Российский рынок ипотеки активно развивается. Несмотря на дорогие пока еще кредиты, спрос на них достаточно высок, а вот долгосрочных ресурсов, так называемых длинных денег, у банков нет. В этой ситуации остро встает вопрос о дополнительных финансовых инструментах ипотечного рынка. Проблемы выпуска ипотечных ценных бумаг, регламента их обращения на финансовом рынке, рефинансирования займов и другие обсуждались на конференции «Развитие ипотеки в России: новые финансовые инструменты для долгосрочных инвесторов».
Законодательная база ипотечного рынка не слишком велика: два закона и несколько поправок. Принят закон «Об ипотеке», а в 2003-м — закон «Об ипотечных ценных бумагах», дополненный в 2004 году поправками. Однако, как отметил эксперт Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Государственной думы РФ Олег Иванов, законы имеют отсроченное действие и обязательно скажутся на развитии ипотечного рынка. Еще не прошло и десяти лет с момента принятия первого ипотечного закона, а ипотека стала в России мощным фактором, влияющим на цены на жилье. Таким же фактором через десять лет станет и закон об ипотечных ценных бумагах. Хотя «два года он пролежал, бездействуя, но подтолкнул к появлению на рынке паев закрытых ипотечных фондов, которые по своей экономической природе можно признать эквивалентными ипотечным сертификатам участия — одному из видов ипотечных ценных бумаг выглядят более весомым инструментом, чем сертификат участия, хотя в строгом смысле ипотечными бумагами не являются».
Облигация с ипотечным покрытием — второй вид ипотечных ценных бумаг, разрешенных законом. Их могут выпускать банки и ипотечные агенты, но ввиду отсутствия целого ряда законодательных актов, детально регулирующих их использование, на организованном рынке облигации не обращаются.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
«Когда мы говорим об ипотечных ценных бумагах, то добавляем «так называемые», потому что по сути дела это обыкновенные классические ценные бумаги тех компаний, которые позиционируют себя на ипотечном рынке», — отмечает заместитель генерального директора ММВБ Марина Медведева. По приведенным ею данным, сейчас специализируются на выдаче ипотечных кредитов 16 банков, 4 ипотечных агентства, 8 строительных компаний и 200 управляющих компаний, тех самых ПИФов недвижимости.
Если говорить об оборотах, то рынок квазиипотечных ценных бумаг составляет всего 5 % от общего оборота фондовой биржи. Причем 88 % от этой пятипроцентной доли приходятся на корпоративные облигации банков, которые позиционируют себя как ипотечные, 7 % — это облигации ипотечных агентств, 5 % — облигации строительных компаний и 0,02 % — облигации ПИФов недвижимости.
Присутствие корпоративных облигаций на фондовой бирже объясняется не интересом участников рынка к этому виду ценных бумаг, а стремлением компаний поддержать их ликвидность.
Каковы реальные препятствия для размещения ипотечных ценных бумаг на регулярном рынке? Прежде всего, эти бумаги не упоминаются в соответствующих нормативных актах, регулирующих фондовый рынок. А в российском законодательстве все, что не разрешено, считается запрещенным. Но даже если ипотечные бумаги будут приняты к торгам, избежать проблем не удастся. Нет системы раскрытия информации об этой бумаге, нет модели оценки рисков, отсутствует предыстория, нет четкого понимания взаимодействия всех элементов инфраструктуры, нет специализированного депозитария и, наконец, нет гарантии судебной защиты прав.
Даже такой момент, как перерегистрация ценной бумаги в отношении с ипотечной облигацией, не может проходить в режиме онлайн, как того требует современная система торгов.
Однако сложившуюся ситуацию не стоит воспринимать пессимистически. «Наши проблемы далеко не уникальны», — считает Олег Иванов. Многие страны прошли этот путь и, столкнувшись с такими же трудностями, успешно справились с ними. Например, договорная база первой сделки по секьюритизации в Германии представляла собой 30 страничный договор и 30 папок томов в качестве приложения к этому договору. Чтобы написать эту сложную юридическую документацию, юристам заплатили миллион долларов». Теперь секьюритизация в Германии — рядовая операция.
Секьюритизация как самостоятельный бизнес
Можно ли рассматривать секьюритизацию как самостоятельный бизнес? Этот вопрос пока не стоит на повестке дня Внешторгбанка, но его вице-президент Андрей Сучков сообщил о намерении банка выпустить ценные бумаги на 100 млн. долларов. По его словам, это минимальный рентабельный размер: «В основу сделки положена концепция, когда активы отделены от финансового института. Рейтинг наших ценных бумаг должен быть выше, чем рейтинг банка. В противном случае смысла во всей этой дорогостоящей сделке мы просто не видим».
Давая оценку ипотечному рынку, А. Сучков отметил, что, несмотря на региональные различия, он существует и развивается динамично. За последние годы доходы населения выросли на 10 %. Рынок в достаточной степени структурирован. Помимо банков, которые декларировали свои ипотечные программы, в нем участвуют ипотечные брокеры, страховщики, оценщики. Хотя рынок во многом региональный, можно говорить о выработке единого стандарта. Благодаря деятельности многофилиальной сети больших банков и АИЖК идет совершенствование этих стандартов и, прежде всего качества обслуживания.
Конкурентное поле, по мнению А. Сучкова, формируется не в области процентных ставок, а в области улучшения качества обслуживания и снижения затрат.
Острым для игроков рынка остается вопрос участия государства в развитии ипотеки. За предыдущие год-полтора государство проделало большую работу по совершенствованию нормативной базы, сегодня же речь идет о прямой финансовой поддержке, то есть прямых денежных вливаниях в рынок. Однако рынку далеко не безразлично, в какой форме эти вливания будут осуществляться. Нет уверенности, что они в любых случаях при любых условиях могут быть продуктивны.
Издать указ о снижении процентной ставки по кредитам можно, но такое вливание денег в рынок по цене ниже рыночной, безусловно, приведет к повышению цен на жилье. Когда одни банки получат доступ к бюджетным деньгам, другие должны будут свернуть свои ипотечные программы: слишком неравными окажутся условия.
Но не выиграют и те, кто останется на рынке. Если банки получат доступ к деньгам по цене ниже рыночной, то никакого стимула выстраивания экономически эффективной индустрии ипотечного кредитования у них уже не будет. Не будет стремления к совершенствованию процесса и качества кредитного портфеля. Следовательно, исчезнет смысл говорить о секьюритизации, поскольку качество ипотечного обеспечения не будет выше, чем рейтинг кредитной организации.
Самое важное, по мнению вице-президента Внешторгбанка, сохранить рыночные тенденции и поддержать их. А с государственной поддержкой нужно быть крайне осторожными. Предоставлять ее лучше конечному пользователю, что будет гораздо эффективнее, чем просто вливать на рынок.
Участники конференции согласились с тем, что рынок ипотеки сегодня вполне адекватен. Главная проблема в том, что нет жилья. Объемы строительства заметно сократились. Средства целевой жилищной программы должны быть, прежде всего, направлены на развитие строительства, стимулирование конкуренции на строительном рынке, ограничение монополии, на решении вопросов, связанных с землеотводом и инженерной подготовкой территории. Без решения принципиальных вопросов с земельной собственностью дело не пойдет. Это главное, куда сегодня должны быть направлены бюджетные деньги.
Статью подготовила ведущий эксперт-экономист по бюджетированию Ошуркова Тамара Георгиевна. 
