Вам наверняка знакомо и даже надоело риэлтерское клише о “трех” важнейших аспектах недвижимости: расположение, расположение и еще раз расположение. Но хотя местоположение магазина — очень важная слагающая успеха розничного бизнеса, оно не всегда играет решающую роль, поскольку вы можете поменять его, когда закрепитесь в бизнесе и будете лучше представлять свои потребности.
Когда мы только начинали, было очень тяжело получить место для розничной торговли, и нам пришлось расположиться на окраине города. Несмотря на это, у нас появились постоянные покупатели, чего мы добились благодаря своему ассортименту. Реклама была минимальной, в то время как добрая слава о нашем магазине передавалась из уст в уста. Позднее мы переместили магазин в центр, где находилась основная сеть супермаркетов. Это, действительно, привело к увеличению продаж на 10-20%, что подтвердило важность удачного размещения. Но мы смогли переехать благодаря снижению арендной платы во время кризиса на рынке аренды.
Однако часто переезд не позволяет увеличить прибыль: рост объемов продаж при более выгодном размещении сводится на нет повышением издержек. Это касается, прежде всего, размещения в некоторых торговых центрах, где арендная плата может быть огромной.
Выбирая место, надо стремиться не к увеличению продаж, а к конечной цели — росту прибыли.
Можно добиться успеха в бизнесе и там, где вы прожили всю жизнь. Но сегодня общество настолько мобильно, что выбор, где расположить магазин, оказывается весьма широким. Развитие предпринимательства происходит благодаря тому, что все большее число людей знакомится с новыми местами и возможностями. Другими словами, если бы вы пожили в нескольких районах страны, вы бы увидели процветание и крах разных видов бизнеса в разнообразных условиях. Знакомство с новыми местами и традициями может подсказать вам, какой товар или услуга будет иметь успех.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Это, конечно, не означает, что надо обязательно совершить кругосветное путешествие, чтобы создать прибыльный бизнес, а лишь свидетельствует о том, что перед вами открывается масса возможностей. Но если выбор слишком широк, встает вопрос, как его сузить. Ответ, который мы вам предлагаем, посмотреть на будущее место торговли не снаружи, а изнутри, то есть исходя из своих особых обстоятельств, потребностей и личных предпочтений, и выбирать по порядку: страна, штат, район, город, квартал... Причем эти правила распространяются на разные страны.
Возможно, вы предпочтете место своего нынешнего пребывания просто потому, что там находитесь и уже знакомы с местной экономикой и регионом. Может быть, захотите вернуться к своим корням — скорее всего, после ухода на пенсию, — чтобы заниматься бизнесом по соседству с друзьями детства и их семьями. Наконец, не исключено, что вы стремитесь переехать, чтобы быть рядом с детьми и внуками, избежать холода или жары, жить в горах или на берегу моря...
Какие бы причины не побудили вас выбрать определенное место, если вам в настоящий момент не знакома окружающая обстановка, вам придется потратить некоторое время, чтобы сориентироваться. Обратите внимание на слова “в настоящий момент”. К примеру, многие уверены, что уж то место, где провели детство, они знают, хотя прошли уже годы и годы. Со временем все меняется, поэтому, прежде чем открывать магазин игрушек в своем родном районе, удостоверьтесь, что там есть дети, а не только жители старшего возраста. К тому же могли произойти и менее заметные изменения, способные повлиять на ваш бизнес. Люди, которые раньше любили мороженое и гамбургеры, теперь могут употреблять только продукты с низким содержанием жира и холестерина или, например, предпочитать традиционную пищу.
Все это говорит о том, что вы должны непременно ознакомиться с местом, где собираетесь заниматься бизнесом. Съездите туда, поговорите с людьми, узнайте, что они любят и в чем нуждаются. Можете провести там отпуск, а лучше несколько раз побывать в разное время года.
Попытайтесь определить, будете ли вы, живя там, чувствовать себя уютно. Если нет, станет страдать и бизнес. Многие возвращались в родной город только затем, чтобы понять, что он не самый лучший. Помните у Томаса Вольфа: “ Нельзя вернуться домой второй раз”? Даже погода, которая вам как жителю северной части страны издалека казалась приятно теплой, в действительности может оказаться невыносимой жарой. В общем, ностальгия не должна превалировать над здравым смыслом. Не забывайте, что вы строите планы на будущее, а не на прошлое.
