Существует два способа частичного досрочного погашения ипотечного кредита с аннуитетной схемой платежа. В обоих вариантах досрочно внесенные заемщиком денежные средства полностью идут на погашение основного долга перед банком, но параметры кредита после осуществления досрочного погашения изменяются по-разному.
Первый - сокращение срока кредита. Размер ежемесячного платежа при этом не пересчитывается.
Второй – уменьшение ежемесячного платежа. Досрочно внесенные заемщиком денежные средства сокращают задолженность перед банком, но при этом банк не уменьшает срок кредита, а пересчитывает в сторону снижения размер ежемесячных платежей.
Большинство банков разрешают заемщику выбирать между обоими вариантами погашения.
При использовании первого варианта процентные выплаты по кредиту уменьшаются, но ежемесячная долговая нагрузка не сокращается. Второй вариант, наоборот, предполагает сокращение ежемесячных платежей, но процентные выплаты по кредиту уменьшаются несущественно.
Вариант сокращения срока кредитования является выгодным для минимизации переплаты по кредиту. С точки зрения снижения долговой нагрузки оптимален вариант уменьшения размера ежемесячного платежа.
Если досрочное частичное погашение кредита будет разовым, то вариант с уменьшением срока кредитования позволяет сэкономить на выплате процентов банку в несколько раз больше, чем вариант с сокращением величины платежа.
Если у заемщика есть возможность осуществлять частичные досрочные погашения регулярно и на их величину в кредитном договоре нет ограничений, то оба варианта погашения можно считать экономически эквивалентными.
Если при досрочном погашении с уменьшением размера платежа сэкономленные каждый месяц средства снова вкладывать в досрочное погашение, то экономия на уплачиваемых банку процентах в обоих вариантах будет одинакова.
Но при этом схема с уменьшением величины платежа является более гибкой, так как в случае каких-либо форс-мажорных обстоятельств, например снижения дохода заемщика, иметь меньший ежемесячный платеж по кредиту, безусловно, выгоднее.
Таким образом, можно дать следующие рекомендации заемщику, как разумно действовать, исходя из его конкретной ситуации:
1. Кредит рублевый, ограничений на досрочное погашение нет. В этом случае использование как первого, так и второго вариантов частичного досрочного погашения практически равноценно. Но все-таки лучше уменьшить размер ежемесячного платежа, а сэкономленные средства опять вложить в досрочное погашение.
2. Кредит валютный, есть ограничения на досрочное погашение (к примеру, сумма досрочного погашения ограничена 500 долларами). Здесь достичь одинакового финансового результата при выборе варианта досрочного погашения не удастся. Схема с сокращением срока кредитования работает более эффективно.
3. Валюта кредита - рубли, ограничения на досрочное погашение есть, деньги на досрочное погашение бывают нерегулярно (например, от ежегодной премии или налогового вычета).
Ситуация неоднозначная, нужно принимать решение индивидуально, оценивая собственные риски и приоритеты.
Сравнить оба варианта частичного досрочного погашения можно с помощью ипотечного калькулятора с соответствующей функцией.
Ничего не пишите и не используйте калькулятор, и помните - вы должны отвечать быстро. Возьмите 1000. Прибавьте 40. Прибавьте еще тысячу. Прибавьте 30. Еще 1000. Плюс 20. Плюс 1000. И плюс 10. Что получилось? Ответ 5000? Опять неверно.
Статью подготовила ведущий эксперт-экономист по бюджетированию Ошуркова Тамара Георгиевна. 
