Техническая эксплуатация жилищного фонда и ее правила определены в нормативных документах по эксплуатации зданий жилищного фонда. В «Правилах технической эксплуатации жилищного фонда N 170» определены права и обязанности тех лиц, которые занимают данные помещения (как на временной, так и на постоянной основе).
В рамках управления технической эксплуатацией жилищного фонда должна быть обеспечена безопасность тем гражданам, которые проживают в зданиях этого жилищного фонда. Также необходимо следить за предоставлением услуг коммунального плана жильцам МКД, за надлежащим содержанием общего имущества МКД и решать вопросы относительно правил пользования этим имуществом.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации следить за содержанием общего имущества многоквартирного дома должны следующие лица:
1. Статья 30 Жилищного кодекса Российской федерации гласит, что при технической эксплуатации жилищного фонда собственники квартир должны содержать не только их, но и следить за содержанием общего имущества в своем МКД. Собственник помещения жилого фонда должен следить за его надлежащим состоянием, не допускать бесхозяйственного отношения к данному помещению во время технической эксплуатации, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями, а также правила касательно содержания общего имущества МКД.
2. Согласно статье 43 того же кодекса собственник комнаты в квартире коммунального типа тоже должен содержать общее имущество, если иное не было предусмотрено каким-либо федеральным законом или договором.
3. Согласно статье 65 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма наймодатель жилого помещения должен участвовать в содержании и ремонте общего имущества МКД, где находится сданное в наем помещение, в том числе и заниматься осуществлением капитального ремонта этого помещения.
В статье 67 Жилищного кодекса также отражены обязанности нанимателя, которые относятся к использованию, обеспечению сохранности, поддержанию надлежащего состояния и к производству текущих ремонтных работ предоставленного ему помещения жилого типа. При этом какие-либо обязательства этих лиц, относящиеся к содержанию общего имущества, Жилищный кодекс не предусматривает.
Техническая эксплуатация жилищного фонда и ремонтные работы, направленные на жилые помещения любого вида такого фонда, в обязательном порядке должны производиться на основе соблюдения единых правил технической эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые были утверждены постановлением Госстроя России, определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда.
Цели обслуживания и технической эксплуатации жилищного фонда:
1. Обеспечивать целостность и сохранность фонда.
2. Проводить единую техническую политику, которая обеспечит соблюдение всех требований, отраженных в нормативных документах и имеющих отношение к содержанию, ремонту и технической эксплуатации жилищного фонда.
3. Выполнять все установленные нормативы, касающиеся содержания и ремонта жилищного фонда собственниками или управляющими компаниями, а также иными уполномоченными организациями разных форм собственности, которые занимаются обслуживанием жилых помещений.
Граждане и юридические лица, которые выступают в роли нанимателей и собственников помещений в домах любой формы собственности, могут принимать участие в процессе управления жилищным фондом по месту жительства для защиты своих интересов с точки зрения экономики. Также они могут принимать участие в процессе выбора организаций, занимающихся эксплуатационными и ремонтными работами.
Указанные выше лица в обязательном порядке должны:
• сохранять бережное отношение к жилищному фонду во время его технической эксплуатации, а также к участкам земли, которые необходимы для использования этого фонда;
• не ущемлять жилищные и другие права граждан в процессе технической эксплуатации жилищного фонда (то есть во время использования);
• соблюдать и выполнять санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования, которые предусмотрены в соответствующем законодательстве;
• своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги.
Организации, которые занимаются технической эксплуатацией жилого фонда, должны обеспечивать сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контроль соблюдения проживающими лицами правил и норм пользования помещениями, содержания самого дома и территории рядом с ним.
Правила технической эксплуатации и содержания жилищного фонда, которые были утверждены постановлением Госстроя РФ № 170 после отмены закона № 1289, применяются в части, не противоречащей действующему законодательству.
