Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые и специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам.
Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ, в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;
2) государственный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и ее субъектам (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) муниципальный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование.
В соответствии со статьей 20 ЖК РФ государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, над соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям проводят уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами.
Согласно части 4 статьи 19 ЖК РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России. Основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Государственный учет наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
Учету в бюро технической инвентаризации подлежат построенные и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд. Государственный учет жилищного фонда в России включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.
Технический паспорт жилого помещения (квартиры), предусмотренный частью 5 статьи 19 ЖК РФ, содержит:
Раздел I. Сведения о принадлежности.
Раздел II. Экспликация площади квартиры.
Раздел III. Техническое описание квартир.
Раздел IV. Стоимость квартиры (п. 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России N 37).
Государственный учет жилого помещения имеет большое практическое значение: если помещение не учтено в составе жилищного фонда, то к отношениям, возникающим применительно к данному помещению, не подлежат применению нормы жилищного законодательства, в частности о проживании, вселении, выселении.
Эксплуатация жилищного фонда
Техническая эксплуатация жилищного фонда и ее правила определены в нормативных документах по эксплуатации зданий жилищного фонда. В «Правилах технической эксплуатации жилищного фонда N 170» определены права и обязанности тех лиц, которые занимают данные помещения (как на временной, так и на постоянной основе).
В рамках управления технической эксплуатацией жилищного фонда должна быть обеспечена безопасность тем гражданам, которые проживают в зданиях этого жилищного фонда. Также необходимо следить за предоставлением услуг коммунального плана жильцам МКД, за надлежащим содержанием общего имущества МКД и решать вопросы относительно правил пользования этим имуществом.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации следить за содержанием общего имущества многоквартирного дома должны следующие лица:
1. Статья 30 Жилищного кодекса Российской федерации гласит, что при технической эксплуатации жилищного фонда собственники квартир должны содержать не только их, но и следить за содержанием общего имущества в своем МКД. Собственник помещения жилого фонда должен следить за его надлежащим состоянием, не допускать бесхозяйственного отношения к данному помещению во время технической эксплуатации, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями, а также правила касательно содержания общего имущества МКД.
2. Согласно статье 43 того же кодекса собственник комнаты в квартире коммунального типа тоже должен содержать общее имущество, если иное не было предусмотрено каким-либо федеральным законом или договором.
3. Согласно статье 65 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма наймодатель жилого помещения должен участвовать в содержании и ремонте общего имущества МКД, где находится сданное в наем помещение, в том числе и заниматься осуществлением капитального ремонта этого помещения.
В статье 67 Жилищного кодекса также отражены обязанности нанимателя, которые относятся к использованию, обеспечению сохранности, поддержанию надлежащего состояния и к производству текущих ремонтных работ предоставленного ему помещения жилого типа. При этом какие-либо обязательства этих лиц, относящиеся к содержанию общего имущества, Жилищный кодекс не предусматривает.
Техническая эксплуатация жилищного фонда и ремонтные работы, направленные на жилые помещения любого вида такого фонда, в обязательном порядке должны производиться на основе соблюдения единых правил технической эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые были утверждены постановлением Госстроя России, определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда.
Цели обслуживания и технической эксплуатации жилищного фонда:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Обеспечивать целостность и сохранность фонда.
2. Проводить единую техническую политику, которая обеспечит соблюдение всех требований, отраженных в нормативных документах и имеющих отношение к содержанию, ремонту и технической эксплуатации жилищного фонда.
3. Выполнять все установленные нормативы, касающиеся содержания и ремонта жилищного фонда собственниками или управляющими компаниями, а также иными уполномоченными организациями разных форм собственности, которые занимаются обслуживанием жилых помещений.
Граждане и юридические лица, которые выступают в роли нанимателей и собственников помещений в домах любой формы собственности, могут принимать участие в процессе управления жилищным фондом по месту жительства для защиты своих интересов с точки зрения экономики. Также они могут принимать участие в процессе выбора организаций, занимающихся эксплуатационными и ремонтными работами.
Указанные выше лица в обязательном порядке должны:
• сохранять бережное отношение к жилищному фонду во время его технической эксплуатации, а также к участкам земли, которые необходимы для использования этого фонда;
• не ущемлять жилищные и другие права граждан в процессе технической эксплуатации жилищного фонда (то есть во время использования);
• соблюдать и выполнять санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования, которые предусмотрены в соответствующем законодательстве;
• своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги.
Организации, которые занимаются технической эксплуатацией жилого фонда, должны обеспечивать сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контроль соблюдения проживающими лицами правил и норм пользования помещениями, содержания самого дома и территории рядом с ним.
Правила технической эксплуатации и содержания жилищного фонда, которые были утверждены постановлением Госстроя РФ № 170 после отмены закона № 1289, применяются в части, не противоречащей действующему законодательству.
Постановление исполнительного органа власти может быть отменено только из-за выхода нового постановления, которое упраздняет предыдущее. Требования к надлежащему содержанию общего имущества МКД установлены в национальных стандартах и сводах правил, а не Правилами технической эксплуатации жилищного фонда (170-е постановление Госстроя России).
Применение данных правил (№ 170) разъясняется в письме Минстроя России № 19304-ОГ/04. Данное письмо гласит, что Правила № 170 применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (в т. ч. постановлению Правительства Российской Федерации № 491, утверждающему Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и постановлению Правительства Российской Федерации № 290, утверждающему Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД). Также правомерность применения Правил № 170 подтверждает постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6464.
Нормы технической эксплуатации жилищного фонда описаны в документе, разработанном и принятом Госкомитетом по строительству. Данный документ является основным, который призван регулировать содержание и коммунальное обслуживание квартир и домов. Также он разъясняет обязанности и права жильцов и коммунальных служб относительно жилья. Кроме того, этот документ обязателен для исполнения местной администрацией, государственными контролирующими службами и региональными органами власти.
Объектами жилищного фонда являются любые формы собственности. В состав жилого фонда включены:
1. служебное жилье;
2. гостиницы;
3. дома престарелых людей;
4. жилые помещения;
5. здания из маневренного фонда;
6. жилье из фонда беженцев;
7. общежития;
8. любые другие помещения, которые имеют условия для проживания.
Согласно Правилам жилой фонд имеет такую классификацию:
• государственный жилищный фонд, который включает в себя здания ведомственного, регионального, муниципального фонда и жилье, являющееся собственностью общественных организаций;
• частный жилищный фонд, который включает в себя квартиры и частные дома граждан, зарегистрированные по различным основаниям как собственность.
В Правилах шесть разделов. Первая глава содержит положения о перепланировке и переоборудовании помещений.
К переоборудованию относятся:
1. демонтаж газовых плит и монтаж электрических;
2. перенос отопительных устройств, работающих на газу;
3. замена оборудования в помещениях санузлов;
4. замена старых или прокладка новых коммуникаций;
5. замена старых или прокладка новых отводящих трубопроводов.
К перепланировке относятся (согласно статье 1.7.2):
1. изменение внутренних перегородок, не считая задействованную несущую стену;
2. перенос дверного проема;
3. организация дополнительного пространства на территории кухни;
4. изменение площади помещений, в том числе расширение жилой зоны;
5. изменение количества комнат (объединение нескольких комнат в одну или разделение одной комнаты на несколько комнат);
6. организация и благоустройство тамбуров, в том числе схода на балкон через кухонное помещение с дополнительным дверным проемом.
Закон содержит предупреждение о том, что любые меры несанкционированного плана, которые становятся причиной снижения качества условий жилого дома, являются незаконными и не должны допускаться.
Первый раздел Правил содержит основные моменты, которые касаются технической эксплуатации жилищного фонда.
В деятельность, направленную на управление жилищным фондом, входит:
1. Деятельность организационного плана, которая связана с технической эксплуатацией жилищного фонда.
2. Деятельность, направленная на урегулирование взаимовыгодных отношений с поставщиками и иными предприятиями, имеющими отношение к эксплуатации жилищного фонда.
3. Регламентирование деятельности арендаторов и нанимателей зданий жилищного фонда.
Те положения, которые касаются процессов технического обслуживания, проведения ремонта инженерных коммуникаций и конструкций в помещениях, включает правила по:
• обслуживанию дома, работе диспетчеров и аварийных служб;
• проведению техосмотра;
• подготовке посезонной работы;
• текущему и капитальному ремонту.
Принципы организации санитарного содержания жилья (уборка придомовых и общих территорий, озеленение) содержатся в действующих положениях.
Второй раздел указывает виды и порядок исполнения работ, которые могут быть выполнены в рамках технического обслуживания.
Техническое обслуживание при этом понимается как принятие мер, направленных на поддержание исправной работы оборудования, элементов, систем в жилом здании, с учетом технических параметров используемого оборудования.
Организации, обслуживающие здания жилищного фонда, должны обеспечить бесперебойное функционирование всех систем на период эксплуатационного срока, при этом задействуя достаточный объем финансовых ресурсов и материалов (как своих, так и сторонних).
Третья глава описывает необходимые меры для содержания помещений внутри дома и придомовой территории. Сотрудники организации, которая занимается обслуживанием во время технической эксплуатации жилищного фонда, периодически осматривают квартиры, внутренние подсобные помещения и инженерные коммуникации. При этом особое внимание уделяется исправности всех коммуникаций и соблюдению норм по показателям.
Пункт 1.2 главы 3 указывает на обязанность содержать дом в чистоте, а также соблюдать нормативные показатели температуры воздуха, влажности и воздухообмена.
Пункт 1.4 главы 3 запрещает мешать достижению нормативных показателей. В том числе запрещается загромождать помещения и вешать ковры на наружные стены в течение двух лет с момента начала технической эксплуатации здания жилищного фонда. Нельзя использовать электрические и газовые плиты в качестве обогревательных приборов.
Разделы 3-5 описывают регламент и необходимые действия для:
• инспектирования и обслуживания чердачных и подвальных помещений;
• озеленения;
• внутриквартирного и внутридомового ремонта, поддержания состояния лестничных пролетов и лестниц;
• вывоза мусора;
• уборки снега.
Кроме общих положений в правилах описываются указания для каждой отдельной территории по разным регионам Российской Федерации, которые отличаются климатическими и прочими условиями.
Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:
1. Управление жилищным фондом. В данное понятие входят:
• взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
• работа с нанимателями и арендаторами;
• организация технической эксплуатации жилищного фонда.
2. Согласно п. 1.8 Правил и норм технической эксплуатации техобслуживание и ремонтные работы, направленные на строительные конструкции и инженерные системы, включают в себя:
• осмотр строительных конструкций и инженерных систем для выявления вероятных причин, по которым могут возникнуть дефекты, а также с целью выработки мер по устранению этих причин. Во время данных осмотров также контролируется использование помещений и уровень их содержания;
• подготовку к эксплуатации в рамках конкретного сезона, которая делается для того, чтобы обеспечить сроки и надлежащее качество всех работ, направленных на обслуживание (в том числе содержание и ремонт) зданий жилищного фонда. При этом данные работы обеспечивают соблюдение всех нормативных требований проживания собственников жилья, а также соблюдение необходимых режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период;
• техническое содержание и обслуживание (в том числе аварийное и диспетчерское обслуживание) – совокупность всех работ, направленных на поддержание исправного состояния отдельных элементов и внутридомовой системы в целом. Также это комплекс работ, направленных на соответствие заданным параметрам и режимам работы конструкций МКД или иного здания жилищного фонда, его оборудования и технических устройств.
В зимний период для подготовки жилищного фонда к технической эксплуатации необходимо:
• вести работы по устранению неисправностей перекрытий чердаков и подвалов, стен и фасада зданий, дверных и оконных проемов, газоходов и дымоходов и так далее;
• приводить в исправное состояние все территориальное покрытие домовладения, обеспечивать беспрепятственный отвод атмосферной и талой воды;
• следить за обеспечением надлежащей гидроизоляцией лестничных пролетов, машинных отделений лифтов, фундамента зданий, стен подвального помещения и цокольных этажей, а также сопряжения этих помещений со смежными конструкциями;
• проводить текущие ремонтные работы в жилых комнатах и иных помещениях (окрашивание стен и подоконников, поклейка обойного покрытия, побелка потолков).
Текущий ремонт призван устранить неисправности с целью восстановить работоспособность каких-либо элементов здания.
