Большинство людей относят к коммерческим объектам только торговые помещения — магазины, ларьки. Однако, эта группа включает большое количество разных объектов, которые отличаются по характеристикам и сфере использования.
Классификация коммерческой недвижимости проходит по целевому назначению. В соответствии с этой характеристикой все объекты разделяют на группы:
- Торговые. К торговым относят коммерческие площади, которые используют для реализации товаров, например, магазины, бутики, ТЦ, аптеки, автосалоны.
- Офисные. Помещения, в которых работают сотрудники и руководство компаний. Офисы могут использоваться и для приема клиентов, проведения конференций.
- Индустриальные. Используются для размещения производственного оборудования, хранения сырья, полуфабрикатов, готовой продукции. К ним относят цеха, склады и сопутствующие им помещения.
- Социальные. Например, медицинские, научные, спортивные, детские центры, площадки для занятий разными видами спорта, другие объекты.
Свободное назначение в качестве характеристики помещения — не стандартизированный, а разговорный термин. Им обозначают недвижимость, которая может быть использована для различных целей.
Например, небольшое модульное сооружение, которые часто устанавливают в оживленных местах, подходит для обустройства магазина, офиса, салона или маникюрного кабинета, кафе или закусочной.
Арендатор вправе требовать возмещения убытков, если приобретенный им объект по договору аренды не может быть использован по целевому назначению.
Заключению договора предшествовало опубликование предложения арендодателя о проведении конкурса по заключению договора аренды на помещение свободного назначения. Индивидуальный предприниматель (ИП) в адрес арендодателя направил заявку, содержащую просьбу о предоставлении помещений в аренду и цель использования объекта.
По результатам конкурса ИП заключил договор аренды. В договоре указано целевое использование - для размещения магазина. Арендодатель не предупредил арендатора об отнесении помещений к объектам гражданской обороны, что исключает возможность реконструкции.
В свою очередь, для ведения торговой деятельности в силу конструктивных особенностей помещений требовалась реконструкция, в которой арендодатель ввиду имеющегося ограничения отказал. Невозможность такого использования недвижимости свидетельствует об отсутствии у арендатора интереса к сделке.
Суд отметил: в связи с тем, что договором определено целевое назначение, у арендатора возникло право требования предоставить ему имущество, приспособленное для использования под организацию торговли.
На основании п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненные арендатору убытки, он вправе потребовать от арендодателя возмещения непокрытой части убытков.
Таким образом, суд указал, что арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора и взыскания убытков.
Арендатор вправе требовать возмещения убытков, если приобретенный им объект по договору аренды не может быть использован по целевому назначению.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
