Управление жилищным фондом осуществляется с соблюдением требований ЖК, ГК, федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ и субъектов РФ, решений органов местного самоуправления.
Управление жилищным фондом включает:
• владение, пользование и распоряжение жилищным фондом;
• обеспечение надлежащего использования, содержания и ремонта жилищного фонда, инженерного оборудования;
• регулирование деятельности предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства по содержанию жилищного фонда, предоставлению жилищно-коммунальных услуг;
• государственную регистрацию прав на жилые дома и жилые помещения и сделок с ними;
• государственный учет жилищного фонда;
• контроль за использованием и содержанием жилищного фонда;
• совершенствование договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве;
• общественный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;
• расчеты с подрядными организациями и поставщиками жилищно-коммунальных услуг;
• иную деятельность, направленную на создание необходимых условий для проживания граждан.
Управление осуществляется непосредственно собственником жилищного фонда, объединениями собственников, уполномоченными ими органами либо управляющей организацией (управляющим физическим лицом).
Структура органов управления жилищным фондом включает:
• органы государственной власти;
• органы местного самоуправления;
• специально уполномоченные органы; управляющие организации;
• органы, осуществляющие государственную регистрацию жилых домов, жилых помещений и сделок с ними;
• органы, осуществляющие учет жилищного фонда;
• органы, осуществляющие контроль за использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;
• товарищества собственников жилья и иные объединения граждан;
• органы общественной самодеятельности.
Управление государственным и муниципальным жилищным фондом от имени собственника (Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования) осуществляют органы государственной власти, органы местного самоуправления (в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов) либо уполномоченные ими органы.
Жилые дома и жилые помещения, повторим, могут быть закреплены Российской Федерацией, субъектом РФ, муниципальным образованием за созданными ими предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, оставаясь при этом государственной и муниципальной собственностью.
Согласно ст. 216 ГК право хозяйственного ведения и право оперативного управления являются вещными правами.
Законодатель определил, что указанные предприятия и учреждения обладают правомочиями собственника жилищного фонда (право владения, пользования и распоряжения), но в пределах, устанавливаемых нормами ГК.
Согласно ст. 294 ГК государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых этим Кодексом.
Так, ст. 295 ГК предусмотрено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Казенное предприятие (ст. 115 ГК), а также государственное и муниципальное учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в установленных пределах в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им (ст. 296 ГК).
Согласно ст. 297 ГК казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника, а учреждения вообще не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом (ст. 298 ГК).
Общественным жилищным фондом управляют органы кооперативных организаций, их объединений, органы профсоюзных и иных общественных организаций в соответствии с их уставами (положениями).
Фондом жилищно-строительных кооперативов управляют органы кооперативов в соответствии с их уставами.
Собственники жилищных фондов либо уполномоченные ими органы могут заключать договоры с управляющими компаниями любой организационно-правовой формы (либо с физическими лицами). Выбор компании, управляющей государственным или муниципальным фондом, должен осуществляться, как правило, на конкурсной основе.
Статьей 161 ЖК определены задачи управления многоквартирным домом и способы управления (ч. 2). Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из предложенных способов управления домом.
Принятие такого решения отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в доме (ст. 44 ЖК). Решение общего собрания является обязательным для всех собственников, в том числе и не принимавших участие в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК).
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
