Предоставление за плату гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»1 и иными федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. При том что единого порядка предоставления земельных участков нe существует, нормативная база по данной проблеме периодически изменяется и дополняется, появляются новые правила выделения земельных участков в зависимости от их категорий, использования, застроенности, а также некоторых других факторов. В настоящее время ЗК РФ специально выделяет предоставление земельных участков: а) для строительства (ст. 30); б) в связи с заключением договора о развитии застроенной территории (п. 2.1 ст. 30); в) для жилищного строительства (ст. 30!); г) для комплексного освоения жилищного строительства (ст. 30); д) гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34). Приобретение земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено федеральными законами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»2, «О личном подсобном хозяйстве», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве)», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
2. Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 21 настоящей статьи.
Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.
Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка, указанного в абзаце первом настоящего пункта, лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.
Решение о предоставлении земельного участка, указанное в абзаце втором настоящего пункта, является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. (Пункт введен Федеральным законом №232Ф3.)
Предоставление пользователю недр земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Порядок расчета размера арендной платы за указанные земельные участки определяется Правительством Российской Федерации.
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, — в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное пользование на срок, строительства этих зданий, строений, сооружений.
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке;
1) проведение работ по формированию земельного участка:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом Ф221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее — кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;
(Абзац в ред. Федерального закона №66ФЗ.) определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее — плата за подключение);
(Абзац в ред. Федерального закона № 191ФЗ.) принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2) подпункт утратил силу. Федеральный закон №66ФЗ;
3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
5. Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса,
6. В случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, если иной порядок не установлен настоящим Кодексом.
7. Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:
1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;
2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;
3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
8. Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия.
9. Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.
10. В случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства суд в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.
11. Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. (Пункт в ред. Федерального закона №201ФЗ.)
12. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки для строительства могут предоставляться в порядке, установленном настоящей статьей, в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса.
13. Акционерному обществу, сто процентов акций которого принадлежит Российской Федерации, управляющей компании, в случае привлечения их в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами или резиденту особой экономической зоны земельные участки предоставляются без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения таких объектов на основании заявлений в соответствии с законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах.
1. Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, — в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.
2. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 21 статьи 30 и пунктом 27 статьи 381 настоящего Кодекса.
3. Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.
В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».
В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.
В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка:
1. Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории.
3. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 68 пункта 3 статьи 382 настоящего Кодекса.
4. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.
5. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. (Пункт в ред. Федерального закона №232Ф3.)
6. Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 382 настоящего Кодекса.
7. При обороте указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 382 настоящего Кодекса.
8. В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством.
9. В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
2. Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
3. В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
4. Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.
5. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ.
6. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо с предварительным согласованием места размещения объекта, либо без предварительного размещения места размещения объекта.
Процесс формирования участков включает такие работы, как:
— подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
— определение разрешенного использования земельного участка;
— определение технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение к ним.
С завершением формирования земельного участка он ставится на государственный кадастровый учет в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ.
Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
В случае предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта ему должен предшествовать выбор участка для строительства.
Выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта возлагается на исполнительные органы государственной власти либо местного самоуправления с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующих территорий. При этом должны приниматься во внимание обеспеченность таких земельных участков объектами инженерной, транспортной, социальной инфраструктур и технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Кроме того, необходимо информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, а также проводить публичные слушания с участием жителей поселений и городских округов.
Порядок проведения публичных слушаний определяется уставами муниципальных образований и (или) нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований с учетом положений ст. 28, 32, 39 Градостроительного кодекса РФ и Федеральным законом № 131ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»:
1. В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по проектам генеральных планов, в том числе по внесению в них изменений (далее — публичные слушания), с участием жителей поселений, городских округов проводятся в обязательном порядке.
2. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.
3. Публичные слушания проводятся в каждом населенном пункте муниципального образования. При внесении изменений в генеральные планы публичные слушания проводятся в населенных пунктах, в отношении территорий которых предлагается внесение изменений в генеральные планы, а также в населенных пунктах, имеющих общую границу с указанными населенными пунктами.
4. При проведении публичных слушаний в целях обеспечения всем заинтересованным лицам равных возможностей для участия в публичных слушаниях территория населенного пункта может быть разделена на части. Предельная численность лиц, проживающих или зарегистрированных на такой части территории, устанавливается законами субъектов Российской Федерации исходя из требования обеспечения всем заинтересованным лицам равных возможностей для выражения своего мнения.
5. В целях доведения до населения информации о содержании проекта генерального плана уполномоченные на проведение публичных слушаний орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа в обязательном порядке организуют выставки, экспозиции демонстрационных материалов проекта генерального плана, выступления представителей органов местного самоуправления, разработчиков проекта генерального плана на собраниях жителей, в печатных средствах массовой информации, по радио и телевидению.
6. Участники публичных слушаний вправе представить в уполномоченные на проведение публичных слушаний орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа свои предложения и замечания, касающиеся проекта генерального плана, для включения их в протокол публичных слушаний.
7. Заключение о результатах публичных слушаний подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения), официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети «Интернет».
8. Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей муниципального образования о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и не может быть менее одного месяца и более трех месяцев.
9. Глава местной администрации с учетом заключения о результатах публичных слушаний принимает решение:
1) о согласии с проектом генерального плана и направлении его в представительный орган муниципального образования;
2) об отклонении проекта генерального плана и о направлении его на доработку.
1. Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах таких публичных слушаний.
2. Представительный орган местного самоуправления по результатам рассмотрения проекта правил землепользования и застройки и обязательных приложений к нему может утвердить правила землепользования и застройки или направить проект правил землепользования и застройки главе местной администрации на доработку в соответствии с результатами публичных слушаний по указанному проекту.
3. Правила землепользования и застройки подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения), официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети «Интернет».
4. Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке.
5. Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке в случае несоответствия правил землепользования и застройки законодательству Российской Федерации, а также схемам территориального планирования Российской Федерации, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации, утвержденным до утверждения правил землепользования и застройки.
