Когда речь заходит о таком подарке как квартира, чаще всего — это договор дарения между близкими родственниками. Несмотря на родственные связи, лучше всего составить правильный договор, учесть все его нюансы, такие как возможный отказ мужа или жены принимать подобный подарок, а также осуществить необходимые процедуры оформления данной недвижимости. Однако есть еще один способ получить жилую недвижимость от близких родственников – по завещанию. Несомненное стремление обеспечить молодое поколение жильем – это хорошо, но какой способ будет лучше, решать собственнику квартиры.
Разница между этими действиями выражается вполне конкретными фактами:
• В завещании присутствует только одна сторона, а в дарении – две. Даритель, осуществляет передачу подарка, одаряемому. То есть, выражает непосредственное волеизъявление. Завещатель выражает волеизъявление через завещание, с содержанием которого, могут ознакомить уже после смерти завещателя;
• В договоре указывается конкретный объект, передаваемый одаряемому. В завещании могут быть указаны материальные и нематериальные блага, которых даже нет в собственности у завещателя на момент составления документа. Но в будущем он планирует их создать или приобрести;
• Момент получения объекта завещания или дарения в собственность. При дарении квартиры, она перейдет в собственность одаряемому, сразу после подписания договора и государственной регистрации права собственности на квартиру. В завещании, имущество перейдет только после смерти завещателя и вступление в наследство;
• Отмена решения. Завещатель имеет право в любой момент изменить содержание завещания, а вот добровольно подаренное и правильно-оформленное имущество, уже не вернуть;
• Претенденты на квартиру. Рассматривая квартиру как объект дарения или завещания, можно заметить, что после дарения, никто из наследников дарителя не сможет на нее претендовать. Квартира, полученная по завещанию, может стать объектом судебных разбирательств между наследниками.
Если квартира или доля квартиры передается посредством оформления дарственной на квартиру между близкими родственниками в 2018 году (родители, сыновья, дочери, братья, сестры, бабушки, дедушки), то за такую передачу не нужно платить налог на доходы физических лиц. В таком случае, дарение, будет лучше, чем наследование по завещанию, так как сэкономит время, а на имущество не будут претендовать другие родственники. В этом и заключаются основные плюсы и минусы дарственной на квартиру.
Перед рассмотрением нюансов дарения квартиры, следует внимательно изучить сам процесс. Он напрямую зависит от выбранного способа его оформления и может быть простым или нотариальным.
Простой процесс – это самостоятельное совершение всех необходимых действий, к которым относится: составление договора дарения, его подписание и государственная регистрация. При дарении квартиры родственнику в 2018 году, список документов не изменяется.
Составляем договор (Дарственную на квартиру).
Нормы действующего гражданского законодательства РФ, предусматривают составление договора дарения квартиры или другой недвижимости, исключительно в письменной форме. Он, в обязательном порядке, должен содержать следующие сведения:
Данные дарителя: ФИО, данные паспорта, сведения о месте регистрации;
Дарителями не могут быть малолетние или недееспособные граждане, их законные представители (п. 1 ч. 1 ст. 575 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).
Данные одаряемого: ФИО, данные паспорта, сведения о месте регистрации;
Одаряемыми не могут быть: госслужащие и лица их замещающие, служащие Банка России, работники организаций образования, медицины, социальных услуг и других аналогичных организаций (п. 2 и п. 3 ст. 575 ГК РФ).
Если стоимость подарка более 3000 рублей, и он был передан по данному договору госслужащим или лицам их замещающим, то такой подарок переходит в собственность территориальной единицы, к которой относится место службы одаряемого: муниципальной, субъекта РФ или федеральной. Служащий самостоятельно передает его по акту, в орган службы.
Предмет договора. В данном случае, предметом должна быть четко обозначенная квартира, например: одаряемый с благодарностью принимает право собственности на двухкомнатную квартиру №7, расположенную по адресу: г. Москва, пр. Олимпийский д 1. Далее, необходимо указать точные характеристики квартиры: Квартира расположена на 2 этаже 5-этажного кирпичного дома, состоит из 2 комнат, общей площадью 67,5 кв.м;
Так же, предметом может быть часть квартиры, указанная в долевом соотношении, либо конкретная комната или даже часть комнаты. Особенных отличий в дарении доли квартиры, от дарения целой квартиры, нет. Главное конкретно описать отчуждаемую часть.
Если квартира, указанная как предмет договора, находится в ипотеке, то нужно внимательно прочитать ипотечный договор. Если там нет прямого запрета банка на отчуждение квартиры, нужно обязательно получить разрешающий документ.
