Торговое помещение - это разновидность коммерческой недвижимости, которая может использоваться для мелкооптовой, а также розничной продажи товаров либо же услуг. Данный вид помещений может использоваться для осуществления коммерческой деятельности как отдельных частных лиц, так и организаций, которыми была оформлена покупка или аренда таких площадей. Торговое помещение, как правило, включает в себя площади, на которых происходит непосредственная реализация товара, его хранение, сортировка, также в него могут входить и площади, предназначенные для потребления какой-либо готовой продукции, к примеру, кафетерии или же буфеты.
Расположена торговая площадь может быть в отдельно стоящих зданиях, в том числе, малых архитектурных формах, крупных универмагах и торговых комплексах. Также она может занимать первые этажи жилых домов. Такие помещения должны быть обеспечены электрификацией, санузлами, отоплением, также вместе с ними в аренду предпринимателю может сдаваться и специализированное торговое оборудование.
Торговые помещения города Минск рассредоточены по всему городу, включая спальные районы, крупные транспортные узлы, а также другие места. Наибольшей же популярностью среди предпринимателей в настоящее время пользуются площадки в крупных торговых центрах, которые можно использовать как под магазин, так и под небольшую студию красоты либо же кафетерий, а также отдельно стоящее помещение под мелкий продуктовый магазин.
В настоящее время различают несколько видов торговых помещений, имеющих различное назначение. Среди таковых:
• Помещения в торговых центрах под реализацию бытовых товаров или оказание населению услуг.
• Помещения под общепит, в том числе, рестораны, кафе, буфеты.
• Помещения свободного назначения, которые можно использовать под любой вид торговли.
Работа на любой из вышеописанных точках может осуществляться только субъектами, деятельность которых лицензирована на тот или иной вид торговли. Этими же субъектами должны выполняться основные требования по санитарным и другим нормам, предъявляемым к учреждениям определенного направления торговли.
Торговая площадь помещения
Прямой формулировки, что такое торговый зал, в НК РФ нет. Однако если судить по подп. 2 п. 3 ст. 346.2 НК РФ, то торговые залы — это принадлежность стационарной торговли. Они представляют собой обособленные и специально оборудованные помещения, в которых ведется розничная торговля, а также обслуживание покупателей.
Иначе говоря, если часть площади в торговом помещении отведена под обслуживание покупателей, считается, что торговый зал имеется.
Абз. 14 ст. 346.27 НК РФ относит к объектам стационарной сети, в которых есть торговые залы, только магазины и павильоны.
Магазином согласно абз. 26 ст. 346.27 НК РФ считается оборудованное здание или его часть, если оно:
• служит для реализации товаров и оказания услуг;
• оборудовано помещениями, предназначенными для торговли, складирования товаров, их подготовки к продаже, размещения административного персонала и подсобных нужд.
Павильоном согласно абз. 27 ст. 346.27 НК РФ считается строение, имеющее торговый зал и рассчитанное на малое количество рабочих мест (одно или несколько).
При ведении розничной торговли в магазине или павильоне налогоплательщик должен иметь в виду, что режим ЕНВД для него будет доступен лишь до тех пор, пока площадь торгового зала не превысит 150 кв. м. Этот показатель согласно подп. 6 п. 2 ст. 346.26 НК РФ является предельным для такого вида деятельности и таких помещений.
Величина площади торгового зала непосредственно влияет на сумму налога.
Если для розничной торговли используется торговое место площадью более 5 кв. м, то в соответствии с п. 3 ст. 346.29 НК РФ для ЕНВД физическим показателем является площадь такого помещения.
НК РФ в гл. 23.3, посвященной этому виду налога, не указывает, как следует рассчитывать площадь торгового места для ЕНВД. Вся поясняющая информация сосредоточена в многочисленных письмах Минфина и ФНС России и накопившейся судебной практике.
Специалисты министерства и налогового ведомства разъясняют, что площадь торгового места надо определять строго по правоустанавливающим или инвентаризационным документам.
К ним, согласно письмам Минфина России № 03-11-11/23429, № 03-11-11/231 и ФНС России № 3-2-12/83 можно отнести технические паспорта помещений, договоры купли-продажи, аренды помещений или их частей, схемы, планы, экспликации.
