Перепланировка необходима для увеличения жилой площади в квартире. Цель подобного мероприятия – объединить или разъединить несколько помещений для более комфортного проживания людей.
Более серьезные проекты могут предусматривать:
• объединение смежных квартир;
• изменения нагрузки на несущую конструкцию.
Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения.
Распространены проекты, предусматривающие изменение площади отдельных помещений за счет общедомового имущества.
Перепланировке на основании статьи 25 ЖК РФ должны предшествовать формально-юридические процедуры:
• создание и согласование проекта;
• осуществление технических работ;
• составление акта приема;
• заключение комиссии.
Перепланировка осуществляется в обязательном разрешительном порядке, предполагающем обращение в жилищную инспекцию и местные органы власти.
Перепланировка касается внесения технических изменений в параметры квартиры. Количество мероприятий зависит от сложности проекта или эскиза, требует профессиональных знаний для составления подробной сметы работ.
Заинтересованность в изменении конфигурации жилых помещений не должна затрагивать целостность общедомового имущества, безопасность и здоровье граждан.
Перепланировка может касаться как квартиры целиком, так и отдельных жилых помещений. Технический проект предусматривает внесение полных или частичных изменений в перегородки и др. технические элементы.
Законом определен перечень мероприятий, требующих согласование у профильных ведомств (статья 26 ЖК РФ).
К таким работам относятся:
• расширение площади жилья за счет вспомогательных помещений;
• уменьшение размеров ванны и санузла;
• объединение балкона с кухней или лоджией и т.д.
Планирование всех работ должно начинаться с подробного проекта и завершаться актом комиссии о допустимости планируемой перепланировки.
Согласование перепланировки требует своевременного предоставления документов, в перечень которых входит:
1. Заявление установленного образца, в котором должны быть обозначены конкретные мероприятия, сроки начала и завершения работ.
2. Копии правоустанавливающих документов.
3. Техническая документация на квартиру.
4. Согласие всех постоянно зарегистрированных в квартире жильцов.
Решение должно быть принято в течение 45 дней после обращения.
На основании статьи 27 ЖК РФ в перепланировке квартиры может быть отказано, если:
• заявитель предоставил не все документы;
• информация в документах не соответствует реальному техническому состоянию квартиры.
Перепланировка частного дома в целом не существенно отличается от переделки технического состояния квартиры в многоэтажном доме. Отдельные сложности могут возникнуть при узаконении пристроек, котельных и других подсобных помещений.
Особенности:
1. Перепланировка в частном доме не должна касаться распределительных инженерных систем.
2. Снос межкомнатных перегородок, пристройка террас и других можно выполнить по типовым проектам.
Пакет документов аналогичен, но требует заключения о сохранности фундамента – если перепланировка проводится путем достройки второго (третьего) этажа или мансарды.
Для нежилых помещений обязательным является наличие заключение пожарного надзора. Мероприятия по перепланировке зависит от специфики и назначения помещения.
В пакет документов может входить справка о приспособлении – в том случае, если объект недвижимости представляет культурную или историческую ценность.
Завершается перепланировка актом ввода в эксплуатацию, который подписывается представителем технической комиссии на основании статьи 28 ЖК РФ.
Порядок согласования предполагает:
• составление проекта с подробными изменениями;
• подачу пакета документов в жилищную инспекцию по месту нахождения объекта недвижимости.
В заявлении указывается перечень проводимых перепланировок, с приложением проекта и правоустанавливающих документов.
ЖК РФ предусматривает возможность обращаться за разрешением без подачи технической и правоустанавливающей документации.
Она может быть запрошена жилищной инспекцией из территориального органа Росреестра и БТИ по межведомственным информационным каналам.
Перепланировка по эскизу предполагает внесение незначительных изменений в технический паспорт помещения.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• полностью или частично разобрать несущие перегородки;
• устроить дверные проемы;
• заделать проход кирпичной стеной.