1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального
7. Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей муниципального образования о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и не может быть более одного месяца.
8. На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.
9. На основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет». (Часть в ред. Федерального закона №21003.)
10. Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.
11. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства включен в градостроительный регламент в установленном для внесения изменений в правила землепользования и застройки порядке после проведения публичных слушаний по инициативе физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования такому лицу принимается без проведения публичных слушаний.
12. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.
К публичным слушаниям нельзя относиться как к некой формальности, хотя результаты их и не обязательны для администрации при выборе того или иного решения.
Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонирования территорий), а также в случае предоставления земельных участков для нужд сельскохозяйственного производства или из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (п. Ист. ЗОЗКРФ).
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект размещения границ земельного участка является основанием для предоставления земельных участков для строительства в аренду либо в постоянное бессрочное пользование лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ.
В то же время продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, порядок проведения которых установлен ст. ЗО1, 38, 381 и 38 К РФ,
В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. (Статья введена Федеральным законом №191ФЗ.)
2. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
3. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
4. Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.
5. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 381 настоящего Кодекса.
6. Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется статьей 382 настоящего Кодекса.
3. Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (далее для целей настоящей статьи — аукцион).
4. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительной орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
5. Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка принимает решение о проведении аукциона.
6. В качестве организатора аукциона выступает продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо действующая на основании договора с ним специализированная организация.
7. Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
8. Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»), «Шаг аукциона» устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.
9. Организатор аукциона не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о проведении аукциона на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».
10. Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:
1) об организаторе аукциона:
2) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;
3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;
4) о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение;
5) о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);
5) о «шаге аукциона»;
7) о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;
8) о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;
9) о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.
11. Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за пятнадцать дней до дня проведения аукциона. Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в течение трех дней в периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона. Сообщение об отказе в проведении аукциона размещается на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет». Организатор аукциона 8 течение трех дней обязан известить участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить участникам аукциона внесенные задатки.
12. Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:
1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;
2) выписка из единого государственного реестра юридических лиц — для юридических лиц, выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей — для индивидуальных предпринимателей, копии документов, удостоверяющих личность, — для физических лиц;
3) документы, подтверждающие внесение задатка:
13. Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в пункте 12 настоящей статьи документов.
14. Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона.
15. Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе.
16. Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока ее приема, возвращается в день ее поступления заявителю.
17. Заявитель не допускается к участию в аукционе по следующим основаниям:
1) непредставление определенных пунктом 12 настоящей статьи необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;
2) непоступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе;
3) подача заявки на участие в аукционе по продаже земельного участка лицом, которое в соответствии с федеральными законами не имеет права приобретать в собственность земельные участки.
18. Отказ в допуске к участию в торгах по иным основаниям, кроме указанных в пункте 17 настоящей статьи оснований, не допускается.
19. Организатор аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, о датах подачи заявок, о внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе с указанием причин отказа. Протокол приема заявок подписывается организатором аукциона в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок.
20. Заявители, признанные участниками аукциона, и заявители, не допущенные к участию в аукционе, уведомляются о принятом решении не позднее следующего дня после даты оформления данного решения протоколом приема заявок на участие в аукционе.
21. Организатор аукциона обязан вернуть внесенный задаток заявителю, не допущенному к участию в аукционе, в течение трех дней со дня оформления протокола приема заявок на участие в аукционе.
22. Заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Организатор аукциона обязан возвратить внесенный задаток заявителю в течение трех дней со дня регистрации отзыва заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.
23. Организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность земельного участка или о размере арендной платы.
24. Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются:
1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение:
2) победитель аукциона;
3) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.
25. Организатор аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем.
26. Аукцион признается не состоявшимся в случае, если:
1) в аукционе участвовали менее двух участников;
2) после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.
27. В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
28. Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся либо если не был заключен договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.
29. Информация о результатах аукциона публикуется организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона, и размещается на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».
2. Аукцион проводится в соответствии со статьей 381 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.
3. В извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 13, 69 пункта 10 статьи 381 настоящего Кодекса, должны быть указаны:
1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка;
2) цена выкупа земельных участков, указанных в пункте 5 статьи 302 настоящего Кодекса и предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади;
3) начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства);
4) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;
5) способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем;
6) максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;
7) максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;
8) максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
4. Дополнительно к указанным в подпунктах 68 пункта 3 настоящей статьи требованиям могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных настоящей статьей.
5. Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок документы, указанные в пункте 12 статьи 381 настоящего Кодекса, а также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.
6. Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в пункте 5 настоящей статьи документов.
7. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения.
Исключение из этого правила сделано в отношении земельных участков при заключении договора о развитии застроенной территории. На основании п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ, введенного в действие по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, земельный участок предоставляется бесплатно в собственность или в аренду.
Не проводятся торги и предварительное согласование места размещения объектов при предоставлении гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.
Органы государственной власти и местного самоуправления в целях эффективности, справедливости, публичности, открытости процедуры предоставления земельных участков сами обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решения (ст. 34 ЗК РФ).
1. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:
принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;
уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
2. Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков 8 собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
3. В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
4. Орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
5. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
6. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения.
Несмотря на множественность такого рода актов, они в основном полностью воспроизводят положения ст. 34 ЗК РФ:
— о праве заинтересованных лиц на обращение с заявлениями о предоставлении земельного участка в органы, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков;
— о требованиях, предъявляемых к заявлению, включая указание на цель использования, его предполагаемые размеры и местоположение;
— испрашиваемое право на земельный участок.
Но имеются в актах и различия, главным образом по процедуре рассмотрения заявлений граждан и перечню земельных участков, выделяемых для тех или иных целей.
Решение о предоставлении земельного участка принимается исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления в двухнедельный срок и является основанием для заключения договора купли-продажи (ст. 34 ЗК РФ).
При этом, в связи с проводимой реформой местного самоуправления и появлением новых муниципальных образований необходимо учитывать, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Таким правом органы сельских и городских поселений не обладают (п. 10 ст. 3 вводного закона к ЗК РФ).