Авторы писем контролирующих органов настойчиво указывают, что в уже упоминавшейся ранее гл. 26.3 НК РФ нет положения, согласно которому можно исключить из площади торгового места ту площадь, которая свободна от обслуживания покупателей. Имеются в виду подсобные помещения, склады и пр. (письма Минфина России № 03-11-11/68, № 03-11-11/320, ФНС России № ШС-22-3/507@).
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Такие действия позволительны только в отношении магазинов и павильонов, поскольку в них есть торговые залы (абз. 22 ст. 346.27 НК РФ).
Эту точку зрения поддерживают арбитражные суды всех уровней, вплоть до ВАС РФ (постановление № 417). В качестве примера решений нижестоящих судебных инстанций можно привести постановления ФАС Волго-Вятского округа № А79-7818, ФАС Московского округа № А41-31817, ФАС Центрального округа № А62-4419).
Наконец, аналогичного мнения относительно торговых мест придерживается и Конституционный суд РФ, который в определении № 1075-О не нашел в этом нарушения прав плательщиков ЕНВД.
В этой связи во избежание доначислений при проверках налоговых органов следует включать в площадь торгового места те места и помещения, где товар хранится или подготавливается к реализации.
В деловой практике довольно часто встречаются обстоятельства, когда объект торговли состоит из складских и торговых помещений, основанием чему служат необходимые правоустанавливающие либо инвентаризационные документы.
Президиум ВАС РФ в постановлении № 417/11 причислил такие объекты к имеющим торговый зал. Нижестоящие суды в разное время приходили к аналогичному выводу (постановления ФАС Поволжского округа № А55-23133, ФАС Волго-Вятского округа № А11-1487).
Получается, что в таких случаях налогоплательщик должен применять для определения ЕНВД площадь торгового зала, а не торгового места.
Логика судей такова: торговым местом должно считаться место, где товар выставлен и реализуется. Складские, подсобные, административные и бытовые помещения к ним относиться не должны. Если же они появляются, то категория объекта повышается до помещения с торговым залом.
Налогоплательщику в таких случаях следует иметь в виду, что при использовании складских и подсобных помещений для обслуживания клиентов показатель может быть сразу увеличен на величину и этих площадей.
При этом именно налоговики согласно постановлению № 417/11 должны доказать, что складские помещения используются для обслуживания покупателей, основываясь на том, что у последних имеется свободный доступ к стендам и складируемым товарам.
Судебная практика свидетельствует, что арбитры в таких обстоятельствах поддерживают налоговую службу. Подтверждение можно найти в многочисленных решениях, в частности, в постановлениях ФАС Поволжского округа № А65-23254, ФАС Волго-Вятского округа № А38-1707, ФАС Уральского округа № Ф09-5821.
Торгово-офисное помещение
Большинство людей относят к коммерческим объектам только торговые помещения — магазины, ларьки. Однако, эта группа включает большое количество разных объектов, которые отличаются по характеристикам и сфере использования.
Классификация коммерческой недвижимости проходит по целевому назначению. В соответствии с этой характеристикой все объекты разделяют на группы:
- Торговые. К торговым относят коммерческие площади, которые используют для реализации товаров, например, магазины, бутики, ТЦ, аптеки, автосалоны.
- Офисные. Помещения, в которых работают сотрудники и руководство компаний. Офисы могут использоваться и для приема клиентов, проведения конференций.
- Индустриальные. Используются для размещения производственного оборудования, хранения сырья, полуфабрикатов, готовой продукции. К ним относят цеха, склады и сопутствующие им помещения.
- Социальные. Например, медицинские, научные, спортивные, детские центры, площадки для занятий разными видами спорта, другие объекты.
Свободное назначение в качестве характеристики помещения — не стандартизированный, а разговорный термин. Им обозначают недвижимость, которая может быть использована для различных целей. Например, небольшое модульное сооружение, которые часто устанавливают в оживленных местах, подходит для обустройства магазина, офиса, салона или маникюрного кабинета, кафе или закусочной.
Арендатор вправе требовать возмещения убытков, если приобретенный им объект по договору аренды не может быть использован по целевому назначению.