Более подробную информацию нужно узнать в банке, выдавшем ипотеку.
Реквизиты документа, подтверждающего право собственности дарителя; Таким документом может выступить: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, свидетельство о праве собственности, договор дарения и так далее.
Подписи сторон;
По решению сторон, в тексте можно указать стоимость квартиры.
Помните, что от суммы стоимости квартиры зависит сумма налога, подлежащего уплате.
Как уже было указано выше, если дарение квартиры происходит между близкими родственниками, то налог не взимается, а вот если стороны не связаны родственными узами, тогда:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Если одаряемый является налоговым резидентом РФ, то уплачивается 13% налога на доходы физических лиц;
2. Если одаряемый не является налоговым резидентом РФ, то он уплачивает 30% НДФЛ.
Так как одаряемый не приобретает квартиру, а получает в дар, то он не сможет воспользоваться правом налогового вычета, исходя из текста п. 4 ч. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ.
Независимо от того, где будет происходить регистрация договора (Росреестр, МФЦ, Кадастровая палата), процедура абсолютно одинаковая:
1. Необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей, в любом банке или кассе по приему платежей;
2. Предоставить регистратору копии и оригиналы следующих документов:
• Оригиналы документов удостоверяющих личность сторон (паспорта);
• Подписанный договор дарения (3 экземпляра: по 1 для каждой из сторон и 1 в Росреестр. Если сторон 3, то экземпляра должно быть 4 и так далее);
• Документ, подтверждающий право собственности дарителя на отчуждаемую квартиру;
• Если вместо кого-то из сторон, доверенные лица – доверенность с соответствующими полномочиями;
• Если одаряемый несовершеннолетний – разрешение органов опеки и попечительства.
• Если отчуждаемая квартира была приобретена в браке и относится к совместно нажитому имуществу – нотариальное согласие супруга дарителя. Если даритель получил недвижимость по безвозмездным сделкам: дарение, бесплатная приватизация, вступление в наследство, то такая недвижимость не относится к совместно нажитому имуществу и согласия супруга не требуется. Это примерный список документов, для экономии времени, лучше узнать точный список в регистрирующем органе, заранее.
3. Регистратор составляет заявление, стороны его проверяют и подписывают;
4. Стороны получают расписки о принятых документах, назначается день выдачи свидетельства;
5. В обозначенный день одаряемый получает свидетельство о праве собственности на квартиру. Обе стороны получают свою копию договора, по предъявлению паспортов.
Нотариальный процесс выполняется при помощи нотариуса. Является более дорогостоящим, чем простой процесс.
В этом случае, нотариус делает все сам. Все, что нужно сделать сторонам – предоставить документы, оплатить госпошлины и услуги нотариуса:
1. Документы для нотариуса:
• Паспорта сторон;
• Документ, подтверждающий право собственности на отчуждаемую квартиру;
• Выписка из ЕГРП на квартиру;
• Если квартира относится к совместно нажитому имуществу, нотариус может заверить согласие супруга дарителя.
2. Нотариус составляет договор дарения;
3. Оплата госпошлин и услуг нотариуса (стоимость услуг может варьироваться):
• Около 2000 рублей за составление договора;
• Регистрация договора в Росреестре – 2000 рублей;
• Дарение происходит между близкими родственниками – госпошлина 0,3% стоимости квартиры, указанной в договоре. Не менее 300 рублей;
• Дарение происходит между иными гражданами – госпошлина 1% (при стоимости квартиры до 1 млн. рублей, но не менее 300 рублей), госпошлина 0,75% (при стоимости квартиры от 1 млн. до 10 млн. рублей, дополнительно уплачивается 10 тыс. рублей), госпошлина 0,5% (при стоимости квартиры более 10 млн. рублей, дополнительно уплачивается 77 500 рублей).
4. Нотариус забирает готовые документы, выдает расписки и назначает дату выдачи готового свидетельства;
5. Этот пункт полностью идентичен пункту 5 госрегистрации в простом процессе.
Если передача дара еще не произошла, одаряемый может в любой момент отказаться от его принятия. Последствием такого отказа станет расторжение договора. Если он был составлен на бумаге, а не изложен устно, то и отказываться одаряемый должен письменно.
В случае, если договор уже прошел процедуру госрегистрации, а одаряемый отказался от принятия дара, такой отказ так же проходит процедуру государственной регистрации. При заключении письменного договора, у дарителя возникает право требования возмещения реального ущерба, нанесенного отказом в принятия дара.
