Для ИЖС разрешение на строительство является одним из самых необходимых документов. Более того, без разрешения на строительство ИЖС может попросту оказаться под угрозой, т. к. без него невозможно, например, взять кредит на строительство и мн. др.
Любой владелец участка рано или поздно задумывается о том, чтобы построить свой дом или другой объект индивидуального жилищного строительства.
Безусловно, при принятии такого решения учитывается вид разрешенного использования земли, площадь и расположение надела. Не слушайте тех, кто говорит, что разрешения на строительство не требуется! Да, без него дом вполне можно зарегистрировать и ввести в эксплуатацию, но вот как вы будете подключаться к коммунальным сетям — это уже вопрос…
Основным нормативным правовым актом в сфере индивидуального жилищного строительства является Градостроительный кодекс — именно на его нормы следует ориентироваться в вопросе получения разрешения на строительство.
Разрешение на строительство при ИЖС — это бумага, которая подтверждает, что проектная документация на строение соответствует плану участка (проекту планировки участка) и проекту межевания территории (если строится или реконструируется линейный объект). Данный документ официально разрешает застройщику осуществлять строительство и реконструкционные работы с объектом.
Итак, какими же органами выдается разрешение на строительство:
1. По общему правилу — органом местного самоуправления района, в котором расположен земельный участок.
2. Если проводятся работы, которые связаны с использованием недр, — Министерством природных ресурсов и экологии РФ и его территориальными органами.
3. Если на объекте используется атомная энергия — Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору и т. д.
Полный перечень органов перечислен в статье Градостроительного кодекса. Конечно, при индивидуальном жилищном строительстве такие ситуации вряд ли могут возникнуть, но лучше знать об этом заранее.
Если вы по каким-то причинам начали индивидуальное жилищное строительство без разрешения — не волнуйтесь, до 01.03.2018 все еще будет действовать упрощенный порядок регистрации.
Однако получить разрешение на строительство все же стоит. Связано это со многими обстоятельствами. Например:
• если вы планируете взять кредит в банке на строительство, то в числе подтверждающих документов может потребоваться и разрешение;
• если строительство идет на дачном участке, то для подключения газа, к примеру, вам также потребуется разрешение на строительство.
Подача документов для получения разрешения на строительство возможна при непосредственном обращении заявителя в соответствующий орган, через представителя и через МФЦ.
Прежде всего необходимо собрать следующий пакет документов:
• правоустанавливающий документ на участок;
• градостроительный план участка;
• документ, удостоверяющий личность обратившегося;
• доверенность (если подача производится через представителя);
• проектная документация (в том числе пояснительная записка, сведения об инженерных сетях, план расположения построек, план сноса объектов капитального строительства на участке и т. д.);
• положительное заключение на проектную документацию объекта капитального строительства (если она подлежит экспертизе);
• если заключение на проектную документацию было выдано негосударственным органом, то необходимо представить документы, подтверждающие право юридического лица осуществлять такие экспертизы.
Здесь стоит сделать небольшую оговорку по поводу проектной документации. Законодательно предусмотрено, что подготовка проектной документации необязательна в случае, если речь идет об объекте индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящем доме не выше 3 этажей, который предназначается для проживания одной семьи. В этом случае застройщик может по своему усмотрению собрать проектную документацию и представить ее в орган, выдающий разрешение на строительство.
После того как заявление и все необходимые документы переданы в уполномоченный орган, тот, в свою очередь, в течение 10 дней проводит проверку представленных документов и сверяет проектную документацию земельного участка с требованиями градостроительного плана.
В итоге орган может принять одно из следующих решений:
• отказать в выдаче разрешения на строительство;
• выдать разрешение на строительство.
Выдача разрешения осуществляется бесплатно. Госпошлину в данном случае платить не нужно!
Отказ может быть обжалован заявителем через суд.
Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается сроком на 10 лет. После получения разрешения застройщик в течение 10 дней должен представить в орган, выдавший разрешение, документацию об инженерных изысканиях, этажности, площади объекта и т. д.
Законодатель предусмотрел также случаи, когда не требуется получение разрешения на индивидуальное жилищное строительство, например:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Строительство гаража, если участок предоставлен собственнику не для осуществления предпринимательской деятельности.
2. Строительство на участке, который предназначается для ведения садоводства или дачного хозяйства.
3. Строительство сооружений, которые не являются объектами капитального строительства (например, киоска, павильона и т. д.).
4. Строительство сооружения для вспомогательного использования.
5. Изменение объектов строительства или их частей, если это не приводит к существенным изменениям.
6. Иные случаи, предусмотренные законодательством.
Кроме того, законодатель сделал еще один приятный сюрприз для граждан: до 01.01.2015 не требуется получение разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию.
Регистрация права собственности на объекты индивидуального жилищного строительства
Органом, ответственными за регистрацию права собственности на объекты ИЖС, является территориальное управление Росреестра.
Стоимость такой услуги составляет 350 руб.
Какие документы необходимы для регистрации:
1. Если право на земельный участок зарегистрировано и о нем есть сведения в ЕГРП, потребуются:
• заявление о регистрации права;
• доверенность на представителя;
• паспорт заявителя;
• документ об уплате госпошлины;
• кадастровый паспорт объекта недвижимости.
