Конечно, если строение представляет собой небольшую хибарку и продувается всеми ветрами, жить в нем круглогодично невозможно. Если же дом построен из кирпича или другого добротного материала и имеет ряд удобств, то многие садоводы считают приемлемым поселиться в таком строении на постоянной основе.
В России был принят Федеральный закон № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». В соответствии со ст. 1 данного закона садовый земельный участок – это участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур, картофеля, а также для отдыха с правом возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем. Проще говоря, документ разрешал строить дома и жить в них, но не давал возможности там прописываться.
Ситуация несколько изменилась два года назад. Постановление Конституционного суда РФ предоставило гражданам право регистрироваться в садовых домиках, признав норму вышеизложенной статьи федерального закона несоответствующей Конституции Российской Федерации. Прописка граждан в строениях садовых товариществ теперь разрешена. Но данные строения должны быть пригодными для постоянного проживания и располагаться на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.
Кроме того, на сегодняшний день в России нет правил признания строений жилыми домами и прописки граждан в этих строениях. Не существует документа, который регламентировал бы порядок регистрации. Причем Конституционный суд разрешил разрабатывать такой порядок как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов. Но нигде это сделано не было. Поэтому за отсутствием определенных правил признавать жилые строения пригодными для постоянного проживания может только суд общей юрисдикции.
Собственник дачного домика и участка может прийти в районный суд, написать исковое заявление, приложить к нему необходимые документы, которые будут подтверждать техническое состояние дома, пригодного для проживания. Затем на основании решения суда гражданин должен обратиться в миграционную службу с заявлением о регистрации по месту жительства в указанном доме. Единственное условие – дачный земельный участок должен находиться в пределах населенного пункта.
Среди документов, которые нужно предоставить в суд, должно быть заключение экспертной лицензированной организации, в качестве которой может выступать любой проектный институт, имеющий право на проектирование и выдачу свидетельств о соответствии строения требованиям, предъявляемым к жилым домам.
Строение в садовом кооперативе должно иметь признаки жилого. В их числе, например, теплые стены, наличие инженерных коммуникаций, подъездов, проходов, соответствие пожарным, санитарным и экологическим нормам. Также объект должен подходить для всесезонного проживания по площади.
Общее имущество
Согласно законодательству, садоводческое объединение должно содействовать людям в решении вопросов, связанных с имуществом общего пользования. Под ним подразумевается имущество, предназначенное для удовлетворения потребностей членов объединения в проезде, проходе, водоотведении, электро-, газо-, водо- и теплоснабжении, а также в охране и организации отдыха. Кроме того, товарищество или кооператив должны заботиться о состоянии дорог, водонапорных башен, общих ворот, заборов, котельных, детских и спортивных площадок, мест для сбора мусора, противопожарных сооружений и т.п.
Федеральный закон № 66 в принципе разрешает создавать такое имущество в виде электросетевых и других объектов, которые обеспечивают гражданину право на благополучное проживание. Но проблема в том, что некоторые собственники участков и домов на территориях товариществ не совсем верно толкуют нормы законодательства. Люди пытаются в индивидуальном порядке, например, получить технические условия и подать заявку на газоснабжение одного домика. Но это не представляется возможным, т.к. все инфраструктурные вопросы решаются только на общем собрании собственников – членов товарищества.
После принятия решения, допустим, о той же газификации, члены объединения должны обратиться в органы власти с целью создания градостроительной документации, в составе которой будут присутствовать проект межевания и сводный план инженерных сетей.
По этим документам руководство муниципалитета закрепит градостроительное право товарищества либо на сохранение коллективного объединения садоводов, либо на строительство индивидуального жилого сектора на данной территории. Это нужно для того, чтобы определить, какой же статус все-таки будет иметь земля.
Дело в том, что долгое время коллективные сады создавались на территориях в четыре сотки с проездами между огородами не более 3–5 м.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
К тому же расстояние между дачными домиками у нас обычно составляет 2 м. Все это не соответствует нормам индивидуальной жилищной застройки, т.е. препятствует тому, чтобы прописаться на даче. Для сравнения: проезды в красных линиях в жилом секторе должны составлять не менее 15 м, а расстояние между домами – не менее 6 м.
Если товарищество обратится к властям с просьбой о пересмотре статуса территории и предоставит нужные документы по планировке, в этом случае можно будет выйти с инициативой в Гордуму. Она и решит судьбу территории.
Если депутаты одобрят перевод садовых земель в участки под жилищное строительство, то управление архитектуры сможет выдать товариществу АПЗ – архитектурно-планировочное задание, в соответствии с которым можно будет заниматься подведением газа, воды и т.д.
К примеру, сейчас такая работа ведется в отношении сада «Мичуринец». Собственники участков проявили инициативу и обратились в городское управление с целью создания проекта планировки. По окончании этого процесса «Мичуринец» может быть переведен в статус территории под индивидуальную жилую застройку.
Есть генеральный план и правила землепользования и застройки. По этим документам одна часть дачных и огородных земель на территории областного центра находится в функциональной зоне сохраняемых коллективных садов, а другая располагается там, где генпланом предусмотрена индивидуальная и даже многоэтажная застройка.
Во втором случае для изменения статуса земли, чтобы на ней можно было возводить жилые дома и создавать для них инфраструктуру, достаточно будет решения Гордумы, принятого на основе градостроительной документации. В первом же случае все несколько сложнее: генплан не предусматривает ликвидации садов и появления на их месте других объектов.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