10. Распоряжение земельными участками, указанными в статье 31 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. (Абзац в ред. Федеральных законов №232Ф3; № 257ФЗ.)
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Правовая природа дел (споров) о предоставлении земельных участков
Как уже отмечалось, возмездное предоставление земельных участков независимо от того или иного порядка представляет собой сложное по составу правоотношение, объединяющее административный акт и гражданский правовой договор.
По своему содержанию решение о предоставлении земельного участка относится к ненормативным актам государственного органа или органа местного самоуправления, которое может быть признано недействительным по иску заинтересованного лица. Как предусмотрено ст. 13 ГК РФ, ненормативные акты органа государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ, включая признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности. Оспаривание ненормативного акта государственного органа и органа местного самоуправления осуществляется по правилам гл. 25 ГПК в порядке производства дел, возникающих из публично-правовых отношений. Согласно ст. 256 ГПК гражданин вправе оспорить в суде решение органа государственной власти и органа местного самоуправления, обратившись в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении прав и свобод.
1. Гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.
2. Пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением не является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления.
Аналогичная норма но своему содержанию предусмотрена ст. 198 АПК РФ, ссылаясь на которую Арбитражный суд Московской области отказал прокурору Московской области в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления главы Одинцовского района о предоставлении земельного участка ЗАО «Согласие». В своем заявлении прокурор указывал на то, что глава Одинцовского района действовал с превышением полномочий, изымая 5,0 га из земель клинического санатория «Барвиха» с предоставлением и последующей продажей ЗАО «Согласие» под индивидуальное строительство. Земли, изъятые у санатория «Барвиха», являются землями лесного фонда, Правительство РФ не давало согласия на перевод земель из лесных в нелесные и не давало согласия на изъятие земельного участка. Отказ в удовлетворении заявления прокурора суд мотивировал тем, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, если такой акт не соответствует закону, нарушает законные права и интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Однако такое заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда стало известно о допущенном нарушении. Пропущенный по уважительной причине срок может быть восстановлен судом. В данном случае прокурор обратился в арбитражный суд с пропуском трехмесячного срока и уважительных причин для его восстановления судом найдено не было. В кассационном порядке это решение было отменено в связи с ошибкой нижестоящего суда в применении закона, поскольку не было учтено, что по этому делу имеет место спор о праве на конкретный земельный участок, а поэтому должны применяться общие сроки исковой давности. Примерно такую же позицию занял Высший Арбитражный Суд РФ, оставляя без изменения решение Арбитражного суда Московской области по иску главы муниципального образования «Город Краснознаменск Московской области». По делу оспаривалось постановление главы администрации Одинцовского района о предоставлении земельного участка площадью 27 га ТОО «Сириус», входящего в границы г. Голицыно2 (Краснознаменск), где действует особый правовой режим землепользования. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Как бесспорно установлено судом первой инстанции, администрация г. Краснознаменска обратилась в арбитражный суд с пропуском исковой давности, что в силу ст. 199 ГК РФ является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
1. Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
2. Прокурор, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
3. Заявления о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными рассматриваются в арбитражном суде, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом не отнесено к компетенции других судов.
4. Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года.
1. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
С мотивами вышестоящих арбитражных судов по затронутым делам можно согласиться с тем уточнением, что рассматриваться такого рода споры должны в общеисковом порядке, — под действие гл. 25 ГПК, где предусмотрен трехмесячный срок обращения в суд, они не подпадают. И. вызвано это спецификой этих дел, которая содержит требования о признании недействительными решения о предоставлении земельного участка и заключенного на его основе договора купли-продажи либо аренды земельного участка.
По правилам гл. 25 ГПК не исключено оспаривание ненормативных актов органов государственной власти и местного самоуправления, но при условии, что не имеется спора о праве. Такая ситуация вполне возможна при оспаривании заинтересованными лицами отказа в предоставлении земельного участка. На этой стадии земельные и гражданско-правовые отношения не возникают, и, следовательно, ни о каких правах на конкретный земельный участок речи идти не может при любом исходе дела. Наряду с изложенным порядком рассмотрения этих дел не менее важно также учитывать и такую особенность, как взаимную связь и производный характер договора купли-продажи от административного акта о предоставлении земельного участка. И это, в свою очередь, предопределяет необходимость рассмотрения требований о признании недействительными решения о предоставлении земельного участка и заключенного договора купли-продажи либо иного гражданско-правового договора в одном производстве.
При рассмотрении дела о признании недействительным решения администрации Красногорского района о выделении земельного участка ОАО «Стройтрансгаз» и ряду граждан Московский областной суд не согласился с доводами о раздельном рассмотрении требований в отношении решения администрации района и последующих договоров купли-продажи земельных участков. Оставляя решение суда без изменения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что право собственности ОАО «Стройтрансгаз» и других лиц на земельный участок площадью 8,5 га возникло на основании договора купли-продажи. Заключение этого договора стало возможным только после принятия соответствующего постановления главой Красногорского района Московской области. Поэтому суд правильно исходил из того, что оценка правомерности сделки купли-продажи земельного участка возможна только в совокупности с оценкой оспариваемых прокурором постановлений главы Красногорского района, послуживших основанием для возникновения соответствующих прав и обязанностей сторон по договору, в том числе права на выкуп ранее отведенного земельного участка в собственность по нормативной цене.
Очевидно, что если ненормативный акт местной администрации противоречит закону, нарушает интересы государства либо иных лиц, то наряду с признанием его недействительным точно так же должна быть признана недействительной и соответствующая сделка купли-продажи земельного участка по причине ее ничтожности.
Принимая положительное решение по заявлению прокурора, судебные инстанции правильно исходили из того, что администрацией Красногорского района был допущен целый ряд нарушений при выделении спорного земельного участка. Вопреки закону сначала земельный участок был предоставлен в постоянное бессрочное пользование коммерческой организации, а затем продан ей и другим гражданам без проведения торгов. Также не было учтено, что в отношении данного участка имелись ограничения, которые исключали возможность его отвода под коттеджную застройку.
