Такое строительство носит характерное название «самострой» и часто преследуется по закону. Но есть большое НО. Не любой «самострой» является незаконным. Это зависит от типа постройки, из чего она сделана, на каком земельном участке и, даже, когда возведена. Многие собственники земельных участков просто не понимают, нужно ли разрешение на строительство капитального объекта недвижимости, бани или гаража. Приведем список строений и сооружений, на которых разрешение на строительство не требуется.
Главным условием возведения всех построек и сооружений является то, что они не предназначены для коммерческих целей. Как только Вы захотите подзаработать на собственном участке, государство сразу должно быть в курсе ваших коммерческих замыслов.
Если строения будут использоваться в личных целях, то разрешение не понадобится для (ст. 51 ч.17 ГК):
• любых строений, будь то жилой дом или будка для собаки, если земельный участок имеет разрешенное использование для садоводства или дачного ведения хозяйства. То есть садоводы и дачники, у которых категория земель «сельскохозяйственного назначения» не обязаны получать разрешение.
Категорию и разрешенное использование можно посмотреть в свидетельстве или кадастровой выписке на участок. Но есть обратная сторона медали - оформить права на жилой дом не получится;
• реконструкции зданий и сооружений, если не затрагиваются конструктивные элементы, влияющие на безопасность, и если границы реконструкции не выходят за рамки утвержденного местоположения;
• некапитальных объектов строительства. К ним относятся сараи, бани, гаражи, навесы, парники и теплицы и другие объекты бытового и вспомогательного назначения.
Вопрос «нужно ли разрешение на строительство дома?» все же до конца не раскрыт. В остальных же случаях разрешение теперь становится необходимостью, даже если дом уже почти построен. Об этом следует узнать ниже.
Если дом построен без разрешения на строительство
Как уже говорилось выше, разрешение дачникам и садоводам не требуется. Зарегистрировать право на постройку до 2018 года можно по «дачной амнистии» в упрощенном порядке на основе декларации. А вот владельцам земель под «индивидуальное жилищное строительство» или «личное подсобное хозяйство» повезло меньше.
После вступления в силу изменений в 221 ФЗ (о кадастре недвижимости), строения на земельном участке с таким разрешенным использованием без разрешения на строительство не поставят на кадастровый учет. А, следовательно, нельзя будет и оформить право на дом. Строго говоря, «дачная амнистия» и раньше не распространялась на «ИЖСников», но кадастровая палата закрывала на это глаза и принимала от них декларации. Получение разрешения как было, так и остается необходимым.
То есть если дом уже построен или еще строится, а разрешение еще не получено по закону это самострой. Те, кто хотел «уложиться» в сроки дачной амнистии и не сделал этого до 4 июля 2016 года, оказались в щекотливой ситуации. И законодательно государство не спешит помочь таким застройщикам выйти из этого положения.
Проблема в том, что если подать заявление на получение разрешения после начала строительства, Администрация с большой долей вероятности откажет в выдаче. В соответствии с законодательством, разрешение выдается до начала строительства. Если представители Администрации установят факт наличия строения - разрешения не видать. Сделать они это могут двумя способами - непосредственно приехать на место, или свериться с актуальными аэрофотоснимками.
Получается, что разрешение на строительство после начала строительства можно получить только если:
• администрация просто не будет проверять наличие строения;
• застройщик как-то «заинтересует» администрацию для выдачи документа;
• после отказа администрации обращаться в суд.
Если решить поставить на кадастр строение без разрешения на строительство, то после получения отказа в постановке также можно обратиться в суд. В этом случае суд будет выиграть проще, так как в 221 ФЗ нет прямого указания на наличие разрешения, но Росреестр внутренним распоряжением постановил отказывать в постановке на учет. Именно это распоряжение и можно оспорить в суде.
Существует еще один вариант- не регистрировать право на дом. То есть не получать разрешение и не ставить на кадастровый учет. Тем более, что на оформленную недвижимость будет приходить налог. Но и здесь существует много отрицательных моментов. Например сделки с незарегистрированным имуществом невозможны.
Там нельзя прописаться и в ряде случаев нельзя подключиться к централизованным коммуникациям. Самое интересное, существует законопроект (его обязательно примут) о повышении ставки налогообложения на незастроенные земельные участки в 5 раз. То есть если через 10 лет после получения разрешения Вы не зарегистрировали дом - будьте любезны пополнить казну.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