Помните о своих потребностях
Не стоит также игнорировать и собственные склонности к определенному стилю жизни. Среди “бойких мест”, предназначенных для розничной торговли, есть, например, расположенные в курортных зонах, тогда как другие находятся в торговых центрах деловых частей городов. При этом первые обслуживают туристов, вторые — местных жителей. Спокойная, размеренная жизнь по соседству с природой и городская круговерть — это два полюса, и вы должны сделать выбор, который из них “ваш”.
Вам предстоит также учитывать и фактор сезонности: короткие периоды наплыва покупателей могут чередоваться с застоем в торговле, от которого вы будете приходить в отчаяние. Вам подходит такой стиль жизни? Сможете ли вы выдержать напряжение пика продаж, когда спрос достигает максимума, и, что не менее важно, периоды бездеятельности и скуки?
Если вы уже выбрали штат, район и город, пора подумать об окружении, в котором будет находиться ваш магазин. Здесь важны более конкретные и объективные критерии в отличие от более общих и субъективных, имеющих значение при выборе района, где вы хотите жить.
Один из ключей к успеху в розничном бизнесе — это доступность для автомобилистов и пешеходов. Хотя ваш магазин, предлагая хорошие товары, способен существовать, даже если к нему можно только подъехать, лучше, если рядом будет и тротуар.
Прежде всего, вы должны выяснить, на каких улицах и шоссе наиболее оживленное движение. Лучше всего проанализировать полученную информацию так: достать карту города или области и отметить на ней эти магистрали, потом сесть в машину и объехать их, отмечая благоприятные и неблагоприятные участки. Это позволит вам определить подходящие для размещения магазина места. Выделив наиболее оживленные, оцените их исходя из следующих критериев.
Близость к большому числу потенциальных покупателей. Шоссе с интенсивным движением, если оно связывает два отдаленных населенных пункта, вам не подойдет.
Подходит ли это место для розничной торговли? Даже хорошее место ничего не даст, если его нельзя снять под торговлю. Поищите поблизости другое, которое можно арендовать.
Уровень доходов покупателей. Важно, чтобы цены в магазине соответствовали уровню доходов потенциальных покупателей. Магазин, торгующий товарами, не предназначенными для массового потребителя, не добьется успеха в районе, у жителей которого невысокие доходы. Выбрать место с учетом этого фактора поможет здравый смысл. Вам ведь не придет в голову открывать салон мехов рядом с фабрикой или магазин инсектицидов в богатом районе...
Близость к конкурентам. Как правило, наличие конкуренции в районе мешает, хотя в отдельных случаях, скажем где-нибудь на курорте, размещение магазина рядом с ему подобными может принести выгоду. В определенной степени конкуренция полезна в некоторых видах торговли, например машинами, когда фирмы специально располагают поблизости, чтобы получать прибыль от большего количества покупателей.
Ваше собственное удобство. Это важное условие, так как одной из причин вашего желания заняться бизнесом было стремление изменить свой стиль жизни и выйти из порочного круга накопившихся проблем. Но если, к примеру, вы торгуете круглосуточно, а приходится работать в неудобном и опасном районе, вы можете никогда не поправить своего положения. В данном случае может сыграть роль то, где вы живете и как привыкаете к новому месту.
В нашем решении о размещении первого магазина веским аргументом была близость к дому. Поскольку управлять магазином предстояло моей жене Элен, для нее было важно не тратить много времени на дорогу и стояние в пробках. Мы также кое-что знали об уровне доходов и чистой прибыли конкурентов в нашей части города, которая в то время быстро росла и гарантировала появление новых потенциальных покупателей, по крайней мере, нам так казалось. В действительности по прошествии двух лет экономика города потерпела крах, и почти внезапно люди стали не приезжать, а покидать его. Это могло стать концом нашего бизнеса, если бы мы не обосновались на главной транспортной артерии и не обзавелись еще до начала кризиса постоянными покупателями.