Основания для признания договора дарения недействительным, закреплены в нескольких статьях ГК РФ. Так, в ч. 2 ст. 572 ГК РФ указано, что в случае обобщения предмета договора, без указания конкретного предмета дарения, такой договор признается ничтожным (недействительным по закону, без необходимости признания в суде). Ч. 3 этой же статьи, указывает: если в договоре дарения, передача дара предусмотрена только после смерти дарителя, такой договор так же считается ничтожным (к нему применяются правила о наследовании). Ч. 2 ст. 574 ГК РФ, определяет, что при дарении движимого имущества, в том случае если даритель юридическое лицо и стоимость дара более 3000 рублей, либо в договоре указано обещание дарения в будущем, такой договор должен быть заключен письменно. При устной форме – он считается ничтожным.
Договор дарения может быть признан недействительным, если он был заключен с нарушением действующего законодательства РФ. Таким образом, при определенных обстоятельствах, дарственную на квартиру можно оспорить.
Такой договор не редко становится предметом осуществления мошеннических операций с недвижимостью. Как всегда, основной удар принимают на себя самые незащищенные слои населения – пожилые люди. Мошенники, под видом совершения сделки купли-продажи, подсовывают договор дарения и пожилой человек остается без жилья и денег. Подобные схемы применяются недобросовестными людьми, находящимися в тесных дружеских отношениях с владельцем собственности. Некоторые люди, настолько доверяют мошенникам, что подписывают договор не глядя, в надежде на совесть и порядочность. До недавних пор, дарение использовали как прикрытие сделки по купли – продаже. Однако с введением налогообложения на дарение, это стало бессмысленным, так как финансовая сторона в совершении двух действий, различается не на много.
Дарственная на квартиру между близкими родственниками в 2018 году
Под договором дарения обычно понимают безвозмездную передачу имущества в собственность другому лицу. Чаще всего такой договор заключается между ближайшей родней. Обычно в дар передается недвижимость, от старшего поколения к младшему. Однако передать в дар имущество можно любому физическому или юридическому лицу, за некоторыми исключениями.
Популярность договора дарения квартиры между близкими родственниками связана с тем, что сделка юридически закрепляет право собственности на объект и защищает от претензий на него иных лиц, а также избавляет родственников от оплаты налога. Сегодня мы рассмотрим, как составить договор дарения квартиры между близкими родственниками, правила составления договора и список документов, которые для этого потребуются.
Под дарственной понимают договор дарения, о котором сказано в 32 главе Гражданского кодекса (далее – ГК РФ). В ст. 572 говорится о том, что дарение – это безвозмездная передача имущества от одного лица к другому. Безвозмездность – это ключевой момент, который подразумевает, что взамен даритель не получает ничего. В противном случае сделка будет признана мнимой.
Другие варианты дарственной близкому родственнику:
• освобождение от имущественной обязанности (например, прощение долга или выплата долга одаряемого третьему лицу);
• обещание передать имущество в дар, если оно письменно оформлено.
Передача имущества в дар уже после смерти дарителя делается при помощи свидетельства о получении наследства и регулируется законом о наследовании, в том числе разделом 5 ГК РФ.
Что подразумевается под понятием близкие родственники?
В гл. 32 сказано, что близкой родней являются супруги, родители с детьми (усыновители и усыновленные), бабушки, дедушки и внуки, братья и сестры (в том числе и сводные).
Договор дарения квартиры признается имеющим юридическую силу при следующих условиях:
• В договоре четко указано, какой объект передается (его адрес и подробные технические характеристики);
• Подаренная квартира должна быть оформлена одаряемым при жизни дарителя, иначе она станет объектом наследования;
• Безусловная передача. Даритель не должен извлекать никакой выгоды из сделки;
• Согласие на передачу квартиры в дар обеих сторон;
• Одаряемый обязан хранить переданную квартиру в целости, вовремя оплачивать коммунальные услуги и не причинять вреда здоровью прежнему владельцу. В противном случае дарственную можно отменить по решению суда.
По договору квартира регистрируется в Федеральной регистрационной службе или ином уполномоченном государственном органе. После этой процедуры договор дарения отменить уже нельзя.
От переданного в дар имущества можно отказаться в одностороннем порядке, при условии существенного снижения уровня жизни одаряемого после заключения сделки.
Договор дарения жилой квартиры между близкими родственниками потребует сбора ряда документов, удостоверяющих факт собственности на передаваемую недвижимость. Чаще всего речь идет о договоре купли-продажи и документальных сведениях о регистрации права собственности в государственных органах. Другие возможные документы – договор приватизации, свидетельство о получении квартиры в наследство и пр.
Помимо документа о праве собственности нужно будет написать заявление о переходе прав собственности на квартиру и регистрации дарственной.