В числе других доводов ответчики в кассационной жалобе со ссылкой на постановление Конституционного Суда РФ №611 обращали внимание на то, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, предусмотренного пп. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. С этим доводом Верховный Суд не согласился и указал, что добросовестность приобретения имущества не исключает в силу п. 1 ст. 302 ГК РФ его истребование, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Как установлено судом первой инстанции, земельный участок площадью 8,51 га являлся государственной собственностью и выбыл из владения государства помимо воли соответствующих государственных органов.
Как представляется, помимо тех аргументов, которые были приведены Верховным Судом РФ, с доводами ответчиков не имелось оснований соглашаться и по другим причинам.
Во-первых, действующий ГК РФ не ограничивает граждан и юридических лиц в выборе способа защиты нарушенного права, эти лица в силу ст. 9 ГК по своему усмотрению осуществляют защиту своих гражданских прав, перечень которых приведен в ст. 12 ГК РФ, Как прямо предусмотрено ст. 13 ГК РФ, в случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ. Обращаясь в суд с иском о признании недействительным административного акта о предоставлении земельного участка и ничтожными последующих договоров купли-продажи, прокурор действовал в рамках указанных норм права.
1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаем законом.
Защита гражданских прав осуществляется путем:
признания права;
восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
самозащиты права;
присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки;
компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения;
неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления,
противоречащего закону:
иными способами, предусмотренными законом.
Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.
В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.
Во-вторых, объекты гражданских прав могут свободно переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (ст. 129 ГК РФ).
1. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
2. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.
3. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
4. Результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (статья 1225) не могут отчуждаться или иными способами переходить от одного лица к другому. Однако права на такие результаты и средства, а также материальные носители, в которых выражены соответствующие результаты или средства, могут отчуждаться или иными способами переходить от одного лица к другому в случаях и в порядке, которые установлены настоящим Кодексом.
В силу ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, за исключением случаев, установленных федеральными законами, не предоставляются в частную собственность, а также не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
4. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);
2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
2) из состава земель лесного фонда;
3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия,
5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;
7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
8) предоставленные для нужд связи;
9) занятые объектами космической инфраструктуры;
10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
6. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
7. Пункт 6 настоящей статьи не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
8. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
Как установлено судом, спорный земельный участок не мог быть выделен в качестве объекта гражданского права и свободно отчуждаться, поскольку являлся ограниченно оборотоспособным. Это означает, что такие категории, как реституция или добросовестный приобретатель, а также ссылки на постановление Конституционного Суда РФ по данному делу неприменимы, так как здесь принципиально иная ситуация по сравнению с той, которая являлась предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ.
При выявлении конституционно-правового смысла положений пп. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ Конституционный Суд по делу исходил из целей обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников на примере сделок с жилыми помещениями, оборотоспособность которых не ставилась под сомнение в отличие от земельных участков по проведенному выше делу.
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Материально-правовой аспект рассмотрения
Земельные участки в качестве объектов земельных отношений и гражданских прав могут быть выставлены на торги либо предоставлены в собственность иным способом при условии, что они сформированы, прошли государственный кадастровый учет и не обременены правами других лиц. Споры по поводу выделения занятых (не свободных) земельных участков, с одной стороны,
Постановлением главы Ильинской сельской администрации Красногорского района Московской области ряду граждан были выделены земельные участки под индивидуальное строительство в деревне Глухово. Своим решением Московский областной суд по иску войсковой части признал недействительным акт местной администрации о выделении земельных участков и выданных на основании его свидетельств о праве собственности на землю. Принимая решение об удовлетворении заявленного иска, суд исходил из того, что спорные земельные участки расположены в зоне с особыми условиями землепользования, где расположены охраняемые военные объекты, используемые войсковой частью. При этом никаких построек ответчиками возведено на этих участках не было и вопрос о сроке исковой давности ими не ставился.
При кассационном обжаловании ответчики просили учесть, что земельные участки им были предоставлены. Никаких препятствий для выделения им земельных участков не было, так как соответствующие документы войсковой части на эти участки были выданы. Тем самым, по сравнению с войсковой частью, они имеют преимущественное право на спорные земельные участки.
Оставляя решение суда без изменения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предоставление спорных земельных участков гражданам под индивидуальное строительство было незаконно, оно нарушало государственные интересы в сфере обеспечения безопасности военных объектов. Что касается акта о праве пользования на спорный земельный участок, выданного войсковой части то ссылки в этой части ответчиков Коллегия признала несостоятельными, поскольку земельный участок был выделен в установленном порядке войсковой части на нем возведены различного назначения капитальные объекты, которые используются воинской частью до настоящего времени.
По данному делу следует согласиться с выводом судебных инстанций о том, что само по себе отсутствие государственного акта на право пользования землей у войсковой части на момент принятия постановления Ильинской администрации не означало, что участок был свободен. Указанный акт, выданный войсковой части в 2002 г., был лишь призван подтвердить имеющееся право на земельный участок, не являясь при этом правоустанавливающим документом. Из представленных документов бесспорно следовало, что земельный участок был отведен войсковой части и это решение относится к числу правоустанавливающих документов.
Таким образом, предоставляя земельные участки гражданам под строительство, сельская администрация нарушила действующее законодательство, поскольку право постоянного бессрочного пользования истцом на эти участки прекращено не было. И такого права у органов местного самоуправления в отношении земель Министерства обороны РФ не имелось.
По другому делу десятый Арбитражный апелляционный суд отменил решение нижестоящего суда и удовлетворил иск прокурора Московской области, признав недействительным постановление главы Одинцовского района о предоставлении земельного участка размером 0,5 га ЗАО «Группа компаний „ЮВИ ПЛЮС“» для индивидуального жилищного строительства.
Из заявления прокурора следовало, что указанный выше земельный участок в нарушение действующею законодательства был предоставлен под застройку из земель Оздоровительного комплекса «Сосны» Управления делами Президента Российской Федерации. Фактически глава местной администрации распорядился землями федерального значения, что явно выходило за рамки его компетенции.