Постановление исполнительного органа власти может быть отменено только из-за выхода нового постановления, которое упраздняет предыдущее. Требования к надлежащему содержанию общего имущества МКД установлены в национальных стандартах и сводах правил, а не Правилами технической эксплуатации жилищного фонда (170-е постановление Госстроя России).
Применение данных правил (№ 170) разъясняется в письме Минстроя России № 19304-ОГ/04. Данное письмо гласит, что Правила № 170 применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (в т. ч. постановлению Правительства Российской Федерации № 491, утверждающему Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и постановлению Правительства Российской Федерации № 290, утверждающему Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД). Также правомерность применения Правил № 170 подтверждает постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6464.
Нормы технической эксплуатации жилищного фонда описаны в документе, разработанном и принятом Госкомитетом по строительству. Данный документ является основным, который призван регулировать содержание и коммунальное обслуживание квартир и домов. Также он разъясняет обязанности и права жильцов и коммунальных служб относительно жилья. Кроме того, этот документ обязателен для исполнения местной администрацией, государственными контролирующими службами и региональными органами власти.
Объектами жилищного фонда являются любые формы собственности. В состав жилого фонда включены:
1. служебное жилье;
2. гостиницы;
3. дома престарелых людей;
4. жилые помещения;
5. здания из маневренного фонда;
6. жилье из фонда беженцев;
7. общежития;
8. любые другие помещения, которые имеют условия для проживания.
Согласно Правилам жилой фонд имеет такую классификацию:
• государственный жилищный фонд, который включает в себя здания ведомственного, регионального, муниципального фонда и жилье, являющееся собственностью общественных организаций;
• частный жилищный фонд, который включает в себя квартиры и частные дома граждан, зарегистрированные по различным основаниям как собственность.
В Правилах шесть разделов. Первая глава содержит положения о перепланировке и переоборудовании помещений.
К переоборудованию относятся:
1. демонтаж газовых плит и монтаж электрических;
2. перенос отопительных устройств, работающих на газу;
3. замена оборудования в помещениях санузлов;
4. замена старых или прокладка новых коммуникаций;
5. замена старых или прокладка новых отводящих трубопроводов.
К перепланировке относятся (согласно статье 1.7.2):
1. изменение внутренних перегородок, не считая задействованную несущую стену;
2. перенос дверного проема;
3. организация дополнительного пространства на территории кухни;
4. изменение площади помещений, в том числе расширение жилой зоны;
5. изменение количества комнат (объединение нескольких комнат в одну или разделение одной комнаты на несколько комнат);
6. организация и благоустройство тамбуров, в том числе схода на балкон через кухонное помещение с дополнительным дверным проемом.
Закон содержит предупреждение о том, что любые меры несанкционированного плана, которые становятся причиной снижения качества условий жилого дома, являются незаконными и не должны допускаться.
Первый раздел Правил содержит основные моменты, которые касаются технической эксплуатации жилищного фонда.
В деятельность, направленную на управление жилищным фондом, входит:
1. Деятельность организационного плана, которая связана с технической эксплуатацией жилищного фонда.
2. Деятельность, направленная на урегулирование взаимовыгодных отношений с поставщиками и иными предприятиями, имеющими отношение к эксплуатации жилищного фонда.
3. Регламентирование деятельности арендаторов и нанимателей зданий жилищного фонда.
Те положения, которые касаются процессов технического обслуживания, проведения ремонта инженерных коммуникаций и конструкций в помещениях, включает правила по:
• обслуживанию дома, работе диспетчеров и аварийных служб;
• проведению техосмотра;
• подготовке посезонной работы;
• текущему и капитальному ремонту.
Принципы организации санитарного содержания жилья (уборка придомовых и общих территорий, озеленение) содержатся в действующих положениях.
Второй раздел указывает виды и порядок исполнения работ, которые могут быть выполнены в рамках технического обслуживания.
Техническое обслуживание при этом понимается как принятие мер, направленных на поддержание исправной работы оборудования, элементов, систем в жилом здании, с учетом технических параметров используемого оборудования.