Другие документы для заключения договора дарения квартиры близкому родственнику (примерный пакет для 2018 года):
• паспорта обоих участников сделки;
• согласие одного из супругов на передачу квартиры в дар (или документ о том, что даритель не состоит в браке);
• кадастровый и технический паспорт на жилую площадь;
• оценочная стоимость квартиры (справка из БТИ);
• выписка из домовой книги или справка из УК (для получения сведений о количестве проживающих);
• справка об отсутствии обременений (например, арест квартиры) и долгов за коммунальные услуги;
• доверенность на проведение сделки (если к ней привлечены представители сторон);
• квитанция об оплаченной пошлине (2000 рублей в 2018 году).
Если в передаваемой квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане, то понадобится еще и разрешение органов опеки и попечительства. Это же разрешение понадобится и в случае, если квартира передается несовершеннолетним или недееспособным.
Дарение квартиры при совместном владении потребует и разрешения второго собственника на ее передачу в дар.
Договор дарения квартиры между близкими родственниками составляется только в присутствии обеих сторон. Образец договора вы можете скачать по ссылке в конце статьи.
Какие данные в 2018 году обязательно указывают в документе:
• в верху листа посередине пишут название документа – «Договор дарения квартиры». Затем указывают дату и место написания документа (город, село, район);
• данные паспортов обеих сторон, включая их регистрационные сведения и даты рождения;
• сведения о квартире (адрес, этаж, жилая и общая площадь, внутреннее состояние помещений, вид материалов, используемых в отделке);
• реквизиты документов, которые устанавливают право собственности на передаваемую квартиру;
• стоимость жилого помещения (реальная, рыночная) указывается по желанию;
• указание на органы, которые будут регистрировать сделку дарения и дату регистрации;
• иные сведения, которые обычно есть в каждом договоре купли-продажи;
• подписи и ФИО обеих сторон.
Дарение между близкими родственниками всегда безвозмездно, поэтому составление отдельного акта приема-передачи не требуется. Любое указание на компенсацию сделает дарственную ничтожной, то есть не имеющей законной силы.
В качестве дополнительной информации иногда указывают право дарителя на аннулирование сделки при смерти одаряемого. По желанию ставят дату сделки и дату передачи квартиры в собственность.
После составления дарственная передается для регистрации в отделение УФРС.
Дарение квартиры не требует большого количества документов для перерегистрации ее на нового собственника в Росреестре, как в случае стандартного договора купли-продажи. Аннулировать дарение совсем не просто, для этого необходимо представить в суд доказательство мошеннических действий со стороны одаряемого, либо потребовать отмены действия договора в связи с покушением одаряемого на жизнь и здоровье дарителя или членов его семьи.
Об отмене дарственной в суде речь заходит и в том случае, если одаряемый плохо обращается с переданной ему в дар вещью, и это факт имеет для дарителя важное, нематериальное значение. Отдельно в договоре может быть указано об обратной передаче квартиры дарителю после смерти одаряемого лица.
Заверка договора дарения у нотариуса по закону не требуется, об этом в ГК РФ нет указаний. Но если в самом документе прописано это условие, то поход к нотариусу неминуем (указания ст. 163 ГК РФ). Печать и подпись нотариуса служит дополнительной защитой договора дарения на квартиру, при наличии которой оспорить его силу через суд будет гораздо сложнее. Поэтому заверить документ все же стоит. Тем более что стоимость этого действия гораздо ниже, чем при продаже квартиры.
Родителям имеет смысл переписать свою квартиру ребенку, рожденному в законном браке, чтобы в случае их развода ни один супруг не смог претендовать на долю в квартире.
Что сделать, чтобы передать квартиру между близкими родственниками:
1. Составить договор дарения (самостоятельно или с помощью нотариуса, юриста, риелтора);
2. Оплатить государственную пошлину за совершение сделки (в 2018 году она составляет 2000 рублей);
3. Передать договор и пакет иных документов в Росреестр. Сделать это можно в его местном отделении или в МФЦ (Многофункциональном Центре), потребуется явка обоих участников договора. Срок регистрации новых прав собственности – 10 дней.
По договору квартира регистрируется после оформления и подписания заявления о переходе прав собственности на жилое помещение. После передачи государственному работнику этого заявления и иных собранных документов одаряемый получает на руки расписку в получении бумаг. По истечении 10 дней Росреестр выдаст договор, заверенный уполномоченным лицом. С этого момента собственником квартиры становится одаряемое лицо.