Данные ремонтные работы принято делить на:
• запланированные работы (ремонт в целях профилактики и периодический осмотр здания);
• работы непредвиденного характера (ликвидация неисправностей на основании заявок жильцов, устранение послеаварийных последствий и так далее).
Текущий ремонт принимается специальной комиссией, состоящей из представителей собственников жилых помещений и управляющих компаний или иных компаний, которые обслуживают данный жилищный фонд.
Также при технической эксплуатации жилищного фонда необходимо проводить капитальный ремонт (восстановление износившихся зданий путем полной или частичной ликвидации физического износа инженерных коммуникаций или конструкций МКД). Капитальный ремонт может быть направлен как на весь МКД, так и на его отдельные помещения.
В домах, которые подлежат сносу, капитальный ремонт разрешается проводить только в качестве исключения в том объеме, который просто обеспечит безопасность проживающим на оставшийся срок технической эксплуатации данного здания жилищного фонда.
Жилищный кодекс Российской Федерации гласит, что капитальный ремонт – это обязанность наймодателя (согласно договору социального найма). В случае необходимости проведения капитального ремонта с выселением проживающих в здании людей именно наймодатель должен предоставить им иное жилое помещение на период ремонтных работ (согласно статье 88 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Жилое помещение для такого временного проживания предоставляется из так называемого «маневренного фонда». Если наниматель и члены его семьи отказываются от такого временного переселения, то за наймодателем остается право решать этот вопрос через суд. При этом переселение членов семьи нанимателя и него самого в предоставленное помещение маневренного фонда и обратно в отремонтированное здание будет осуществляться исключительно за счет наймодателя.
Система технической эксплуатации жилищного фонда и ее обслуживание подразумевает обеспечение нормального функционирования инженерных систем и зданий на протяжении установленного срока службы (контроль за состоянием фонда, обеспечение исправности коммуникаций, отладка работы инженерных систем и так далее).
Санитарное содержание подразумевает:
• уборку мест общественного назначения (лестничные клетки, чердачные и подвальные помещения);
• уборку территории возле дома (сады, дворовая территория, дороги и тротуары, площадки и проезды и так далее). Данные виды работ производятся организациями, которые занимаются обслуживанием жилищного фонда во время его технической эксплуатации. Уборка тротуаров может быть поручена специализированным службам;
• уход за зелеными насаждениями и озеленение. При этом озеленение территории производится только после очистки территории от строительных материалов и их остатков, элементов мусора, после того, как проложены подземные коммуникации и сооружения, а также дороги, проезды, тротуары и ограды, обустроены площадки.
Лица, владеющие озелененными территориями, должны:
• обеспечивать сохранность зеленых насаждений;
• летом и во время сухой погоды обеспечивать полив газонов, цветников, деревьев и кустарников;
• обеспечивать посадку новых деревьев, кустарников и иных зеленых насаждений, изменять сеть дорожек и размещать оборудование в соответствии с проектами, которые были согласованы с установленными порядками и с соблюдением агротехнических условий;
• осуществлять вырубку кустарников и деревьев, если того требуют ремонтные процессы и содержание, в соответствии с требованиями правил и соблюдая технологический регламент;
• если на озелененной территории есть водоемы, то обеспечивать чистоту воды и проводить капитальную очистку не реже, чем раз в 10 лет.
Во время технической эксплуатации жилищного фонда проживающие там лица обязаны относиться бережно ко всем объектам и зеленым осаждениям. Обязательны к соблюдению этими лицами и правила содержания территории возле дома, в том числе и содержание ее в чистоте. Запрещено мыть автомобильные машины или иные транспортные средства на дворовых территориях и иных территориях возле дома, сливать бензин и масло, заниматься регулировкой сигнала, тормозной или двигательной системы автомобиля.
Итак, управление технической эксплуатацией жилищного фонда и обслуживание МКД – это взаимосвязанные организационные и технические мероприятия, которые образуют комплекс таких действий, направленный на сохранность объектов жилищного фонда и их функционального назначения. Также эти мероприятия призваны предупреждать преждевременный износ многоквартирных домов и иных зданий жилищного фонда, а также обеспечивать их надежное функционирование.
Из-за воздействия различных природных и климатических факторов техническая эксплуатация жилищного фонда сопровождается износом оборудования, из-за чего технические и эксплуатационные характеристики зданий снижаются, а значит, снижаются и потребительские параметры.
Данный процесс носит название «физический износ», который является причиной утраты прочности отдельных элементов зданий, а также появления дефектов внутри них.
Снижение потребительских параметров называется «функциональным износом» или «моральным износом».
С течением времени требования населения к функциональным и потребительским качествам помещений жилищного фонда возрастают. В связи с этим то жилое помещение, которое было построено ранее, может перестать отвечать требованиям жильцов по своим характеристикам конструкций и планировок и уровню благоустройства.
Из-за вышеописанной ситуации стоимостная и потребительская оценка здания жилого фонда становится ниже, то есть возникает износ морального характера. Например, если в квартире МКД отсутствует система центрального отопления, горячая вода, ванная комната, то стоимостные параметры жилья многократно снижаются. При этом еще в середине 20 века массовое сознание большинства городских жителей воспринимало как норму хотя бы одну теплую комнату в доме на целую семью, расположенную в средненькой квартирке без излишних удобств.
Для того чтобы обеспечить нормативные технические и эксплуатационные качества помещений жилого фонда на протяжении всего срока службы зданий, должно быть обеспечено функционирование с проведением текущего и капитального ремонта, с техническим и санитарным содержанием сооружений. С целью усовершенствования вышеописанных качеств при технической эксплуатации жилищного фонда проводят реконструкцию и модернизацию его сооружений.
Согласно требованиям Правил, чтобы контролировать состояние конструктивных элементов и работоспособность системы инженерного оборудования, нужно проводить систематические осмотры и обследования помещений.
При этом такие осмотры могут быть следующих видов:
1. Общий осмотр. Здание осматривают два раза в году (в весеннее и осеннее время). При проведении осмотра такого типа здание исследуют в целом, то есть осматривают основные элементы конструкции (стены, лестничные пролеты, канализацию, фундамент и так далее), а также исследуют внешнее благоустройство и его элементы (придомовая территория, зеленые насаждения, детские и спортивные площадки).
2. Частичный осмотр. Такие исследования проводят только по необходимости, осматривая при этом отдельные элементы изучаемого здания.
3. Внеочередной осмотр. Он проводится после сильного дождя, урагана или иного стихийного природного явления, после случившихся аварий или прекращения работы инженерных систем. Особое внимание уделяется технической эксплуатации жилищного фонда и его зданий в осенне-зимний период. Чтобы обеспечить хороший уровень сезонной эксплуатации, осуществляются ремонтные работы, налаживаются и регулируются отопительные системы, горячее и холодное водоснабжение, утепляются наружные конструкции и так далее.
Техническая эксплуатация жилищного фонда в целом и элементов инженерного оборудования в частности подразумевает также ремонтные работы по устранению неисправности отдельных элементов или их полную замену. Дважды в год проводится наладка внутреннего водоснабжения и всех задействованных в этом процессе систем (в летний и зимний сезон). В обязательном порядке проверяется герметичность стыков и сетей. Данные проверки проводятся с помощью специальных испытательных работ при искусственно созданном повышенном давлении.
Каждый в год в процессе подготовки к сезону отопления в обязательном порядке проводится проверка отопительных систем. В случае необходимости проводятся ремонтные работы и ревизия. Состояние отопительных систем с точки зрения технических характеристик проверяют по установленному графику проверок. Если возникает необходимость, то проводят ремонтные работы, направленные на устранение дефектов и укрепление безопасности функционирования оборудования и электрической проводки.
Техническая эксплуатация систем газоснабжения и лифтов жилищного фонда осуществляется специализированными организациями. Например, сотрудники газовых служб обязаны систематически осуществлять работы по регулировке и ремонтные работы планово-предупредительного характера газовых сетей, находящихся в доме и в узлах подведения газа к дому. Лифты также должны проверяться ежегодно путем освидетельствования. При этом в момент такой проверки необходимо проводить испытания лифтового хозяйства статического и динамического плана.
Когда проводятся испытания статического плана, основной задачей становится проверка прочности лифта и его механизма. Динамические испытания направлены на проверку действия всех лифтовых механизмов и их исправности. При осуществлении плановых осмотров лифтов основная задача – проверить аппарат управления и его действие, а затем совершить наладку механизма. Периодичность осмотра лифтового хозяйства определяется нормативными документами.
Правильное содержание мусоропроводов с точки зрения технических и санитарных норм подразумевает еженедельную промывку и ежемесячную очистку.
Осмотр здания общего плана проводит специальная комиссия, в состав которой входят представители заказчиков и организаций, занимающихся обслуживанием, а иногда и обслуживающий персонал. Такие осмотры подразумевают проведение оценки общего состояния наружных конструкций, в том числе и внешних стен здания с относящимися к этим стенам элементами (балкон, пожарная эвакуационная лестница, лоджия и так далее), панельных стыков, осмотр вестибюлей и лестничных пролетов, лифтового хозяйства и мусоропроводов, чердачных и подвальных помещений, территории возле дома и расположенных на ней элементов. Такой осмотр позволяет выявить уровень готовности здания к осенне-зимнему сезону, а также уровень потребности в ремонтных работах.
Частичный осмотр во время технической эксплуатации жилищного фонда позволяет определить пригодность технического состояния отдельных конструкций и элементов в них. Также при таком осмотре проводят наладку и регулировку оборудования здания санитарно-технического плана, осуществляют мелкие ремонтные работы электрического оборудования и проверяют вентиляционные камеры. Таким образом, осмотр частичного плана позволяет выявить и устранить мелкие дефекты и неисправности.
Перечень работ, направленных на санитарное содержание зданий жилищного фонда, включает в себя:
• уборку мест общего пользования зданий;
• уборку придомовой территории;
• сбор и вывоз мусора и отходов;
• содержание контейнерных площадок, газонов, детских и спортивных площадок и тому подобное.
Также согласно договору, заключенному с санитарно-эпидемиологической станцией, регулярно проводят дезинфекцию мест общего пользования как внутри здания, так и на придомовой территории.
Если в процессе технической эксплуатации жилищного фонда объекты находятся в неудовлетворительном состоянии, установленный порядок осмотрительных работ не соблюдается, то появляются различные дефекты и отказы, которые:
• негативно влияют на условия проживания населения (снижаются потребительские качества жилья);
• значительно изменяют в худшую сторону внешний облик здания (вновь снижаются потребительские качества жилья);
• снижают уровень безопасности эксплуатации и ускоряют физический износ конструктивных элементов зданий (снижаются технические и эксплуатационные характеристики здания).
Если все дефекты своевременно выявлять и потом оперативно устранять, то чрезмерные расходы, направленные на ремонтные работы, обновление или реконструкцию зданий жилищного фонда, будут предотвращены.
Чтобы поддерживать техническое состояние здания на отметке «удовлетворительно», создается график плановых и предупредительных ремонтных работ.
Такие работы проводят периодически, и они включают в себя:
• очистку и покраску фасадов зданий;
• частичный ремонт оконных и дверных проемов;
• замену и покраску водосточных труб;
• ремонт и покраску кровель, лестничных клеток зданий и т. п.
В связи с нарастанием морального и физического износа жилья возникает необходимость в проведении капитального ремонта, который призван снизить уровень износа с помощью частичной или даже полной замены элементов конструкций.
Принято выделять 2 основных вида капитального ремонта:
1. Комплексный капитальный ремонт. Данный тип ремонта подразумевает охват ремонтными работами всего здания, также при его проведении проводится замена большого количества элементов конструкций. Как правило, не ремонтируются только несущие конструкции, к которым относят стены, фундамент и каркас здания.
2. Выборочный капитальный ремонт призван устранить локальные дефекты, то есть неисправности одного или нескольких конструктивных элементов. Например, ремонт инженерной системы, фасада, кровли крыши и так далее.
Итак, проведение текущих ремонтных работ позволяет предотвратить преждевременный износ зданий во время технической эксплуатации жилищного фонда, а проведение капитального ремонта снижает физический износ.
Возрастание уровня морального износа делает необходимостью проведение работ, направленных на реконструкцию и модернизацию здания.