Заключению договора предшествовало опубликование предложения арендодателя о проведении конкурса по заключению договора аренды на помещение свободного назначения. Индивидуальный предприниматель (ИП) в адрес арендодателя направил заявку, содержащую просьбу о предоставлении помещений в аренду и цель использования объекта.
По результатам конкурса ИП заключил договор аренды. В договоре указано целевое использование - для размещения магазина. Арендодатель не предупредил арендатора об отнесении помещений к объектам гражданской обороны, что исключает возможность реконструкции. В свою очередь, для ведения торговой деятельности в силу конструктивных особенностей помещений требовалась реконструкция, в которой арендодатель ввиду имеющегося ограничения отказал. Невозможность такого использования недвижимости свидетельствует об отсутствии у арендатора интереса к сделке.
Суд отметил: в связи с тем, что договором определено целевое назначение, у арендатора возникло право требования предоставить ему имущество, приспособленное для использования под организацию торговли.
На основании п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненные арендатору убытки, он вправе потребовать от арендодателя возмещения непокрытой части убытков.
Таким образом, суд указал, что арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора и взыскания убытков.
Арендатор вправе требовать возмещения убытков, если приобретенный им объект по договору аренды не может быть использован по целевому назначению.
Более 50% арендодателей Москвы и Подмосковья хотели бы видеть своими арендаторами отделения банков или страховых компаний.
Самыми желанными клиентами для собственников помещений формата street-retail являются банки.
Согласно полученным в ходе исследования данным, более 50% арендодателей Москвы и Подмосковья хотели бы видеть своими арендаторами отделения банков или страховых компаний. Среди них были даже те, которые заявили о категорическом нежелании рассматривать других клиентов — в основном это касается оборудованных под банковскую деятельность помещений. Также в фаворе у собственников торговой недвижимости оказались непродуктовые розничные сети (аптеки, магазины одежды и обуви, товары для дома, ювелирные магазины, салоны связи и т.д.), в пользу которых высказались более 30% опрошенных. Чуть меньше — около четверти арендодателей — хотели бы видеть на своих площадях сетевой продуктовый магазин или ресторан/кафе. Однако более 75% опрошенных также заявили, что готовы рассмотреть практически любых арендаторов при условии предложения достойной цены и адекватных условий договора.
Самыми же нежелательными арендаторами для собственников стали букмекерские конторы и лото-клубы – менее 10% опрошенных ленд-лордов готовы сдавать им своим помещения по стандартной ставке, а при предложении более высокой цены их число вырастает примерно до 15%. Это объясняется нестабильностью бизнеса таких арендаторов, а также тем, что под видом букмекерских контор и лото-клубов часто открываются обычные игорные заведения, юридический статус которых крайне сомнителен.
Средний уровень ставок на торговые помещения формата street-retail в Москве на первых этажах жилых и административных зданий составляет от 600 до 5 000 долл. за кв.м в год в зависимости от площади и локации, в Подмосковье — от 300 до 2 500 долл. за кв.м в год. Подвалы и вторые этажи сдаются с дисконтом до 50%.
Собственники помещений в нежилом здании могут заключить договор о порядке пользования общим имуществом здания. Решение о режиме использования общего имущества должно приниматься в порядке, установленном для голосования собственников жилья в многоквартирном доме (ст. ст. 44 – 48 ЖК РФ). В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие сособственников в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи в аренду. Такие разъяснения приведены в Постановлении Пленума ВАС РФ № 64.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249,289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Договор аренды торгового помещения
Приобретение собственной недвижимости для реализации продукции связано со значительными финансовыми вложениями. Большинству начинающих предпринимателей не под силу нести эти затраты на первых порах. Наиболее доступным способом продажи товаров является аренда торговых помещений. Поэтому важно знать не только как выглядит договор аренды магазина, но также требования к заполнению и условия заключения. Рассмотрим эти вопросы подробнее.
Организация продажи продукции связана с необходимостью заключить договор аренды помещения для магазина.
Нежилое помещение под магазин могут арендовать как ИП у физического лица, так и юридические лица (организации, ООО, ЗАО и т.д.) друг у друга.