Дарение квартиры между близкими родственниками не требует оплаты подоходного налога. Это сказано в п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ. Единственные расходы, которые понесут стороны – это оплата госпошлины за регистрацию договора и услуги нотариуса (при заверке документа). При этом получатель квартиры сможет продать ее без оплаты налога в размере 13% только по истечении трех лет с момента вступления в силу договора.
Чтобы избежать оплаты налога, потребуется собрать документы, которые свидетельствуют о близких родственных связях между участниками сделки (свидетельство о браке, свидетельство о рождении, иное). В других случаях избежать оплаты налога в размере 13% не получится.
Дарственная на долю в квартире в 2018 году
Что представляет собой «договор дарения», необходимость его проведения, преимущества выбора в 2018 году. Ниже рассказывается о правильных пошаговых действиях при оформлении дарения доли жилплощади, принятых в настоящее время.
Дарственная — договор дарения — безвозмездная передача права пользования. В нашем случае речь о части квартиры, так называемой доли. На каждую такую долю полноправным принципалом выступает только один человек.
Квартира может быть разделена на доли по числу зарегистрированных в ней людей, но всей квартирой ни один из них распоряжаться не вправе. Любой из них волен передать в дар только свою часть.
Есть три способа утверждения факта дарения: своими силами, в нотариальной конторе или МФЦ.
Когда жилище находится у нескольких хозяев в долевом владении, посещение нотариальной конторы обязательно. Однако следует учитывать: заверенное соглашение сложнее признать незаконным или оспорить.
Пожаловать долю в жилье позволительно почти кому угодно, если это только не:
• Госслужащие и сотрудники Банка России;
• Работники сферы образования, социальные и медработники;
• Предприятие.
Как видим, подарить часть недвижимости позволяется не только близким людям.
Нюансы соблюдения процедуры оформления в отношении некоторых категорий граждан:
1. В случае с не достигшим совершеннолетия индивидом требуется присутствие законного представителя. Если ребёнок младше 14 лет, — за него поставит подпись один из опекунов, сам же одаряемый вправе не присутствовать. Если он старше 14 лет — подписывается сам, а рядом с его подписью расписываются его представители, и присутствие будущего принципала будет иметь статус обязательного;
2. Специфика дарения между ближайшими родственниками. Здесь дарителю не требуется платить от сделки налог на прибыль, нет нужды платить сбор и второй стороне. К слову, близкое родство заканчивается на следующих связях (т.е. этим лицам необходимо будет всё же уплатить налог):
• Невестка/зять;
• Племянники;
• Кузины/кузены и более дальние родственники;
• Тесть/тёща.
Если Вы решили всё делать лично, то пошагово это будет выглядеть так:
• Собрать бумаги, уплатить госпошлину, подписать соглашение (оно пока не в силе, требуется последующее узаконивание);
• С дарственной пойти в службу регистрации с просьбой оформления;
• После получения документов от вас сотрудниками службы выдаётся расписка, где будет указан день подачи бумаг и приёма справки, подтверждающей собственность;
• В этот день участники сделки посещают кадастровую палату, — при этом не забыть про расписку — последнюю нужно иметь при себе;
• В регистрационной службе выдаются подлинники бумаг и новое удостоверение о собственности.
Если решено, что Вы прибегнете к помощи нотариуса или МФЦ, нужно:
• Собрать документы, оплатить госпошлину;
• Письменно составить соглашение;
• Оформить сделку в нотариальной конторе или в мфц;
• Получить расписку о том, что договор действителен;
• Совершить визит в кадастровую службу, где будет выдано новое свидетельство о праве собственности.
Нет никакой проблемы в том, если вместо одной из сторон выражать её интересы будет представитель (на его действия необходимо составить доверенность).
Что нужно проверить до подачи документов:
• Экземпляров бумаг нужно по количеству участников, и один для госслужб. На все подлинники сделать копии;
• Если доля находится во владении супругов, — необходимо заверенное нотариусом согласие второго супруга;
• Одариваемый также должен предоставить квитанцию об уплате госпошлины (2 тыс. рублей);
• Паспорта не должны быть просроченными. В случае истечения срока действия в скором времени документ лучше поменять, — это касается всех участников соглашения;
• Наличие доверенности на представителя и самого лица, представляющего интересы, если даритель не может присутствовать на регистрации сделки.
На первом этапе нужно собрать следующие бумаги (вместе с оригиналом предоставляется копия):
• Соглашение;
• Паспорта участников;
• Если в договоре указывается несовершеннолетний, — разрешение от органов опеки;
• Свидетельство, с подтверждением полноправного владения;
• Кадастровый паспорт;
• Свидетельство о браке, разрешение на передачу части жилья от мужа/жены, или согласие от других принципалов, когда их несколько;
• Документы, подтверждающие родство;
• Выписка из домовой книги о том, сколько членов в квартире прописано;
• Справки о том, что никакой задолженности за коммуналку не имеется.