Вскоре после заключения арендного договора другой неожиданностью для нас стало известие о том, что улицу собираются расширять и перестраивать. К счастью, срок аренды подошел к концу до начала работ, и мы успели переехать. Так что прежде, чем определить место для своего магазина, обязательно свяжитесь с местными чиновниками, ответственными за дороги и шоссе, так как их грандиозный проект может на долгие годы перекрыть движение, и вашему бизнесу придет конец.
Если говорить о нашем опыте в открытии магазинов, очевидны две вещи. Первое — глупо предполагать, что ничего не изменится. Силы, которые управляют экономикой, не понятны подчас даже экспертам, не говоря уже о любителях. Поэтому будьте готовы к неожиданностям, проявляйте гибкость и учтите, что вам придется держать удар.
За многие годы мы проследили следующую закономерность: уровень продаж в наших магазинах не соответствует национальной розничной статистике. Например, когда в национальном масштабе уровень продаж понижается, наш растет, и наоборот. Конечно, я не экономист, но дело, видимо, в том, что цифры розничных продаж на национальном уровне включают данные по многим товарам большой стоимости, например, бытовой технике и даже автомобилям, и покупатели, которые не могут себе позволить крупную покупку, вместо этого больше тратятся на мелкие товары. В то же время, если они хотят купить дорогую вещь, они не расходуют деньги по мелочам. Я, конечно, не могу подтвердить свою теорию “обратного эффекта продаж” цифрами, поэтому не стоит брать ее за основу.
Второй важный момент, на который следует обратить внимание, состоит в том, что вы сможете выжить в сложных условиях, если не положите все яйца в одну корзину, то есть если не будете связывать все свои надежды только с выгодным размещением. Попытайтесь найти место с интенсивным движением и в то же время близкое к населенному пункту.
После того как вы определили район для размещения магазина, необходимо заняться детальным поиском подходящего участка, который обеспечит продажу ваших товаров и, что важнее, принесет прибыль.
При его выборе необходимо учитывать:
• совместимость с районом;
• совместимость с торговлей по соседству;
• требования к окружающей обстановке;
• требования к площади;
• условия аренды и цены;
• поток покупателей.
Совместимость с районом
Посетите представителей местной власти, возьмите карты района и попросите список разрешенных видов торговли для каждой зоны. Подробно объясните, что вы будете продавать, и получите (лучше в письменном виде) список зон, в которых вам разрешено торговать.
Совместимость с торговлей по соседству
Теперь перейдем к совместимости с другими магазинами в том месте, которое вы выбрали. Эта совместимость не предполагает, что вы родились под одним знаком Зодиака, принадлежите к одной расе или религии с владельцами ближайших магазинов. Речь идет о том, сможете ли вы делить покупателя со своими соседями.
Два наших первых магазина располагались в торговых центрах, где были супермаркеты, семейные парикмахерские, рестораны, химчистки, стоматологическая клиника, розничные магазины, в том числе йогуртов. Покупатели других магазинов потенциально были и нашими, хотя некоторые торговые предприятия, например при бассейне, ориентировались главным образом на мужчин, в то время как у нас покупали в основном женщины. Сейчас наш магазин находится в здании за домом, где мы живем.
Конечно, в некоторых случаях нужно быть осторожным. Если, к примеру, вы хотите открыть книжную лавку христианской литературы, вам лучше держаться подальше от центра, где торгуют спиртными напитками, книгами для взрослых, сексуальными и другими товарами, а также предлагают услуги, не предназначенные для церковных прихожан. Возможно, здесь есть некоторое преувеличение, зато вы теперь представляете, о чем идет речь.
Другой вопрос — следует ли размещать свой бизнес в районе или торговом центре, где уже есть магазин вашего профиля. Обычно ответ зависит от особенностей ассортимента, внешнего оформления товара, его направленности. Например, магазин, торгующий подарками, украшениями, мебелью, открытками и другими изделиями ручной работы в стиле “кантри”, не будет конкурировать с обычным магазином подобных товаров. В действительности близкое размещение может даже привести к увеличению объема продаж в обоих магазинах, так как привлечет больше покупателей, заинтересованных в том и другом виде товаров. Но если это кажется разумным вам, вовсе не означает, что такое соседство устроит другого владельца.
