Под договором задатка понимается письменно оформленное соглашение, выполняющее функцию фиксации намерений и желаний совершить в перспективе сделку купли-продажи какого-то предмета и предварительной выдачи части средств без получения на момент этого расчета чего-либо взамен.
Соглашение о задатке в 2020 году заключается только письменно. Отсутствие документа меняет значение внесенной суммы, она расценивается авансом, предоплатой и т. д., но не задатком и соответственно правовые последствия в случае отступления от достигнутых договоренностей будут иными.
Самым популярным вариантом использования задатка – ограничение его размерами ответственности каждой из сторон. Т. е. если покупатель не выполнил свои обязательства, он его теряет, когда продавец, то возвращается полученная сумма и такая же сверху (двойная).
Ввиду того, что использование такого способа обеспечения правоотношений используется при крупных сделках, стандартный размер внесенной суммы в 5-7% порой бывает очень внушительным. Это сказывается на серьезном подходе обеих сторон к исполнению договоренностей.
Основным нормативным документом является ныне действующая редакция российского ГК. Так, понятие задатка, а также общие требования к его оформлению, которые отличают его от иных поручительских выплат, кратко раскрываются в 380 статье.
При внесении задатка следует заключать договор, который подтвердит состоявшуюся сделку и убережет от возможных проблем в дальнейшем.
Нормой 381 урегулированы вопросы ответственности сторон при невыполнении принятых обязательств, а также прописан рекомендованный размер суммы задатка в 5-7% от общей цены.
Статья 333 содержит критерии законности оформления договора, которые дают ему юридическую силу (письменная форма и регистрация у нотариуса). На правоотношения распространяется и действие 416 статьи ГК, которая касается вопроса ответственности и освобождения от нее.
Независимо от того, что договор задатка является предварительным соглашением перед составлением основного документа, вместе с тем законодательством предусмотрен ряд обязательных требований, соблюдение которых должно носить неукоснительный характер при его составлении.
Так, соглашению необходимо иметь соответствующее наименование, а содержанию включать следующие пункты:
• Сведения о контрагентах.
• Переданная в качестве задатка сумма (чаще всего составляет 5-7% от общей договорной цены) с указанием, что деньги выступают именно в качестве задатка.
• Сроки действия достигнутых договоренностей.
• Предмет сделки с подробной информацией о нем и его особенностях, для его уникализации.
• Общую цену сделки.
• Права и обязанности участников.
• Ответственность сторон, а также обстоятельства, признаваемые форс-мажорными (банкротство и т. д.), которые дают возможность расторгнуть отношения без последствий в виде утери суммы задатка и прочих штрафов и пеней.
• Порядок урегулирования спорных моментов.
• Подписи сторон и прочие реквизиты.
Приобретая крупное имущество, нередко стороны чтобы обезопасить сделку, по ходу достижения договоренностей относительно стоимости, условий и порядка проведения сделки, в том числе о передаче покупателем гарантийной суммы, также оговаривают необходимость заключения договора задатка.
Таковой документ предполагает обязательную письменную форму, при этом для того, чтобы он имел обязательную юридическую силу, его текст должен содержать все предусмотренные ГК РФ существенные условия, а информация о сторонах и предмете сделки должна быть достоверной.
Количество экземпляров документа не может быть меньше 3 единиц: один достается нотариусу, а два других сторонам, если таковых не больше. Участие нотариуса в таких сделках обязательно, без его заверения документ не будет иметь юридической силы.
Передача денег также должна объективно подтверждаться. Способов достаточно много от аренды депозитной ячейки в банке и оформления расписки (бланк стандартный для любого вида сделки, доступен в сети-интернет), до передачи оговоренной суммы при свидетелях, в том числе и нотариусе или переводе (почтовом, банковском). Единственным требованием к свидетелям является то, что они не должны состоять в родственных отношениях с участниками соглашения.
Лучше всего когда платеж осуществляется через банк, поскольку оператор проверит финансы на достаточность, определит подлинность и выдаст их продавцу уже после того, как будет предъявлен надлежаще оформленный договор задатка. Если расчеты осуществляются при свидетелях, то есть риск получить фальшивые деньги.
При составлении расписки, ее наличие должно быть отражено в договоре, и она является его неотъемлемым дополнением.
Форма соглашения о задатке и его содержание детально урегулированы нормами права. Письменное заключение соглашения не обязывает стороны оформлять это как отдельный самостоятельный документ, хотя чаще всего так и готовят. Допустимо, чтобы он являлся составной частью основного договора. Фактически изначально будет заключаться договор купли-продажи, в который включается положения о том, что обязательства сторон обеспечиваются задатком.
Стандартный образец соглашения последовательно содержит следующие пункты:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Наименование договора.
• Дата и место (город, как правило) его составления.
• Сведения об участниках должны соответствовать тем, что содержатся в паспортах каждого. Дополнительно указывается роль каждого в договоренностях (кто продавец и покупатель).
• Указываются данные о месте, где размещен объект (например, жилой дом по адресу…).
• Общая стоимость объекта.
• Описание предмета сделки (описывается количество этажей и комнат, площадь строения, хозяйственные постройки и т. д.).
• Размер внесенного задатка.
• Права и обязанности сторон.
• Ответственность (неустойка, ее начисление, удержание) и порядок урегулирования споров.
• Реквизиты и личные подписи сторон.
