Управление финансами Получите консультацию:
8 (800) 600-76-83

Бесплатный звонок по России

документы

1. Введение продуктовых карточек для малоимущих в 2021 году
2. Как использовать материнский капитал на инвестиции
3. Налоговый вычет по НДФЛ онлайн с 2021 года
4. Упрощенный порядок получения пособия на детей от 3 до 7 лет в 2021 году
5. Выплата пособий по уходу за ребенком до 1,5 лет по новому в 2021 году
6. Продление льготной ипотеки до 1 июля 2021 года
7. Новая льготная ипотека на частные дома в 2021 году
8. Защита социальных выплат от взысканий в 2021 году
9. Банкротство пенсионной системы неизбежно
10. Выплата пенсионных накоплений тем, кто родился до 1966 года и после
11. Семейный бюджет россиян в 2021 году

О проекте О проекте    Контакты Контакты    Загадки Загадки    Психологические тесты Интересные тесты
папка Главная » Экономисту » Прямой предпринимательский капитал

Прямой предпринимательский капитал

Статью подготовила ведущий эксперт-экономист по бюджетированию Ошуркова Тамара Георгиевна. Связаться с автором

Предпринимательский капитал

Вернуться назад на Предпринимательский капитал
Не забываем поделиться:


Оценка недвижимости осуществляется двумя способами - с помощью прямой капитализации или посредством дисконтирования денежных потоков (ДДП). Оба пути реализуются при том условии, что цена имущества прямо зависит от его потенциальной способности приносить доход. В расчеты обязательно включается и уровень риска, сопровождающий преобразование прибыли, которая, возможно, сложится в дальнейшем, в конкретный показатель цены объекта.

Ключевым отличием указанных способов являются разные алгоритмы учета образующихся прибылей. В прямой капитализации берутся во внимание доходы, получаемые за какой-то конкретный временной отрезок. В случае с ДДП в качестве основы используются показатели последних нескольких лет, сюда же может быть включена потенциальная прибыль от перепродажи недвижимости после того, как истечет отчетный период.

На выбор методики оказывают влияние следующие факторы:

• отражение в алгоритме текущих конкурентных тенденций;
• объем информации, на которой базируется анализ, ее тип, полнота и достоверность;
• возможность применения специфических характеристик объекта, способных повлиять на конечную стоимость - местоположения, размеров и пр.

В этих условиях следует выделить случаи, когда метод прямой капитализации считается наиболее приемлемым:

• финансовые потоки долгое время остаются стабильными, при том они выше нуля;
• прибыль от использования объекта постепенно увеличивается, пусть и с небольшим шагом.

Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка.

Общая формула цены объекта «С» в простом виде иллюстрирует взаимосвязь чистых операционных доходов (именуются как ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

С = ЧОД / Ккап

ЧОД берется годовой или среднегодовой.

Рассматриваемую методику расчета не используют в двух ситуациях:

• объект является нестабильным источником прибыли;
• строительство недвижимости еще не завершено либо объект подлежит восстановлению.

Этапы использования метода прямой капитализации:

1. Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект. Анализ может основываться на годовых показателях или на средних достижениях, характерных аналогичному периоду. В приоритете способы максимально эффективного использования объекта.
2. Определение значение коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег. Здесь не подсчитывается цена реверсии, процесс инициируется только в отношении объектов недвижимости.
3. Формирование суммарной цены имущества с учетом чистых операционных доходов и коэффициента капитализации.

Осложняет получение достоверной картины тот факт, что большинство рынков недвижимости довольно непрозрачны, они не предоставляют полные сведения о реально выполненных операциях аренды либо продажи объектов. Еще одна проблема - отсутствие четкой статистики относительно интенсивности загрузки и сопутствующих эксплуатационных затрат. В результате заметно затрудняется процесс получения ключевых вычислительных параметров.

Главным достоинством метода прямой капитализации и причиной его активного использования является удобство и легкость вычислений. Это самое простое решение для анализа объектов недвижимости, которые приносят прибыль в результате передачи в долгосрочную аренду. С помощью этого способа можно увидеть актуальную конъюнктуру рынка, что особенно важно, ведь значительное число сделок в профильной среде рассматривается именно с позиций цены и будущей прибыли.

Рассмотренный алгоритм не всегда целесообразно использовать, если присутствует достаточный уровень сведений о совершаемых сделках. Он бесполезен в ситуациях, когда недвижимость не продуцирует стабильную прибыль или еще не сдана в эксплуатацию, что является существенным минусом.

тема

документ Ссудный капитал
документ Заемный капитал
документ Капитал предприятия
документ Рынок капитала
документ Собственный капитал

Получите консультацию: 8 (800) 600-76-83
Звонок по России бесплатный!

Не забываем поделиться:


Загадки

Что есть общего меж двумя словами "кредит" и "декрет"?

посмотреть ответ


назад Назад | форум | вверх Вверх

Загадки

Когда человек бывает в комнате без головы?

посмотреть ответ
важное

Бесплатная консультация
по телефону ГОРЯЧЕЙ ЛИНИИ:
8 (800) 600-76-83

ежедневно с 6.00 до 21.00
Звонок по России бесплатный!



Субсидии за трудоустройство безработных
Новые антироссийские санкции
Как открыть расчетный счет для ООО или ИП
Налог на роскошь 2021
Страхование занятости в РФ
Пятнадцать советов по привлечению и удержанию новых клиентов в 2021 г.
Как возместить НДС в 2021г
Единый налоговый платеж для компаний и предпринимателей к концу 2022 г
Последствия повышения ключевой ставки ЦБ для бизнеса и населения
Закон о реформе аудиторской деятельности
Антимонопольный комплаенс для российского бизнеса в 2021 г.
Упрощение доступа к системе налогового мониторинга
Как ускорить реакцию на изменение предпочтений потребителей и повысить гибкость производства в 2021 г.
Новый налоговый режим для малого бизнеса
Как вакцинировать работников и подготовиться к проверке на соблюдение антиковидных требований
Налоговая реформа для малого и среднего бизнеса
Обязательная индексация заработной платы
Как с ИП на УСН перейти на самозанятость в 2021 г.
Новая помощь малому бизнесу
Что будет, если МРОТ повысят до 20 тысяч рублей?
Когда и как правильно масштабировать бизнес в пандемию
Проверки трудовой инспекции в 2021 г
Новые изменения в кредитовании малого бизнеса
Что изменится в охране труда с 1 марта 2022 года



©2009-2021 Центр управления финансами.