Статью подготовила Павлова Елена Геннадиевна, доцент кафедры «Макроэкономическое регулирование» Финансового университета при Правительстве РФ. Связаться с автором
Вложение денежных средств в недвижимость – надежный способ сохранить свои сбережения и приумножить их, один из путей создания источника доходов. О плюсах и минусах инвестирования в различные виды недвижимости, о том, как избежать при этом потерь и увеличить свои доходы мы расскажем в этой статье.
Недвижимость как объект для вложения средств
Вкладываться россияне могут в два основных класса недвижимости – жилую и коммерческую. Жилая недвижимость предназначена для проживания людей, коммерческая используется для осуществления различной коммерческой деятельности.
Более распространенными среди «простых» людей являются вложения в жилую недвижимость, поскольку приобрести коммерческую недвижимость и управлять ею сложнее. Большинство людей воспринимает вложения в коммерческую недвижимость как серьезный бизнес, требующий особых способностей.
Получить доход от вложений в недвижимость можно двумя основными способами:
1) купить объект с целью сдачи его в аренду;
2) купить объект для перепродажи после его подорожания.
Эти два способа можно сочетать, если сначала на протяжении некоторого времени сдавать объект в аренду, а затем после повышения его стоимости продать.
Покупка недвижимости для перепродажи может принести больший доход, чем сдача в аренду. Но этот способ более рискованный. Риски могут быть связаны с макроэкономической ситуацией и строительством, когда приобретаются строящиеся объекты недвижимости. Вкладывать средства в строительство объектов недвижимости целесообразно только после тщательной проверки застройщика и в периоды роста экономики в стране.
Возможно мошенничество в форме продажи несуществующих объектов и продажи реальных объектов одновременно нескольким покупателям.
На выбор объекта недвижимости в целях получения от него дохода влияют два главных фактора – цена и местоположение. То, где располагается объект недвижимости, во многих случаях может быть важнее цены.
Покупка жилой недвижимости
Если речь идет о жилье, то чтобы не было простоев при сдаче его в аренду оно должно находиться поблизости от мест учебы или работы большого количества людей, в местах сосредоточения деловой и культурной жизни, в нескольких минутах хоть-бы до станций метро и остановок общественного транспорта. Лучше, если жилье не требует ремонта, и сразу после покупки его можно будет сдавать.
Интересный вариант – покупка жилой площади в гостинице, где номера оборудованы всем необходимым для проживания, а техническим обслуживанием, поиском арендаторов, сбором платежей занимается управляющая компания, Достоинством этого варианта является то, что не придется лично заниматься использованием объекта недвижимости. Однако придется платить управляющей компании за услуги и нельзя контролировать ее деятельность с точки зрения максимизации получаемого дохода.
Покупка инвестиционной коммерческой недвижимости
Основными видами коммерческой недвижимости являются:
- объекты свободного назначения;
- торговая;
- офисная;
- индустриальная;
- социальная.
К объектам коммерческой недвижимости, доступным для покупки большинством частных инвесторов, относятся небольшие по площади помещения (до примерно 300 кв. метров) в жилых и нежилых зданиях, которые можно использовать для осуществления различной коммерческой деятельности. Если это строящиеся здания, то у застройщика обычно выкупаются нежилые помещения или квартиры на первом этаже.
Вложив деньги в покупку отеля, можно совместить приобретение коммерческой недвижимости с гостиничным бизнесом, который сейчас очень популярен и дает все основания предполагать рост прибыльности в будущем.
Инвестирование в недвижимость через инвестиционные фонды
Частные инвесторы могут вкладывать средства в недвижимость через открытые и закрытые паевые инвестиционные фонды. Паи этих фондов можно купить на фондовой бирже. Деньги пайщиков используются паевыми фондами для покупки акций фондов, инвестирующих средства в строительство и использование недвижимости.
Частный инвестор становится при этом владельцем не одного объекта недвижимости, а доли во многих объектах, что снижает его риски. Можно вкладываться в недвижимость, имея небольшую сумму денег. Нет нужды заниматься управлением объектом недвижимости. При необходимости можно значительно быстрее, чем в случае покупки реального объекта, превратить недвижимые активы обратно в наличные деньги.
Недостатком этого способа можно считать невысокую ликвидность паев на фондовом рынке, из-за чего значительную их часть приходится продавать по цене ниже оценочной стоимости. Кроме того, управляющие компании паевых фондов взимают с пайщиков от двух до пяти процентов стоимости чистых активов фонда независимо от итогов своей деятельности.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Все более популярными среди россиян становятся инвестиции в зарубежную недвижимость. Чтобы эти инвестиции были выгодными необходимо учитывать ряд специфических моментов.
Для сохранения своих сбережений вкладывать средства следует в объекты на стабильных рынках, где цены не подвержены сильным колебаниям. Этим требованиям хорошо отвечают европейские столицы.
Также объекты недвижимости следует выбирать с учетом степени экономической и политической стабильности в стране и уровня правовой защиты частной собственности.
Не менее важно выбирать рынки с большим потенциалом роста. При этом ориентироваться следует исключительно на результаты аналитики.
Существует целый ряд консалтинговых и инвестиционных компаний, информирующих об изменениях стоимости недвижимости в разрезе стран и городов. Такие, как например, Knight Frank, Colliers International, JLL Cushman & Wakefield. Их отчеты бесплатны, и получить их можно буквально за несколько минут.