Кроме того, при оформлении у нотариуса к этим бумагам добавляются ещё три:
• Квитанция об оплате сбора.
• Справка о количестве прописанных лиц (кроме выписки из домовой книги).
• Выписка из Реестра.
Текст дарственной можно составить самостоятельно в свободной форме, в качестве образца можно скачать варианты из Интернета.
Внутри нужно указать:
• Паспортные реквизиты сторон.
• Адрес недвижимого имущества, этаж.
• Детальное описание части жилья для дарения, её площадь.
• Условия.
Способ с составлением договора дарения на долю жилья часто выбирают те, кто не желает оформлять завещание. В случае с последним, наследнику требуется ждать определённого срока, по истечении которого он вступит в права наследования.
Когда заключается дарственная, даритель должен полностью доверять будущему принципалу, поскольку сам перестаёт быть собственником.
Нельзя не отметить быстроту регистрации по сравнению с другими сделками с недвижимым имуществом.
Дарственная на квартиру документы в 2018 году
Необходимость переоформления права собственности иногда провоцирует массу спорных ситуаций. Договор дарения поможет снизить вероятность неприятных хлопот в будущем.
Всем привычное завещание постепенно вытесняется оформлением договора дарения.
Процесс оформления дарственной, кроме ощутимого недостатка, – более затратный способ, имеет ряд преимуществ:
1. Срок оформления:
• завещание – вступление в права наследования не ранее 6 месяцев после кончины завещателя;
• дарственная – не более 18 суток при соблюдении необходимых формальностей.
2. Переход права владения на квартиру:
• завещание – после смерти завещателя и оформления наследства;
• дарственная – при жизни дарителя с даты регистрации сделки.
3. Аннулирование:
• завещание – свобода выбора, могут быть составлены разные документы, не противоречащие друг другу, которые завещатель вправе изменить или отменить при жизни (например, завещать часть имущества родственнику или совершенно постороннему человеку);
• дарственная – документы рассматривают в судебном порядке при возникновении определенных причин.
4. Расходы при передаче прав на квартиру:
• завещание – оценка рыночной стоимости, нотариальное заверение, тариф на свидетельство наследования, дополнительные расходы в течение полугода до момента вступления в права владения;
• дарственная – госпошлина, услуги нотариуса (если он привлекался к заверению оформления дарственной).
5. Налогообложение:
• завещание – имущественный налог, госпошлина;
• дарственная – 13% НДФЛ (если одаряемый не является ближайшим родственником дарителя).
6. Потенциальные хлопоты:
• завещание – независимо от воли завещателя, родственники могут претендовать на долю наследства;
• дарственная – окончательное решение в пользу одаряемого.
Завещание несет явную выгоду завещателю, так как он может на протяжении жизненного пути распоряжаться своими нажитыми благами, что защищает его от определенных рисков со стороны неблагонадежных наследников.
Нюансы оформления дарственной наиболее выгодны одаряемому. Проведение такой сделки сводит к минимуму возможные риски.
Самостоятельный процесс оформления дарственной на квартиру или другой объект жилой недвижимости проходит в два этапа:
1. Обозначить основные пункты при формировании договора дарения, завизировать документ.
2. Зафиксировать факт передачи дара в РП.
Договор дарения жилья (квартиры) оформляется письменно, документы подготавливают самостоятельно или под руководством юриста. Контроль над составлением соглашения со стороны профессионала позволит избежать досадных ошибок и учесть возможные нюансы для обеих сторон сделки. Наличие орфографических ошибок станет проблемой при регистрации сделки (документы отклонят).
В договоре указывают:
• персональные данные дарителя (Ф. И. О., данные паспорта, регистрация);
• личные данные одаряемого (Ф. И. О., данные паспорта, регистрация);
• суть договора;
• объект договора, его точное определение (например, трехкомнатная квартира);
• описание объекта дарения (местонахождение, этажность, количество комнат, общая площадь и пр.);
• документы на квартиру (удостоверяющие право владения дарителем объектом одаривания);
• подписи сторон.
По решению сторон можно указать рыночную стоимость дара (необязательный пункт договора).
Факт проведения сделки дарения обязательно фиксируют в РП.