Модернизация – это комплекс работ, направленных на обеспечение роста качественного уровня функциональных и потребительских параметров жилого помещения с помощью улучшения благоустройства, в том числе благодаря усовершенствованию планировки, а также благодаря использованию современных материалов и конструкций (новое оборудование централизованного горячего водоснабжения, современная вентиляционная система, утепление здания и так далее).
Реконструкция – комплекс работ, направленных на снижение или полное устранение морального износа, связанный с изменением функционального назначения здания (перевод жилого помещения в нежилое, возведение пристроек и надстроек и так далее).
Все вышеописанные формы, созданные с целью преобразования зданий жилищного фонда в процессе их технической эксплуатации, призваны дополнять друг друга и представляют собой единую систему воспроизводства, которая направлена на сохранение и совершенствование жилья. Зачастую капитальный ремонт проводят сразу вместе с реконструкцией или модернизацией, что позволяет одновременно снизить уровень и физического, и морального износа строения.
Как правило, ремонтные работы, а также модернизация и реконструкция во время технической эксплуатации жилищного фонда проводятся специальными ремонтными и строительными компаниями на основе заключенного договора.
С правовой точки зрения понятие «апартаменты» расшифровывается в соответствии с приказом Министерства спортивного туризма Российской Федерации № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» как одна из высших категорий номеров, расположенных в гостиницах и предназначенных для временного проживания.
Жилищное законодательство вовсе не содержит такое понятие, как «апартаменты». Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение – это изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для проживания на постоянной основе.
Норма о функциональном предназначении жилого помещения является императивной, то есть неизменной даже по соглашению сторон (согласно Постановлению Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Функциональное значение апартаментов, расположенных на территории санаториев и гостиниц абсолютно иное, ведь они используются исключительно для временного размещения граждан с целью лечения и (или) отдыха. Место жительства – место постоянного проживания гражданина (согласно статье 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Важно, что регистрация в месте проживания никак не зависит от того, является ли гражданин, проживающий в каком-либо помещении, его собственником.
Таким образом, апартаменты относятся к новому типу недвижимости, где все помещения не являются (и не могут являться согласно закону) жилыми. Инвесторы могут приобрести право собственности на помещение нежилого плана (помещение бытового обслуживания) с помощью договора об инвестировании строительства. Апартаменты могут быть использованы с целью временного проживания, однако данный тип здания все равно не имеет никакого отношения к многоквартирному дому и уж тем более им не является.
После того, как начинается техническая эксплуатация данного типа здания нежилого фонда, начинается и управление им, обеспечивающее максимально хорошие условия для временного проживания людей, необходимый уровень безопасности, содержание имущества общего пользования (крыша, несущая конструкция и ограждения, разноплановое оборудование, которое призвано обслуживать более одного помещения в апартаментах) в надлежащем виде. Также начинают предоставляться услуги коммунального плана.
Возникает сложность с определением собственника общего имущества, несущего ответственность за достойное управление этим общим имуществом в надлежащем виде:
1. Собственник здания (кроме апартаментов) – застройщик. Если право на собственность на общее помещение закреплено за застройщиком, то только он должен решать вопросы, касающиеся обслуживания этого общего имущества. Собственники апартаментов не обладают имущественными правами в данном случае. Да и в целом вести речь об общем имуществе, как принято понимать это словосочетание в рамках технической эксплуатации жилищного фонда в виде многоквартирного дома, не приходится, так как само это понятие в отношении апартаментов просто отсутствует. Таким образом, жилищное законодательство не регламентирует данные правоотношения, а договор заключает подрядная организация только с застройщиком, который выступает единым собственником общих помещений. Договор может быть заключен как в форме, предусмотренной законодательством или иными правовыми актами, так и в не предусмотренной таковыми. Вероятнее всего договор будет иметь смешанный вид (разд. III «Общая часть обязательственного права»; гл. 37 «Подряд», гл. 39 «Возмездное оказание услуг», гл. 52 «Агентирование» и пр. Гражданского кодекса РФ). Застройщику могут быть возмещены расходы от владельцев апартаментов, а отношения между ними могут регулироваться договором инвестирования или иным документом. Плюс ко всему, владелец апартаментов должен вносить плату за предоставление коммунальных услуг (тарифы будут соответствовать ставкам для помещений нежилого типа).
2. Право собственности на здание (кроме апартаментов) ни за кем не зарегистрировано. При таком раскладе общее имущество является собственностью всех владельцев апартаментов (согласно праву общей собственности). Это положение имеет подтверждение в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий», который гласит, что «право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Другое Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части Гражданского кодекса РФ» в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, разрешает применять нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ. На основе этого можно сделать вывод – помещения нежилого типа, которые принадлежат разным людям, регулируются в рамках отношений владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
Данные отношения могут рассматриваться как отношения долевой собственности в МКД. Данная доля не может быть отчуждена отдельно от помещения, и обладатель может участвовать в общем собрании собственников, имея при этом право голоса, пропорционального доле его собственности (аналогично статье 48 Жилищного кодекса Российской Федерации). За содержание имущества общего плана ответственны все собственники, тоже в соответствии со своей долей (аналогично статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Общее собрание собственников является инструментом для решения любых вопросов управления имуществом общего плана (аналогично статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Важно понимать, что жилищное законодательство может применяться в отношении зданий нежилого типа только в рамках регулирования отношений пользования имуществом общего плана и то лишь в виде проведения общего собрания. Иначе говоря, лица, входящие в состав собственников апартаментов, имеют право выбрать на общем собрании компанию, которая будет заниматься обслуживанием и содержанием общего имущества, а также предоставлять коммунальные услуги. Заключение подобного договора и его условия также могут быть обговорены всеми собственниками апартаментов на общем собрании.
Те нормы, которые описаны в статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, регламентирующие установление размера платы, взимаемой за ремонт и содержание, не могут применяться в данном случае. Органы местного самоуправления не обязаны устанавливать тарифы для нежилых помещений в соответствии с ч. 4 ст. 158, ч. 7 ст. 5, ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены стандарты управления многоквартирным домом в процессе технической эксплуатации жилищного фонда. Главная функция этих стандартов заключается в обеспечении благоприятных условий проживания. Данное положение не может быть отнесено к помещениям нежилого типа. Судебная практика подтверждает тот факт, что согласно статье 7 Жилищного кодекса Российской Федерации применять законодательство по аналогии в случаях, противоречащих существу отношений, запрещается.
Когда законодательство применяют по аналогии, зачастую возникает путаница, поэтому было бы целесообразно уделить внимание разработке отдельных нормативных актов, которые были бы посвящены апартаментам и их обслуживанию.
На практике нет никаких противоречий постановлению № 25 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, так как данное постановление ссылается только на статьи 40-44 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Например, Хостинский районный суд города Сочи отметил в своем решении, что такое спорное помещение, как апартаменты, «…не может рассматриваться судом как жилое ввиду того, что в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации апартамент есть номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование.
Понятием апартамента определяется не категория квартиры как таковой, а категория гостиничного номера в средстве размещения.
Средства размещения представляют собой помещения, имеющие не менее пяти номеров и используемые организациями различных организационно-правовых форм и индивидуальными предпринимателями для временного проживания туристов.
Данный вывод суда основан на ныне действующих нормативных актах».
Кроме того, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в своем постановлении № Ф09-5956/10С6 по делу № А50-3584 указывает, что «гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения – к жилым помещениям».
Государственный жилищный фонд
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Муниципальный жилищный фонд
В соответствии с ЖК РФ муниципальный жилищный фонд представляет собой жилищный фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также ведомственный фонд, закрепленный за муниципальными предприятиями и учреждениями и находящийся в их полном хозяйственном ведении или оперативном управлении.
Муниципальный жилищный фонд как составная часть муниципальной собственности предназначен для удовлетворения жилищных потребностей населения соответствующей территории города, района. Муниципальный жилищный фонд образуется главным образом за счет передачи жилищного фонда в собственность муниципальных образований субъектами РФ, а также за счет строительства нового жилья.
В качестве собственника от имени муниципального образования в соответствии со ст. 125 и 215 ГК РФ выступают органы местного самоуправления и лица, указанные в законе. Права органов местного самоуправления от имени муниципального образования распространяются на самостоятельное владение, пользование и распоряжение муниципальным имуществом. Например, они вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим или юридическим лицам, органам государственной власти РФ и органам государственной власти субъекта и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами (ст. 51 Федерального закона № 131 -ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»). В соответствии со статьей указанного закона в состав муниципальной собственности входит муниципальный жилищный фонд. Согласно нововведению в собственности муниципальных образований будет находиться жилищный фонд только социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда (ст. 50 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).
Государственный учет жилищного фонда осуществляется в соответствии с порядком, установленным Правительством РФ. Этот порядок включает в себя проведение технического учета жилищного фонда, его техническую инвентаризацию и паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными актами РФ.
Специализированный жилищный фонд
Особый правовой режим законодательством установлен для специализированного жилищного фонда, который представляет собой совокупность жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан временно: на период выполнения временной или сезонной работы или учебы, несовершеннолетним детям, детям-инвалидам, сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, лицам пожилого возраста – в домах органов социальной защиты, а также в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий до получения нового жилого помещения либо ремонта ранее занимаемого и в иных случаях.
В соответствии со ст. 92 ЖК к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
1. служебные жилые помещения;
2. жилые помещения в общежитиях;
3. жилые помещения маневренного фонда;
4. жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5. жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6. жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7. жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Как видно из приведенного выше перечня, в отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства, в ЖК служебные жилые помещения не признаются отдельным видом жилых помещений, наряду со специализированными жилыми помещениями, а включаются в число последних.
В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после его отнесения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Как предусматривает ч. 3 ст. 92 ЖК, специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным разд. IV ЖК.
В соответствии со ст. 99 ЖК специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
Служебные жилые помещения - это жилые помещения, предназначенные для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную службу субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК).
Согласно ст. 104 ЖК служебные жилые помещения предоставляются гражданам только в виде отдельной квартиры.
Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:
1. органом государственной власти РФ – в жилищном фонде РФ;
2. органом государственной власти субъекта РФ – в жилищном фонде субъекта РФ;
3. органом местного самоуправления – в муниципальном жилищном фонде.
Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на указанных должностях, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома или части домов. Особенность жилых помещений в общежитиях заключается в том, что они должны быть укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами (ст. 94 ЖК).
В соответствии со ст. 105 ЖК жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
Договор найма жилого помещения в общежитиях заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.
Согласно действующему жилищному законодательству жилые помещения в общежитиях во всех случаях, а не лишь при наличии определенных условий, как это предусматривалось ранее, заселяются на основании договора найма.
К жилым помещениям маневренного фонда относятся жилые помещения, предназначенные для временного проживания:
1. граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
2. граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
3. граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
4. иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 95 ЖК).
Как предусмотрено ст. 106 ЖК, жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.
Данные жилые помещения предоставляются на период:
1. до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 1 ст. 95 ЖК);
2. до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 2 ст. 95 ЖК);
3. до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном ЖК, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены ЖК (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 3 ст. 95 ЖК);
4. установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 4 ст. 95 ЖК).
По истечении периода, на который по договору найма предоставлялось жилое помещение маневренного фонда, данный договор прекращается.
К числу специализированных жилых помещений относятся жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения. Эти жилые помещения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг (ст. 96 ЖК).
Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользование такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ (ст. 107 ЖК).
Как указано в ст. 97 ЖК, жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами.
Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами (ст. 108 ЖК).
Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Категории таких граждан, порядок и условия, на которых предоставляются жилые помещения данного вида, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ. Особенность этих жилых помещений, как отмечалось выше, состоит в том, что они предоставляются по договорам безвозмездного пользования (ст. 98, 109 ЖК).
В соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 ЖК РФ, специализированный жилищный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного кодекса РФ жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Поэтому жилые помещения частного жилищного фонда, ни при каких обстоятельствах не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду.
Статья 92 ЖК РФ установила перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений). Данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Целевое назначение указанных в комментируемой статье жилых помещений определяется в ст. 93-98 ЖК РФ.
