Вступили в силу поправки в Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон 214-ФЗ»), которые ужесточили правила проведения финансовых расчетов между застройщиком и участниками долевого строительства (дольщиками).
Если раньше дольщик в счет оплаты договора участия в долевом строительстве (ДДУ) мог заключить с застройщиком соглашение о взаимозачете (при наличии встречных обязательств застройщика) и не перечислять реальные денежные средства застройщику, то в 2020 году это становится почти невозможно.
Почти невозможно, потому что в 2020 году застройщик обязан применять счета эскроу при привлечении денежных средств дольщиков.
Как следует из пункта 1 статьи 4 Закона 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Новая редакция части 1 статьи 15.4 Закона 214-ФЗ устанавливает, что если застройщик выбрал в качестве условия привлечения денежных средств дольщиков применение счетов эскроу, то ВСЕ дольщики вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке.
Законодатель также возлагает на застройщика обязанность по включению в текст ДДУ условия об оплате цены ДДУ путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены ДДУ, на открытый в уполномоченном банке счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона). Обязанность дольщика по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (ч. 2, 3 ст.15.4 Закона 214-ФЗ).
При этом денежные средства вносятся на счет эскроу после регистрации ДДУ в Росреестре.
Положения новой редакции Закона 214-ФЗ закрепляют, что если в течение более трех месяцев со дня заключения между уполномоченным банком и дольщиком договора счета эскроу дольщик не внесет денежные средства в счет оплаты ДДУ, уполномоченный банк праве отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке (ч. 7.1 ст.15.5 Закона 214-ФЗ).
Однако поправками не урегулирован порядок действий застройщика и дольщика в случае отказа уполномоченного банка от договора счета эскроу! Вероятно, к данному случаю будут применяться положения части 11 статьи 15.5 Закона 214-ФЗ, т.е. у застройщика возникнет право на расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Однако право – это не обязанность. Застройщик может и не воспользоваться правом на расторжение ДДУ, сохранив его действие. Но тут возникает противоречие с частью 1 статьи 15.4 Закона 214-ФЗ, в которой указано, что все дольщики вносят денежные средства в счет оплаты ДДУ через счета эскроу.
Таким образом, поправки в Закон 214-ФЗ закрепили, что после заключения между дольщиком и застройщиком ДДУ, в котором закреплен порядок оплаты посредством перечисления денежных средств на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке, у дольщика фактически не останется выбора кроме как производить оплату по ДДУ посредством перечисления реальных денежных средств на счет эскроу, в противном случае, уполномоченный банк расторгнет с дольщиком договор счета эскроу, что сделает невозможным в будущем уступку прав по ДДУ третьему лицу. Поскольку взаимозачет в качестве способа оплаты ДДУ чаще всего применяется в сделках с оптовыми инвесторами-подрядчиками, невозможность переуступить ДДУ фактически лишает смысла проведение взаимозачета.
Из анализа поправок в Закон 214-ФЗ следует, что в 2020 году осуществление оплаты ДДУ посредством взаимозачета между застройщиком и дольщиком почти невозможно. Тем не менее, ввиду неурегулированности отдельных положений Закона 214-ФЗ и наличия пробелов, возможность для проведения взаимозачета осталась, хотя лишь для частных случаев.
Поскольку законодательство в сфере долевого строительства постоянно меняется, помощь юриста по сопровождению ДДУ в настоящее время является просто необходимой.
Статью подготовила специалист по международным стандартам финансовой отчетности Меликова Мария Марковна. 