Возражения ответчиков по предъявленному иску сводились к тому, что, во-первых, органы местного самоуправления вправе распоряжаться не разграниченными государственными землями и, во-вторых, руководителем ОК «Сосны» было заключено соглашение о совместной деятельности, по которому в счет выполнения для ОК «Сосны» ряда работ оказывалось содействие ЗАО «Группа компаний „ЮВИ ПЛЮС“» в передаче спорного земельного участка. Это соглашение, по мнению ответчиков, можно рассматривать как добровольный отказ землепользователя от принадлежащего права на земельный участок и согласие на предоставление земельного участка ЗАО «Группа компаний „ЮВИ ПЛЮС"».
Приведенные доводы ответчиков судом при разрешении дела были обоснованно отвергнуты. Действительно, в соответствии с Федеральным законом №137Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления. Верно и то, что полномочия органов местного самоуправления по управлению и распоряжению землями не ограничены лишь земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Однако эго совсем не означает, что органы местного самоуправления вправе распоряжаться земельными участками, которые находятся на законных основаниях в пользовании тех или иных лиц, т. е. несвободными, занятыми земельными участками.
Материалы дела с бесспорностью свидетельствовали, что выделенный «Группе компаний „ЮВИ ПЛЮС“» земельный участок являлся частью земельного участка, предоставленного в свое время ОК «Сосны» Управления делами Президента РФ на праве постоянного бессрочного пользования. В установленном порядке спорный земельный участок из владения и пользования ОК «Сосны» не изымался и не мог быть изъят постановлением главы администрации района, поскольку изъятие не было обусловлено муниципальными нуждами и вело к изменению категории земель, чего делать органы местного самоуправления не вправе.
Соглашение о совместной деятельности (или инвестиционный договор), заключенное между ОК «Сосны» и ЗАО «Группа компаний „ЮВИ ПЛЮС“», не могло иметь правовых последствий, поскольку в силу закона государственное унитарное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ и иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ).
Таким образом, предоставление земельного участка ЗАО «Группа компаний „ЮВИ ПЛЮС“» в нарушение действующего законодательства без прекращения права другого землепользователя явилось безусловным основанием к удовлетворению иска прокурора.
2. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Можно отметить, что в настоящее время ст. 53 ЗК РФ, регулирующая условия и порядок отказа лица от права на земельный участок, изложена в новой редакции. В частности, в п. 3 данной статьи предусмотрено, что к заявлениям государственных и муниципальных предприятий должен быть приложен документ, подтверждающий согласие органа, создавшего соответствующее юридическое лицо или иного действующего от имени учредителя органа, на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
2. Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.
3. При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком заявление об отказе от права на земельный участок подается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. К заявлению об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком прилагаются кадастровый паспорт земельного участка (при наличии в государственном кадастре недвижимости сведений о таком земельном участке, необходимых для выдачи кадастрового паспорта земельного участка), подлинники документов, удостоверяющих права на землю, в случае их отсутствия — копия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, а также копия документа, удостоверяющего личность (для гражданина), или копия документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица. К заявлениям юридических лиц, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и государственных и муниципальных предприятий должен быть приложен документ, подтверждающий согласие органа, создавшего соответствующее юридическое лицо, или иного действующего от имени учредителя органа на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
4. При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, на основании заявления об отказе от права на земельный участок в месячный срок со дня получения такого заявления принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Копия указанного в настоящем пункте решения в трехдневный срок со дня его принятия направляется лицу, подавшему заявление об отказе от права на земельный участок.
5. Право на земельный участок, не зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращается у лица, подавшего заявление об отказе от права на земельный участок, с момента принятия решения, указанного в пункте 4 настоящей статьи, за исключением случая отказа от права на земельный участок, образуемый в соответствии с настоящим Кодексом.
В случае, если право на земельный участок было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в недельный срок со дня принятия решения, указанного в пункте 4 настоящей статьи, обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
6. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, обязан сообщить об отказе от права на земельный участок, право на который не было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в налоговый орган по месту нахождения такого земельного участка и в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного кадастра недвижимости, в недельный срок со дня принятия решения, указанного в пункте 4 настоящей статьи.
С точки зрения закона возмездное предоставление земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, возможно только в форме заключения договора купли-продажи. Но на практике, однако, не редкость, когда участки передаются в собственность на основании инвестиционных контрактов (договоров). По условиям таких соглашений, за выделение земельных участков в контракте оговаривается плата в виде определенного процента от возводимых жилых площадей, переселение нанимателей из ветхого жилого фонда, строительство инженерных сетей и социальных объектов, а также выполнение для города целого ряда других работ.
Надо отметить, что практика разрешения споров между участниками инвестиционных соглашений не отличается единством, можно сказать, что идет процесс ее формирования.
Решением Арбитражного суда Московской области отказано в иске ООО «Эрасгрой Профит» к Правительству Московской области о передаче в собственность нескольких земельных участков. Как установлено судом, между администрацией Балашихинского района и инвестором — ООО «Эрастрой Профит» — был заключен договор о реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка площадью 11,2 га (в том числе 8,45 га пашни из земель «Агрофирмы „Первое Мая“») под коттеджную застройку в г. Балашихе.
В договоре оговаривалось, что инвестор вкладывает и привлекает средства в форме инвестиций для финансирования инвестиционного проекта и обеспечивает их целевое использование, являясь главным исполнителем работ и реализуя инвестиционный объект.
В свою очередь администрация оказывает инвестору необходимое содействие в реализации проекта. После выполнения сторонами обязательств по договору производится раздел общей долевой собственности в натуре, администрация получает безвозмездно 10% общей площади построек, остальные 90% — инвестор.
Свой отказ суд мотивировал тем, что договоры и соглашения к ним не предусматривали внесения администрацией Балашихинского района и Правительством Московской области земельных участков в состав общего имущества участников соглашения. Не представило ООО «Э растрой Профит» и других доказательств в подтверждение заявленного иска о передаче в собственность земельных участков.
