Главное правило, как оформить задаток при покупке квартиры, сводится к необходимости составления письменного договора, который вступает в силу с момента, когда поставлены подписи сторон. Нотариальное заверение не является обязательным условием и выступает дополнительной гарантией на личное усмотрение.
Моментом передачи задатка в 2020 году может стать время подписания договора или определенный оговоренный интервал после процедуры. Не допускаются какие-либо ошибки, как формальные, так и содержательные. Как и при любой гражданской сделке важны принципы свободного волеизъявления, достаточной дееспособности, законности.
Типовой договор залога при покупке квартиры должен включать следующие пункты:
• информация, где и когда составлено соглашение;
• идентифицирующие данные продавца, указание его персональных данных, адреса проживания и прописки, даты и места рождения;
• аналогичные вышеперечисленному пункту идентифицирующие данные стороны покупателя;
• конкретизация передачи задатка в установленной сумме, которая должна быть прописана полностью и цифрами. Если фраза «задаток» не прописана в соглашении, в спорных ситуациях договор может быть расценен как внесение аванса при покупке квартиры;
• оценочная стоимость объекта недвижимости;
• характеристики квартиры по техническому паспорту, место ее расположения;
• сведения, каким способом был передан задаток (наличный или безналичный расчет);
• порядок передачи задатка;
• совокупность прав и обязанностей сторон;
• порядок разрешения спорных ситуаций или алгоритм действий в условиях, когда стороны отказываются от принятых на себя обязательств и договоренностей;
• форс-мажорные ситуации и обстоятельства непреодолимой силы;
• дата, когда договор вступает в законную силу (как правило, она соответствует моменту проставления подписей);
• срок, на который распространяется действие соглашения, и возможность его пролонгации;
• период, в рамках которого будет подписан основной договор;
• информация, сколько экземпляров составлено;
• расшифровка подписей сторон.
Разумеется, к моменту передачи залога или иного платежа, нужно подготовиться. Тем более, если речь идет о дорогостоящем объекте недвижимости. На предварительном этапе важна внимательность и ответственность.
Чтоб продавец не исчез сразу после получения задатка, важно учитывать следующее:
1. Проверка правоустанавливающей документации на отчуждаемую квартиру. Необходимо убедиться в ее наличии, комплектности, легальности, отсутствии ограничений, арестов, прописанных несовершеннолетних лиц.
2. Получение согласия от супруга или супруги продавца, что служит обязательным условием законности сделки по продаже совместной супружеской собственности.
3. Проверка квартиры по позициям обременений или ограничений. То обязательно нужно сделать до момента, когда подписывается предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом или задатком. Обязанность по выписке прописанных жильцов возлагается на продавца.
4. Проверка отсутствия догов и факта оплаты коммунальных платежей.
Учитывая возрастающую тенденцию мошенничества на рынке недвижимости, в этом вопросе не может быть незначительных аспектов. Рекомендуется избегать продавцов, которые по необоснованным причинам уклоняются от предоставления всех требуемых документов, подтверждений оплаты.
Соглашение о задатке заключается только после того, как покупатель или его представитель удостоверится в чистоте документации и осмотрит объект продажи. Как правило, непосредственная передача денег осуществляется после подписания договора.
Сумма должна тщательно пересчитываться на месте. Лучше, если при этом будут присутствовать свидетели. Учитывая стоимость квартир, любой, даже минимальный задаток представляет собой немалую сумму денег. Размер задатка устанавливается сторонами. Это может быть фиксированная сумма (например, 2000 долларов) или определенный процент (например, 10% от стоимости).
При передаче денег рекомендуется дополнительно подписывать расписку. Этот документ должен составляться от руки и подготавливаться покупателем. Продавец просто ставит и расшифровывает подпись.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• где и когда составлен документ;
• идентифицирующие данные участников сделки, включая информации паспорта, место номинального и реального проживания;
• конкретизация, чем именно выступают предаваемые деньги – то есть что именно имеет место: задаток или договор аванса при покупке квартиры;
• сумма в цифровом и буквенном написании;
• подписи сторон с расшифровками.
Это не обязательный, но желательный документ, который будет служить полноценным доказательством в случае судебных разбирательств. Расписка хранится у стороны, которая передала деньги.
Гражданское законодательство позволяет расторгнуть соглашение, на основании которого был передан задаток. Инициатором может выступать одновременно две стороны или каждая по отдельности.
Причины следующие:
• обнаружение, что квартира имеет серьезные неустранимые недостатки, которые не были заявлены на момент согласования действий;
• передаваемая покупателю квартира существенно отличается от описаний, которые были изначально заявлены.
Расторжение предварительного договора актуально только до момента заключения основного договора купли-продажи и перерегистрации права собственности в Росреестре, а также до момента полных взаиморасчетов. После выполнения указанных действий обжалуется вся сделка в целом.
Когда оформляется залог при покупке квартиры, важно обговорить и отразить в документе порядок и условия возврата задатка, а также обстоятельства, которые будут служить причиной такого решения.
Наиболее простым сценарием является ситуация, когда передумал покупатель или обе стороны по согласию. В первом случае задаток остается у продавца в полном размере (если не достигнута иная договоренность). Во втором случае стороны «возвращаются на исходные позиции», то есть деньги переходят стороне покупателя.
Сложнее обстоят дела, если условия нарушаются продавцом, и он отказывается в мирном порядке разрешить спор. Покупатель вынужден обратиться в суд (мировой, если сумма задатка до полусотни тысяч рублей, и в районный, если сумма больше). В наименовании иска указывается взыскание задатка в двойном размере, а при желании – возмещение причиненного ущерба в части, которая не покрыта задатком.
Если в правоотношениях участвуют недобросовестные риэлторы, покупателю может предлагаться внесение задатка до момента подбора реального варианта и заключения предварительного договора. В этом случае взыскать средства, а тем более в двойном размере, на практике становится фактически невозможным.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
