Приобретение квартир в недостроенных жилых комплексах является более выгодной сделкой, чем покупка готовой жилплощади на вторичном рынке. Наиболее часто жилье приобретается посредством оформления ДДУ. Еще один вариант покупки жилья – уступка права требования по договору участия в долевом строительстве. Правила заключения таких сделок регулируются действующим законодательством о застройщиках, в частности – ФЗ № 214 и Гражданским кодексом. Переуступкой в строительстве называют случаи, когда дольщик, заключивший со строительной компанией ДДУ, переуступает свои права застройщику. Следует отметить, что имеется в виду именно переуступка права требовать от строительной компании исполнения своих обязательств, а не признания прав собственности на квадратные метры.
Согласно нормам законодательства, документ о переуступке прав может заключаться в установленный период: срок начинается с момента регистрации сделки в Росреестре и заканчивается подписанием передаточного акта или аналогичного документа. Таким образом, сделка, заключенная до регистрации или после подписания акта, не может являться переуступкой права требования по договору долевого участия.
Уплата каких-либо средств еще до его регистрации в государственной структуре считается незаконной, поскольку сам документ еще официально не зарегистрирован. То же самое касается совершения каких-то действий, предусмотренных по документу. Они будут считаться незаконными до момента, пока не осуществится полноценная регистрация документа в Росреестре. Такой порядок оплаты предусмотрен только для сделок, где цедентом выступает юридическое лицо. Если же цедентом является физическое лицо – производить расчет по указанному порядку необязательно.
Сделка, заключенная после оформления акта передачи, также не может считаться переуступкой права требования по ДДУ, поскольку застройщик официально выполнил свои обязанности, и к нему больше не могут предъявляться какие-либо требования.
Сделки также могут заключаться после составления передаточного акта. Они будут называться куплей-продажей. Однако тут существует один интересный нюанс – если потребуется оформить сделку отчуждения объекта недвижимости после составления акта передачи, но до момента регистрации права собственности в регистрирующей структуре, то сторонам стоит подписать «предварительный договор купли-продажи». Таким способом будущий продавец и покупатель свяжут себя обязательством по оформлению основной сделки купли-продажи уже после регистрации прав в Росреестре.
Другие разновидности сделок
В основном заключение сделок об уступке права требования по договору долевого участия происходит между первоначальным дольщиком и покупателем, причем в роли первого дольщика выступает физическое лицо, то есть простой гражданин.
Однако в ряде случаев цедентом может выступать подрядчик, заключивший с застройщиком сделку о взаимозачете или об инвестициях. Обычно подрядчики заключают с застройщиками сделки на несколько квартир, которые потом перепродаются конечным покупателям.
Заключение переуступки прав с подрядчиком может обернуться для покупателя неприятностями. Дело в том, что такие сделки изначально не являются ДДУ. То есть они не защищены ФЗ № 214, к тому же, они не проходят процедуру регистрации в Росреестре.
Какие риски ждут конечного покупателя? Права подрядчика на квадратные метры могут быть нечетко определены в документе, к тому же, нет гарантии, что подрядчик выполнит ряд своих обязательств перед девелопером в полной мере. При самом худшем развитии событий застройщик сможет оспорить сделку с подрядчиком. Соответственно, если сделка признается недействительной, то переуступка прав требований с конечными покупателями – тоже.
Таким образом, специалисты рекомендуют заключать именно договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, а не по каким-то другим видам сделок. В таком случае новый дольщик будет защищен законом о застройщиках, что сводит все риски к минимуму.
Также следует понимать, что изначальный дольщик – продавец, передавший свои права требований новому дольщику, отвечает за реальность переданных прав. Однако он не является ответственным за реализацию обязательств строительной компанией. Соответственно, если девелопер, например, срывает сроки сдачи квартиры или совершает иные действия, нарушающие условия документа, новый дольщик вправе обратиться с заявлением в суд. Ответчиком по такому делу будет выступать непосредственно застройщик, а не предыдущий дольщик.
Сделка, по которой уступаются права требований, сохраняет те же условия, права и обязанности сторон, что и ДДУ. Меняются только лица, выступающие в роли сторон, однако все условия остаются прежними.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Согласно нормам действующего законодательства, право требований может перепродаваться как на основании одного лишь договора, так и одновременно с переводом долговых обязательств к покупателю. Перевод долга осуществляется только в тех ситуациях, когда прежний дольщик не рассчитался с застройщиком до конца. В таких случаях для оформления уступки прав по договору долевого участия также потребуется письменное согласие от строительной компании – застройщика. Необходимо понимать, что застройщик может отказать в оформлении передачи прав – например, если задолженность не была погашена первым дольщиком.
Интересно, что закон не требует обязательного получения согласия девелопера при заключении сделок по переуступке (за исключением случаев, когда дольщик имеет невыполненные долговые обязательства перед застройщиком). Тем не менее, застройщик обязательно должен быть письменно проинформирован о заключении такого документа.
