владельца квартиры и в случае смены собственника квартиры, согласно статье 675 ГК РФ договор с прежним нанимателем сохраняет свою юридическую силу. Таким образом, если соглашение о найме заключается на срок больше чем 1 год, сделка должна быть зарегистрирована и установлено обременение прав собственника квартиры.
Взаимные обязанности по сделке контрагентов регламентируются статьями 676–678 ГК РФ. В частности, арендодатель должен подготовить для квартиросъемщика пригодное для проживания помещение без проживающих там иных жильцов.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность жилья и надлежащее его техническое состояние. В связи с этим нанимателю запрещается производить перепланировку, переустройство и иные подобные действия с квартирой.
2. Своевременно оплачивать проживание.
В том случае, если с квартиросъемщиком собираются проживать его домочадцы, их перечень следует привести в тексте соглашения. Согласно статье 677 ГК РФ, проживающие с квартиросъемщиком граждане пользуются одинаковыми правами при пользовании квартирой, однако ответственность за их действия перед арендодателем несет квартиросъемщик.
В то же время наниматель вправе заключить с членами своей семьи соглашение, по которому каждый из жильцов будет являться сонанимателем, т. е. вместе они будут выступать солидарными должниками перед наймодателем.
Меры ответственности сторон, а также основания для ее возникновения перечислены в статье 687 ГК РФ. Так, ответственность нанимателя возникает в случае просрочки им оплаты по договору в течение двух периодов подряд, а также разрушения (порчи) имущества им самим или совместно проживающими с ним жильцами.
При возникновении любого из перечисленных оснований наймодатель может требовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.
Наниматель также вправе требовать расторжения сделки, если квартира перестала быть пригодной для проживания. При этом практикам необходимо помнить, что расторжение договора найма в любом случае предполагает, согласно статье 688 ГК РФ, выселение временных жильцов (нанимателя и его домочадцев) из квартиры.
Таким образом, к договору аренды квартиры между физическими лицами применяются правила о найме. Данные нормы значительно лучше защищают интересы нанимателя и членов его семьи по сравнению с нормами, применяемыми к арендным сделкам.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