Также Инвестиционный банк UBS ежегодно публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости», в котором показано, не является ли быстрый рост цен на надвижимость в конкретном городе результатом спекуляций.
При покупке объекта недвижимости важно оценить текущее состояние социальной и транспортной инфраструктуры и ожидаемые изменения в данной области – какие проекты планирует осуществить городское правительство.
Покупая объект недвижимости, лучше предварительно осмотреть его самостоятельно. Продавец может заявить, что жилой дом или гостиница расположены вблизи от морского побережья, однако в действительности море в данном месте не годится для купания, вблизи от объекта размещаются автозаправки, на которых стоит постоянный гул от автомобилей.
Имеет значение оценка объема туристического потока в стране.
Вкладывая в зарубежную недвижимость, следует принимать во внимание дополнительные единовременные и регулярные издержки. В состав единовременных затрат входят гербовый сбор, оплата услуг юриста и нотариуса, риелтора, запись в поземельной книге и др. Сюда же относятся расходы на проезд для осмотра объекта. Регулярные затраты складываются из налогов, расходов на подготовку ежегодной декларации, затрат на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления. В среднем, без учета форс-мажорных обстоятельств, единовременные затраты могут составить около 7% от стоимости объекта, регулярные затраты – от 1,5 до 6% от стоимости объекта в зависимости от его размеров.
При сдаче зарубежной недвижимости в аренду специалисты рекомендуют заключать долгосрочные контракты, в которых предусматривается, что расходы по содержанию объекта несет не собственник, а арендатор. При этих условиях снижаются риски инвестирования.
Многие россияне отдают предпочтение таким объектам зарубежной недвижимости, как гостиничный комплекс и доходный дом. Это позволяет, даже если не удастся извлечь дополнительную прибыль, сохранить свой капитал.
Для российских частных инвесторов покупка зарубежной недвижимости интересна прежде всего потому, что там она нередко стоит меньше, чем на родине, а также из-за неуклонного роста стоимости доллара и евро относительно рубля. Благодаря такому изменению курса даже при неизменности цены объекта недвижимости, рублевый эквивалент его стоимости растет темпами, опережающими инфляцию на российском рынке.
Минусы покупки зарубежной недвижимости в настоящее время состоят в следующем:
- ситуацию на зарубежном рынке прогнозировать сложнее, чем на отечественном. Сильное отрицательное влияние на цену недвижимости и перспективы ее роста оказывают такие труднопредсказуемые политические факторы, как желание ряда стран Европы, или областей и регионов стать независимыми;
- объявление санкций и контрсанкций, приводящее к закрытию для граждан России наиболее привлекательных рынков недвижимости и регионов.
Для принятия правильного решения о покупке недвижимости за рубежом важно оценивать соотношение спроса и предложения на нее не только по отечественным и международным изданиям, но и по внутренним изданиям страны, в которой предполагается совершить покупку.
При покупке объектов недвижимости на стадии котлована или заливки фундамента следует тщательно проверить репутацию строителей – есть ли у них уже сданные объекты, соответствуют ли они требованиям местных законов, какого качества эти объекты.
По достаточно низкой цене можно купить зарубежную недвижимость, которая находится в залоге у банка или иного кредитора.
Не стоит при покупке зарубежной недвижимости в целях мнимой экономии брать на себя решение вопросов, связанных с уборкой, содержанием и ремонтом помещения, поиском арендаторов, сбором денег. Лучше уплатить за эти услуги специализированному агентству. Стоимость такой услуги обычно не превышает 35% полученной прибыли. За эти деньги агентство будет проверять платежеспособность арендаторов, собирать с них деньги, оформлять страховки и заключать договора на предоставление коммунальных услуг, оплачивать налоги и совершать иные платежи. Оно обеспечит проверку состояния объекта – стен, сантехники, мебели, приусадебного участка и т.д., уборку территории и помещений.
Находясь в России, не зная местных законов, обычаев и языка делать все это самостоятельно очень сложно, а нередко и просто невозможно. Поэтому экономия на оплате услуг профессиональных управляющих зачастую превращается в убытки.
К специфическим рискам инвестирования в зарубежную недвижимость относятся следующие:
- из-за ухудшения дипломатических отношений между Россией и иностранным государством, на территории которого находится объект недвижимости, можно в любой момент потерять возможность доступа к своему объекту;
- объект зарубежной недвижимости и возможность его сдачи в аренду или выгодной продажи могут стать недоступными из-за обострения политической ситуации в зарубежном государстве – акций протеста местного населения, всеобщих забастовок, ввода внутренних войск;
- смена правительства, парламента, руководства в зарубежной стране, как правило, сопровождается изменениями в законах, отменой ранее принятых постановлений. Вследствие этого существует вероятность изъятия объекта недвижимости в собственность государства. Отстоять свое право собственности при этом будет невозможно или крайне затруднительно;
- за рубежом могут существовать различные скрытые налоги, сборы и комиссии, знать о которых может только местный юрист или риелтор.
Статью подготовила Павлова Елена Геннадиевна, доцент кафедры «Макроэкономическое регулирование» Финансового университета при Правительстве РФ. 