В ином случае новый дольщик, согласно определению законодательства, будет нести все риски неприятных последствий. Например, при нарушении обязательств застройщиком, покупатель не всегда сможет рассчитывать на положенные ему компенсации и штрафы, предусмотренные законом. Однако следует заметить, что такие вопросы часто решаются по усмотрению суда. И решение такого вопроса во многом будет зависеть от опыта и квалификации юриста, представляющего интересы дольщика в суде.
Также следует понимать, что в ДДУ может предусматриваться обязательное получение согласия застройщика в случае оформления договора цессии, вне зависимости от того, выплачена ли стоимость ДДУ или нет. Как свидетельствует практика, в таких ситуациях нередко покупателям приходится доплачивать определенный процент девелоперу за получение от него такого согласия.
Иногда условиями сделки может предусматриваться невозможность оформления переуступки прав по договору участия в долевом строительстве. В подобных ситуациях, если стороны в конечном результате согласились на оформление такой сделки, вместе с документом заключается отдельное соглашение об уступке в трехстороннем порядке, где сторонами выступают застройщик, изначальный дольщик и новый покупатель.
Финансовые расчеты
Согласно нормам законов, уступка прав требования по договору долевого участия может состояться как после полной уплаты средств, так и после частичной оплаты стоимости ДДУ, но с одновременным переводом обязательств по выплате долга на покупателя. Соответственно, в последнем случае покупатель (он же – цессионарий) с оформлением документа получает долговые обязательства перед девелопером.
Уступка прав должна содержать следующие условия:
• наименование, описание и адрес объекта договора;
• стоимость договора уступки;
• срок для произведения и завершения расчетов;
• пункт, в котором утверждается, что обязательства дольщика перед застройщиком были полностью исполнены, что должно подтверждаться соответствующими платежными документами;
• реквизиты ДДУ и предыдущих договоров цессии, если такие действительно были.
Все расчеты должны производиться после регистрации документа в Росреестре, но до оформления акта передачи объекта, если в роли цедента выступает юридическое лицо.
Перед оформлением переуступки по ДДУ в строительстве приобретателю необходимо проверить, не остались ли какие-либо долги у предыдущего дольщика перед застройщиком. Для этого ему потребуется взять у застройщика специальный документ – акт сверки платежей. В данном документе будут отображены все произведенные оплаты от прежнего дольщика.
Соответственно, если какая-либо часть долга осталась, то при оформлении переуступки приобретатель сможет оплатить оставшуюся часть долга застройщику, а остальные средства передать непосредственно самому дольщику (продавцу).
Как осуществляется регистрация?
Итак, государственной регистрации подлежит как ДДУ в строительстве, так и переуступка по ДДУ.
Для регистрации потребуются такие документы:
• оригинал ДДУ, по которому совершается переуступка;
• непосредственно – документ о переуступке. Он должен быть подписан сторонами, на регистрацию необходимо подавать не менее двух экземпляров;
• согласие супруга продавца на осуществление сделки. Документ должен быть заверен у нотариуса. Однако можно представить документ, которым устанавливается, что предмет не является совместным имуществом супругов;
• согласие застройщика на оформление сделки, изложенное в письменной форме (в случаях, когда осуществляется оформление с переводом долга или если согласие застройщика предусмотрено ДДУ);
• письменное разрешение от Органа опеки и попечительства, если одним из участников ДДУ выступает лицо, не достигшее совершеннолетия;
• заявление на регистрацию ипотечного кредита, если приобретение прав осуществляется на кредитные средства);
• заявление на регистрацию сделки. Подается 2 заявления: от приобретателя прав и от продавца;
• нотариальная доверенность. Она потребуется, если от имени продавца или приобретателя прав выступают доверенные лица;
• кредитный договор, если покупка осуществляется на кредитные средства. Также при этом потребуется представить закладную и документы, перечисленные в закладной;
• документ об оплате госпошлины за процедуру регистрации.
Необходимо знать, что в случае, если продавцом (первоначальным дольщиком) выступает юридическое лицо в лице компании, к вышеперечисленным документам также потребуются учредительные документы компании. Если продавцом выступает акционерное общество, то потребуется протокол, составленный на общем собрании акционеров, которым одобряется такая сделка.
Документы для заключения сделки по договору долевого участия в строительстве подаются в многофункциональный центр (в Москве) или в Росреестр, или в Кадастровую палату (в областях). Регистрация осуществляется в 10-дневный срок.
Интересно, что уступка прав требования по договору долевого участия может заключаться как без, так и с привлечением нотариуса. Закон не обязывает обязательно оформлять сделку у нотариуса. Однако данная процедура позволяет максимально защитить себя от возможных неприятностей. В частности, нотариус проверяет не только сделку, но и сам ДДУ.
После регистрации приобретателю уступаемых прав необходимо забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Дело в том, что в процессе регистрации права собственности на квартиру в Росреестре, помимо документа по переуступке, требуется представить ДДУ.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