Организации, обслуживающие здания жилищного фонда, должны обеспечить бесперебойное функционирование всех систем на период эксплуатационного срока, при этом задействуя достаточный объем финансовых ресурсов и материалов (как своих, так и сторонних).
Третья глава описывает необходимые меры для содержания помещений внутри дома и придомовой территории. Сотрудники организации, которая занимается обслуживанием во время технической эксплуатации жилищного фонда, периодически осматривают квартиры, внутренние подсобные помещения и инженерные коммуникации. При этом особое внимание уделяется исправности всех коммуникаций и соблюдению норм по показателям.
Пункт 1.2 главы 3 указывает на обязанность содержать дом в чистоте, а также соблюдать нормативные показатели температуры воздуха, влажности и воздухообмена.
Пункт 1.4 главы 3 запрещает мешать достижению нормативных показателей. В том числе запрещается загромождать помещения и вешать ковры на наружные стены в течение двух лет с момента начала технической эксплуатации здания жилищного фонда. Нельзя использовать электрические и газовые плиты в качестве обогревательных приборов.
Разделы 3-5 описывают регламент и необходимые действия для:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• инспектирования и обслуживания чердачных и подвальных помещений;
• озеленения;
• внутриквартирного и внутридомового ремонта, поддержания состояния лестничных пролетов и лестниц;
• вывоза мусора;
• уборки снега.
Кроме общих положений в правилах описываются указания для каждой отдельной территории по разным регионам Российской Федерации, которые отличаются климатическими и прочими условиями.
Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:
1. Управление жилищным фондом. В данное понятие входят:
• взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
• работа с нанимателями и арендаторами;
• организация технической эксплуатации жилищного фонда.
2. Согласно п. 1.8 Правил и норм технической эксплуатации техобслуживание и ремонтные работы, направленные на строительные конструкции и инженерные системы, включают в себя:
• осмотр строительных конструкций и инженерных систем для выявления вероятных причин, по которым могут возникнуть дефекты, а также с целью выработки мер по устранению этих причин. Во время данных осмотров также контролируется использование помещений и уровень их содержания;
• подготовку к эксплуатации в рамках конкретного сезона, которая делается для того, чтобы обеспечить сроки и надлежащее качество всех работ, направленных на обслуживание (в том числе содержание и ремонт) зданий жилищного фонда. При этом данные работы обеспечивают соблюдение всех нормативных требований проживания собственников жилья, а также соблюдение необходимых режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период;
• техническое содержание и обслуживание (в том числе аварийное и диспетчерское обслуживание) – совокупность всех работ, направленных на поддержание исправного состояния отдельных элементов и внутридомовой системы в целом. Также это комплекс работ, направленных на соответствие заданным параметрам и режимам работы конструкций МКД или иного здания жилищного фонда, его оборудования и технических устройств.
В зимний период для подготовки жилищного фонда к технической эксплуатации необходимо:
• вести работы по устранению неисправностей перекрытий чердаков и подвалов, стен и фасада зданий, дверных и оконных проемов, газоходов и дымоходов и так далее;
• приводить в исправное состояние все территориальное покрытие домовладения, обеспечивать беспрепятственный отвод атмосферной и талой воды;
• следить за обеспечением надлежащей гидроизоляцией лестничных пролетов, машинных отделений лифтов, фундамента зданий, стен подвального помещения и цокольных этажей, а также сопряжения этих помещений со смежными конструкциями;
• проводить текущие ремонтные работы в жилых комнатах и иных помещениях (окрашивание стен и подоконников, поклейка обойного покрытия, побелка потолков).
Текущий ремонт призван устранить неисправности с целью восстановить работоспособность каких-либо элементов здания.
Данные ремонтные работы принято делить на:
• запланированные работы (ремонт в целях профилактики и периодический осмотр здания);
• работы непредвиденного характера (ликвидация неисправностей на основании заявок жильцов, устранение послеаварийных последствий и так далее).