2. Если земельный участок не зарегистрирован в установленном законом порядке, понадобится представить:
• заявление;
• кадастровый паспорт объекта;
• паспорт заявителя;
• документ об уплате государственной пошлины;
• доверенность на представителя;
• правоустанавливающий документ на земельный участок;
• документ, который подтверждает нахождение объекта ИЖС в пределах данного участка.
Срок рассмотрения документов — 10 рабочих дней.
Результат рассмотрения документов:
1. Выдача свидетельства о праве собственности на объект ИЖС.
2. Выдача свидетельства о праве собственности на земельный участок (если он не зарегистрирован).
3. Если регистрируется право собственности на земельный участок, но сведения о нем отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, то возможно принятие решения о приостановлении регистрации или отказе.
Прекращение срока действия разрешения на строительство
Как уже отмечалось ранее, разрешение на строительство выдается на срок всего строительства и может быть продлено по решению органа власти. В случае ИЖС разрешение выдается на 10 лет.
При этом Градостроительным кодексом предусмотрены обстоятельства, при наступлении которых разрешение на строительство прекращает свое действие:
1. Если право собственности на земельный участок было прекращено в принудительном порядке, в том числе путем изъятия участка для нужд государства.
2. Отказ владельца от права собственности на участок.
3. Расторжение договоров, на основании которых у гражданина возникло право на земельный участок.
4. Прекращение права пользования недрами, если оно необходимо для дальнейшего строительства.
В течение 30 дней с момента прекращения прав на участок органом, выдавшим разрешение на строительство, принимается решение об отзыве разрешения.
Такое решение может быть принято на основании:
• уведомления соответствующего органа власти о том, что у владельца участка прекращены все права пользования этим участком;
• уведомления уполномоченного органа о том, что прекращено право пользования недрами.
В порядке межведомственного взаимодействия органы, ответственные за выдачу разрешения, уведомляют территориальные органы Росреестра о том, что право на земельный участок у гражданина прекратилось.
На практике встречаются ситуации, когда во время строительства право на земельный участок переходит к другому лицу. Как же в этом случае быть с разрешением на строительство и стоит ли его переоформлять?
Разрешение на строительство переоформлять не нужно! При переходе права на земельный участок или объект капитального строительства оно сохраняет свое действие. То есть если срок разрешения не истекает, то оно просто переходит к новому владельцу.
Если земельный участок, на котором осуществляется строительство, подлежит разделу, объединению или выделению, то строительство объектов может быть продолжено в соответствии с имеющимся разрешением — но в этом случае требуется получение нового градостроительного плана на участок.
Выше было сказано о том, что разрешение на строительство нет необходимости получать тем, кто возводит на своем участке объекты, не относящиеся к капитальному строительству. Услышав это, зачастую некоторые предприимчивые хозяева строят магазин, не получая разрешения, но впоследствии оказывается, что это и есть не что иное, как объект капитального строительства. Что делает в таком случае суд? Выносит решение о демонтаже объекта как незаконной постройки.
Встречаются в судебной практике по данному вопросу и другие неприятные для владельцев новостроек случаи.
Администрация района подала исковое заявление на И., указав, что у того имеется в собственности участок, относящийся к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием для ИЖС. На этом участке был возведен 3-этажный жилой дом площадью 1440 кв. м. По мнению администрации, данное строение не соответствует целевому назначению участка и подлежит сносу. В ходе судебного разбирательства было установлено, что постройка действительно имеет признак многоквартирности и допускает раздельное проживание нескольких семей. В итоге суд заявленные требования удовлетворил и признал строение подлежащим сносу.
Иногда такое выявляется и на начальных стадиях строительства, еще до введения здания в эксплуатацию. Также в ходе проверки, на которую уполномочены соответствующие органы, может быть выявлено, что строительство осуществляется без разрешительных документов. В этом случае владельцу участка выносится предписание об устранении недостатков, а строительство приостанавливается.
Владельцы участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, имеют ряд преимуществ:
1. Такой вид земель может участвовать в различных государственных программах поддержки строительства.
2. Владелец участка не будет зависеть от других собственников (если собственность на участок не общая).
3. На таком участке можно построить дом для жилья абсолютно без ограничений и лишней мороки по вопросу перевода земель в другую категорию.
4. Хозяин участка может быть прописан на этом участке и пользоваться всеми услугами социальных учреждений (больницы, школы и т. д.).
Но не все так просто, как кажется на первый взгляд. Индивидуальное жилое строение — это отдельно стоящий дом высотой не более 3 этажей, предназначенный для проживания не более одной семьи, причем возведение на участке домов смешанной этажности и таунхаусов не допускается.
Безусловно, процесс получения разрешения на строительство занимает много времени и требует определенных затрат, но без этого документа при дальнейшем вводе жилья в эксплуатацию могут возникнуть проблемы. Именно поэтому лучше позаботиться о разрешительных документах заранее, чтобы гарантированно предотвратить все неприятные моменты в будущем.
Ничего не пишите и не используйте калькулятор, и помните - вы должны отвечать быстро. Возьмите 1000. Прибавьте 40. Прибавьте еще тысячу. Прибавьте 30. Еще 1000. Плюс 20. Плюс 1000. И плюс 10. Что получилось? Ответ 5000? Опять неверно.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
