Надо заметить, что согласно законодательству РФ, между наймом жилой недвижимости и ее арендой существует различие, которое регламентируется различными статьями ГК РФ:
• Положение об аренде отображено в гл. 34 (ст. 606-670) ГК РФ.
• Положение о найме описано в гл. 35 (ст. 672 -688) ГК РФ.
Поэтому, перед оформлением подобных соглашений рекомендуется изучить положения перечисленных статей ГК РФ.
Законодательные нормы о найме предусматривают возможность передачи жилого здания за определенную плату для проживания в нем, однако, если жилое здание передается юр. лицу, то в этом варианте оформляется договор аренды здания, который не предназначен для проживания.
Ст. 673 ГК РФ регламентирует, что:
• Объектом найма жилой недвижимости может стать отдельное здание, в котором можно проживать. Это может быть частный дом, квартира или комната.
• Пригодность недвижимости для обитания регламентируется жилищными законодательными нормами.
• Наниматель жилой недвижимости в многоэтажном здании, вместе с обитанием в жилище вправе пользоваться имуществом, расположенном в нанятой квартире (ст. 290 ГК РФ).
Потребность в государственной регистрации контракта по найму жилого объекта в 2020-2021 годах регламентируется ст. 674 ГК РФ, которая гласит, что:
• Контракт по найму жилища должен оформляться письменно.
• Обременение права владения жилым объектом, появляющееся в результате передачи его в наем на период более одного года, требует государственная регистрации.
Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ найм жилой недвижимости осуществляется путем передачи владельцем объекта (наймодателем) другой стороне (нанимателю) жилища на некоторый период для обитания в нем за договорную оплату.
Предметом такой договоренности может быть недвижимость, отвечающая требованиям СНиП, и юридически признанная жилым объектом. ГК РФ отмечает, что жилой объект обязан быть самостоятельным и подходящим для обитания (ст. 673 ГК РФ).
Предметом договоренности найма социального жилища не может быть неизолированное здание, подсобная комната, а также общие сооружения в многоэтажном здании (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).
Постройки, расположенные в дачных участках и не подходящие для обитания, не могут стать предметом соглашения найма жилой площади.
Передача подобных построек в возмездное использование выполняется путем заключения арендного договора.
Предметом договорных отношений по найму жилой площади могут стать:
1. Квартиры в многоэтажных жилых зданиях.
2. Отдельные комнаты в частных домах или в многоэтажных квартирах.
В многоэтажных зданиях предметами найма могут становится не только квартиры или комнаты, но и прочее имущество (ст. 290 и 673 ГК РФ), в том числе:
• Несущие конструкции здания.
• Оборудование дома внутри сданной квартиры или за ее пределами (электрические провода, канализационная система, отопительные конструкции и т. д.).
Договорные отношения по найму жилища оформляются только письменно (ст. 674 ГК РФ). Несоблюдение такой формы лишает участников сделки на обжалование, при конфликтных ситуациях по неисполнению договорных условий любым из участников сделки.
Если владелец жилой площади сменился, то соглашение найма обязано сохраняться на прежних условиях.
Если договорные отношения по найму жилища заключены на период, больший одного года, то такая сделка считается долгосрочной и подлежит государственной регистрации. При меньшей продолжительности найма, регистрировать договорные отношения не требуется. Процедура регистрации обременения недвижимости регламентируется законом № 218-ФЗ.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
О том, кто будет осуществлять государственную регистрацию договорных отношений, отображаются в составленном документе о найме, однако по умолчанию бремя регистрации ложиться на владельца сдаваемого объекта. Это происходит потому, что соглашение относится к возмездному, и владелец жилья получает доход, который обязан облагаться налогом. Избегая от таких обязательств, владелец жилья нарушает законодательные нормы РФ, что может оказаться причиной наложения на него административного штрафа.
После оформления договорных отношений по найму между владельцем недвижимости и нанимателем потребуется завершить юридическое оформление сделки, заключаемое в регистрации договора в уполномоченных структурах.
Для этого требуется обоим участникам подать ходатайства в местное отделение Росреестра, предъявив следующие материалы:
1. Ксерокопии паспортов участников соглашения.