Для этого потребуется представить подготовленные документы и уплатить госпошлину (одаряемой стороной):
1. Подготовленные документы для регистрации:
• оригиналы паспортов;
• подписанный договор в нескольких экземплярах;
• документ, определяющий право собственности дарителя;
• письменно оформленное согласие (нотариальная заверка обязательна) супруга или другого родственника владельца дара (если дар – имущество нажитое совместно);
• оригинал и копия справки о регистрации прочих граждан в квартире (выписка из домового журнала);
• если в качестве одной или обеих сторон выступают доверенные лица, представить копию и оригинал доверенности, заверенную нотариусом;
• одаряемый несовершеннолетний или недееспособный – разрешение органа попечительства и опеки.
2. В Регистрационной палате могут расширить перечень и затребовать дополнительные уточняющие документы и справки (следует заранее узнать, какие именно требуются бумаги). Проверив сформированный пакет документов, регистратор заполняет заявление, которое стороны проверяют и подписывают.
3. В РП составляют подготовленный пакет данных (исключение – паспорт). Регистратор должен выдать расписки с указанием даты выдачи зарегистрированных документов. Законодательством установлен 10-дневный срок выдачи, но практика показывает – этого времени не всегда хватает. Лучше перезвонить в РП и уточнить дату выдачи.
4. В оговоренный день одаряемому выдают документ о праве владения собственностью. На основании паспорта и полученных расписок обе стороны получают копии договора дарения.
Сделка состоялась. Одаряемый стал собственником недвижимости посредством оформления дарственной на квартиру.
Если у одной из сторон сделки возникают сомнения, что в дальнейшем договор попытается оспорить третья заинтересованная сторона, то целесообразно обратиться к нотариусу.
Нотариально составленный договор оспорить сложнее, сам же нотариус может свидетельствовать на судебном процессе, выступив свидетелем заключения сделки, основанной на осознанном и добровольном желании сторон:
1. Подготовка документов:
• паспорта обеих сторон;
• документ, удостоверяющий право владения объектом дарения (дарителю);
• выписка из ЕГРП;
• может потребоваться выписка из домового журнала и согласие супруга(-и) дарителя (которое нотариус сразу заверит).
2. Нотариус контролирует процесс оформления дарственной. Обязательно указывают стоимость квартиры (при завышении реальной цены на квартиру сделку признают недействительной).
3. Стороны проверяют и подписывают договор.
4. Оплачивают нотариальные услуги и госпошлину.
5. Нотариус самостоятельно занимается оформлением сделки и регистрацией в РП.
6. В оговоренный срок одаряемый получает документы о праве владения на квартиру у нотариуса.
Сделка состоялась.
Простота оформления дарственной обратно пропорциональна отмене сделки. При возникновении необходимости аннулировать договор дарения, у дарителя есть в распоряжении один год с момента регистрации. Отмена действия осуществляется посредством оспаривания в суде.
Определяют ряд случаев, которые являются основанием возврата дара или возмещения его стоимости:
• совершение преступных действий одаряемого в отношении дарителя или членов его семьи;
• умышленное нанесение ущерба здоровью и угрозу жизни дарителя со стороны одаряемого;
• сделка была заключена под давлением со стороны одаряемого лица или обманным путем;
• действия нового владельца создают угрозу потери имущественного наследия, которое памятно дорого дарителю;
• объекту дарения, который представляет собой нематериальную (культурную, историческую, научную и пр.) ценность, грозит уничтожение или существенное нанесение вреда действиями нового правообладателя.
Налог на дарственную квартиру родственнику в 2018 году
Чаще всего мы получаем подарки от родственников. При этом подарком могут быть деньги, недвижимость, транспорт и другое имущество. Поэтому возникает вопрос - нужно ли рассматривать подарок от родственника как доход и платить налог на доходы в этом случае?
Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ подарок от близкого родственника или члена семьи освобожден от налога (Письмо Минфина России №03-04-05/31613).
При этом близкими родственниками и членами семьи признаются:
• супруги;
• родители (в том числе усыновители);
• дети (в том числе усыновленные);
• бабушка, дедушка;
• внуки;
• братья и сестры (полнородные и неполнородные).
Пример: Внук подарил дедушке автомобиль. Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ дедушка и внук являются близкими родственниками, поэтому дедушке не нужно ни подавать декларацию в налоговый орган, ни платить налог на доходы от подарка.
Пример: Лаврентьевой З.М. муж подарил квартиру. Так как согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ супруги признаются близкими родственниками, то Лаврентьевой З.М. не нужно декларировать получение в подарок квартиры и платить налог на доходы.
Иногда даже в случае, когда недвижимость/транспорт получены в дар от близкого родственника, налоговый орган все равно присылает письмо о необходимости уплаты налога на доходы от подарка. При получении такого письма не стоит беспокоиться - налоговый орган часто рассылает его по всем сделкам, не разбираясь между кем они заключены. В этом случае, лучше всего, отправить письмо в налоговой орган, в котором объяснить, что сделка совершена между близкими родственниками и не должна декларироваться и облагаться налогом. К письму приложите подтверждение родства (например, свидетельства о рождении).