Большинство торговых центров имеет соглашение не сдавать площадь конкуренту, и арендаторы могут вам отказать. Вы избежите этого, если договоритесь с потенциальными соперниками не конкурировать с ними напрямую по основным товарным позициям.
Из-за подобного соглашения об аренде нам отказали в одном из торговых центров, где мы хотели разместиться. Мы не смогли убедить других владельцев магазинов, что сможем сосуществовать.
Требования к окружающей обстановке
Нуждается ли ваш товар в особой обстановке или им можно торговать где угодно?
Что важнее — место или обстановка? Если вам предложат такую альтернативу, вы, скорее всего, выберете место, поскольку даже в благоприятном окружении не сможете торговать там, где нет людей. Но подумайте о том, чтобы попросить сдающего вам в аренду помещение не отдавать ближайшую территорию под предприятие, бизнес которого нарушит необходимую вам атмосферу. Например, библиотека не сможет сосуществовать с боулингом. Большинство владельцев недвижимости с пониманием относятся к таким ситуациям и удовлетворяют разумные запросы. В любом случае, если вы обратитесь с просьбой, хуже не будет.
Требования к площади
Какая торговая площадь вам необходима? Это зависит от типа магазина, его размещения и стоимости места. Если место выбрано дорогое, то можно арендовать меньшую площадь и все пространство использовать для торговли, а под склад снять более дешевое помещение. Кое что вы сэкономите на накладных расходах, но придется таскать товар туда-сюда, пока вы не решите вопрос с хранением. Если ваша арендная плата очень высока, то проблему можно уладить, снимая небольшое складское помещение для несезонных товаров. Только не пытайтесь держать там товар, который должен быть всегда под рукой.
Как вы организуете в каждом конкретном случае имеющееся пространство, во многом зависит от его формы и ориентации. Прикиньте на бумаге несколько возможных вариантов размещения, чтобы использовать площадь с максимальной выгодой и удобством. Длинное узкое помещение может быть достаточно большим, но оно не годится для того, чтобы в нем выставлять товар и торговать. С другой стороны, квадратное может не позволить поделить его на комнаты или создать особую планировку, если этого требует ваш замысел.
Для большинства товаров подходит пространство, длина которого в два или три раза превышает ширину. Если вы въезжаете в новый центр, то, как правило, можете по желанию выбрать более широкое или более узкое помещение. Ширину определяют перегородки, которые строятся только тогда, когда помещение сдается в аренду.
Не забудьте об инвалидах: в вашем магазине должен быть пандус и туалеты. Это необходимо учесть, когда вы будете планировать внутреннее обустройство пространства.
Свой первый магазин подарков мы начали с 93 кв. метров, из которых около 28 было выделено под склад, рабочие помещения и туалет, а остальное предназначалось для торговли. Со временем мы убедились, что поступили правильно, начав с небольшой площади, поскольку наши средства тогда были ограничены. Позже мы расширились до 140 кв. метров, из которых 116 отвели под торговлю, а 23 под склад, рабочие помещения и туалет. Площадь нашего второго магазина первоначально составляла 111,5 кв. метра, а потом мы расширили его до 130. Магазин, которым мы владеем сейчас, занимает около 93 кв. метров.
Условия аренды и цены
При организации нового бизнеса вы будете стремиться к небольшим расходам. При этом помните, что больше всего вам придется потратиться на аренду. Так что это заслуживает самого пристального внимания, хотя, конечно, не в ущерб остальному, особенно размещению. Вы также должны быть в курсе того, как условия аренды отразятся на вашем бизнесе и лично на вас.
Цены и правила аренды торговых площадей сильно взаимосвязаны. Вы поймете, что чем дороже место, тем вероятнее столкнуться со строгими правилами. С этих позиций вам придется мысленно оценивать любой вариант.
Места, предназначенные для розничной торговли, исходя из цен и правил, можно разделить на четыре категории, каждая из которых имеет плюсы и минусы.
Вот эти категории, расположенные в порядке увеличения цены:
• ваш собственный дом;
• переоборудованное помещение;
• центр розничной торговли;
• торговый центр.
