Под договором дарения обычно понимают безвозмездную передачу имущества в собственность другому лицу. Чаще всего такой договор заключается между ближайшей родней. Обычно в дар передается недвижимость, от старшего поколения к младшему. Однако передать в дар имущество можно любому физическому или юридическому лицу, за некоторыми исключениями.
Популярность договора дарения квартиры между близкими родственниками связана с тем, что сделка юридически закрепляет право собственности на объект и защищает от претензий на него иных лиц, а также избавляет родственников от оплаты налога. Сегодня мы рассмотрим, как составить договор дарения квартиры между близкими родственниками, правила составления договора и список документов, которые для этого потребуются.
Под дарственной понимают договор дарения, о котором сказано в 32 главе Гражданского кодекса (далее – ГК РФ). В ст. 572 говорится о том, что дарение – это безвозмездная передача имущества от одного лица к другому. Безвозмездность – это ключевой момент, который подразумевает, что взамен даритель не получает ничего. В противном случае сделка будет признана мнимой.
Другие варианты дарственной близкому родственнику:
• освобождение от имущественной обязанности (например, прощение долга или выплата долга одаряемого третьему лицу);
• обещание передать имущество в дар, если оно письменно оформлено.
Передача имущества в дар уже после смерти дарителя делается при помощи свидетельства о получении наследства и регулируется законом о наследовании, в том числе разделом 5 ГК РФ.
Что подразумевается под понятием близкие родственники?
В гл. 32 сказано, что близкой родней являются супруги, родители с детьми (усыновители и усыновленные), бабушки, дедушки и внуки, братья и сестры (в том числе и сводные).
Договор дарения квартиры признается имеющим юридическую силу при следующих условиях:
• В договоре четко указано, какой объект передается (его адрес и подробные технические характеристики);
• Подаренная квартира должна быть оформлена одаряемым при жизни дарителя, иначе она станет объектом наследования;
• Безусловная передача. Даритель не должен извлекать никакой выгоды из сделки;
• Согласие на передачу квартиры в дар обеих сторон;
• Одаряемый обязан хранить переданную квартиру в целости, вовремя оплачивать коммунальные услуги и не причинять вреда здоровью прежнему владельцу. В противном случае дарственную можно отменить по решению суда.
По договору квартира регистрируется в Федеральной регистрационной службе или ином уполномоченном государственном органе. После этой процедуры договор дарения отменить уже нельзя.
От переданного в дар имущества можно отказаться в одностороннем порядке, при условии существенного снижения уровня жизни одаряемого после заключения сделки.
Договор дарения жилой квартиры между близкими родственниками потребует сбора ряда документов, удостоверяющих факт собственности на передаваемую недвижимость. Чаще всего речь идет о договоре купли-продажи и документальных сведениях о регистрации права собственности в государственных органах. Другие возможные документы – договор приватизации, свидетельство о получении квартиры в наследство и пр.
Помимо документа о праве собственности нужно будет написать заявление о переходе прав собственности на квартиру и регистрации дарственной.
Другие документы для заключения договора дарения квартиры близкому родственнику (примерный пакет для 2018 года):
• паспорта обоих участников сделки;
• согласие одного из супругов на передачу квартиры в дар (или документ о том, что даритель не состоит в браке);
• кадастровый и технический паспорт на жилую площадь;
• оценочная стоимость квартиры (справка из БТИ);
• выписка из домовой книги или справка из УК (для получения сведений о количестве проживающих);
• справка об отсутствии обременений (например, арест квартиры) и долгов за коммунальные услуги;
• доверенность на проведение сделки (если к ней привлечены представители сторон);
• квитанция об оплаченной пошлине (2000 рублей в 2018 году).
Если в передаваемой квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане, то понадобится еще и разрешение органов опеки и попечительства. Это же разрешение понадобится и в случае, если квартира передается несовершеннолетним или недееспособным.
Дарение квартиры при совместном владении потребует и разрешения второго собственника на ее передачу в дар.
Договор дарения квартиры между близкими родственниками составляется только в присутствии обеих сторон. Образец договора вы можете скачать по ссылке в конце статьи.