Согласно ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма специализированных жилых помещений, предусмотренных статьями гл. 10 ЖК РФ). Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений, установленным в императивных нормах ст. 93-98 ЖК РФ. Поэтому названные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в таком случае будут нарушены императивные нормы закона, что влечет недействительность сделок по правилам ст. 166-168 ГК РФ. Признание подобных сделок недействительными осуществляется судом по правилам процессуального законодательства Российской Федерации. Последствия недействительности сделок предусмотрены в ст. 167 ГК РФ.
Жилищный фонд при президенте
Основана как Государственный внебюджетный жилищный фонд при Президенте РТ Указом Президента Республики Татарстан М.Ш.Шаймиева № 213 «О мерах по развитию жилищного строительства в Республике Татарстан» для разработки и внедрения в жизнь нетрадиционных методов финансирования и привлечения внебюджетных средств в жилищное строительство.
Основным направлением деятельности фонда является реализация жилищных программ, принятых Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Республики Татарстан и органами местного самоуправления, а также реализация жилья населению Республики Татарстан на принципах социальной ипотеки, ипотечного кредитования граждан и юридических лиц. Фонд инвестирует средства в строительство жилых домов, объекты социальной, инженерной инфраструктуры и благоустройство, выступает заказчиком, застройщиком строящихся и реконструируемых объектов, имеет право приобретать и реализовывать в установленном порядке жилые объекты в соответствии с целями деятельности фонда – развитие жилищного строительства и обеспечение доступным жильем населения республики, в том числе молодых семей.
Эта сложная и масштабная задача по силам Государственному жилищному фонду при Президенте Республики Татарстан. Коллектив фонда зарекомендовал себя как ответственная и успешная команда, состоящая из опытных, высокопрофессиональных специалистов, знающих и любящих свое дело. За эффективную реализацию Программы ликвидации ветхого жилья Президент Республики Татарстан М.Ш.Шаймиев вручил сотрудникам Фонда Благодарственное письмо. Этот масштабный социальный проект получил высшую оценку на международном уровне: за ликвидацию ветхого жилья муниципалитету Казани была вручена Почетная грамота ООН-Хабитат.
Управление жилищным фондом
Управление жилищным фондом осуществляется с соблюдением требований ЖК, ГК, федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ и субъектов РФ, решений органов местного самоуправления.
Управление жилищным фондом включает:
• владение, пользование и распоряжение жилищным фондом;
• обеспечение надлежащего использования, содержания и ремонта жилищного фонда, инженерного оборудования;
• регулирование деятельности предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства по содержанию жилищного фонда, предоставлению жилищно-коммунальных услуг;
• государственную регистрацию прав на жилые дома и жилые помещения и сделок с ними;
• государственный учет жилищного фонда;
• контроль за использованием и содержанием жилищного фонда;
• совершенствование договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве;
• общественный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;
• расчеты с подрядными организациями и поставщиками жилищно-коммунальных услуг;
• иную деятельность, направленную на создание необходимых условий для проживания граждан.
Управление осуществляется непосредственно собственником жилищного фонда, объединениями собственников, уполномоченными ими органами либо управляющей организацией (управляющим физическим лицом).
Структура органов управления жилищным фондом включает:
• органы государственной власти;
• органы местного самоуправления;
• специально уполномоченные органы; управляющие организации;
• органы, осуществляющие государственную регистрацию жилых домов, жилых помещений и сделок с ними;
• органы, осуществляющие учет жилищного фонда;
• органы, осуществляющие контроль за использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;
• товарищества собственников жилья и иные объединения граждан;
• органы общественной самодеятельности.
Управление государственным и муниципальным жилищным фондом от имени собственника (Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования) осуществляют органы государственной власти, органы местного самоуправления (в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов) либо уполномоченные ими органы.
Жилые дома и жилые помещения, повторим, могут быть закреплены Российской Федерацией, субъектом РФ, муниципальным образованием за созданными ими предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, оставаясь при этом государственной и муниципальной собственностью.
Согласно ст. 216 ГК право хозяйственного ведения и право оперативного управления являются вещными правами.
Законодатель определил, что указанные предприятия и учреждения обладают правомочиями собственника жилищного фонда (право владения, пользования и распоряжения), но в пределах, устанавливаемых нормами ГК.
Согласно ст. 294 ГК государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых этим Кодексом. Так, ст. 295 ГК предусмотрено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Казенное предприятие (ст. 115 ГК), а также государственное и муниципальное учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в установленных пределах в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им (ст. 296 ГК).
Согласно ст. 297 ГК казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника, а учреждения вообще не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом (ст. 298 ГК).
Общественным жилищным фондом управляют органы кооперативных организаций, их объединений, органы профсоюзных и иных общественных организаций в соответствии с их уставами (положениями).
Фондом жилищно-строительных кооперативов управляют органы кооперативов в соответствии с их уставами.
Собственники жилищных фондов либо уполномоченные ими органы могут заключать договоры с управляющими компаниями любой организационно-правовой формы (либо с физическими лицами). Выбор компании, управляющей государственным или муниципальным фондом, должен осуществляться, как правило, на конкурсной основе.
Статьей 161 ЖК определены задачи управления многоквартирным домом и способы управления (ч. 2). Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из предложенных способов управления домом. Принятие такого решения отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в доме (ст. 44 ЖК). Решение общего собрания является обязательным для всех собственников, в том числе и не принимавших участие в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК).
О приватизации жилищного фонда
К основным принципам и условиям приватизации жилищного фонда относятся следующие:
1. Право приватизации предоставлено только гражданам Российской Федерации. v
Указанное правило следует из Федерального закона Российской Федерации «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» N 54-ФЗ, которым в Закон о приватизации внесены существенные изменения, в соответствии с которыми приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.
До вступления в силу указанного Закона участие в приватизации не было связано с наличием гражданства Российской Федерации. Указанный Закон установил запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, что допустимо в силу пункт 3 статьи 62 Конституции Российской Федерации, согласно которому иностранные граждане и лица без гражданства обладают теми же правами и обязанностями, что и граждане Российской Федерации, кроме случаев, установленных законом или международным договором.
2. Приватизации подлежат жилые помещения только государственного и муниципального жилищного фонда.
Граждане могут приватизировать жилые помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.
В зависимости от того, к какой форме собственности относится предприятие или учреждение, жилищный фонд, находящийся у предприятий и учреждений на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, является либо государственной собственностью (федеральной или субъекта Российской Федерации), либо муниципальной собственностью.
Следует иметь в виду, что в отношении приватизированных предприятий, на балансе которых находится жилищный фонд, не включенный в уставный капитал и подлежащий передаче в муниципальную собственность, до момента реальной передачи в муниципальную собственность жилищный фонд, находящийся на балансе приватизированных предприятий, является собственностью субъекта Российской Федерации или федеральной собственностью в зависимости от того, к какой форме собственности относилось предприятие до приватизации.
Закон о приватизации не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности хозяйственных обществ (например, акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью), поскольку безвозмездная передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан не является сделкой приватизации, а является гражданско-правовой сделкой дарения, которая регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.
При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
3. Приватизации подлежат только жилые помещения, пользование которыми осуществляется на основании договора социального найма.
Жилые помещения, занимаемые гражданами на основании коммерческого найма или ином основании, приватизированы быть не могут.
Незаселенные жилые помещения не могут быть приватизированы путем безвозмездной передачи.
4. Возникновение права на приватизацию должно следовать из волеизъявления на приватизацию или отказа от участия в ней.
Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (статья 2 Закона о приватизации). Следовательно, законность приватизации будет соблюдена тогда, когда в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).
Необходимо учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание. Статьей 71 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
Согласно пункту 4 статьи 71 Семейного кодекса Российской Федерации ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе право на получение наследства.
Право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, снятые с регистрационного учета по различным основаниям, направленные в образовательные и лечебные учреждения, к родственникам и опекунам (попечителям), в том числе и к приемным родителям.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении N 8 указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения.
Следует добавить, что в случае приобретения жилья одним из супругов жилище не попадает в общее имущество супругов, поскольку имущество, приобретаемое одним из супругов безвозмездно, является его «единоличной» собственностью.
Многие субъекты Российской Федерации в целях предотвращения злоупотреблений при осуществлении приватизации установили правило, по которому граждане, изменившие свое постоянное место жительства после принятия Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и желающие приватизировать жилое помещение, к заявлению прилагают документ, подтверждающий, что ранее занимаемое жилье не было ими приватизировано.
5. Приватизация жилья осуществляется бесплатно.
Были внесены изменения и дополнения в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Слово «продажа» жилых помещений было исключено из статьи 1 Закона о приватизации, и в результате понятие «приватизация жилья» однозначно определяется как бесплатная его передача в собственность граждан в государственном и муниципальном жилищном фонде. Тем самым принцип бесплатности приватизации жилья был распространен на всю территорию Российской Федерации.
6. Однократность приватизации жилья.
Использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации может только один раз.
Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое помещение также только один раз.
В абзаце 1 статьи 11 Закона о приватизации четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз, а для несовершеннолетних абзацем 2 установлено дополнительное право однократной приватизации по достижении совершеннолетия. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз — после его достижения.
Органы государственной власти или органы местного самоуправления, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения.
Аварийный жилищный фонд
Понятие "ветхое жилье" в законодательстве РФ не раскрывается. Ни Жилищный кодекс РФ, ни положение "О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденное Постановлением Правительства РФ № 47 не содержит какого-либо упоминания о ветхом жилье. В месте с тем данное понятие широко используется как в названии различных федеральных и местных программ "по регенерации кварталов ветхого и аварийного жилья", расселению граждан из ветхого и аварийного жилья, так и упоминается в судебных актах.
Ветхое состояние здания - состояние, при котором конструкции, основание (здание в целом) в результате высокого физического износа перестают удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям ("Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности" (утв. Приказом Госстроя РФ N 8).
Определение понятия "ветхое состояние здания" также содержится в Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004 (утв. Госстроем России; официально не публиковалось).
В указанном пособии ветхость определяется следующим образом: Ветхое состояние здания - состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ: для каменных домов - свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард - свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям.
При этом, несущие конструкции здания - строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях.
Аварийное состояние здания, согласно указанному выше Методическому пособию МКД 2-04.2004, - состояние здания, при котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих.
При этом, аварийное состояние несущих конструкций здания - состояние несущих конструкций здания, при котором конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и без принятых мер по укреплению могут вызвать аварийное состояние жилого помещения или всего жилого здания и представляют опасность для проживающих.
Отдельная несущая конструкция здания, находящаяся в состоянии, описанном выше, если ее обрушение не затрагивает другие конструкции или не влечет за собой изменения условий проживания или эксплуатации жилого здания в целом, считается предаварийной.
Не сложно заметить, что если ветхое жилье (ветхое состояние здания) характеризуется высокой степенью износа его конструкций без опасности их обрушения и соответственно, не представляет опасности для жизни, то аварийное жилье имеет деформации и повреждения несущих конструкций и проживание в данном жилом помещении опасно для жизни ввиду реальной возможности обрушения.
Таким образом, сам по себе факт износа здания (выше 70%) не является достаточным основанием для вывода о том, что здание является аварийным или непригодным для проживания по иным основаниям. Кроме того, законодательством предусмотрен порядок признания жилого помещения непригодным для проживания. Согласно пункту 7 Положения "О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденному Постановлением Правительства РФ № 47, "Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям. Согласно п. 42. указанного положения, Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
В судебной практике встречается позиция, согласно которой, ветхое жилье - это, по определению, - жилье непригодное для проживания. Например: "Юридическое понятие ветхого жилья - это жилье именно непригодное к проживанию, что подтверждается рядом правовых документов" (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан по делу N 33-7217).
По другому делу суд указал: Довод апелляционной жалобы о том, что в установленном порядке согласно заключению, указанный дом не признан аварийным, судебная коллегия не может признать обоснованным, поскольку спорный дом включен в Программу переселения граждан из ветхого жилищного фонда. В Программе под понятием "ветхие жилые дома" следует принимать жилые дома, отнесенные к категории непригодных для постоянного проживания на основании значительного физического износа..
Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Постановлением Правительства Российской Федерации N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (Апелляционное определение Верховного суда по делу N 33-12732).
В ныне действующем жилищном законодательстве, как указывалось выше отсутствует понятие ветхие жилые дома, которое заменено на непригодные для проживания.
Ранее, до принятия Положения "О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденному Постановлением Правительства РФ № 47, действовало Положение "О порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания", утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации № 552. Данное Положение содержало понятие "ветхое состояние жилья".
