У каждого приобретения есть свой набор параметров. Земельные участки не исключение. Их кадастровая стоимость влияет на ставку земельного налога, величину арендной платы. Эта цифра учитывается при покупке-продаже недвижимости, внесении такого имущества под залог, инвестировании. Для актуализации таких данных проводится государственная кадастровая оценка земельных участков с частотой 3-5 лет.
С позиции государства, кадастровая оценка земельных участков проводится с единственной целью – создание налоговой базы. Исходя из полученных данных, формируется сумма налога, которая обязательна к уплате. Размер выплаты фиксируется на определенную дату и не изменяется на протяжении налогового периода. Единственное исключение – законное оспаривание. Весь этот глобальный процесс регулируется Земельным кодексом и некоторым другими нормативными актами.
Типичный алгоритм кадастровой оценки выглядит следующим образом:
1. Принимается решение о проведении такой оценки.
2. Формируется перечень объектов работ.
3. Осуществляется группировка объектов по категориям.
4. Определяется методика расчета.
5. Выполнение непосредственных расчетов.
6. Формирование отчетов и занесение полученной информации в государственную базу.
Во время этой процедуры учитываются все существующие ограничения, связанные со способом использования земельных участков. К кадастровой оценке могут привлекаться не только государственные организации, но и лица (физические, юридические), которые обладают разрешением на проведение такой деятельности.
Существует три общепринятых метода комплексного определения кадастровой стоимости:
Сравнительный способ – наиболее простой и понятный. Конкретный объект сравнивается с похожими земельными участками, кадастровая стоимость которых известна. Главный недостаток такой методики – она включает в себя текущие рыночные тенденции, которые не всегда объективны в долгосрочной перспективе. Также таким методом нельзя оценить уникальный объект. Его цену определяют исходя из себестоимости участка. Такой способ расчета еще называют затратным.
В основе концепции доходного метода лежит предполагаемая прибыль от эксплуатации земельного участка. Основной источник данных в этом случае – статистическая информация, собранная по похожим объектам ранее.
Все земельные участки относятся к одной из семи категорий (земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса).
В каждом случае формирование кадастровой стоимости проходит со своими особенностями. Так, кадастровая оценка земельных участков населенных пунктов (города, села) характеризуется использованием сравнительного метода.
Совсем другая картина наблюдается при определении стоимости сельскохозяйственных земель. Тут главное – прибыльность таких объектов. Используют доходный метод. Кроме земель под пашни и выгул скота, к сельскохозяйственным участкам относят леса, озера, которые могут использоваться в коммерческой деятельности. Также учитывают ряд дополнительных факторов: плодородность почвы, удаленность от технологичных объектов и другие.
Земли, которые не подходят для сельского хозяйства и находятся вдалеке от населенных пунктов, обычно оценивают затратным методом. Аргументация проста – на такие объекты низкий спрос и применение сравнительного метода вызывает большую статистическую погрешность.
В реальности, для большинства участков применяют комбинированные алгоритмы расчета стоимости. Ведь зачастую оценить объект лишь одной формулой невозможно. Государственную кадастровую оценку можно обжаловать, если были обнаружены расчетные или другие ошибки.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