Какие данные в 2018 году обязательно указывают в документе:
• в верху листа посередине пишут название документа – «Договор дарения квартиры». Затем указывают дату и место написания документа (город, село, район);
• данные паспортов обеих сторон, включая их регистрационные сведения и даты рождения;
• сведения о квартире (адрес, этаж, жилая и общая площадь, внутреннее состояние помещений, вид материалов, используемых в отделке);
• реквизиты документов, которые устанавливают право собственности на передаваемую квартиру;
• стоимость жилого помещения (реальная, рыночная) указывается по желанию;
• указание на органы, которые будут регистрировать сделку дарения и дату регистрации;
• иные сведения, которые обычно есть в каждом договоре купли-продажи;
• подписи и ФИО обеих сторон.
Дарение между близкими родственниками всегда безвозмездно, поэтому составление отдельного акта приема-передачи не требуется. Любое указание на компенсацию сделает дарственную ничтожной, то есть не имеющей законной силы.
В качестве дополнительной информации иногда указывают право дарителя на аннулирование сделки при смерти одаряемого. По желанию ставят дату сделки и дату передачи квартиры в собственность.
После составления дарственная передается для регистрации в отделение УФРС.
Дарение квартиры не требует большого количества документов для перерегистрации ее на нового собственника в Росреестре, как в случае стандартного договора купли-продажи. Аннулировать дарение совсем не просто, для этого необходимо представить в суд доказательство мошеннических действий со стороны одаряемого, либо потребовать отмены действия договора в связи с покушением одаряемого на жизнь и здоровье дарителя или членов его семьи.
Об отмене дарственной в суде речь заходит и в том случае, если одаряемый плохо обращается с переданной ему в дар вещью, и это факт имеет для дарителя важное, нематериальное значение. Отдельно в договоре может быть указано об обратной передаче квартиры дарителю после смерти одаряемого лица.
Заверка договора дарения у нотариуса по закону не требуется, об этом в ГК РФ нет указаний. Но если в самом документе прописано это условие, то поход к нотариусу неминуем (указания ст. 163 ГК РФ).
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Печать и подпись нотариуса служит дополнительной защитой договора дарения на квартиру, при наличии которой оспорить его силу через суд будет гораздо сложнее. Поэтому заверить документ все же стоит. Тем более что стоимость этого действия гораздо ниже, чем при продаже квартиры.
Родителям имеет смысл переписать свою квартиру ребенку, рожденному в законном браке, чтобы в случае их развода ни один супруг не смог претендовать на долю в квартире.
Что сделать, чтобы передать квартиру между близкими родственниками:
1. Составить договор дарения (самостоятельно или с помощью нотариуса, юриста, риелтора);
2. Оплатить государственную пошлину за совершение сделки (в 2018 году она составляет 2000 рублей);
3. Передать договор и пакет иных документов в Росреестр. Сделать это можно в его местном отделении или в МФЦ (Многофункциональном Центре), потребуется явка обоих участников договора. Срок регистрации новых прав собственности – 10 дней.
По договору квартира регистрируется после оформления и подписания заявления о переходе прав собственности на жилое помещение. После передачи государственному работнику этого заявления и иных собранных документов одаряемый получает на руки расписку в получении бумаг. По истечении 10 дней Росреестр выдаст договор, заверенный уполномоченным лицом. С этого момента собственником квартиры становится одаряемое лицо.
Дарение квартиры между близкими родственниками не требует оплаты подоходного налога. Это сказано в п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ. Единственные расходы, которые понесут стороны – это оплата госпошлины за регистрацию договора и услуги нотариуса (при заверке документа). При этом получатель квартиры сможет продать ее без оплаты налога в размере 13% только по истечении трех лет с момента вступления в силу договора.
Чтобы избежать оплаты налога, потребуется собрать документы, которые свидетельствуют о близких родственных связях между участниками сделки (свидетельство о браке, свидетельство о рождении, иное). В других случаях избежать оплаты налога в размере 13% не получится.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
