Оценка земельного участка - это определение его рыночной стоимости, которая устанавливается на дату проведения оценки. Любая деятельность человека неразрывно связана с землей, которая используется как основа и средство производства. Поэтому участки земли все чаще становятся объектами товарно-хозяйственных отношений.
С юридической точки зрения земля с улучшениями - зданиями и сооружениями, находящимися на ней, представляет собой сложный имущественный комплекс, который является единым объектом недвижимости. Даже без видимых улучшений, проделанных человеком - это сложный природный объект, который делится на составляющие.
Самым важным составляющим является почва. Именно ее наличием и качеством определяются в дальнейшем все возможные улучшения. Именно без нее невозможно рыночное использование земель для различных целей. Например, сельского хозяйства и т. д.
Оценку земельных участков обычно проводят при:
• совершении разных сделок с одним и тем же объектом недвижимости;
• определении начальной цены земли;
• изъятии для государственных нужд;
• внесении участков земли в уставные капиталы компаний;
• разработке, а также осуществлении инвестиционных проектов;
• оценке права пользования землей;
• в иных случаях.
При рыночной оценке земельного участка наши оценщики обязательно принимают во внимание следующие факторы:
• целевое назначение и разрешенное использование данных земель;
• местоположение;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности;
• ожидаемые изменения на рынке сельскохозяйственных земель и земель поселений;
• ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли;
• существующее использование;
• наличие удобных путей подъезда;
• наличие коммуникаций или возможности их подключения;
• наличие инфраструктуры.
В общем случае вам потребуются следующие документы:
1. Свидетельство о собственности на земельный участок;
2. Кадастровый план участка земли;
3. В случае, если собственником земельного участка является юридическое лицо - справка о балансовой стоимости и дате постановки на бухгалтерский учет;
4. При вступлении в права наследства - свидетельство о смерти собственника земли;
5. При наличии обременений - предоставляются документы на основании которых возникли данные обременения;
6. Реквизиты заказчика.
Оценка участков земли, в зависимости от назначения их использования, имеет свои особенности. Здесь следует выделить оценку земель поселений и земель сельскохозяйственного назначения.
В теории оценки земельный участок рассматривается с двух сторон:
• с одной стороны, это природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром, который оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций,
• с другой стороны, это составная и неделимая часть любого объекта недвижимости, которую оценивают с позиции полезности и доходности использования.
Рыночная оценка земельного участка проводится исходя из принципа его наиболее эффективного использования. Это значит, что его цену определяют, исходя из такого использования, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым.
Это, в результате, дает максимальную расчетную величину стоимости. При этом возможно обоснованное деление земель на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Часто в нашей практике наиболее эффективное использование земли не совпадать с ее текущим использованием. Т.е. владельцу выгоднее продать участок, чем содержать его и платить налоги.
Проведение оценки участков земли всегда осуществляется исходя из того, насколько он может быть эффективен при использовании. Это значит, что стоимость определяется, исходя из такого использования, которое является наиболее вероятным во всех аспектах.
При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.
Оценка стоимости земельных участков учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на нем планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении цены, при условии его застройки и улучшения, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий, позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства, а также затраты, связанные со строительством.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