Так, согласно п. 2. Положения (утв. Постановлением № 552), непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):
а) находящиеся в ветхом состоянии;
б) находящиеся в аварийном состоянии;
в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Согласно п. 3 Положения, критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных утверждаются Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных были утверждены Постановлением Госстроя России № 10.
В разделе II «Критериев» указывалось, в частности:
1. К непригодным для проживания относятся:
а) жилые дома в аварийном состоянии;
б) ветхие жилые дома;
в) жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке;
г) жилые дома, расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; в зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;
д) жилые дома, расположенные в местах экологического неблагополучия (при обнаружении нарушений природного равновесия местности или территории либо ухудшении геологических, морфологических, физических и других показателей почвы);
е) жилые дома, в которых невозможно предоставить жителям коммунальные услуги, соответствующие по качеству требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм и условиям договора, и организовать техническую эксплуатацию жилого дома.
2. Жилой дом в аварийном состоянии - жилой дом, состояние которого угрожает безопасности проживания граждан.
3. Аварийное состояние жилого дома наступает в результате:
а) деформации, повреждения, снижения прочности и несущей способности одного или группы несущих конструктивных элементов (фундаменты, стены, несущие перегородки, колонны, перекрытия, балконы, лоджии, крыши, лестницы и другие несущие конструктивные элементы);
б) деформации основания здания;
в) получения повреждений во время землетрясений, просадок, неравномерных осадков, стихийных бедствий и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований строительных норм и правил к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;
г) аварии, пожара, в случае если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения.
4. Ветхий жилой дом - жилой дом с физическим износом, при котором его прочностные и деформационные характеристики равны или ниже предельно допустимых характеристик, установленных нормативными документами для действующих нагрузок и условий эксплуатации. Физический износ жилого здания (элемента) - величина, характеризующая степень постепенного или одномоментного ухудшения первоначальных технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей жилого здания (элемента): прочности, надежности, устойчивости и т.п. в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
5. К ветхим жилым домам относятся:
а) полносборные, кирпичные и каменные дома с физическим износом свыше 70 процентов;
б) деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65 процентов. Степень физического износа определяется в соответствии с действующими нормативными правовыми актами.
6. Для отнесения жилого дома к категории непригодного для проживания по основаниям, предусмотренным настоящими критериями, достаточно одного из указанных в пункте 2.1.
Коммунально-жилищный фонд
Статистика жилищно-коммунального хозяйства - отрасль статистики, которая изучает наличие, состав и состояние жилищного фонда, его благоустройство, жилищные условия населения, производственную деятельность предприятий и служб, обеспечивающих население водоснабжением, теплом, газом, гостиницами и другими видами благоустройства населенных пунктов.
Объектом статистического наблюдения в жилищном хозяйстве являются жилые помещения и проживающие в них лица, а также семьи, состоящие на учете для получения жилья и улучшения жилищных условий.
Единицей статистического наблюдения в отрасли являются жилищно-эксплуатационные организации, домовладения и отдельные строения.
Формой статистического наблюдения являются годовая, квартальная статистическая отчетность, а также выборочные обследования.
Сводка данных по жилищной статистике производится в следующих разрезах:
• в целом по России и ее регионам;
• по городской и сельской местности;
• по формам собственности.
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, детские дома, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, интернаты при школах и школы-интернаты), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
По формам собственности жилищный фонд подразделяется на:
• частный - находящийся в собственности граждан и юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), в том числе ЖСК;
• государственный - ведомственный федеральный и ведомственный республиканский (в составе России), краевой, областной Ж.Ф., городов Москвы и Санкт-Петербурга;
• муниципальный - находящийся в собственности района, города, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;
• общественный - состоящий в собственности общественных объединений;
• жилищный фонд в коллективной собственности - находящийся в совместной или долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.
Общая площадь жилых домов - сумма площадей жилых и подсобных помещений квартир (кухонь, передних, внутриквартирных коридоров, ванных или душевых, туалетов, кладовых или хозяйственных встроенных шкафов, а также мансард, мезонинов, террас, веранд, отапливаемых и пригодных для проживания). В общежитиях к подсобным помещениям также относятся помещения культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания.
В общую площадь жилых домов не включается площадь:
• лестничных клеток, лифтовых холлов, тамбуров, общих коридоров, вестибюлей, галерей, балконов, лоджий, террас, неотапливаемых мансард и мезонинов;
• нежилых помещений, занятых жилищно-эксплуатационными организациями, магазинами, отделениями связи, детскими учреждениями, предприятиями службы быта и т.д.
Жилая площадь - площадь жилых комнат в жилых домах и помещениях; спальных, столовых комнат, комнат для отдыха и для внеклассных занятий в интернатах, детских домах, общежитиях, домах для инвалидов и престарелых; жилых квартир, состоящих из одной жилой комнаты, служащей одновременно и кухней; жилых комнат в нежилых строениях и помещениях - в школах, больницах и т.д.
К жилой площади не относится: площадь кухонь, коридоров, ванных, кладовых и др. вспомогательных и подсобных помещений.
Квартира - внутренняя изолированная часть строения, отделенная от других помещений капитальными стенами, при наличии отдельного оборудования, необходимого для жилой квартиры (кухня, ванная, туалет), имеющая самостоятельный выход на улицу, коридор общего пользования или лестничную клетку.
Общежитие коечного типа - жилое здание или жилые помещения в жилых домах и нежилых строениях, на которые выдан единый ордер. К общежитиям коечного типа также относятся детские дома, дома для инвалидов и престарелых, интернаты при школах и школы-интернаты.
Жилищный фонд может быть оборудован:
• водопроводом, если внутри имеется распределительная сеть водопровода, в которую вода поступает централизованно из водопровода или артезианской скважины;
• канализацией, если внутри имеется канализационное устройство для стока хозяйственно-фекальных вод в уличную канализационную сеть или поглощающие колодцы;
• центральным отоплением независимо от источника снабжения теплом: от своей домовой котельной, групповой (квартальной), объединенной или районной котельной, от ТЭЦ, также поквартирных водонагревателей (АГВ) и локальных, децентрализованных малометражных отопительных котлов на газовом и твердом топливе;
• ваннами (душем) независимо от способа поступления горячей воды (система горячего водоснабжения) централизованного, оборудованного местными водонагревателями, газовой (дровяной) колонкой;
• газом как сетевым, так и сжиженным при наличии установленной напольной газовой плиты;
• горячим водоснабжением от специальных водопроводов, подающих в жилые помещения горячую воду для бытовых нужд проживающих, централизованно или от поквартирных водонагревателей, включая и малометражные отопительные котлы.
Обеспеченность населения жильем - количество общей и жилой площади, приходящейся на одного жителя. Этот показатель рассчитывается делением размера всего жилищного фонда на конец года на численность постоянного населения на эту же дату.
В числе постоянно проживающих учитываются жильцы, зарегистрированные по месту жительства.
Число проживающих в отдельных и коммунальных квартирах определяется расчетным путем на основании средней обеспеченности и размера соответствующего жилья; число проживающих в общежитиях, ветхих и аварийных домах показывается по данным статистической отчетности.
Семьи, состоящие на учете в местных органах исполнительной власти и на предприятиях для получения жилья и улучшения жилищных условий учитываются в соответствии с Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений, утверждаемыми местными органами исполнительной власти.
Под капитальным ремонтом жилых зданий понимаются работы, комплексно устраняющие неисправности всех изношенных конструктивных элементов и инженерного оборудования: восстановление, смена (кроме полной смены фундаментов и стен) или замена на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемого здания, а также восстановление отделки в необходимых объемах.
Приватизация жилья - передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Расчет удельного веса приватизированных квартир в общем числе квартир, подлежащих приватизации, производится следующим образом:
• за текущий год - число приватизированных квартир за истекшие месяцы текущего года делится на наличие квартир на начало года (без находящихся в частной собственности);
• с начала приватизации - число приватизированных квартир с начала приватизации, включая истекшие месяцы текущего года, делится на сумму наличия квартир на начало текущего года (без находящихся в частной собственности) и приватизированных квартир за предыдущие годы.
Кондоминиум - товарищество собственников недвижимости в жилищной сфере с целью обеспечения эксплуатации дома, пользования жилыми помещениями и их общим имуществом.
Объектом статистического наблюдения в коммунальном хозяйстве является деятельность различных предприятий и служб коммунального хозяйства - водопроводов, канализаций, теплоснабжения, гостиниц.
Единицей статистического наблюдения в отрасли является конкретное коммунальное предприятие.
Формой статистического наблюдения в коммунальном хозяйстве является годовая статистическая отчетность.
Сводка данных по коммунальной статистике производится в следующих разрезах:
• в целом по России и ее регионам;
• по городской и сельской местности;
• по формам собственности.
Основные показатели (понятия) и классификации коммунальной статистики:
Общая площадь гостиницы, мотеля, общежития для приезжих - площадь всех номеров и подсобных помещений (кухонь, ванных или душевых, туалетов, камер хранения, буфетов, кладовых и бытовых комнат, коридоров, вестибюлей, холлов, гардеробов, гостиных, контор администратора и т.д.).
Единовременная вместимость гостиницы, мотеля, общежития для приезжих - число установленных постоянных кроватей во всех номерах.
Предоставление койко-суток гостиницами, мотелями, общежитиями для приезжих отражает использованное количество постоянных и временных мест, включая бронирование номеров и мест, и определяется на основании книги учета проживающих.
Уличной водопроводной сетью считается сеть трубопроводов, уложенных вдоль улиц, проездов, переулков, набережных.
Производственная мощность водопровода определяется максимальным количеством воды, которое может быть подано в сеть за сутки, исходя из производительности основных водопроводных сооружений, лимитирующих подачу воды: скважин или открытого водозабора, насосных станций I подъема, очистных сооружений, насосных станций II подъема, водовода.
Уличной канализационной сетью считаются трубопроводы, уложенные вдоль улиц, проездов, переулков, набережных и других проездов населенного пункта, включая протяжение сборных коллекторов, но без главных коллекторов.
Пропускная способность очистных сооружений характеризуется количеством сточной жидкости, которую они могут пропустить за сутки при полной загрузке всего комплекса очистных сооружений и соблюдения установленных требований к очистке сточной жидкости.
Удельный вес пропуска сточных вод через очистку определяется отношением количества очищенных сточных вод к пропуску всех сточных вод.
Тепловая мощность отопительных котельных установок определяется по сумме номинальных паспортных мощностей всех установленных в них котлов.
Протяженность тепловых сетей определяется по длине трассы канала с уложенными в ней двумя трубопроводами.
Обеспеченность населения централизованным водоснабжением - среднесуточный отпуск воды на одного жителя. Этот показатель рассчитывается делением отпуска воды населению и на коммунально-бытовые нужды за год на среднегодовую численность населения и количество календарных дней в году.
Социально-жилищный фонд
В соответствии с российским законодательством под жилищным фондом социального использования понимается совокупность всех жилых помещений, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. В состав социального жилищного фонда включены 1 определенные жилые помещения, относящиеся к государственному или муниципальному фонду. Согласно ст. 57 ЖК РФ жилые помещения указанного фонда предоставляются определенным категориям граждан, состоящим на учете нуждающихся в жилье. Основным документом, регулирующим право пользования жилым помещением, служит договор социального найма (ст. 60 ГК РФ). Договор социального найма жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Такой договор заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Общеизвестно, что жилое помещение по договору социального найма предоставляется, как правило, малоимущим гражданам и (или) инвалидам и особо нуждающимся гражданам, о чем говорится в ч. 2 ст. 49 ЖК РФ.
Специализированному жилищному фонду принадлежат жилые помещения из состава государственного или муниципального жилищного фонда, отнесенные к рассматриваемому фонду с соблюдением требований и в порядке, установленными Правительством РФ (п. 2 ст. 92 ЖК РФ). Законодательно установлен особый правовой режим использования конкретных видов специализированных жилых помещений (служебных, жилых помещений в общежитиях, маневренного фонда и др.). Основанием по пользованию данными помещениями служит договор найма специализированного жилого помещения или договор безвозмездного пользования (ст. 99, 100 ЖК РФ). Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. В индивидуальный жилищный фонд включены жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду независимо от того, принадлежат они физическим или юридическим лицам. Основополагающим признаком индивидуального жилищного фонда считается использование соответствующих жилых помещений для проживания граждан — собственников жилья, членов их семей, иных лиц на условиях безвозмездного пользования (например, временных жильцов) либо для проживания граждан, которым жилье предоставлено юридическим лицом — собственником на условиях безвозмездного пользования. Статья 100 ЖК РФ определяет понятие договора найма специализированного жилого помещения, устанавливает существенные условия договора, очерчивает права и обязанности сторон.