Текущий ремонт принимается специальной комиссией, состоящей из представителей собственников жилых помещений и управляющих компаний или иных компаний, которые обслуживают данный жилищный фонд.
Также при технической эксплуатации жилищного фонда необходимо проводить капитальный ремонт (восстановление износившихся зданий путем полной или частичной ликвидации физического износа инженерных коммуникаций или конструкций МКД). Капитальный ремонт может быть направлен как на весь МКД, так и на его отдельные помещения.
В домах, которые подлежат сносу, капитальный ремонт разрешается проводить только в качестве исключения в том объеме, который просто обеспечит безопасность проживающим на оставшийся срок технической эксплуатации данного здания жилищного фонда.
Жилищный кодекс Российской Федерации гласит, что капитальный ремонт – это обязанность наймодателя (согласно договору социального найма). В случае необходимости проведения капитального ремонта с выселением проживающих в здании людей именно наймодатель должен предоставить им иное жилое помещение на период ремонтных работ (согласно статье 88 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Жилое помещение для такого временного проживания предоставляется из так называемого «маневренного фонда». Если наниматель и члены его семьи отказываются от такого временного переселения, то за наймодателем остается право решать этот вопрос через суд. При этом переселение членов семьи нанимателя и него самого в предоставленное помещение маневренного фонда и обратно в отремонтированное здание будет осуществляться исключительно за счет наймодателя.
Система технической эксплуатации жилищного фонда и ее обслуживание подразумевает обеспечение нормального функционирования инженерных систем и зданий на протяжении установленного срока службы (контроль за состоянием фонда, обеспечение исправности коммуникаций, отладка работы инженерных систем и так далее).
Санитарное содержание подразумевает:
• уборку мест общественного назначения (лестничные клетки, чердачные и подвальные помещения);
• уборку территории возле дома (сады, дворовая территория, дороги и тротуары, площадки и проезды и так далее). Данные виды работ производятся организациями, которые занимаются обслуживанием жилищного фонда во время его технической эксплуатации. Уборка тротуаров может быть поручена специализированным службам;
• уход за зелеными насаждениями и озеленение. При этом озеленение территории производится только после очистки территории от строительных материалов и их остатков, элементов мусора, после того, как проложены подземные коммуникации и сооружения, а также дороги, проезды, тротуары и ограды, обустроены площадки.
Лица, владеющие озелененными территориями, должны:
• обеспечивать сохранность зеленых насаждений;
• летом и во время сухой погоды обеспечивать полив газонов, цветников, деревьев и кустарников;
• обеспечивать посадку новых деревьев, кустарников и иных зеленых насаждений, изменять сеть дорожек и размещать оборудование в соответствии с проектами, которые были согласованы с установленными порядками и с соблюдением агротехнических условий;
• осуществлять вырубку кустарников и деревьев, если того требуют ремонтные процессы и содержание, в соответствии с требованиями правил и соблюдая технологический регламент;
• если на озелененной территории есть водоемы, то обеспечивать чистоту воды и проводить капитальную очистку не реже, чем раз в 10 лет.
Во время технической эксплуатации жилищного фонда проживающие там лица обязаны относиться бережно ко всем объектам и зеленым осаждениям. Обязательны к соблюдению этими лицами и правила содержания территории возле дома, в том числе и содержание ее в чистоте. Запрещено мыть автомобильные машины или иные транспортные средства на дворовых территориях и иных территориях возле дома, сливать бензин и масло, заниматься регулировкой сигнала, тормозной или двигательной системы автомобиля.
Итак, управление технической эксплуатацией жилищного фонда и обслуживание МКД – это взаимосвязанные организационные и технические мероприятия, которые образуют комплекс таких действий, направленный на сохранность объектов жилищного фонда и их функционального назначения. Также эти мероприятия призваны предупреждать преждевременный износ многоквартирных домов и иных зданий жилищного фонда, а также обеспечивать их надежное функционирование.
