Продажа части дома может потребоваться, например, если коттедж достается по наследству нескольким людям. Или в случае развода супругов. Ситуации могут быть разные, но в любом случае есть два пути решения проблемы.
В первом случае на рынке продается доля в праве собственности на жилой дом. Второй вариант – продажа части дома, физически отделенной от другой половины и представляющей собой отдельное жилое помещение.
Прежде всего, человек, продающий долю, обязан, согласно закону, предложить выкупить ее другим собственникам этого же коттеджа – так как у них есть преимущественное право покупки. Сделать это нужно не устно, а путем вручения соответствующего уведомления. Отказ от преимущественного права покупки также оформляется документально.
Если собственники не хотят давать официальный отказ, необходимо подождать три месяца с момента вручения уведомления. После этого срока долю можно смело продавать на открытом рынке.
Приобретение доли коттеджа – не слишком привлекательный для покупателя вариант, так он вынужден будет, как в коммунальной квартире, делить с другими жильцами места общего пользования: кухню, ванную комнату, туалет.
Такое еще возможно, когда речь о даче, используемой время от времени, но вот жить за городом постоянно в таких условиях редко кто согласится.
Поэтому продавцу, желающему, чтобы сделка все-таки состоялась, придется продавать свою долю с существенной скидкой.
Другой вариант продажи доли более трудозатратен, – это физическое и юридическое отделение части дома. В таком случае долю можно будет продавать как отдельный объект, фактически как секцию в таунхаусе.
Продажа выделенной в натуре доли (именно так называется эта процедура) осуществляется по рыночной цене, то есть это выгодный для продавца вариант — требующий, однако, совершения определенных действий.
Для выделения доли в натуре необходимы несколько условий. Самое главное – должна иметься физическая возможность разделения имущества таким образом, чтобы каждую его часть использовать отдельно.
Выделяемая часть должна обладать всеми признаками жилого помещения. А именно: быть полностью изолированной от остальной части дома, иметь отдельный вход и независимые коммуникации.
Очень часто в процессе выделения приходится делать перепланировку – она должна быть согласована и узаконена. По окончании перепланировки необходимо заказать в бюро технической инвентаризации (БТИ) технический паспорт с учетом внесенных изменений в конструкцию дома.
Следующий шаг – регистрация права собственности на новый объект. Для этого обращаемся в территориальное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Из документов потребуется предоставить: заявления о госрегистрации от каждого из сособственников, право подтверждающие документы, соглашение о выделе доли в жилом доме в натуре от всех сособственников, технический паспорт.
Если другие собственники коттеджа не согласны с тем, чтобы один коттедж «превращался» в два, интересант в праве требовать выдела своей доли в натуре через суд. В этом случае процедура будет более сложной, обязательно потребуется помощь юриста.
Выделив в натуре часть дома, собственник сталкивается еще с одной проблемой – теперь ему нужно поделить и участок. Для этого совладельцы земли должны заключить договор о разделе участка, который заверяется нотариально. После этого части бывшего участка придется вновь поставить на кадастровый учет и получить новые свидетельства о собственности.
При этом существуют нормативы, ограничивающие минимальный размер земельных участков – в разных муниципальных образованиях требования разные. Соответственно, разделение земельного надела на части не всегда осуществимо.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