Жилищным фондом коммерческого использования принято называть совокупность жилых помещений, передаваемых в пользование с целью получения дохода (прибыли). К нему относятся любые жилые помещения, предоставляемые собственниками в пользование по возмездным договорам. Жилые помещения в данном случае могут принадлежать частному лицу или относиться к государственному либо муниципальному фонду. Чаше всего жилое помещение данного фонда становится предметом договора коммерческого найма, по которому собственник жилого помещения либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) жилье за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Для заключения договора коммерческого найма не требуются предпосылки в виде решения какого-либо органа, выдача ордера и т.п. Существенным для рассматриваемого договора считается условие о предмете, а также другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Например, будущий наниматель во время преддоговорных контактов с собственником дома предложил, чтобы в договор найма было включено условие о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ. Перевод жилых помещений из одного вида жилищного фонда в другой возможен при наличии определенных юридических фактов. В качестве примера можно рассматривать возникшие ситуации, при приватизации государственного и муниципального жилья, по гражданско-правовым сделкам и другим основаниям.
Переселение из аварийного жилищного фонда
Одна из самых проблемных сфер жизнедеятельности практически каждого человека в стране — улучшение жилищных условий. К сожалению, ситуация в экономике страны складывается таким образом, что самостоятельно приобрести квартиру или дом за собственные средства не представляется возможным.
Но тем людям, которые смогли обзавестись собственным жильем, также может потребоваться дополнительная поддержка. По причине неудовлетворительного состояния жилищного фонда, особенно в старых частях городов, власти города регулярно проводят переселение граждан из аварийного жилищного фонда.
По нормам российского законодательства, расселению подлежат только те аварийные дома, которые признаны непригодными к проживанию в определенном на законодательном уровне порядке.
Владельцам предоставляется право на получение новой квартиры, только в тех случаях, если недвижимость находится в собственности муниципалитета.
Рассчитывать на новое жилое помещение также могут собственники приватизированных жилых помещений, но только в определенных случаях:
1. Гражданин постоянного живет в многоквартирном аварийном доме.
2. Если у человека в собственности есть частный дом, должным образом приватизированный, но расположенный на участке, принадлежащем муниципалитету.
Правила переселения из ветхого и аварийного жилья определены на уровне федерального законодательства. Некоторые вопросы в этой области подлежат разрешению на местном уровне.
При предоставлении гражданам нового жилого помещения, муниципалитет принимает во внимание основания для пользования аварийной недвижимостью:
1. Если квартира в аварийном доме находилась в собственности у человека, то после расселения ему выплачивается компенсация в размере стоимости недвижимости.
2. Если гражданин снимал квартиру по договору социального найма, ему предоставляется аналогичное недвижимое условие, в котором он сможет проживать на прежних условиях.
3. Если человек снимал жилую площадь, а дом признали аварийным, то его договор с арендатором отменяется из-за форс-мажорных обстоятельств.
При этом у гражданина, который претендует на получение нового недвижимого имущества, должны быть все основания для такого требования. Если же у человека нет возможности подтвердить свое право на переселение, разрешить этот вопрос можно только через суд.
Как правило, задержка в решении таких вопросов связана со сложными ситуациями, когда фактический собственник занят судебными процессами из-за проблем в определении принадлежности недвижимого имущества тому или иному лицу.
Местные органы власти имеют право предусмотреть свои, конкретные сроки, в которые произойдет расселение жилого многоквартирного дома. На законодательном уровне не предусмотрено никакой ответственности за несоблюдение этих сроков, чем, к сожалению, часто злоупотребляют недобросовестные должностные лица.
Однако задержка переселения людей, проживающих в доме, может произойти не только из-за халатности уполномоченных должностных лиц. Зачастую, причинами для таких приостановок становится невозможность разыскать равнозначное жилое помещение.
Жилые помещения, в которое впоследствии будут переселены граждане из расселяемого дома, приобретаются органами местной власти на аукционах и по конкурсам.
Граждане — это фактические владельцы муниципальных жилых помещений, которые имеют право на переселение в новую квартиру по договору социального найма.
При этом жилье, которое предоставляется гражданам для проживания, должно быть оборудовано всеми необходимыми коммуникациями, расположено в границах этого же населенного пункта.
Если муниципалитету удастся договориться с гражданином, последнему может быть предоставлено жилое помещение в ином населенном пункте. Насколько благоустроена квартира, определяется региональными законодательными актами.
Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.
Для переселения собственников квартир в новый дом, владельцам жилых помещений необходимо обратиться в администрацию своего муниципалитета и предоставить заявление, в котором содержится просьба признать их дом непригодным для постоянного проживания.
Помимо заявления, специалисту должны быть переданы следующие документы:
1. Технический паспорт жилого помещения.
2. Документы, подтверждающие наличие права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного в доме, признанном аварийным.
3. Акт проведения осмотра состояния дома в течение последних 3 лет, перечень проведенных работ.
4. Заключение от надзорных органов, пожарников.
5. Заявление о том, что многоквартирный дом не пригоден для постоянного проживания.
В течение 30 дней после поступления документов, их рассматривает профильная комиссия. При необходимости удостовериться в подлинности представленной информации, по истечении этого срока может быть проведена дополнительная проверка дома на предмет соответствия норм безопасности, санитарного соответствия.
Расселение людей из жилого помещения, признанного аварийным, может быть осуществлено только в соответствии с утвержденной на законодательном уровне целевой программы и в те жилые помещения, которые есть в муниципальном фонде.
Если у муниципалитета нет возможности предоставить собственнику аналогичное жилье, возможно приобретение жилого помещения на стадии строительства, но только если до окончания работ осталось не более 30 процентов.
К сожалению, результаты переселения достаточно часто не устраивают граждан из-за того, что новое жилье меньше по метражу, и не благоустроено. Решить такие вопросы в принудительном порядке можно только через суд.
В судебном решении должны быть отражены конкретные сроки для переселения людей из многоквартирного дома, а также требования к новым жилым помещениям.
Программа должна содержать следующие обязательные условия:
1. Сроки ее реализации.
2. Обоснованность затрат.
В каждом регионе Российской Федерации должен быть составлен список домов, которые находятся в аварийном состоянии и признаны непригодными для постоянного проживания.
Как правило, местные власти стараются как можно скорее расселить те дома, где есть реальная угроза обрушения, ведь промедление в этом случае может закончиться человеческими жертвами.
В программе должна быть отражена информация о точном объеме финансирования. В частности, выделение средств на переселение граждан может производиться из местного и регионального бюджета.
Очередность, в которой будет производиться расселение людей из жилья, признанного аварийным, определяется местными властями. Вне очереди расселяются те дома, в которых есть реальная опасность обрушения. Однако для этого необходимо наличие соответствующего исполнительного документа от местного или регионального органа власти.
По нормам российского законодательства, лица, которые попали под программу переселения из ветхого жилья, имеют право пользоваться новым имуществом без оформления права собственности.
В этом случае оформление права владения квартирой возможно по договору социального найма, на заранее определенных и оговоренных с гражданином условиях.
Осуществление передачи людям нового жилья допускается только в тех случаях, когда таким гражданам предоставляется квартира со всеми коммуникациями и прочими благами для комфортного постоянного проживания.
По соглашению сторон, человек может получить равноценную квартиру в другом населенном пункте, но в том же регионе страны.
Как правило, такой способ переселить человека из аварийного жилья применяется только по отношению к собственнику квартиры. Размер выплаты рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра жилого помещения.
Конечно, часть таких соглашений заканчивается судебными спорами, так как человек категорически не согласен с рассчитанной суммой.
В уведомлении содержится информация о том, что человеку, проживающему в аварийном многоквартирном доме, необходимо подготовиться к переезду. При этом в документе должны быть указаны конкретные сроки для переезда и адрес нового дома для проживания.
Со стороны муниципалитета может быть совершено много нарушений законодательства:
1. Необоснованное занижение выкупной стоимости квартиры.
2. Вместо квартиры собственнику предоставляется комната в коммунальной квартире или в общежитии.
3. Человеку предоставляется жилье меньше предыдущего по площади.
В этом распределительном документе должен содержаться исчерпывающий перечень жильцов, которые обладают правом на получение новой квартиры.
Кроме того, в постановлении должны быть отражены:
1. Сроки для переезда.
2. Мероприятия, совершаемые местными органами власти для организации такого мероприятия.
3. Лица, ответственные за проведение переселения жильцов по новому адресу.
В договоре отражается информация о выкупной стоимости недвижимого имущества, а также о согласии человека принять в собственность новой квартиры.
Заключение договора должно проводиться в строгом соответствии с нормами российского гражданского законодательства, принимая во внимание нормы Жилищного кодекса.
Точные сроки, в которые должны быть проведены мероприятия по расселению граждан, определяются во всей документации. Затягивание таких сроков может быть прекращено путем подачи заинтересованным лицом искового заявления.
Фонд жилищной политики
Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москва – это отраслевой орган, принадлежащий структуре исполнительной власти столицы. Подчиняется он Правительству Москвы, является важной составной социальной сферы. Организовывался Департамент с такой основной целью, как проведение в столице единой жилищной политики.
Департамент занимается переводом нежилых помещений в жилые и наоборот.
Решает вопросы по переселению из аварийных жилых зданий, ветхих, а также из пятиэтажных домов.
В перечне услуг Департамента – паспортизация жилищного фонда, страхование жилья.
Сотрудники организации занимаются выдачей справок, дубликатов документов правоустанавливающего характера.
Также в данный исполнительный орган москвичи обращаются по вопросам постановки на жилищный учет.
Столичный департамент жилищной политики является важным органом и выполняет большое количество функций.
Сотрудники департамента занимаются разработкой и реализацией государственной политики в жилищной сфере, они предоставляют москвичам необходимые услуги по реализации их законного права на жилье. Среди обязанностей департамента – управление государственным имуществом столицы (это жилые помещения). Важной является и защита интересов москвичей, которые являются участниками жилищных правоотношений.
Следующая задача департамента – тщательное изучение деятельности научных организаций и внедрение ее результатов в области жилищной политики.
Департамент является одним из заказчиков на строительство жилья, которое помогает реализации городской жилищной программе. Строительство, которым занимается департамент, финансируется и из бюджета города, и из различных фондов, выполняется на основании ипотечного кредитования, облигацией жилищного займа.
Данный департамент занимается привлечением внебюджетных источников для проведения жилищных программ.
Одна из задач – управление ресурсами бюджета, направленными для городских программ жилья. Эти ресурсы могут переводиться на безвозмездные субсидии для строительства или покупки жилой недвижимости. Перед сотрудниками службы ставится задача разрабатывать предложения для снижения объема расходов на строительство.
Среди направлений работы московского жилищного департамента – инвестирование ремонтных и реконструкционных работ, которые направлены на улучшение эксплуатационных характеристик аварийных, ветхих и пятиэтажных домов.
Деятельность департамента Москвы по жилищным вопросам связана и с участием в разработке проектов по размещению строительства в столице.
В сферу функций столичного жилищного Департамента был передан еще целый список задач, ранее выполняемых Департаментом жилищно-коммунального хозяйства.
Департамент теперь должен координировать исполнительные органы, рассматривающие самоуправление граждан в сфере жилья, создание различных объединений жильцов для благоустройства домов, дворов.
Также актуальной стала задача обучения граждан, занимающихся самоуправлением многоэтажек.
Содержание жилищного фонда
Согласно МДК 2-04.2004 под содержанием понимается комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций многоквартирного дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния.
А именно:
а) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;
б) выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;
в) незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;
г) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов.