При наличии дополнительных пожеланий арендатор, либо арендодатель могут дополнить его необходимыми пунктами. Данные экземпляры составлены довольно грамотно с юридической точки зрения, и подойдут большинству предпринимателей, оберегая от возможных споров и даря определенные гарантии
Образец заполнения бланка:
«Шапка» заполняется стандартно: физлица указывают ФИО и паспортные данные, ИП вписывают информацию о свидетельстве, а ООО указывают название организации, генерального директора и устав.
Основные положения договора для магазина включают следующие разделы:
1. Предмет. В данной главе указываем общую площадь, кадастровый номер и адрес. Важными деталями является отсутствие обременений, и возможность сдавать помещение в субаренду без согласования. Отнеситесь с ответственностью к сроку аренды магазина: договор заключенный на срок более года необходимо регистрировать в Росреестре.
2. Права и обязанности арендодателя: передать помещение по акту приема передачи, обеспечить ресурсами и свободный доступ, также ему запрещена сдача в аренду другим лицам. Он не препятствует размещению рекламных вывесок на фасаде здания. При преждевременном расторжении без причин собственник должен компенсировать затраты арендатору.
3. Арендатор, в свою очередь обязан принять магазин по акту, проводить ремонт, вовремя оплачивать аренду, соблюдать нормы пожарной безопасности, СЭС и другие требования, охранять имущество самостоятельно.
4. Арендная плата по договору включает постоянную часть (за площадь) и переменную часть (за коммунальные услуги по электроснабжению, обеспечению теплом, водой и другие). Изменение размеров платежей возможно по согласованию сторон и в сроки, которые вы укажете при подписании. Счета на оплату выставляются до 10 числа следующего месяца. В качестве обеспечительного платежа (залога) оплачивается последний месяц аренды магазина.
5. Ответственность. При нарушении графика оплаты предусмотрена неустойка. При невозможности использования помещения под магазин по вине Арендодателя для него предусмотрен штраф. В данном бланке предусмотрено большинство спорных ситуаций, за которые придется расплачиваться рублем.
6. Действие договора по аренде магазина начинается с момента регистрации, а прекращает действие после окончания срока или по согласованию. При нарушении условий (просрочка платежа и других) Арендодатель может требовать расторжения. Арендатор, желающий преждевременно расторгнуть соглашение, должен письменно уведомить об арендатора в четко очерченный временной промежуток. Пролонгация договора происходит автоматически при взаимном согласии сторон.
7. Заключительная часть описывает стандартные положения, которые выстроят юридическую защиту каждой стороны. К основным из них относятся: количество экземпляров договора, а также затрагивает финансовую сторону по оплате услуг за регистрацию, если срок составляет более 1 года. Также затронут вопрос о судебных разбирательствах.
Последним разделом будет проставление подписей и заполнение реквизитов. Когда заполнение образца будет закончено, магазин считается сданным в аренду. Все права по содержанию переходят ИП или организацию. Но не забывайте про передаточный акт, особенно если магазин с оборудованием.
Сдача в аренду недвижимости происходит стандартно, все положения прописаны гражданским кодексом.
Для договора торгового помещения, как и для всего имущества есть свои нюансы:
• Обязательно наличие названия, даты заключения и города.
• Срок сдачи: до 11 месяцев нет необходимости регистрировать. Если договор оформлен больше чем на 12 месяцев требуется регистрация в Росреестре
• Может быть заключен как с физическим лицом, так и с ИП. Не исключением являются и юридические лица. Данный набор сторон можно тасовать на свое усмотрение.
• Аренда магазина может быть заключена на неопределенный срок. Для расторжения необходимо предупредить оппонента за 3 месяца до разрыва отношений.
• Если в договоре нет условия продления, необходимо заключить дополнительное соглашение.
• С доходов от сдачи физические лица уплачивают подоходный налог в размере 13 %, юридические лица – в соответствии с системой налогообложения.
• Важным пунктом является обязательство о передаче имущества. Иначе может возникнуть обязанность уплаты платежей за помещение, которое не передано из-за отсутствия такой обязанности.
• Передающая сторона — собственник, принимающая — дееспособное и правоспособное лицо.
• Размер оплаты может меняться раз в год или согласованию, если иное не указано в бланке.
• Имущество должно использоваться для торговли.
