Жилье по договорам социального найма предоставлятся только (ст.49 ЖК РФ):
• малоимущим гражданам, нуждающимся в жилье,
• и иным категориям граждан, установленным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, и нуждающимся в жилье.
К таким иным категориям граждан относятся, например, инвалиды и семьи с детьми-инвалидами (Федеральный закон N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации"), судьи (Закон N 3132-1 "О статусе судей в РФ"), работники прокуратуры (Федеральный Закон N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" ), сотрудники полиции (Закон N 1026-1 "О полиции") и др.
Жилье по договорам социального найма передается бесплатно - гражданин не вкладывает в приобретение этого жилья личных средств, он должен только платить за пользование жильем и, конечно, за коммунальные услуги.
Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.
Для малоимущих граждан нуждаемость в жилье устанавливается ЖК РФ.
Для иных категорий граждан федеральными законами и законами субъектов РФ могут быть установлены иные критерии нуждаемости в жилье.
Преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы
Заметим, что все эти граждане имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы. Но не в любые, а только в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления (ст.111 ЖК РФ).
3 собственника у жилья, предоставляемого по договорам социального найма
По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
Государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации).
Муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Таким образом, жилье, предоставляемое по договорам социального найма, может быть из муниципального жилищного фонда, из жилищного фонда Российской Федерации, из жилищного фонда субъектов Российской Федерации.
Понятно, что гражданину, нуждающемуся в жилье, безразлично, из какого фонда он его может получить. Однако ясно также, что это весьма существенно для собственников фонда.
Пп.2-4 ст.49 ЖК РФ разграничивают обязанности жилищных фондов по предоставлению социального жилья в зависимости от категории граждан.
Так, малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в социальном жилье по установленным ЖК РФ основаниям, предоставляется по договорам социального найма жилье из муниципального жилищного фонда (п.2 ст.49 ЖК РФ).
Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК РФ порядке.
Иным категориям граждан, признанным нуждающимися в жилье по установленным ЖК РФ или федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации основаниям, предоставляются по договорам социального найма жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации (п.3 ст.49 ЖК РФ).
Этим гражданам может предоставляться органами местного самоуправления и жилье муниципального жилищного фонда по договорам социального найма - "в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями" (п.4 ст.49 ЖК РФ).
Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