Это общие требования к стандартному договору. Могут включаться и дополнительные пункты, например, относительно порядков расчета (рассрочка) и т. д. Все важные для сторон моменты, которые не противоречат действующему гражданскому кодексу и положениям о задатке, могут быть прописаны в соглашении. Устно договариваться о чем бы то ни было при составлении договора не стоит.
В зависимости от предмета сделки его содержание может отличаться. Так, ГК РФ определяет форму задатка на квартиру (дом) по общему правилу только письменной. И в нем обязательно должно быть отмечено, что переданная сумма не иное, как задаток. Если эта фраза отсутствует, то в случае разногласий и споров суд не примет во внимание слова, а будет руководствоваться правилом, согласно которому средства выступают авансом, предоплатой и т. д. А вместе с тем законодательство делает разницу между этими терминами.
Их содержание и последствия имеют существенное значение, ведь плательщик очень рискует потерять деньги или остаться без покупки, поскольку продавец безболезненно может отказаться от своих обещаний, аналогично и в обратном случае.
Обеспечительная функция – основная у задатка, если приобретатель передумал, назад задаток он не получит, а аванс такой чертой не обладает и подлежит возврату. Отчуждатель тоже не связан обещанием передать права и может отказаться от сделки, возвратив аванс без всяких издержек, фактически бесплатно получив займ на время.
Шаблон договора при покупке жилой недвижимости обязательно включает:
• Паспортные данные о продавце и покупателе.
• Стоимость квартиры, размер задатка.
• Описание приобретения.
• Сроки внесения полной платы за объект и переоформления прав на него.
Документ скрепляется подписями и нотариально удостоверяется.
Выписка из ЕГРН лишней не будет, стоит узнать, не числится ли жилье в залоге у банка (приобретено в ипотеку, которая не погашена), а если речь идет о доме, то его статус должен быть жилым, ведь прописаться на даче или в нежилом помещении невозможно.
Совершая приобретение участка земли, также стоит руководствоваться общими правилами заключения договора о задатке, образец будет похож на тот, что оформляется при покупке квартиры. При этом надел должен быть предварительно осмотрен. Площадку стоит сопоставить с планом, на предмет определения степени соответствия деревьев, размещения построек и т. д. Неузаконенные постройки, если покупается дача с хозяйственными постройками, гаражом могут усложнить жизнь и не дать перерегистрировать права на объект.
Задаток подлежит передаче удобным покупателю способом в стандартном размере, составляющем 5-7% от оговоренной стоимости земельного участка.
Перед подписанием и внесением средств стоит ознакомиться с правоустанавливающими документами на объект. Следует тщательно изучить свидетельство о праве собственности, кадастровую документацию и т. д. Из ЕГРН сделать запрос о наличии обременений (аренды, сервитута и т. д.), в противном случае стать жертвой мошенников очень просто.
Лучше обзаводиться подобной покупкой на аукционе. Торги осуществляются фактически также через задаток, которым выступает сумма, вносимая при регистрации для участия в них. Практика показывает, что это безопаснее, поскольку объекты проходят проверку.
Автомобиль в силу того, что является все же не недвижимой вещью, редко оформляется через задаток, хотя такой способ доказывает серьезность намерений. Образец соглашения о задатке движимого имущества фактически не отличается от общепринятого. Вот только в случае с авто, в пунктах, описывающих предмет покупки, требуется обеспечить точное и четкое внесение сведений из техдокументации машины (ПТС и т. д.).
Перед подписанием следует произвести сверку номеров, указанных в ПТС и имеющихся в наличии на соответствующих деталях. Если какие-то не совпадают, следует попросить документы, доказывающие их замену. В противном случае стоит отказаться от совершения сделки, ведь есть риск оказаться обманутым мошенниками, а это значит обращение за помощью к правоохранителям, проверки, расследование, если будет дана квалификация в рамках УК Российской Федерации и т. д. Деньги человеку вряд ли вернут, а вот походить по инстанциям придется.
Если сторонами являются физические лица, то сделка безоговорочно должна быть удостоверена нотариусом. Содержание договора общепринятое, но при заверении оно будет проверено нотариусом и в случае, если что-то указано неверно, потребуется заполнение договора заново.
Оформляемая сделка предполагает наличие у каждой из сторон определенного объема прав и соответствующих обязанностей. Так, покупателю предоставлено право получать желаемую информацию относительно предстоящего приобретения и документы, которые к нему относятся. Что касается его обязанностей, то основная — это выплата задатка и последующий окончательный расчет в оговоренные сроки.
О безоговорочной ответственности, которая без проблем может быть доказана в судебном процессе, можно говорить, если все оформлено правильно: договор, отвечающий требованиям, расписка и т. д.
В соглашении о задатке обязательно указывает срок, в течение которого он актуален. Его продолжительность зависит от того, как быстро плательщик сможет собрать необходимую сумму и осуществить расчет. Средний срок 1-2 месяца.
Как только истекает последний день действия договора, должен быть оформлен основной документ.
Оформление соглашения о задатке выгодно по-своему для обоих участников. В случае нарушений условий и нежелания договориться мирно, любая из сторон вправе обратиться за защитой в суд, опираясь исключительно на имеющийся на руках текст документа и расписку. Эти документы являются основным доказательством наличия правоотношений между сторонами.
Как сдвинуть с места бетонную плиту размером 50 метров в высоту, 100 метров в длину и весом 202 тонны, не применяя никаких механизмов и приспособлений?
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