Из-за воздействия различных природных и климатических факторов техническая эксплуатация жилищного фонда сопровождается износом оборудования, из-за чего технические и эксплуатационные характеристики зданий снижаются, а значит, снижаются и потребительские параметры.
Данный процесс носит название «физический износ», который является причиной утраты прочности отдельных элементов зданий, а также появления дефектов внутри них.
Снижение потребительских параметров называется «функциональным износом» или «моральным износом».
С течением времени требования населения к функциональным и потребительским качествам помещений жилищного фонда возрастают. В связи с этим то жилое помещение, которое было построено ранее, может перестать отвечать требованиям жильцов по своим характеристикам конструкций и планировок и уровню благоустройства.
Из-за вышеописанной ситуации стоимостная и потребительская оценка здания жилого фонда становится ниже, то есть возникает износ морального характера. Например, если в квартире МКД отсутствует система центрального отопления, горячая вода, ванная комната, то стоимостные параметры жилья многократно снижаются. При этом еще в середине 20 века массовое сознание большинства городских жителей воспринимало как норму хотя бы одну теплую комнату в доме на целую семью, расположенную в средненькой квартирке без излишних удобств.
Для того чтобы обеспечить нормативные технические и эксплуатационные качества помещений жилого фонда на протяжении всего срока службы зданий, должно быть обеспечено функционирование с проведением текущего и капитального ремонта, с техническим и санитарным содержанием сооружений. С целью усовершенствования вышеописанных качеств при технической эксплуатации жилищного фонда проводят реконструкцию и модернизацию его сооружений.
Согласно требованиям Правил, чтобы контролировать состояние конструктивных элементов и работоспособность системы инженерного оборудования, нужно проводить систематические осмотры и обследования помещений.
При этом такие осмотры могут быть следующих видов:
1. Общий осмотр. Здание осматривают два раза в году (в весеннее и осеннее время). При проведении осмотра такого типа здание исследуют в целом, то есть осматривают основные элементы конструкции (стены, лестничные пролеты, канализацию, фундамент и так далее), а также исследуют внешнее благоустройство и его элементы (придомовая территория, зеленые насаждения, детские и спортивные площадки).
2. Частичный осмотр. Такие исследования проводят только по необходимости, осматривая при этом отдельные элементы изучаемого здания.
3. Внеочередной осмотр. Он проводится после сильного дождя, урагана или иного стихийного природного явления, после случившихся аварий или прекращения работы инженерных систем. Особое внимание уделяется технической эксплуатации жилищного фонда и его зданий в осенне-зимний период. Чтобы обеспечить хороший уровень сезонной эксплуатации, осуществляются ремонтные работы, налаживаются и регулируются отопительные системы, горячее и холодное водоснабжение, утепляются наружные конструкции и так далее.
Техническая эксплуатация жилищного фонда в целом и элементов инженерного оборудования в частности подразумевает также ремонтные работы по устранению неисправности отдельных элементов или их полную замену. Дважды в год проводится наладка внутреннего водоснабжения и всех задействованных в этом процессе систем (в летний и зимний сезон). В обязательном порядке проверяется герметичность стыков и сетей. Данные проверки проводятся с помощью специальных испытательных работ при искусственно созданном повышенном давлении.
Каждый в год в процессе подготовки к сезону отопления в обязательном порядке проводится проверка отопительных систем. В случае необходимости проводятся ремонтные работы и ревизия. Состояние отопительных систем с точки зрения технических характеристик проверяют по установленному графику проверок. Если возникает необходимость, то проводят ремонтные работы, направленные на устранение дефектов и укрепление безопасности функционирования оборудования и электрической проводки.
Техническая эксплуатация систем газоснабжения и лифтов жилищного фонда осуществляется специализированными организациями. Например, сотрудники газовых служб обязаны систематически осуществлять работы по регулировке и ремонтные работы планово-предупредительного характера газовых сетей, находящихся в доме и в узлах подведения газа к дому. Лифты также должны проверяться ежегодно путем освидетельствования. При этом в момент такой проверки необходимо проводить испытания лифтового хозяйства статического и динамического плана.