2. Правоустанавливающие материалы на сдаваемую жилую площадь.
3. Свидетельство о праве собственности.
4. Технический паспорт БТИ, с отображенным планом жилой квартиры.
5. Ксерокопию соглашения найма, (в 2-х экземплярах).
6. Квитанция о перечислении пошлины.
К правоустанавливающим материалам относятся источники происхождения права собственности владельца на жилое помещение (договор купли-продажи, обмен, дарственная и т.д.).
После сдачи заявления и приложенных документов в Росреестр, заявители должны получить в назначенную дату (на протяжении 5 рабочих дней) выписки ЕГРН. И лишь после этого сделка по найму жилой площади получит законный юридический статус.
Для регистрации договора найма недвижимости можно обратится в местное отделение МФЦ, где также можно оформить регистрацию сделки.
Если соглашение по найму жилой недвижимости оформляется с несколькими нанимателями, то для оформления регистрации такого соглашения допускается присутствие лишь одного нанимателя. Для регистрации соглашения по социальному найму в отдел Росреестра можно обратится лишь одному участнику сделки (п. 3 ст. 51 Закона № 218).
После оформления договорных отношений по найму жилища, каждый участник сделки наделяется определенными правами и обязательствами, которые им придется непременно соблюдать.
Так, в обязанность наймодателя входит:
• Передача нанимателю сдаваемого жилища в подходящем состоянии для обитания. Пригодность жилища для обитания регламентируется нормативами ЖК РФ.
• Контроль эксплуатации жилой квартиры, сданной в наем, оказание нанимателю коммунальных услуг за договорную плату, участие в ремонте общественного имущества многоэтажного дома и оборудования, размещенного в сдаваемом жилище, для обеспечения коммунальных услуг.
• Выполнение капитального ремонта сдаваемой жилой квартиры, если другое не определено соглашением.
В обязанность нанимателя входит:
• Использование полученного жилища лишь для обитания.
• Наблюдение за сохранностью помещения, с поддержанием его в исправном виде.
• Своевременный расчет за использование жилища и за коммунальные услуги, если контрактом не определено другое.
• Осуществление текущего ремонта жилища, если другое не определено контрактом.
Договорные отношения по найму жилой недвижимости относятся к срочному документу, с наибольшим периодом сотрудничества 5 лет. Если в документе не отмечено время его действия, то договор будет действительным на протяжении 5-ти лет.
Договорные отношения, оформленные на период меньший одного года, относятся к краткосрочным и не подлежат государственной регистрации.
Накануне окончания действия договорных отношений по найму жилища, наймодатель вправе порекомендовать Нанимателю продолжить сотрудничество, либо изменить условия найма, либо уведомить Нанимателя об отказе сдавать жилье. Уведомление направляется не позже чем за 3 месяца до окончания контракта.
Если Владелец не известил нанимателя об прекращении найма, договор считается продолженным на время, равное первоначальной договоренности.
Наниматель, с разрешения владельца жилища, вправе передать нанятую им недвижимость в поднаем на период заключенного соглашения найма (ст. 685 ГК РФ).
Договорные отношения по найму жилой недвижимости можно расторгнуть:
1. По инициативе нанимателя, с разрешения других лиц, которые с ним обитают, известив об этом владельца за 3 месяца.
2. По запросу владельца через суд, если:
• Просроченная оплата за наем составляет шесть и более месяцев.
• Осуществлена порча или повреждение жилой недвижимости нанимателем либо прочими лицами, за которых тот отвечает.
3. По запросу любой стороны через суд, если недвижимость становится не подходящей для обитания.
4. Через суд, если наниматель пользуется жилищем не для обитания.
После разрыва договорных отношений по найму жилья, наниматель обязан его освободить, иначе он будет выселен судебным решением.
Договор по найму жилой недвижимости может быть оформлен лишь с физлицом. С юр. лицом жилище можно предоставлять лишь при заключении арендного контракта.
Данный документ не нуждается в нотариальном подтверждении. При этом, бланк составляется письменно. Предметом соглашения считается жилой объект, подходящий для обитания.
