Продажа квартиры в совместной собственности вызывает сейчас много вопросов. И происходит это в связи с внесением поправок в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». А именно — обязательной нотариальной форме сделки при продаже или другом отчуждении недвижимости, находящейся в общей долевой собственности.
Существует три формы собственности на недвижимость:
• Единоличная, то есть законным владельцем собственности является одно лицо - физическое или юридическое. Право собственности подтверждается государственной регистрацией и внесением об этом записи в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости. Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН образован 02.01.2017 года. С 31.01.1998 года и до этой даты функционировал ЕГРП — Единый государственный реестр прав, еще ранее — реестр прав велся в БТИ.
• Общая долевая собственность, то есть законными владельцами долей в праве собственности являются несколько физических или юридических лиц.
• Общая совместная собственность, то есть законными владельцами собственности являются несколько физических лиц. На основании Семейного кодекса общая совместная собственность регистрируется супругам. Но в первые годы приватизации жилья такой вид права регистрировался на всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении.
Часто совместно нажитое в браке имущество обыватели считают за общую совместную собственность. Совместно нажитое имущество может быть зарегистрировано как в единоличную, так и общую долевую или общую совместную собственность.
В закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены поправки. Теперь отчуждение (продажа, дарение, мена) недвижимости, находящейся в долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
В связи с эти у владельцев совместной собственности возникают необоснованные опасения о больших расходах на удостоверение их сделки отчуждения у нотариуса.
Ваша сделка не нуждается в удостоверении нотариусом!!! НО, если вы обратитесь за этой услугой — вам не откажут, порой даже предложат ее.
Определение долей в общей совместной собственности супругов (деление на доли) — признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению нотариусом.
Итак:
• Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности у супругов, оформляется договором купли-продажи в простой письменной форме и Актом приема-передачи.
• Переход прав к покупателю оформляется заявлением об этом, которое подается вместе с договором в Росреестр.
• Заявление подписывается обоими супругами, в присутствии специалиста приема документов. То есть оба супруга должны присутствовать.
• Заявление можно подать непосредственно в Росреестр или через МФЦ.
• Госпошлина за регистрацию перехода права не оплачивается.
• Если произошла смена фамилии собственника, сначала об этом внесут изменения в ЕГРН. Госпошлина 350 рублей (лучше еще раз уточнить сумму, могут произойти изменения).
• Документы в Регистрационную палату — Росреестр.
Этот же порядок применяется при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности не супругов.
Иногда возникает необходимость продать (выделить долю детям) долю в квартире, находящейся в общей совместной собственности супругов.
Тогда вам предстоит двух этапная сделка:
• Первое — это выделение долей из общей совместной собственности. Такая сделка признается разделом имущества супругов и подлежит удостоверению нотариусом.
• Второе продажа доли в праве собственности (или части доли). Такая сделка подлежит удостоверению нотариусом.
• Две эти сделки можно оформить сложным соглашение (нотариальная форма).
Общая совместная собственность лиц, не связанных супружеством, редкость. Тем не менее встречается.
Ваша сделка так же двухэтапна:
• Первое — выделение долей всем участникам совместной собственности, оформляется Соглашением о выделении долей в простой письменной форме.
• Второе — регистрируется общая долевая собственность.
• Третье — договором купли-продажи доли оформляется сделка. Договор подлежит удостоверению у нотариуса.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
