Законодательство Российской Федерации предполагает существование общей и долевой собственности на различное имущество, эти нормы описаны в главе 16 "Общая собственность" Гражданского кодекса РФ. В данной статье установлено, что право собственности может принадлежать не только одному лицу, но и нескольким лицам сразу.
При этом в долевой собственности могут быть установлены доли, выраженные в процентах, принадлежащие каждому лицу. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется совместно всеми правообладателями по их общему согласию.
Необходимость справедливо разделить общее имущество между его собственниками всегда влечет за собой независимую оценку рыночной стоимости этого имущества.
Такая ситуация часто возникает в следующих случаях:
• ликвидация предприятия;
• выход одного из правообладателей из числа долевых собственников имущества;
• продажа доли в праве собственности (в т.ч. и через публичные торги);
• выделении доли в составе общего имущества по требованию правообладателя;
• расторжение брака и развод супругов.
Во всех этих случаях только независимая оценка имущества, проведенная в текущих рыночных условиях, может установить объективную стоимость как имущества целиком, так и стоимость доли в праве собственности на это имущество.
Такая оценка будет служить объективным ориентиром для правообладателей в процессе раздела общей собственности.
Если долевые собственники имеют общее согласие и сходятся в выборе кандидатуры оценщика, то обращение к независимому оценщику с их стороны может быть добровольным.
При наличии разногласий между правообладателями, выбрать оценщика и назначить оценку может суд (в этом случае результаты оценки будут обязательны для осуществления сделки с оцениваемым имуществом).
Раздел имущества может быть проведен в двух формах:
1. Раздел в натуре (когда оцениваемое имущество допускает физическое разделение без ущерба для его полной стоимости).
2. Раздел с выплатой денежных компенсаций (когда физическое разделение имущества без ущерба для его полной стоимости невозможно и уступка доли в праве собственности компенсируется денежной выплатой).
В первом случае задачей оценщика будет определить рыночную стоимость каждого объекта оценки, входящего в состав оцениваемого имущества, а само деление имущественного комплекса на отдельные объекты должно быть произведено собственниками.
Во втором случае проводится оценка рыночной стоимости доли, которой должна быть равна справедливая компенсация, уплачиваемая правообладателю при потере (отказе от) права собственности.
Физический раздел имущества при этом не происходит. Этот подход применяется при разделе недвижимости, комплексов, имеющих неразрывные технические, технологические и физические связи, отдельных целостных объектов (предметов).
Раздел такого имущества либо невозможен физически, либо нецелесообразен по экономическим соображениям, поскольку в случае раздела и нарушения физических (организационных) связей, суммарная стоимость частей будет значительно меньше стоимости целого имущественного комплекса.
В бар зашли три зэка и заказали: гроб с костями, многоэтажку и то что мы строили. Официант им все принес и говорит: вот вам гроб с костями и многоэтажка. А то что вы строили – нет. Есть только то где вы были. Что заказали зэки?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