В контракте по найму жилища понадобится непременно отобразить следующее:
• Паспортные реквизиты участников сделки.
• Период, на который оформляется соглашение.
• Сумма оплаты за пользование жилищем.
• Время зачисления оплаты.
• Кроме этого, понадобиться записать всех лиц, которые планируется заселить одновременно с нанимателем.
1. Сумма оплаты за использование жилища назначается по взаимной договоренности участников сделки, на основании состояния жилой недвижимости, ее расположения и прочих моментов. Изменение оплаты в одностороннем порядке не допускается. Согласно ст. 683 ГК РФ, контракт может заключаться на период не свыше 5-ти лет. Возможно оформление соглашения по найму жилища на срок до одного года. Если в контракте не указана дата расчета за нанятое жилище, наниматель обязан перечислять оплату ежемесячно не позже десятого числа, после завершения прожитого месяца (ст.682 ГК, ст.56 ЖК).
2. В контракте требуется указать права и обязательства, как владельца жилища, так и нанимателя. Наниматель обязан следить за сохранностью имущества и его поддержании в удовлетворительном состоянии. Также, он обязан своевременно рассчитываться за использование жилища.
3. Наниматель не вправе перестраивать и реконструировать жилище без согласия владельца. Бремя коммунальных платежей также ложиться на нанимателя, при отсутствии другой договоренности.
4. Владелец вправе разорвать соглашение по найму, при:
• Повреждении жилой недвижимости.
• Двукратной просрочке оплаты за проживание.
• По инициативе одного из фигурантов соглашения, а также при аварийном состоянии здания либо не пригодности его для обитания. Соглашение по найму жилой недвижимости можно будет расторгнуть любым участником, после письменного уведомления контрагента за 3 месяца до разрыва сотрудничества, если иной срок не отмечен в контракте.
5. Если в контракте не отображено время его действия, то он признается оформленным на 5 лет (ст.683 ГК).
Все положения по найму жилой недвижимости отображены в гл. 35 ГК РФ.
Невзирая на то, что стандартного образца договора по найму жилой недвижимости не существует, в нем непременно должно содержаться следующее:
1. Предмет договора. В данном варианте предметом договорных отношения является жилая недвижимость. Сдавать в наём жилую недвижимость вправе только ее владелец, либо его доверенное лицо. Поэтому при оформлении такого соглашения требуется убедиться, что наймодатель является действительным владельцем, а если это доверенное лицо – убедиться в его полномочиях, проверив документы.
2. Права и обязанность сторон. Здесь отображаются пункты, с описанием прав и обязательств фигурантов сделки во время передачи жилой недвижимости и при обитании в ней.
3. Расчеты за пользование жилищем. Расчеты осуществляются по взаимной договоренности сторон (ст. 682 ГК РФ). В контракте требуется чётко указать сумму оплаты (цифрами и прописью) и дату её перечисления. Изменять сумму оплаты за обитание в жилище можно лишь по обоюдной договоренности.
4. Ответственность. В этом разделе отображается ответственность, предусматриваемая участниками сделки за нарушение условий контракта.
5. Время действия договора. Срок указывать не обязательно. Он заполняется по договоренности участников сделки. Однако ст. 683 ГК РФ гласит, что период действительности такого соглашения не должен быть свыше 5-ти лет. Исключение – социальный найм. Если в документе период действия не отображен, то он автоматически равняется 5-ти годам, после завершения которых можно подписать новый контракт. При этом наниматель получает преимущество, на продолжение сотрудничества. Если период действия контракта по найму жилища равен больше одного года, то его требуется зарегистрировать в отделении Росреестра.
6. Форс-мажор. Данный раздел заполняется по усмотрению сторон. В нем отображаются обстоятельства, при которых фигуранты не отвечают за несоблюдение условий соглашения.
7. Заключительные положения. В этом разделе отображается число экземпляров составляемого соглашения, условия общения между участниками сделки, их контакты и пр. В конце документа отображаются реквизиты сторон и их подписи с расшифровкой Ф.И.О.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