Ваш собственный дом. Планируя очень скромный бизнес, вы вряд ли будете возражать, чтобы к вам в дом приходили люди. Этот вариант дешев и может дать работу в необычных условиях, например, если вы открываете маленькую гостиницу, при которой будет собственный магазин подарков.
Переоборудованное помещение. Переоборудованный дом, например историческое или другое свободное здание, может подойти для некоторых видов торговли в определенных местах, но к этому нужно отнестись внимательно. Если место находится далеко от других торговых точек, вы потеряете многих потенциальных покупателей, хотя это можно компенсировать снижением цен, а вложения в рекламу позволят получить больший доход.
Для такого рода помещения вряд ли существуют определенные правила аренды в отличие от центров розничной торговли. Поскольку вы, вероятно, будете иметь дело с индивидуальным собственником, то сможете добиться более низкой арендной платы, но в то же время есть опасность разориться, имея малые средства на эксплуатацию и своевременный ремонт здания. Недостаток такого помещения состоит в том, что его заданная конфигурация ограничивает возможности для демонстрации товара.
Центр розничной торговли. Хотя этот вариант дороже, чем рассмотренные выше, он почти всегда позволит вам иметь более богатых покупателей. При этом правил и ограничений, скорее всего, будет больше. В торговых центрах обычно есть профессиональные менеджеры, которые могут обеспечить техническое обслуживание и ремонт; иногда они предоставляют информационные бюллетени и возможности для рекламы товаров. Центры имеют структурированные условия арендного договора, и вам не стоит ожидать в данном случае особой гибкости и сговорчивости.
В центре розничной торговли придется мириться со многими правилами, как, например, применение штрих кодов. По большей части эти правила действуют в интересах арендаторов, хотя нередко ограничивают их возможности, а зачастую вообще бесполезны.
В периоды экономических кризисов эти центры лишены защиты от финансовых проблем и становятся банкротами из-за перемен в руководстве и передела собственности. Поэтому, если вы решили разместиться в одном из подобных центров, постарайтесь выбрать такой, управление, которого имеет репутацию надежного.
Раньше мы располагались в центрах, которыми управляют крупные национальные компании, и пользовались там хорошим техническим обслуживанием за счет самих центров.
Но приходилось мириться со многими правилами и пухлыми договорами аренды, основная часть условий которых написана, чтобы защитить интересы владельца помещения. Там, где сейчас находится наш бизнес, мы являемся собственниками здания и сами за все отвечаем.
Торговый центр. Большинство учреждений Америки и лучшие места находятся в основных торговых центрах. Здесь самые высокие цены и самые строгие правила, которые обычно определяют режим работы, сборы на рекламу и обслуживание.
Если вы стремитесь к полной независимости в бизнесе, то торговые центры, возможно, не для вас. Но здесь, как правило, самый высокий уровень продаж, хотя не самые высокие прибыли из-за дорогой аренды. Не только существующие правила, но и сильные конкуренты не дадут вам поначалу действовать самостоятельно.
Другой серьезный недостаток связан с доставкой, если у вас крупные товары. Чаще всего рядом с торговыми центрами нет тротуаров, поэтому, если вы не построите их сами, у ваших поставщиков и покупателей будут сложности. Однако даже при этих минусах для многих видов торговли такие центры подходят больше всего, и об этом следует подумать.
Поток покупателей
Поток покупателей может оказаться самым важным условием успеха вашего бизнеса, хотя при выборе места для магазина этот фактор нельзя рассматривать отдельно, поскольку он тесно связан с другими, о которых мы уже говорили.
Даже если у вас самое дешевое и самое удобное место в городе, но мимо вашего магазина редко ходят потенциальные покупатели, прибыль будет невелика. Например, если вы продаете ультрамодную мебель, едва ли разумно размещать магазин в историческом центре города. Поэтому, чтобы обеспечить необходимый поток покупателей, вам придется выяснить, какие люди живут, работают и просто бывают в выбранном вами районе.
Большинство розничных торговых центров может предоставить вам демографические данные, которые обычно включают сведения о численности населения, уровне доходов и статусе домовладельцев в радиусе от одного до пяти километров. Они сообщат, например,
каков средний возраст жителей, сколько из них замужних и женатых, есть ли у них дети.