Следуя логике суда, если бы такие доказательства были представлены истцом, результат рассмотрения этого дела был бы другим.
В то же время Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в схожей ситуации иначе высказался по затронутой проблеме, удовлетворив надзорную жалобу ЗАО «Монаб» и признав недействительным решение конкурсной комиссии по выбору девелопера-инвестора, а также Распоряжение правительства Москвы №2453РП «Об итогах конкурса по выбору девелопера-инвестора по реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы „Россия ».
Арбитражный суд г. Москвы в иске ЗАО «Монаб» о признании недействительным решения конкурсной комиссии и указанного распоряжения правительства Москвы отказал, полагая, что проведение конкурса и определение победителя соответствовали законодательству Российской Федерации. Постановлениями апелляционного суда и арбитражного суда Московского округа решение. Условия передачи незастроенных (свободных) земельных участков для строительства регламентируются ст. 30 ЗК Российской Федерации. Согласно этой статье участки предоставляются в собственность (п. 2) или в аренду (подп. 3 п. 4) на основании результатов торгов (конкурсов, аукционов). Причем по общему правилу проводятся торги по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
В нарушение данных норм земельного законодательства торги по продаже земельного участка под строительство нового многофункционального комплекса зданий в собственность или по продаже права на заключение договора аренды земельного участка конкурсной документацией не предусмотрены.
Допущенные нарушения закона создают условия для приобретения девелопером-инвестором застроенного на условиях конкурса земельного участка в собственность или в аренду по правилам п. 1 ст. 36 ЗК РФ в обход установленного законом порядка предоставления земельных участков для строительства.
Нарушение императивных норм законодательства является самостоятельным основанием для признания конкурса недействительным, и суды должны были учесть факт нарушения этих норм при рассмотрении настоящего дела.
Вывод Высшего Арбитражного Суда РФ по настоящему делу в отношении того, что свободные земельные участки должны предоставляться в порядке, предусмотренном ЗК РФ, с использованием такой процедуры, как торги, и любые отступления от правовых норм в силу их императивности недопустимы, не вызывает сомнений. Соответственно, точно таким же образом следует подходить и к оценке законности заключаемых инвестиционных соглашений в части передачи инвестору земельных участков на том или ином праве.
Получившие широкое распространение в сфере строительства так называемые инвестиционные договоры прямо ГК РФ не предусмотрены. В первую очередь это объясняется тем, что инвестиции либо инвестиционную деятельность нельзя рассматривать в качестве правовых категорий, они имеют экономическое содержание, означая не что иное, как вложение капитала в то или иное дело. Такие вложения на практике осуществляются посредством заключения гражданско-правовых договоров, чаще всего в виде договоров простого товарищества либо подряда. Договоры простого товарищества, как правило, предусматривают создание общей долевой собственности на вновь создаваемые объекты и земельный участок, тогда как при подряде имеет место своеобразный бартер в виде оплаты инвестору выполненных работ для города или района натурой, т. е. путем передачи в собственность земельного участка. Разумеется, что подобные соглашения не могут иметь силы по причине их ничтожности, так как они прямо противоречат закону, в частности ст. 301, 30, 381, 382 ЗК РФ, в соответствии с которыми продажа земельных участков допускается исключительно на аукционах, открытых по составу участников и по форме подачи заявок.
1. Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подана исполнительной власти, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».
В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.
В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. (Статья введена Федеральным законом №191ФЗ.)
8. В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3,4,6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством.
9. В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное. (Статья введена Федеральным законом №191ФЗ.) личину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»), «Шаг аукциона» устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.
9. Организатор аукциона не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о проведении аукциона на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».
10. Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:
1) об организаторе аукциона;
2) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;
3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;
4) о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение;
5) о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);
6) о «шаге аукциона»;
7) о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;
8) о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;
9) о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.
11. Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за пятнадцать дней до дня проведения аукциона. Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в течение трех дней в периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона. Сообщение об отказе в проведении аукциона размещается на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет». Организатор аукциона в течение трех дней обязан известить участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить участникам аукциона внесенные задатки.
12. Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:
1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;
2) выписка из единого государственного реестра юридических лиц — для юридических лиц, выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей — для индивидуальных предпринимателей, копии документов, удостоверяющих личность, — для физических лиц;
3) документы, подтверждающие внесение задатка.
13. Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в пункте 12 настоящей статьи документов.
14. Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона.
15. Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе.
16. Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока ее приема, возвращается в день ее поступления заявителю.
17. Заявитель не допускается к участию в аукционе по следующим основаниям:
1) непредставление определенных пунктом 12 настоящей статьи необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;
2) непоступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе;
3) подача заявки на участие в аукционе по продаже земельного участка лицом, которое в соответствии с федеральными законами не имеет права приобретать в собственность земельные участки.
18. Отказ в допуске к участию в торгах по иным основаниям, кроме указанных в пункте 17 настоящей статьи оснований, не допускается.
19. Организатор аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, о датах подачи заявок, о внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе с указанием причин отказа. Протокол приема заявок подписывается организатором аукциона в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок.
20. Заявители, признанные участниками аукциона, и заявители, не допущенные к участию в аукционе, уведомляются о принятом решении не позднее следующего дня после даты оформления данного решения протоколом приема заявок на участие в аукционе.
21. Организатор аукциона обязан вернуть внесенный задаток заявителю, не допущенному к участию в аукционе, в течение трех дней со дня оформления протокола приема заявок на участие в аукционе.
22. Заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Организатор аукциона обязан возвратить внесенный задаток заявителю в течение трех дней со дня регистрации отзыва заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.
23. Организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность земельного участка или о размере арендной платы.
24. Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются:
1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение;
2) победитель аукциона;
3) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.
25. Организатор аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем.
26. Аукцион признается не состоявшимся в случае, если:
1) в аукционе участвовали менее двух участников;
2) после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.