Когда проводятся испытания статического плана, основной задачей становится проверка прочности лифта и его механизма. Динамические испытания направлены на проверку действия всех лифтовых механизмов и их исправности. При осуществлении плановых осмотров лифтов основная задача – проверить аппарат управления и его действие, а затем совершить наладку механизма. Периодичность осмотра лифтового хозяйства определяется нормативными документами.
Правильное содержание мусоропроводов с точки зрения технических и санитарных норм подразумевает еженедельную промывку и ежемесячную очистку.
Осмотр здания общего плана проводит специальная комиссия, в состав которой входят представители заказчиков и организаций, занимающихся обслуживанием, а иногда и обслуживающий персонал. Такие осмотры подразумевают проведение оценки общего состояния наружных конструкций, в том числе и внешних стен здания с относящимися к этим стенам элементами (балкон, пожарная эвакуационная лестница, лоджия и так далее), панельных стыков, осмотр вестибюлей и лестничных пролетов, лифтового хозяйства и мусоропроводов, чердачных и подвальных помещений, территории возле дома и расположенных на ней элементов. Такой осмотр позволяет выявить уровень готовности здания к осенне-зимнему сезону, а также уровень потребности в ремонтных работах.
Частичный осмотр во время технической эксплуатации жилищного фонда позволяет определить пригодность технического состояния отдельных конструкций и элементов в них. Также при таком осмотре проводят наладку и регулировку оборудования здания санитарно-технического плана, осуществляют мелкие ремонтные работы электрического оборудования и проверяют вентиляционные камеры. Таким образом, осмотр частичного плана позволяет выявить и устранить мелкие дефекты и неисправности.
Перечень работ, направленных на санитарное содержание зданий жилищного фонда, включает в себя:
• уборку мест общего пользования зданий;
• уборку придомовой территории;
• сбор и вывоз мусора и отходов;
• содержание контейнерных площадок, газонов, детских и спортивных площадок и тому подобное.
Также согласно договору, заключенному с санитарно-эпидемиологической станцией, регулярно проводят дезинфекцию мест общего пользования как внутри здания, так и на придомовой территории.
Если в процессе технической эксплуатации жилищного фонда объекты находятся в неудовлетворительном состоянии, установленный порядок осмотрительных работ не соблюдается, то появляются различные дефекты и отказы, которые:
• негативно влияют на условия проживания населения (снижаются потребительские качества жилья);
• значительно изменяют в худшую сторону внешний облик здания (вновь снижаются потребительские качества жилья);
• снижают уровень безопасности эксплуатации и ускоряют физический износ конструктивных элементов зданий (снижаются технические и эксплуатационные характеристики здания).
Если все дефекты своевременно выявлять и потом оперативно устранять, то чрезмерные расходы, направленные на ремонтные работы, обновление или реконструкцию зданий жилищного фонда, будут предотвращены.
Чтобы поддерживать техническое состояние здания на отметке «удовлетворительно», создается график плановых и предупредительных ремонтных работ.
Такие работы проводят периодически, и они включают в себя:
• очистку и покраску фасадов зданий;
• частичный ремонт оконных и дверных проемов;
• замену и покраску водосточных труб;
• ремонт и покраску кровель, лестничных клеток зданий и т. п.
В связи с нарастанием морального и физического износа жилья возникает необходимость в проведении капитального ремонта, который призван снизить уровень износа с помощью частичной или даже полной замены элементов конструкций.
Принято выделять 2 основных вида капитального ремонта:
1. Комплексный капитальный ремонт. Данный тип ремонта подразумевает охват ремонтными работами всего здания, также при его проведении проводится замена большого количества элементов конструкций. Как правило, не ремонтируются только несущие конструкции, к которым относят стены, фундамент и каркас здания.
2. Выборочный капитальный ремонт призван устранить локальные дефекты, то есть неисправности одного или нескольких конструктивных элементов. Например, ремонт инженерной системы, фасада, кровли крыши и так далее.