Также бывает, что налоговый орган присылает письмо не получателю подарка, а дарителю, предположив при этом, что была совершена продажа. В этом случае мы рекомендуем дарителю написать в налоговой орган объяснительную записку и приложить к ней копию договора дарения.
Если дарение произошло от родственника, который не относится к близким, то доход от подарка будет облагаться налогом только в случае, если дарятся:
• недвижимость (квартира, дом, комната, земельный участок, и др.);
• транспортные средства;
• акции;
• доли;
• паи.
Пример: В 2017 году Зеленская У.Т. получила в подарок от дяди квартиру стоимостью 2,5 млн. руб. Так как дядя, согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, не признается близким родственником, то по окончании 2017 года (до 30 апреля 2018 года) Зеленская У.Т. должна будет подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и до 15 июля 2018 года заплатить налог в размере 2 500 000 х 13% = 325 000 руб.
Пример: Двоюродный брат подарил Кожикину А.С. на свадьбу 200 тыс. руб. Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы в денежной форме, полученные от физических лиц в порядке дарения, освобождены от налогообложения. Поэтому Кожикину А.С. не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и платить налог на доходы от подарка.
Пример: В 2017 году Азерникова Д.Ф. получила в подарок от свекрови акции на сумму 50 000 руб. Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ свекровь не признается близкой родственницей, поэтому Азерникова Д.Ф. по окончании 2017 года (до 30 апреля 2018 года) должна подать декларацию в налоговую инспекцию и до 15 июля 2018 года заплатить налог на доходы от подарка в размере 50 000 х 13% = 6500 руб.
Если Вы получили в подарок от родственника, который не относится к списку близких, квартиру, дом, транспорт, акции/доли, то появляется вопрос: можно ли как-то избежать налога или хотя бы уменьшить его?
К сожалению, очевидных решений (таких как, например, налоговые вычеты при продаже имущества) нет.
В тоже время нельзя не упомянуть, что люди часто прибегают к «нестандартным» / «черным» методам:
1) Дарение через близкого родственника. Например, дарение квартиры тетей своей племяннице облагается налогом на доходы. Но если тетя подарит квартиру своей сестре, а та, в свою очередь, дочери, то налог платить не придется. В результате дарение произойдет, а налога на доходы не возникнет.
2) Заключение фиктивного договора купли-продажи. В случае, если тетя хочет подарить квартиру своему племяннику, то она может заключить с ним не договор дарения, а договор купли-продажи. При этом, у племянника налога на доходы не возникнет, а тетя:
• будет освобождена от налога, если квартира находилась в ее собственности более 3 лет;
• должна будет заплатить налог на доходы от продажи квартиры, если квартира находилась в ее собственности менее 3 лет. Однако, в этом случае тетя сможет воспользоваться стандартным вычетом (1 млн. руб.) или вычетом по расходам на приобретение этой квартиры.
Соответственно, в любом случае при составлении договора купли-продажи налог на доходы будет меньше, чем при оформлении договора дарения.
Госпошлина на дарственную на квартиру в 2018 году
Порядок оформления договора дарения земельного участка идентичен.
Необходимо учитывать, что если на земельном участке находится жилой дом, то не допускается отчуждение этих объектов недвижимости по отдельности, если они принадлежат одному лицу.
Что это означает? Если дом расположен на земельном участке, то одариваемое лицо должно получить два отдельных правоустанавливающих документа.
В этом случае совершается три регистрационных действия, за которые вносится госпошлина:
1. За регистрацию сделки (договора дарения);
2. За внесение изменений в Единый государственный реестр прав на земельный участок;
3. За внесение изменений в Единый государственный реестр прав на жилой дом.
Для удостоверения права собственности на земельный участок необходимо будет внести оплату в размере 350 рублей.
Оплата за внесение изменений на участок земли:
• для физических лиц — 350 рублей;
• для предприятий – 1000 рублей.
За внесение изменений на основании договора:
• для физических лиц — 200 рублей;
• для предприятий – 600 рублей.
Производить оплату необходимо разными квитанциями, так как для каждого вида регистрационных действий предусмотрен свой счет.
Что касается вопроса уплаты налога с доходов физических лиц (НДФЛ), то налог не взимается, если стороны сделки являются родственниками (согласно ст. 217 НК РФ).
В случае отсутствия родственных связей, необходимо оплачивать налог в размере 13% от стоимости имущества.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