Потратьте некоторое время на анализ информации и постарайтесь понять, найдутся ли среди этих людей те, кто мог бы покупать ваши товары. Например, идеальными покупателями для вас будут семейные пары, желательно домовладельцы, с уровнем дохода, который позволяет им приобретать подарки, мебель, украшения для дома и друзей. Вам захочется определить и предпочтительную возрастную группу — от 20 до 55 лет.
Сравнивая свой идеал и полученную информацию, вы сможете принять более обоснованное решение о том, стоит ли размещать магазин в выбранном вами месте. Придется поработать, но изучение демографических данных поможет получить важные сведения о потенциальном покупателе.
Арендный договор
Итак, вы выбрали оптимальное место, и пришло время заключать арендный договор. Это может быть так же просто, как купить зубную щетку, а иногда сложно и неприятно, как приобретать машину, торгуясь за окончательную цену.
Очевидно, проще всего иметь дело со сговорчивым частным владельцем или большой корпорацией, которые сделают все возможное, чтобы не затягивать переговоры. Результаты в обоих случаях могут быть различны, но процесс, как правило, прост.
Много времени займет общение с агентом по недвижимости или менеджером торгового центра. И в этом случае ваши шансы будут в значительной степени зависеть от состояния экономики и наличия в районе мест для розничной торговли.
Во время заключения нашего первого арендного договора в небольшом и довольно отдаленном торговом центре мы не имели возможности вести переговоры о цене из-за экономического бума и острой нехватки мест для розничной торговли. Но по совету адвоката смогли добиться уступок по условиям аренды. Второй арендный договор заключали уже во времена экономического спада, когда места, предназначенные для розничной торговли, пустовали. Поэтому мы получили большие скидки в цене, хотя крупная национальная компания, с которой мы имели дело, оказалась несговорчивой в отношении стандартных условий арендного соглашения.
В любом случае свой первый арендный договор следует показать адвокату. Его нанимают для того, чтобы он указал вам на риск. Правда, чтобы вы не винили его потом за то, что он не уберег вашу собственность, адвокат может быть слишком категоричен. Поэтому внимательно отнеситесь к данному им совету, но решения принимайте сами, даже если это сопряжено с определенным риском.
Основные элементы аренды
Минимальный срок действия арендного договора составляет обычно три года.
В договоре в разной последовательности фигурируют, как
правило, следующие элементы:
• В главном пункте арендатор обязуется платить за место в течение определенного периода (чаще всего три года), причем независимо от того, существует или уже закрылся его магазин.
• Назначается основная месячная арендная плата за квадратный метр или процент от продаж. Обычно стоимость аренды составляет от $0,54 до $32,5 за квадратный метр в месяц или же 6% от продаж, но не ниже фиксированного уровня. Уровень продаж определяется по среднемесячному показателю за год. Если только вы не добьетесь ошеломляющего успеха, вы вряд ли достигнете этого уровня во время срока действия первого арендного договора.
• Сдающий помещение в аренду обычно отвечает за содержание в исправности всего оборудования, включая электрическую сеть, водопроводную и отопительную системы, кондиционеры и элементы конструкции. Это может показаться абсурдным, но так принято.
• Как правило, за три года аренды вы получаете скидку. Сдающий в аренду предоставляет ее за то, что вы оборудовали место в соответствии со своими потребностями. Обычно скидка составляет $107,5—161,5 за квадратный метр и распространяется, в том числе на основные стены, потолок, освещение, электричество, водопровод, отопление, кондиционеры и изоляцию. Но она не учитывает отделку стен, ковровые покрытия, кафельный пол, вывески и другие необходимые вашему магазину вещи. Размер этой скидки и сфера ее распространения — предмет переговоров в узком кругу.
• Предоплата (обычно сразу за три месяца) считается нормой.
• Аренда сейфа может составить сумму двух месячных арендных платежей.
• В стоимость аренды, как правило, входит плата за воду и канализацию, но за газ, электричество и уборку мусора придется платить дополнительно.