27. В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона,
28. Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся либо если не был заключен договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.
29. Информация о результатах аукциона публикуется организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона, и размещается на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».
1. Аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства
4) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;
5) способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем;
6) максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;
7) максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;
8) максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
4. Дополнительно к указанным в подпунктах 68 пункта 3 настоящей статьи требованиям могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных настоящей статьей.
5. Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок документы, указанные в пункте 12 статьи 381 настоящего Кодекса, а также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.
6. Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в пункте 5 настоящей статьи документов.
7. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения. (Статья введена Федеральным законом №191ФЗ.)
Победителем аукциона признается участник, предложивший наиболее высокую цену за приобретаемый земельный участок. Эта цена в качестве одного из существенных условий должна войти в договор купли-продажи земельного участка. Произвольное изменение ее недопустимо, так же как и установление требований по выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы для победителя аукциона.
В этой связи заслуживает внимания дело по заявлению зампрокурора Пензенской области о признании недействующим Решения Пензенской городской думы № 254/4 «О Положении об участии в строительстве объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, а также финансировании социальных проектов при осуществлении строительства на территории г. Пензы».
Принятое городской думой Положение предусматривало размеры и формы участия застройщиков в строительстве общегородских объектов, включая передачу в муниципальную собственность жилых и нежилых помещений, других капитальных объектов, перечисление денежных средств на специальный счет для финансирования социальных проектов, приобретение жилья детям-сиротам, расселение ветхого и аварийного жилья и т. п.
Причем в равной степени все эти обременения возлагались и на победителей аукционов при заключении договоров купли-продажи земельных участков. За уклонение застройщиков от принятых на себя обязательств Положение предусматривало такие меры, как отказ в предоставлении земельного участка, невыдачу разрешения на строительство объекта либо разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Арбитражный суд Пензенской области согласился с доводами прокурора о том, что нормативный акт Пензенской городской думы не соответствует нормам Гражданского, Земельного, Градостроительного кодексов Российской Федерации, других федеральных законов и признал его недействующим.
В силу п. 27 ст. 381 ЗК РФ аукцион не может считаться состоявшимся, если в нем приняло участие менее двух участников. Тем не менее, единственный участник в этой ситуации вправе потребовать заключения с ним договора купли-продажи земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
Кроме того, в отдельных случаях практика считает возможным приобретение земельных участков без проведения торгов, когда речь идет о смежных земельных участках, которые не могут быть выделены и выставлены на торги в качестве самостоятельных объектов ввиду особой конфигурации (изломанность, вытянутость, вкрапления и т. п.), невозможности подхода или подъезда, либо небольшого размера. Использовать их можно только при условии присоединения к имеющемуся пограничному земельному участку. В то же время, когда участок является спорным, на него претендуют несколько владельцев смежных земельных участков, он должен быть продан одному из них через торги.
На практике не имеется достаточной ясности в отношении порядка выделения земельных участков, использование которых обусловлено несколькими целями.
Так, Каширский городской прокурор обратился в суд с заявлением о признании недействительным распоряжения главы Каширского района «О предоставлении земельного участка Б. в собственность» для ведения личного подсобного хозяйства. В своем заявлении прокурор ссылался на то, что в нарушение закона Б. земельный участок был предоставлен без проведения торгов. Возражая против иска, ответчики утверждали, что земельный участок был предоставлен из свободных земель для развития личного подсобного хозяйства — выращивания сельхозпродукции и пчеловодства, т. е. для целей, не связанных со строительством, поэтому проведение торгов в силу ст. 34 ЗК РФ не требовалось. Суд согласился с требованиями и доводами прокурора, дополнительно указав, что предоставленный Б. земельный участок находится в пределах сельского поселения и может быть использован не только для производства сельскохозяйственной продукции, но и для строительства на нем жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений.
2. Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
3. В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
4. Орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
5. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
6. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения.
Отношения, возникающие в связи с ведением личного подсобного хозяйства, регулируются Земельным кодексом и Федеральным законом №112ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».
В соответствии со ст. 2 указанного Закона личное подсобное хозяйство является формой непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции с целью удовлетворения личных потребностей гражданина и членов его семьи. Для ведения личного подсобного хозяйства земельный участок может предоставляться в черте поселения либо за его пределами (полевой земельный участок). Как правильно отметил суд, на земельном участке в черте поселений закон допускает возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных сооружений. Однако сама возможность возведения тех или иных построек не меняет целевого назначения земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, т.е. для производства и переработки сельскохозяйственной продукции. При этом гражданин может и не возводить построек на участке. Важно также учитывать, что такие участки должны предоставляться гражданам, которые постоянно проживают в сельской местности и нуждаются в получении дополнительных доходов. Фактически предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства таким лицам выступает в качестве меры социальной помощи и поддержки и не выходит за рамки порядка предоставления земельных участков, предусмотренного ст. 34 ЗК РФ. С учетом этих обстоятельств судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда при рассмотрении кассационной жалобы, как представляется, правильно пришла к иному выводу: земельный участок Б. выделен не для строительства, во всяком случае, не только для строительства, и на этом основании отменила решение Каширского городского суда, отказав Каширскому городскому прокурору в признании недействительным вышеуказанного распоряжения главы Каширского района.
Разумеется, желательно было бы предусмотреть в актах органов местного самоуправления, которые они обязаны разработать и принять, исчерпывающий перечень земельных участков, предоставляемых по основаниям ст. 34 ЗК РФ, с тем, чтобы на практике исключить аналогичные споры.
Процессуальные вопросы
Одна из процессуальных черт, присущих данной категории дел, состоит в том, что, несмотря на их однотипность, они рассматриваются как арбитражными, так и судами общей юрисдикции. Причем в ряде случаев предметом рассмотрения разных судов являются, по сути, части одного дела, инициированного, как правило, прокурором, с целью защиты государственных и общественных интересов.