Возможна передача магазина с оборудованием (стационарным и нестационарным). Для грамотного оформления потребуется акт с описью имущества и оборудования, находящегося в торговом помещении.
Когда ООО или ИП хочет снять помещение в торговом центре или арендовать часть торговой площади в действующем магазине, ему потребуется несколько иной договор для аренды торгового помещения.
При этом от него требуется соблюдения всех требований по пожарного надзора, соблюдения правил торговли, также в бланке договора жестко прописаны условия оплаты и расторжения в одностороннем порядке. Данный бланк подойдет большинству ИП, его можно заключить как с физическим лицом, так и с юридическим.
Основные положения включают разделы:
1. Предмет. Площадь, номер и адрес, его срок действия, основание принадлежности и другие.
2. Обязанности сторон. Арендодатель обязан передать помещение и оговорить все недостатки. Арендатор – своевременно вносить платежи за аренду, производить ремонт, соблюдать технику безопасности, санитарные требования, правила торговли и нести ответственность за их нарушение, компенсировать ущерб, не сдавать без согласования в субаренду и другие.
3. Порядок расчетов и платежи. Размер оплаты исчисляется за площадь, вносится в оговоренные даты, изменяется по согласованию. Обеспечительный платеж служит залогом. Снабжение теплом, светом, водой и другие услуги входит в оплату.
4. Ответственность сторон. При нарушении санитарных, пожарных и других требований торговли, а также графиков платежей возможна приостановка торговли. При нарушении Арендатором условий, договор может быть расторгнут по инициативе Арендодателя.
5. Расторжение и пролонгация. Возможно расторжение по согласованию за оговоренное количество дней или одностороннее. Предусмотрена автоматическая пролонгация при отсутствии заблаговременно поданного заявления о расторжении.
6. Остальные вопросы по аренде торгового помещения регулируются ГК РФ или в суде.
Торгово-складские помещения
При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:
- масштаб объекта (региональный, окружной, районный);
- товарная специализация (смешанные; универсальные - все виды продовольственных или непродовольственных товаров); комбинированные (представляют группу товаров, объединенных общностью спроса); специализированные; узкоспециализированные;
- основной потребитель;
- инфраструктура и сервис (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.);
- расположение;
- архитектура и отделка, планировочные решения;
- паркинг;
- управление зданием, охрана.
Кроме того, удельная цена (за 1 кв. м) и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади. Важную роль играют возраст здания и качество отделки.
На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений:
• I - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;
• II - торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;
• III - супермаркеты и универсамы;
• IV - салоны, мебельные центры, техноцентры и т.п.;
• V - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.;
• VI - павильоны и киоски;
• VII - павильоны, киоски, "магазины-стекляшки";
• VIII - бутик;
• IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, как то: первые этажи и подвалы жилых домов. Между собой различаются качеством ремонта.
Как видим, данные параметры, по которым проводится классификация, четко определены. Но риэлторские и консалтинговые организации до сих пор не пришли к общему решению, какие именно параметры должны быть присущи тому или иному классу.
В настоящее время вряд ли возможен поиск помещения лишь с указанием класса, который вас интересует. Обращаться за первоначальной информацией о недвижимости нужно к специалистам, чтобы определить, насколько реальна заявка, в какие сроки ее можно исполнить, круг специалистов, работающих в этом направлении, возможные затраты. А решение всегда остается за предпринимателем. Если отбросить местоположение как основополагающее и техническое состояние как одно из требований, то для магазина первоначально анализируются покупательские потоки, средний чек и все, что с этим связано, конкурентное окружение.
Со складскими помещениями все значительно проще. Единой, всеми признанной классификации здесь тоже нет, но наиболее популярной среди специалистов и самой подходящей для нынешней российской действительности можно с уверенностью назвать классификацию.
Компания выделила семь классов. К первому ("А") классу она отнесла современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности.
Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу "А". Второй класс ("A-минус") включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса "А"; единственное отличие - это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах.
Класс "В-плюс" - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и т.п.) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса "А". На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.
Четвертый класс ("B"): склады, возведенные в 70 - 80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и т.д.
К классу "С" относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).
Шестой класс ("C-минус") - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.
Класс "D" - те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