Перечень работ и услуг, входящих в плату за содержание жилья
Перечень работ и услуг, входящих в плату за содержание жилья, включает в себя:
1. Содержание общего имущества жилого дома (указанные работы выполняются только при их обнаружении):
а) стены и фасады:
• отбивка отслоившейся отделки наружной поверхности стен (штукатурки, облицовочной плитки);
• удаление элементов декора, представляющих опасность;
• снятие, укрепление вышедших из строя или слабо укрепленных домовых номерных знаков, лестничных указателей и других элементов визуальной информации;
• укрепление козырьков, ограждений и перил крылец;
б) крыши и водосточные системы:
• уборка мусора и грязи с кровли;
• удаление снега и наледи с кровель;
• укрепление оголовков дымовых, вентиляционных труб и металлических покрытий парапета;
• укрепление защитной решетки водоприемной воронки;
• прочистка водоприемной воронки внутреннего водостока;
• прочистка внутреннего металлического водостока от засорения;
• прочистка внутреннего водостока из полиэтиленовых труб;
• закрытие слуховых окон, люков и входов на чердак;
• укрепление рядовых звеньев, водоприемных воронок, колен и отмета наружного водостока; промазка кровельных фальцев и образовавшихся свищей мастиками, герметиком;
• проверка исправности оголовков дымоходов и вентиляционных каналов с регистрацией результатов в журнале;
в) оконные и дверные заполнения:
• установка недостающих, частично разбитых и укрепление слабо укрепленных стекол в дверных и оконных заполнениях;
• укрепление или регулировка пружин, доводчиков и амортизаторов на входных дверях;
• установка или укрепление ручек и шпингалетов на оконных и дверных заполнениях;
• закрытие подвальных и чердачных дверей, металлических решеток и лазов на замки;
• утепление оконных и дверных проемов;
г) внешнее благоустройство:
• укрепление флагодержателей, указателей улиц и лестниц;
• вывеска и снятие флагов;
• протирка указателей;
• закрытие и раскрытие продухов;
д) санитарная уборка жилищного фонда:
• ежедневное влажное подметание лестничных площадок и маршей ниже 2 этажа;
• еженедельное влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го этажа;
• ежедневное влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов;
• ежедневное мытье пола кабины лифта;
• ежемесячное мытье лестничных площадок и маршей;
• ежегодное (весной) мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, подоконников, отопительных приборов, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, почтовых ящиков;
2. Техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома:
а) центральное отопление:
• консервация и расконсервация систем центрального отопления;
• регулировка трехходовых и пробковых кранов, вентилей и задвижек в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных;
• регулировка и набивка сальников;
• уплотнение сгонов;
• очистка от накипи запорной арматуры;
• испытание систем центрального отопления;
• отключение радиаторов при их течи;
• очистка грязевиков воздухосборников, вантузов;
• промывка системы центрального отопления и горячего водоснабжения гидравлическим и гидропневматическим способом;
• слив воды и наполнение водой системы отопления;
• ликвидация воздушных пробок в радиаторах и стояках;
• утепление трубопроводов в чердачных помещениях и технических подпольях;
б) водопровод и канализация, горячее водоснабжение:
• смена прокладок и набивка сальников в водопроводных и вентильных кранах в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных;
• уплотнение сгонов;
• регулировка смывных бачков в технических помещениях;
• прочистка трубопроводов горячего и холодного водоснабжения;
• временная заделка свищей и трещин на внутренних трубопроводах и стояках;
• консервация и расконсервация поливочной системы;
• утепление трубопроводов;
• прочистка дренажных систем;
• проверка исправности канализационной вытяжки;
• прочистка канализационных стояков от жировых отложений;
• устранение течи санитарно-технических приборов в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных;
• утепление трубопроводов в технических подпольях;
в) электроснабжение:
• замена перегоревших электроламп;
• укрепление плафонов и ослабленных участков наружной электропроводки;
• прочистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах;
• ремонт запирающих устройств и закрытие на замки групповых щитков и распределительных шкафов;
• снятие показаний домовых, групповых электросчетчиков;
• проверка заземления электрокабелей;
• замеры сопротивления изоляции трубопроводов;
• проверка заземления оборудования;
г) специальные общедомовые технические устройства:
• лифты:
• ежесуточные регламентные работы;
• круглосуточное аварийное обслуживание. Техническое обслуживание АППЗ, напольных электроплит, ПЗУ выполняется специализированными организациями в соответствии с Правилами эксплуатации и ремонта систем АППЗ, напольных электроплит, ПЗУ;
• мусоропроводы:
• удаление мусора из мусороприемных камер;
• уборка мусороприемных камер;
• уборка вокруг загрузочных клапанов мусоропроводов;
• мойка сменных мусоросборников;
• мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода;
• дезинфекция мусоросборников;
• устранение засорений.
3. Аварийное обслуживание:
а) водопровод и канализация, горячее водоснабжение:
• ремонт и замена сгонов на трубопроводе;
• установка бандажей на трубопроводе;
• смена небольших участков трубопровода (до 2 м);
• ликвидация засора канализации внутри строения;
• ликвидация засора канализационных труб "лежаков" до первого колодца;
• заделка свищей и зачеканка раструбов;
• замена неисправных сифонов и небольших участков трубопроводов (до 2 м), связанная с устранением засора или течи;
• выполнение сварочных работ при ремонте или замене трубопровода;
б) центральное отопление:
• ремонт и замена аварийно-поврежденной запорной арматуры;
• ликвидация течи путем уплотнения соединений труб, арматуры и нагревательных приборов;
• ремонт и замена сгонов на трубопроводе;
• смена небольших участков трубопровода (до 2 м);
• выполнение сварочных работ при ремонте или замене участков трубопровода;
в) электроснабжение:
• замена (восстановление) неисправных участков электрической сети;
• замена предохранителей, автоматических выключателей на домовых вводно-распределительных устройствах и щитах, в поэтажных распределительных электрощитах;
• ремонт электрощитов (замена шпилек, подтяжка и зачистка контактов), включение и замена вышедших из строя автоматов электрозащиты и пакетных переключателей;
• замена плавких вставок в электрощитах;
г) сопутствующие работы при ликвидации аварий:
• отрывка траншей;
• откачка воды из подвала;
• вскрытие полов, пробивка отверстий и борозд над скрытыми трубопроводами;
• отключение стояков на отдельных участках трубопроводов, опорожнение отключенных участков систем центрального отопления и горячего водоснабжения и обратное наполнение их с пуском системы после устранения неисправности.
Перечень работ должен быть прописан в договоре с управляющей компанией, так как выполнять работы управляющая компания будет именно согласно заключенного договора.
Использование жилищного фонда
Жилище, являясь объектом материальным, постоянно подвергается разрушению, со стороны как самого человека в процессе эксплуатации, так и внешних воздействий, в т. ч. природных, например, влажности, перепадов температур, химически активных элементов и биологических организмов, всевозможных стихий. И это воздействие может быть столь велико, что, если не предпринимать необходимых мер по защите и восстановлению здания, даже построенное из современных материалов и по новейшим технологиям, оно очень скоро может прийти в полную непригодность. Очевидна необходимость в “технической эксплуатации жилищного фонда”, а значит, возникают отношения по поводу пользования, содержания и ремонта.
Жилище, являясь объектом материальным, постоянно подвергается разрушению, со стороны как самого человека в процессе эксплуатации, так и внешних воздействий, в т. ч. природных, например, влажности, перепадов температур, химически активных элементов и биологических организмов, всевозможных стихий. И это воздействие может быть столь велико, что, если не предпринимать необходимых мер по защите и восстановлению здания, даже построенное из современных материалов и по новейшим технологиям, оно очень скоро может прийти в полную непригодность.
Очевидна необходимость в “технической эксплуатации жилищного фонда”, а значит, возникают отношения по поводу пользования, содержания и ремонта. Эти отношения регулируются пакетом нормативных документов, имеющих разный статус. Основополагающим является Жилищный кодекс РФ № 188-ФЗ, в его развитие приняты федеральные законы, правила и нормы, утвержденные постановлениями Правительства РФ, министерствами и ведомствами (ВСН, СНиПы, СанПиНы, ГОСТы, Технические условия).
Правовое регулирование отношений в области установления, применения и исполнения обязательных требований к продукции, процессам производства, эксплуатации, выполнению работ или оказанию услуг устанавливается Федеральным законом № 184-ФЗ “О техническом регулировании”, в п. 3 ст. 4 которого говорится, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования только акты рекомендательного характера. На это следует обратить внимание.
Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные помещения, пригодные для проживания.
Наиболее сложные отношения в вопросах эксплуатации жилищного фонда возникают в тех случаях, когда в домах имеется несколько собственников жилья и они являются обладателями так называемого общего имущества или общей долевой собственности. Выражение “содержание чего-либо” в юридическом словаре трактуется как “фактическое поведение (действие и бездействие), которое управомоченный может, а правообязанный должен совершить”.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ № 491:
• определяют состав общего имущества в многоквартирном доме;
• требования к содержанию общего имущества;
• регулируют отношения на основании договора между собственниками помещений и управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
Все требования этого документа являются обязательными.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России № 170, устанавливают:
• порядок организации системы технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда;
• требования по содержанию жилых помещений и придомовой территории;
• требования по техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций;
• требования по техническому обслуживанию и ремонту инженерного оборудования;
• рекомендуемые перечни работ по обслуживанию и ремонту, нормы их проведения и формы технической документации по мониторингу этих работ.
Несмотря на то, что Правила № 170 “являются обязательными для органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации”, утверждены они постановлением Госстроя России, являющегося федеральным органом исполнительной власти и согласно Федеральному закону № 184-ФЗ “О техническом регулировании” имеют статус “рекомендательный”.
Как же и на какие средства осуществляется техническая эксплуатация жилого фонда? Чаще всего управление многоквартирным домом (МКД) осуществляет управляющая компания по договору. Что же и как обязана делать управляющая компания, осуществляя техническую эксплуатацию жилищного фонда?
В Правилах № 491 сказано, что “размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений определяются органами управления товарищества собственников жилья (п. 33)”, либо “органом местного самоуправления, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом” (п. 34).
При этом согласно п. 35 “указанные в пунктах 31–34 настоящих Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ”.
Однако большинство собственников помещений, которые выбрали способ управления МКД, и тем более те, которые не выбрали способ управления, не готовы принять самостоятельное решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Поскольку практики частного обслуживания жилищного фонда еще не наработано, то этот вопрос регулируют органы местного самоуправления.
Так, постановлением городской Думы № 113 утвержден размер платы за жилые помещения многоквартирных домов муниципального образования “Город”, установлены перечни и состав работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома для собственников и для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма.
Владельцам жилья полезно хотя бы в качестве примера ознакомиться с «Перечнем и составом работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, собственники помещений в котором на их общем собрании приняли решение выборе способа управления домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения» и размером платежей.
Согласно п. 1.8 Правил № 170 техническая эксплуатация жилищного фонда включает:
• управление жилищным фондом;
• техническое обслуживание (содержание) и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий;
• санитарное содержание.
Любой процесс управления состоит из четырех основных функций:
• планирование;
• организации и мотивации действий;
• контроль;
• корректирующие действия.
В ГОСТе № 18322-78 даны определения следующих терминов:
• техническое обслуживание – комплекс операций (регламентированных в эксплуатационной документации) по поддержанию работоспособности или исправности изделия при использовании по назначению. Техническое обслуживание может включать контроль технического состояния изделия, мойку, очистку, смазывание, крепление болтовых соединений, замену некоторых составных частей изделия (пример, фильтрующих элементов), регулировку и т. д.;
• ремонт – комплекс операций по восстановлению исправности или работоспособности изделия и восстановлению ресурса изделия или его составных частей.
Примечание: ремонт может включать контроль технического состояния и работоспособности, разборку, дефектовку, восстановление или замену деталей, сборку и т. д.
Содержание отдельных операций ремонта может совпадать с выполнением операций технического обслуживания.
Для многих граждан было бы понятнее представить понятие “техническая эксплуатация”, состоящей из следующих разделов:
• управление жилищным фондом;
• техническое обслуживание элементов конструкций и инженерных систем;
• санитарный уход за объектами и территориями;
• текущий ремонт элементов конструкций и инженерных систем;
• капитальный ремонт элементов конструкций и инженерных систем.
Частный жилищный фонд
Частный жилищный фонд – это совокупность жилых домов (жилых помещений), находящихся в собственности граждан, а также в собственности юридических лиц, созданных в качестве собственников.