Итак, проведение текущих ремонтных работ позволяет предотвратить преждевременный износ зданий во время технической эксплуатации жилищного фонда, а проведение капитального ремонта снижает физический износ.
Возрастание уровня морального износа делает необходимостью проведение работ, направленных на реконструкцию и модернизацию здания.
Модернизация – это комплекс работ, направленных на обеспечение роста качественного уровня функциональных и потребительских параметров жилого помещения с помощью улучшения благоустройства, в том числе благодаря усовершенствованию планировки, а также благодаря использованию современных материалов и конструкций (новое оборудование централизованного горячего водоснабжения, современная вентиляционная система, утепление здания и так далее).
Реконструкция – комплекс работ, направленных на снижение или полное устранение морального износа, связанный с изменением функционального назначения здания (перевод жилого помещения в нежилое, возведение пристроек и надстроек и так далее).
Все вышеописанные формы, созданные с целью преобразования зданий жилищного фонда в процессе их технической эксплуатации, призваны дополнять друг друга и представляют собой единую систему воспроизводства, которая направлена на сохранение и совершенствование жилья. Зачастую капитальный ремонт проводят сразу вместе с реконструкцией или модернизацией, что позволяет одновременно снизить уровень и физического, и морального износа строения.
Как правило, ремонтные работы, а также модернизация и реконструкция во время технической эксплуатации жилищного фонда проводятся специальными ремонтными и строительными компаниями на основе заключенного договора.
С правовой точки зрения понятие «апартаменты» расшифровывается в соответствии с приказом Министерства спортивного туризма Российской Федерации № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» как одна из высших категорий номеров, расположенных в гостиницах и предназначенных для временного проживания.
Жилищное законодательство вовсе не содержит такое понятие, как «апартаменты». Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение – это изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для проживания на постоянной основе.
Норма о функциональном предназначении жилого помещения является императивной, то есть неизменной даже по соглашению сторон (согласно Постановлению Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Функциональное значение апартаментов, расположенных на территории санаториев и гостиниц абсолютно иное, ведь они используются исключительно для временного размещения граждан с целью лечения и (или) отдыха. Место жительства – место постоянного проживания гражданина (согласно статье 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Важно, что регистрация в месте проживания никак не зависит от того, является ли гражданин, проживающий в каком-либо помещении, его собственником.
Таким образом, апартаменты относятся к новому типу недвижимости, где все помещения не являются (и не могут являться согласно закону) жилыми. Инвесторы могут приобрести право собственности на помещение нежилого плана (помещение бытового обслуживания) с помощью договора об инвестировании строительства. Апартаменты могут быть использованы с целью временного проживания, однако данный тип здания все равно не имеет никакого отношения к многоквартирному дому и уж тем более им не является.
После того, как начинается техническая эксплуатация данного типа здания нежилого фонда, начинается и управление им, обеспечивающее максимально хорошие условия для временного проживания людей, необходимый уровень безопасности, содержание имущества общего пользования (крыша, несущая конструкция и ограждения, разноплановое оборудование, которое призвано обслуживать более одного помещения в апартаментах) в надлежащем виде. Также начинают предоставляться услуги коммунального плана.