Постановлением десятого Арбитражного апелляционного суда по иску прокурора Московской области признан недействительным акт главы администрации Одинцовского района о предоставлении земельного участка ЗАО «Группа
1. Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
2. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее — индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее — организации и граждане).
3. К подведомственности арбитражных судов федеральным законом могут быть отнесены и иные дела.
4. Заявление, принятое арбитражным судом к своему производству с соблюдением правил подведомственности, должно быть рассмотрено им по существу, хотя бы в дальнейшем к участию в деле будет привлечен гражданин, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
5. Арбитражные суды рассматривают подведомственные им дела с участием российских организаций, граждан Российской Федерации, а также иностранных организаций, международных организаций, иностранных граждан, лиц без гражданства, осуществляющих предпринимательскую деятельность, организаций с иностранными инвестициями, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации.
Арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности:
1) об оспаривании нормативных правовых актов, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда;
2) об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности;
3) об административных правонарушениях, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда;
4) о взыскании с организаций и граждан, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, обязательных платежей, санкций, если федеральным законом не предусмотрен иной порядок их взыскания;
5) другие дела, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда.
1. Арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что:
1) дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде;
2) имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда;
3) имеется принятое по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям решение третейского суда, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда;
4) истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом;
5) организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована;
6) после смерти гражданина, являющегося стороной в деле, спорное правоотношение не допускает правопреемства;
7) имеются основания, предусмотренные частью 7 статьи 194 настоящего Кодекса.
2. Арбитражный суд также прекращает производство по делу в случае утверждения мирового соглашения.
По другому, сходному по фабуле, делу (ранее оба дела приводились в качестве примера по иным проблемам) прокуpop Московской области заявил иск в суд общей юрисдикции.
4. При обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, другие — арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
На примере этих дел видно, что участие физического лица в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, не влияет на подведомственность спора. Пунктом 4 ст. 27 АПК РФ прямо предусмотрено, что заявление, принятое арбитражным судом к своему производству с соблюдением правил подведомственности, должно быть им рассмотрено по существу, даже если в дальнейшем к участию в деле будет привлечен гражданин, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Иной статус физического лица в процессе, разумеется, исключает саму возможность рассмотрения дела с его участием арбитражным судом.
Поэтому если исходить только из субъектного состава, прокурор мог обратиться с указанным выше требованием о признании постановления администрации Одинцовского района о предоставлении земельного участка «Группе компаний „ЮВИ ПЛЮС“» недействительным в арбитражный суд. Положительное решение арбитражного суда, по логике прокурора, позволяло в дальнейшем заявить непосредственно иск к гражданам в суд общей юрисдикции об истребовании у них спорных земельных участков.
С одной стороны, такая фрагментарность, когда из цепочки сделок с землей берется только часть их, позволяет прокурору определять подведомственность спора по своему усмотрению, что вряд ли можно признать правильным. С другой — такой подход является явно неэффективным с точки зрения восстановления нарушенных прав и интересов, более целесообразно рассмотрение дела в целом, без деления его на части, в одном суде и процессе. К тому же решение арбитражного суда о признании акта местной администрации о выделении земельного участка недействительным совсем не обязательно может быть принято во внимание судом общей юрисдикции при разрешении спора об истребовании спорных земельных участков у физических лиц, приобретших их по договорам купли-продажи. Это обусловлено тем, что по рассматриваемым делам правовое значение имеют различные фактические обстоятельства, подтверждением чему служит постановление Конституционного Суда РФ № 6П.
Затронутая проблема имеет еще один аспект, заслуживающий внимания. Согласно ч. 1 ст. 27 АПК арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Не вызывает сомнений, что к их числу относятся споры по поводу предоставления земельных участков, продажи с торгов, истребования из чужого незаконного владения и целому ряду других оснований. Не меняет частноправового характера этих споров и обращение в суд с заявлением прокурора в интересах организаций и граждан при осуществлении ими предпринимательской деятельности.
Принципиально иной становится ситуация, когда прокурор обращается в суд с иском в защиту государственных и общественных интересов в таких сферах, как предоставление земельных участков, экология, градостроительство, а иногда и оборона и безопасность страны. Такие споры по своему характеру уже нельзя рассматривать в качестве частноправовых. Здесь преобладают публично-правовые интересы, в защиту которых обратился прокурор в суд с иском, а следовательно, рассматриваться такие споры должны в судах общей юрисдикции.
Изложенное позволяет прийти к следующим выводам:
1. Решение о предоставлении земельного участка на основании того или иного права относится к числу ненормативных актов государственного органа или органа местного самоуправления. Такой акт и неразрывно связанный с ним договор купли-продажи могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в пределах общего срока исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ).
2. При удовлетворении иска наряду с актом о предоставлении земельного участка подлежит признанию недействительным и заключенный на основании его договор купли-продажи земельного участка либо иной гражданско-правовой договор.
3. По общему правилу возмездное (платное) предоставление земельного участка для строительства осуществляется исключительно на торгах в форме аукциона. Предметом торгов может быть лишь сформированный, прошедший государственный кадастровый учет и свободный от прав других лиц земельный участок.
4. Не может рассматриваться в качестве свободного земельный участок, если отказ от принадлежащего на него права исходит от руководителя государственного учреждения либо унитарного предприятия.
5. Торги не проводятся при предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством либо не только для целей строительства (ст. 34 ЗК РФ), а также в иных случаях, прямо предусмотренных законом. Принятое решение о предоставлении земельного участка является основанием для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации.
1. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.
Для этого указанные органы обязаны:
принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;
уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
2. Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
3. В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
4. Орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
5. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
6. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения.
6. Привлечение гражданина к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, не влияет на подведомственность дел данной категории. Такие дела должны разрешаться исходя из общих правил разграничения компетенции судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
7. При обращении прокурора с иском в защиту государственных и общественных интересов дело подведомственно суду общей юрисдикции независимо от субъектного состава участников спорного правоотношения.
1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, — уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (Подпункт в ред. Федерального закона №281ФЗ.)
2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.
12. Цена земельных участков, указанных в пункте 11 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