Эскиз позволяет устроить новые перегородки, без увеличения нагрузки, заменить или установить дополнительное инженерное оборудование.
Чертеж можно поместить в плане БТИ. Красным цветом отмечаются сносимые перегородки, зеленым – возводимые.
Технический проект позволяет внести более серьезные изменения:
• объединить 2 смежные квартиры;
• устроить в перекрытиях внутренние лестницы и проемы.
В проектной документации можно устроить перегородки, с увеличением нагрузок на несущие стены, изменить конструкцию полов.
На основании проекта можно осуществить следующие мероприятия по переустройству:
• устройство санузлов, ванной и кухни;
• замена сантехнического, инженерного оборудования;
• замена газовых плит на электрические;
• перемещение отопительных устройств.
Проект составляет автором дома – архитектором либо специалистом проектной организации, имеющей лицензию на осуществление соответствующей деятельности.
При перепланировке допустимо:
• осуществлять косметический ремонт в жилых помещениях;
• менять инженерные сети на аналогичные по конструкции устройства;
• сносить не несущие перегородки внутри квартиры;
• устанавливать стены из гипсокартона и других легких материалов.
В уведомительном порядке (без проекта) можно:
• остеклять лоджии;
• менять сантехнические приборы;
• заделывать дверные проемы в не несущих перегородках.
Запрещается:
• выносить отопительные приборы и радиаторы на балкон или лоджию;
• устанавливать перекрывающие устройства на общедомовые сети;
• увеличивать нагрузку на несущие перегородки;
• объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами;
• демонтировать каналы естественной вентиляции.
Незаконной перепланировкой или переустройством признаются технические мероприятия, проводимые без согласования с контрольно-надзорными органами.
Незаконные перепланировки могут не выявляться десятилетиями.
Информация о таких действиях вносятся в техническую документацию квартиры или другого объекта недвижимости.
Незаконная перепланировка может быть опасна для жильцов. Снос несущих перегородок становится причиной обрушения, пожаров и других происшествий. Погрешности в технической документации существенно снижают рыночную стоимость квартиры, затрудняют ее куплю-продажу.
Статья 7.21 КоАП РФ предусматривает ответственность за незаконную перепланировку в виде штрафа размером в 2 – 5 тыс. руб.
Контрольный орган выносит предписание об устранении правонарушение, что предполагает восстановление прежнего технического состояние квартиры за счет собственника.
Более серьезные случаи могут быть чреваты судебными разбирательствами и выселением жильцов из квартиры. Такие случаи возможны, когда перепланировка небезопасна для проживания не только самих жильцов, но и соседей.
Узаконение незаконной перепланировки возможно в административном и судебном порядке. Административный способ сложен тем, что у заявителя есть ограниченный набор средств доказывания обоснованности своих требований.
Решение о согласовании перепланировки зависит полностью от воли должностного лица.
Судебный способ защиты более эффективен потому, что судья является не заинтересованным лицом, и у истца есть возможность добиться удовлетворения своих требований в полном объеме.
Решение суда зависит от сложности перепланировки, времени, на протяжении которого нарушения были не замечены жилищной инспекции.
При рассмотрении дела в суде следует полагаться на:
• результаты независимой экспертизы о безопасности незаконной перепланировки;
• ее соответствие санитарно-гигиеническим, техническим, противопожарным правилам эксплуатации жилых и нежилых помещений.
Затраты на перепланировку зависят от сложности проекта, объема работ, желания воспользоваться услугами организации-посредника.
Средняя стоимость перепланировки 1 комнатной квартиры составляет 20 – 30 тысяч рублей.
Работа достаточно дорогостоящая, ее необходимость должна быть обоснована конкретными практическими целями – например, перепланировку целесообразно делать в том случае, если в семье ожидается пополнение – рождается ребенок, и технические параметры квартиры позволяют увеличить ее жилую площадь.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