• Вы также ежемесячно оплачиваете тройные издержки арендодателя на налоги, страховку и техническое обслуживание всего здания. Обычно их подсчитывают в конце года, в результате чего основная арендная плата возрастает на 10-25%.
Эту сумму не следует путать со страховкой, налогами и средствами на содержание помещения, которые вы будете вносить как розничный торговец. Тройные издержки пойдут владельцу торгового центра или другого здания, чтобы возместить его расходы на перечисленные нужды. Кроме того, сюда обычно входит плата за воду и канализацию, если только вы не пользуетесь данными услугами в повышенном объеме, как, например, ресторан, парикмахерский салон или подобное предприятие. Тройные издержки вынесены в отдельную статью, поскольку они из года в год меняются, и сдающий в аренду хочет быть уверенным, что покроет их благодаря арендаторам. А фиксированная сумма за квадратный метр арендованной площади, на которую мы ссылались выше (от $0,54 до $32,5), должна компенсировать владельцу здания расходы на его постройку. Они определяются к моменту завершения строительства.
Вам придется платить налоги с продаж и ряд других налогов, напрямую связанных с вашим бизнесом. Большинство сдающих в аренду требуют оформления страховки, которая защитит вас и их от случайных неприятностей и полного краха бизнеса. Вы должны будете платить за отопление и кондиционеры, витрины и другие предметы, необходимые только вашему магазину.
Торгуйтесь за лучшие условия
Начиная договариваться об аренде, в первую очередь свяжитесь с агентами по интересующим вас помещениям и выясните, какие условия предлагаются. С этой информацией вы будете иметь дело во время переговоров. Если вы не уверены, что сможете успешно их провести сами, можете нанять агента по сдаче в аренду. Но, следуя основным правилам, вы наверняка справитесь с этой задачей без посторонней помощи и добьетесь разумных условий. Лучше, если вы определите, по крайней мере, два подходящих для вашего магазина места, чтобы иметь возможность сравнивать и выбирать.
Выслушав предложения агентов по сдаче помещений в аренду или менеджеров торгового центра, не кидайтесь сразу же подписывать арендный договор. Обдумайте и подготовьте в письменном виде свои контрпредложения в ответ на предлагаемые условия.
Вот некоторые предложения, которые вы можете вставить в этот список:
• снизить основные цены;
• увеличить скидку по истечении срока аренды и расширить сферу ее действия;
• отменить или снизить процент с продаж;
• повышать плату в течение срока аренды постепенно, начиная с низкого начального уровня;
• ограничить тройные издержки;
• включить коммунальные услуги в основную арендную плату;
• сократить срок аренды;
• внести пункт, позволяющий вам в особых обстоятельствах прервать арендный договор;
• ввести свободную оплату аренды, например, один раз в шесть месяцев, в зависимости от условий на рынке;
• снизить задаток по аренде и страховке.
Пусть все или какие-то из этих пунктов станут вашими контрпредложениями. Едва ли вы добьетесь успеха по каждому, но они будут хорошей отправной точкой в переговорах и помогут оценить готовность владельца помещения пойти на уступки. Убедитесь, что сдающий в аренду знает о ваших контактах с другим центром. Добившись всего, что можно, выберите самый важный контраргумент и подведите итоги.
Последнее предостережение: есть опасность, оказавшись излишне требовательным и недоверчивым, испортить отношения там, где предстоит долго жить и работать. Однако, скорее всего, ваши отношения с владельцем помещения окажутся все же хорошими, а страх столкнуться с проблемами, не оговоренными в арендном договоре, необоснованным. Ведь если обе стороны пойдут на уступки, всегда есть возможность прийти к соглашению.
Приняв решение арендовать помещение, очень важно:
• договариваться с надежными арендодателями;
• наладить с ними доверительные отношения;
• тщательно конкретизировать все условия договора;
• показать арендный договор адвокату.
Однако еще до заключения арендного договора вам придется подумать, как вы будете оплачивать расходы. Финансирование вашего бизнеса — тема следующей главы.
Вы заключаете арендный договор на длительный срок и должны его внимательно изучить. Прежде чем поставить свою подпись, убедитесь, что вы учли все моменты, касающиеся вашего бизнеса и вас лично, о которых шла речь в этой статье.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