Возникает сложность с определением собственника общего имущества, несущего ответственность за достойное управление этим общим имуществом в надлежащем виде:
1. Собственник здания (кроме апартаментов) – застройщик. Если право на собственность на общее помещение закреплено за застройщиком, то только он должен решать вопросы, касающиеся обслуживания этого общего имущества. Собственники апартаментов не обладают имущественными правами в данном случае. Да и в целом вести речь об общем имуществе, как принято понимать это словосочетание в рамках технической эксплуатации жилищного фонда в виде многоквартирного дома, не приходится, так как само это понятие в отношении апартаментов просто отсутствует. Таким образом, жилищное законодательство не регламентирует данные правоотношения, а договор заключает подрядная организация только с застройщиком, который выступает единым собственником общих помещений. Договор может быть заключен как в форме, предусмотренной законодательством или иными правовыми актами, так и в не предусмотренной таковыми. Вероятнее всего договор будет иметь смешанный вид (разд. III «Общая часть обязательственного права»; гл. 37 «Подряд», гл. 39 «Возмездное оказание услуг», гл. 52 «Агентирование» и пр. Гражданского кодекса РФ). Застройщику могут быть возмещены расходы от владельцев апартаментов, а отношения между ними могут регулироваться договором инвестирования или иным документом. Плюс ко всему, владелец апартаментов должен вносить плату за предоставление коммунальных услуг (тарифы будут соответствовать ставкам для помещений нежилого типа).
2. Право собственности на здание (кроме апартаментов) ни за кем не зарегистрировано. При таком раскладе общее имущество является собственностью всех владельцев апартаментов (согласно праву общей собственности). Это положение имеет подтверждение в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий», который гласит, что «право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Другое Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части Гражданского кодекса РФ» в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, разрешает применять нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ. На основе этого можно сделать вывод – помещения нежилого типа, которые принадлежат разным людям, регулируются в рамках отношений владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
Данные отношения могут рассматриваться как отношения долевой собственности в МКД. Данная доля не может быть отчуждена отдельно от помещения, и обладатель может участвовать в общем собрании собственников, имея при этом право голоса, пропорционального доле его собственности (аналогично статье 48 Жилищного кодекса Российской Федерации). За содержание имущества общего плана ответственны все собственники, тоже в соответствии со своей долей (аналогично статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Общее собрание собственников является инструментом для решения любых вопросов управления имуществом общего плана (аналогично статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Важно понимать, что жилищное законодательство может применяться в отношении зданий нежилого типа только в рамках регулирования отношений пользования имуществом общего плана и то лишь в виде проведения общего собрания. Иначе говоря, лица, входящие в состав собственников апартаментов, имеют право выбрать на общем собрании компанию, которая будет заниматься обслуживанием и содержанием общего имущества, а также предоставлять коммунальные услуги. Заключение подобного договора и его условия также могут быть обговорены всеми собственниками апартаментов на общем собрании.
Те нормы, которые описаны в статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, регламентирующие установление размера платы, взимаемой за ремонт и содержание, не могут применяться в данном случае. Органы местного самоуправления не обязаны устанавливать тарифы для нежилых помещений в соответствии с ч. 4 ст. 158, ч. 7 ст. 5, ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены стандарты управления многоквартирным домом в процессе технической эксплуатации жилищного фонда. Главная функция этих стандартов заключается в обеспечении благоприятных условий проживания. Данное положение не может быть отнесено к помещениям нежилого типа. Судебная практика подтверждает тот факт, что согласно статье 7 Жилищного кодекса Российской Федерации применять законодательство по аналогии в случаях, противоречащих существу отношений, запрещается.
Когда законодательство применяют по аналогии, зачастую возникает путаница, поэтому было бы целесообразно уделить внимание разработке отдельных нормативных актов, которые были бы посвящены апартаментам и их обслуживанию.
На практике нет никаких противоречий постановлению № 25 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, так как данное постановление ссылается только на статьи 40-44 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Например, Хостинский районный суд города Сочи отметил в своем решении, что такое спорное помещение, как апартаменты, «…не может рассматриваться судом как жилое ввиду того, что в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации апартамент есть номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование.
Понятием апартамента определяется не категория квартиры как таковой, а категория гостиничного номера в средстве размещения.
Средства размещения представляют собой помещения, имеющие не менее пяти номеров и используемые организациями различных организационно-правовых форм и индивидуальными предпринимателями для временного проживания туристов.
Данный вывод суда основан на ныне действующих нормативных актах».
Кроме того, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в своем постановлении № Ф09-5956/10С6 по делу № А50-3584 указывает, что «гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения – к жилым помещениям».
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