В состав жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, входят: индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома; квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом; в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством (ст. 7 Закона об основах федеральной жилищной политики). По терминологии, употребляемой ЖК РСФСР (ст. 5), жилые дома и квартиры, находящиеся в собственности граждан, именуются индивидуальным жилищным фондом.
В состав частного жилищного фонда входит также жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе квартиры в жилищных, жилищно-строительных кооперативах с не полностью выплаченным паевым взносом (ст. 7 Закона об основах федеральной жилищной политики).
В настоящее время согласно законодательству собственниками жилых домов (жилых помещений) могут быть коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником), общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды (см. ст. 213 ГК РФ). В их числе хозяйственные общества, товарищества, коллективные предприятия и т. д., которые приобретают в свою собственность жилые помещения и другое имущество по основаниям, указанным в Законе об основах федеральной жилищной политики.
Статья 10 ЖК РСФСР, устанавливая основные жилищные права и обязанности граждан, указывает, что граждане вправе иметь в собственности жилой дом (часть дома). Закон определяет также порядок пользования жилыми домами, принадлежащими гражданам.
Дома, принадлежащие гражданам на праве собственности, по своей экономической природе представляют собой предметы личного, индивидуального потребления длительного пользования. Они предназначены для проживания граждан.
В городах гражданам обычно принадлежат небольшие жилые дома, предназначенные для удовлетворения их жилищных потребностей. Большая часть жилых домов граждан находится в сельской местности. В настоящее время одним из главных источников пополнения жилищного фонда граждан является строительство новых жилых домов на праве собственности за счет собственных средств с привлечением государственного кредита, безвозмездных субсидий и других средств. Важным источником пополнения частного индивидуального жилищного фонда является также приватизация гражданами квартир, находящихся в домах государственного и муниципального жилищных фондов (см. гл. 11).
В состав жилищного фонда, принадлежащего гражданам, входят также жилые дома, построенные или приобретенные на основании гражданско-правовых сделок – договоров купли-продажи, мены, дарения и др.
Раньше в законодательстве существовали серьезные ограничения по количеству жилых домов, которые могли принадлежать гражданам, по их размерам. Предусматривалось, что в собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей может быть только один жилой дом или его часть. Были установлены предельные размеры жилого дома, который может находиться в личной собственности граждан, количество этажей (в один или в два этажа) и количество комнат (от одной до пяти). Законом об основах федеральной жилищной политики установлен принципиально новый подход, а именно: частная собственность на недвижимость и ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости (ст. 6 Закона). Этот принцип закреплен также в ст. 213 ГК РФ.
"В собственности граждан... – говорится в ст. 213 ГК РФ,– может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам... Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан... не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1 настоящего Кодекса".
Гражданин – собственник жилого помещения имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог, в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
Закон устанавливает и ограничения принудительного изъятия недвижимости в жилищной сфере.
Принудительное лишение собственника принадлежащего ему жилого помещения (равно как и иного имущества) не может производиться иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение такого имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (см. ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).
Некоммерческий жилищный фонд
Договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, имея определенное сходство между собой, в то же время различаются весьма существенно. Как отмечается в научной литературе, для договора коммерческого найма характерными признаками являются свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие необходимости пребывания нанимателя на учете нуждающихся в жилых помещениях и т.д., в то время как для договора социального найма особенностями являются отсутствие цели извлечения прибыли, отсутствие признака свободы договора, бессрочность отношений, наличие определенных требований к размеру предоставляемого жилища, наличие ряда административных предпосылок для заключения договора и т.п. Васильев П.П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству Российской Федерации.
При согласии обеих сторон относительно всех значимых пунктов договора коммерческого найма жилья такой договор может считать законно заключённым.
При этом от нанимателя не требуется выполнение предписанных процедур, как при заключении соглашению по социальному найму, например, получение статуса лица нуждающегося в оптимизации условий проживания и нахождение в очереди на получение жилого помещения, сбор и представление значительного числа документов при заключении договора и др. Договор коммерческого найма заключается на основе свободной воли и равноправного положения сторон в гражданском обороте и является единственным основанием возникновения жилищных правоотношений.
Распоряжением Правительства Российской Федерации N 1556-р предусмотрено законодательное закрепление еще одного вида договорных отношений в сфере жилищного обеспечения граждан - по договору некоммерческого найма. Распоряжение Правительства РФ N 1556-р «Об утверждении перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода».
Необходимость внедрения данной новой формы жилищного обеспечения граждан обусловлена тем, что в настоящее время в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен определенными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например, к военнослужащим, и признанием нуждающимися в жилых помещениях) и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, становится все более актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств.
Решение данной задачи требует разработки законодательных предложений в целях создания правовых оснований для внедрения в российскую практику заключения договоров некоммерческого найма жилых помещений (что и предписано осуществить распоряжением Правительства Российской Федерации N 1556-р) Распоряжение Правительства РФ N 1556-р «Об утверждении перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.
Реализация этого распоряжения обеспечит возможность предоставления в пользование жилых помещений на специальных условиях, отличных от социального найма (разд. III ЖК РФ), найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (разд. IV ЖК РФ) и коммерческого найма жилых помещений (гл.35 ГК РФ), гражданам, которые не попадают в категории граждан, имеющих право на получение в пользование жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда, а также не имеют возможности получить в пользование жилые помещения на коммерческих условиях найма.
Специалисты отмечают, что "идея о закреплении в жилищном праве института предоставления жилых помещений по договорам некоммерческого найма возникла еще в период разработки ныне действующего ЖК РФ, однако в силу ряда причин в окончательном варианте названного Кодекса отражения не нашла" Корякин В.М. Договор некоммерческого найма жилого помещения и его отличия от договоров социального и коммерческого найма.
Основные отличия некоммерческого жилищного фонда от коммерческого заключаются в следующем:
а) коммерческий жилищный фонд предназначен для извлечения прибыли; некоммерческий фонд такой цели не ставит;
б) плата за жилье в некоммерческом жилищном фонде будет намного доступнее гражданам, чем в коммерческом фонде (по расчетам разработчиков, она будет ниже рыночной минимум в 2 - 3 раза).
Одновременно жилищный фонд некоммерческого использования будет существенно отличаться от фонда социального. К числу таких отличий можно отнести следующее:
а) плата по договору некоммерческого найма не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт жилых домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой дом, относящийся к фонду некоммерческого использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 - 30 лет;
б) жилые помещения в домах некоммерческого использования не будут подлежать приватизации (в отношении жилых помещений, находящихся в пользовании граждан по договорам социального найма, действует возможность их безвозмездной передачи в собственность граждан) Пункт 2 ст. 2 Федерального закона N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации";
в) договор некоммерческого найма жилого помещения будет заключаться на срок до пяти лет с преимущественным правом нанимателя на его продление. Договор же социального найма, как уже указывалось выше, является бессрочным.
Таким образом, в недалеком будущем у граждан Российской Федерации появится дополнительная возможность сравнительно недорогим способом решить свою жилищную проблему. Например, как представляется, в полной мере это относится и к жилищному обеспечению военнослужащих. Предусмотренная ст.15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" норма о предоставлении военнослужащим жилых помещений, арендованных воинскими частями (органами военного управления, организациями), наполнится реальным содержанием Федеральный закон N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих". Минобороны России, иные федеральные органы исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, думается, должны после внесения рассмотренных выше дополнений в ЖК РФ иметь в своем распоряжении жилищный фонд некоммерческого использования, за счет которого они смогут более эффективно и оперативно решать вопросы жилищного обеспечения как военнослужащих, так и лиц гражданского персонала.
Обслуживание жилищного фонда
Жилищно-эксплуатационные организации (а при их отсутствии - предприятия, учреждения, организации, осуществляющие эксплуатацию жилых домов) обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.
Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:
1) управление жилищным фондом:
а) организацию эксплуатации;
б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
в) все виды работы с нанимателями и арендаторами;
2) техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий предусматривает (согласно п. 1.8 Правил и норм технической эксплуатации):
а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, - представляет собой комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств;
б) осмотры - их целью является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений;
в) подготовка к сезонной эксплуатации - ее целью является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период.
При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:
- устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;
- привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;
- обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов;
г) текущий ремонт - это ремонт занимаемых жилых комнат и вспомогательных помещений, он выражается в производстве, например, таких работ, как: побелка потолков, окраска стен или оклейка обоями, окраска подоконников, вставка стекол и т.д. Текущий ремонт нанимателями жилых помещений по договорам социального найма производится на условиях и в порядке, определяемых договором и ЖК РФ.
Он включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Работы по текущему ремонту подразделяются на:
- планируемые - к ним относятся периодические осмотры и профилактический ремонт;
- непредвиденные - устранение мелких повреждений и неисправностей по заявкам жильцов, устранение последствий аварий и стихийных бедствий, проведение внеочередных осмотров после стихийных бедствий и аварий. Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда;
д) капитальный ремонт выражается в восстановлении в период службы жилых зданий отдельных износившихся конструкций и оборудования дома. В результате капитального ремонта происходит ликвидация или уменьшение физического износа конструкций и инженерного оборудования жилого дома. Капитальному ремонту может быть подвергнут жилой дом в целом либо только отдельные его элементы: подъезды, этажи и т.д. При его проведении следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок. Так как согласно ЖК РФ проведение капитального ремонта является обязанностью наймодателя жилого помещения по договору социального найма, то согласно ст. 88 ЖК РФ при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, именно наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
В целом система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.;
3) санитарное содержание:
а) уборка мест общего пользования (содержание лестничных клеток, чердаков, подвалов и технических подполий);
б) уборка мест придомовой территории (площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий) должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда; тротуары допускается убирать специализированными службами;
в) уход за зелеными насаждениями, озеленение - оно выполняется после очистки территории от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград.
Владельцы озелененных территорий обязаны:
а) обеспечить сохранность насаждений;
б) в летнее время и в сухую погоду поливать газоны, цветники, деревья и кустарники;
в) не допускать вытаптывания газонов и складирования на них строительных материалов, песка, мусора, снега, сколов льда и т.д.;
г) новые посадки деревьев и кустарников, перепланировку с изменением сети дорожек и размещением оборудования производить только по проектам, согласованным в установленном порядке, со строгим соблюдением агротехнических условий;
д) во всех случаях вырубку и пересадку деревьев и кустарников, производимые в процессе содержания и ремонта, осуществлять в соответствии с существующими требованиями данных правил и технологическим регламентом;
е) при наличии водоемов на озелененных территориях содержать их в чистоте и производить их капитальную очистку не менее одного раза в 10 лет.
Граждане обязаны бережно относиться к объектам благоустройства и зеленым насаждениям, соблюдать правила содержания придомовой территории, не допускать ее загрязнения.
Запрещается на придомовой территории производить мойку автомашин и иных транспортных средств, слив бензина и масел, регулировать сигналы, тормоза и двигатели.
Таким образом, эксплуатация, управление, техническое обслуживание жилых домов представляют собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности объектов недвижимости, сохранение их функционального назначения. Эта система должна быть направлена на предупреждение их преждевременного износа и обеспечение надежного функционирования.
Наниматель жилищного фонда
Зачастую граждане, заключая договоры социального найма жилого помещения, не обладают достаточной информацией о том, какими правами, в отношении конкретного жилого помещения, будут наделены и какие обязанности обе стороны должны выполнять, в связи с заключением данного договора.
Согласно ч.1 ст.60 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), договор социального найма жилого помещения – это договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Статьей 65 ЖК РФ установлено, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
В свою очередь, согласно ст. 67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
При этом, наниматель и наймодатель обладают и иными правами и обязанностями, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.
Виды жилищного фонда
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ.
Виды жилищных фондов - в зависимости от формы собственности.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на (ст.19 ЖК РФ):
Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся:
• в собственности граждан;
• и в собственности юридических лиц.
Государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности:
• Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации),
• и субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации).
Муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Виды жилищных фондов - в зависимости от целей использования.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на (ст.19 ЖК РФ):
1) жилищный фонд социального использования;
2) специализированный жилищный фонд;
3) индивидуальный жилищный фонд;
4) жилищный фонд коммерческого использования.
Жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся служебные жилые помещения; общежития; жилые помещения маневренного фонда; дома системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.
Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
