Жилище, являясь объектом материальным, постоянно подвергается разрушению, со стороны как самого человека в процессе эксплуатации, так и внешних воздействий, в т. ч. природных, например, влажности, перепадов температур, химически активных элементов и биологических организмов, всевозможных стихий.
И это воздействие может быть столь велико, что, если не предпринимать необходимых мер по защите и восстановлению здания, даже построенное из современных материалов и по новейшим технологиям, оно очень скоро может прийти в полную непригодность. Очевидна необходимость в “технической эксплуатации жилищного фонда”, а значит, возникают отношения по поводу пользования, содержания и ремонта.
Жилище, являясь объектом материальным, постоянно подвергается разрушению, со стороны как самого человека в процессе эксплуатации, так и внешних воздействий, в т. ч. природных, например, влажности, перепадов температур, химически активных элементов и биологических организмов, всевозможных стихий.
И это воздействие может быть столь велико, что, если не предпринимать необходимых мер по защите и восстановлению здания, даже построенное из современных материалов и по новейшим технологиям, оно очень скоро может прийти в полную непригодность.
Очевидна необходимость в “технической эксплуатации жилищного фонда”, а значит, возникают отношения по поводу пользования, содержания и ремонта. Эти отношения регулируются пакетом нормативных документов, имеющих разный статус.
Основополагающим является Жилищный кодекс РФ № 188-ФЗ, в его развитие приняты федеральные законы, правила и нормы, утвержденные постановлениями Правительства РФ, министерствами и ведомствами (ВСН, СНиПы, СанПиНы, ГОСТы, Технические условия).
Правовое регулирование отношений в области установления, применения и исполнения обязательных требований к продукции, процессам производства, эксплуатации, выполнению работ или оказанию услуг устанавливается Федеральным законом № 184-ФЗ “О техническом регулировании”, в п. 3 ст. 4 которого говорится, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования только акты рекомендательного характера. На это следует обратить внимание.
Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные помещения, пригодные для проживания.
Наиболее сложные отношения в вопросах эксплуатации жилищного фонда возникают в тех случаях, когда в домах имеется несколько собственников жилья и они являются обладателями так называемого общего имущества или общей долевой собственности. Выражение “содержание чего-либо” в юридическом словаре трактуется как “фактическое поведение (действие и бездействие), которое управомоченный может, а правообязанный должен совершить”.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ № 491:
• определяют состав общего имущества в многоквартирном доме;
• требования к содержанию общего имущества;
• регулируют отношения на основании договора между собственниками помещений и управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
Все требования этого документа являются обязательными.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России № 170, устанавливают:
• порядок организации системы технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда;
• требования по содержанию жилых помещений и придомовой территории;
• требования по техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций;
• требования по техническому обслуживанию и ремонту инженерного оборудования;
• рекомендуемые перечни работ по обслуживанию и ремонту, нормы их проведения и формы технической документации по мониторингу этих работ.
Несмотря на то, что Правила № 170 “являются обязательными для органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации”, утверждены они постановлением Госстроя России, являющегося федеральным органом исполнительной власти и согласно Федеральному закону № 184-ФЗ “О техническом регулировании” имеют статус “рекомендательный”.
Как же и на какие средства осуществляется техническая эксплуатация жилого фонда? Чаще всего управление многоквартирным домом (МКД) осуществляет управляющая компания по договору. Что же и как обязана делать управляющая компания, осуществляя техническую эксплуатацию жилищного фонда?
В Правилах № 491 сказано, что “размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений определяются органами управления товарищества собственников жилья (п. 33)”, либо “органом местного самоуправления, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом” (п. 34).
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
При этом согласно п. 35 “указанные в пунктах 31–34 настоящих Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ”.
Однако большинство собственников помещений, которые выбрали способ управления МКД, и тем более те, которые не выбрали способ управления, не готовы принять самостоятельное решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Поскольку практики частного обслуживания жилищного фонда еще не наработано, то этот вопрос регулируют органы местного самоуправления.
Так, постановлением городской Думы № 113 утвержден размер платы за жилые помещения многоквартирных домов муниципального образования “Город”, установлены перечни и состав работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома для собственников и для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма.
Владельцам жилья полезно хотя бы в качестве примера ознакомиться с «Перечнем и составом работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, собственники помещений в котором на их общем собрании приняли решение выборе способа управления домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения» и размером платежей.
Согласно п. 1.8 Правил № 170 техническая эксплуатация жилищного фонда включает:
• управление жилищным фондом;
• техническое обслуживание (содержание) и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий;
• санитарное содержание.
Любой процесс управления состоит из четырех основных функций:
• планирование;
• организации и мотивации действий;
• контроль;
• корректирующие действия.
В ГОСТе № 18322-78 даны определения следующих терминов:
• техническое обслуживание – комплекс операций (регламентированных в эксплуатационной документации) по поддержанию работоспособности или исправности изделия при использовании по назначению. Техническое обслуживание может включать контроль технического состояния изделия, мойку, очистку, смазывание, крепление болтовых соединений, замену некоторых составных частей изделия (пример, фильтрующих элементов), регулировку и т. д.;
• ремонт – комплекс операций по восстановлению исправности или работоспособности изделия и восстановлению ресурса изделия или его составных частей.
Примечание: ремонт может включать контроль технического состояния и работоспособности, разборку, дефектовку, восстановление или замену деталей, сборку и т. д.
Содержание отдельных операций ремонта может совпадать с выполнением операций технического обслуживания.
Для многих граждан было бы понятнее представить понятие “техническая эксплуатация”, состоящей из следующих разделов:
• управление жилищным фондом;
• техническое обслуживание элементов конструкций и инженерных систем;
• санитарный уход за объектами и территориями;
• текущий ремонт элементов конструкций и инженерных систем;
• капитальный ремонт элементов конструкций и инженерных систем.
В советские времена у телефонисток на коммутаторе висел лозунг, из которого следовало, что они все ратуют за свободные сексуальные отношения. Что это был за лозунг?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
