Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
У слова «недвижимость» в русском языке и в юридической практике достаточно сложная судьба. С 1917 г., после отмены частной собственности, этот термин практически исчез из юридического оборота и из практики. Вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.
В законодательстве США слово «недвижимость» обозначает, прежде всего, землю независимо от ее состояния — разработана она или нет. Кроме определенного участка земли недвижимость включает воздух над ней, а также находящиеся на ней и в ней воду и полезные ископаемые. То есть недвижимость имеет три уровня и исключает поверхность, пространство над и под поверхностью (охватывает при этом водопроводную, канализационную и отопительную системы). Все, что возводится на земле, на ее поверхности и в ней, становится недвижимостью. Любой уровень такой недвижимости может быть продан или приобретен отдельно от других. Начинаясь высоко над землей, пересекая Поверхность Земли по контуру участка и простираясь до ее ядра, «конус» недвижимости с вершиной в центре Земли порождает совокупность прав, которые могут принадлежать лицу, группе лиц, юридическому лицу, государству.
Понятие «недвижимость» неотделимо от понятия «имущество». Еще со времен римского права имущество принято делить на движимое и недвижимое. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты к все, прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Законом может быть установлено, что какое-либо имущество, формально не имеющее признаков недвижимого, подпадает подрежим правового регулирования, предусмотренный для недвижимости. Например, к режиму «недвижимости» ГК РФ относит морские и речные суда, воздушные суда и др. Эти объекты «относятся» по закону к недвижимости, но не «являются» ею по своей природе, — именно поэтому они оцениваются оценщиками движимого имущества.
Кроме того, недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Отнесение предприятия как имущественного комплекса к категории недвижимости независимо от того, входит в его состав объект недвижимости, принадлежащий предприятию на правах собственности, или нет, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышения надежности таких сделок, защиты прав как участников, так и третьих лиц. Кроме того, здесь прослеживается еще один мотив отнесения предприятия к недвижимости — это применение принципов неделимой, сложной и главной вещи (ст. 133—135 ГК РФ), которой может считаться используемый объект недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия как единого целого. Однако, признав предприятие объектом недвижимости, ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями более формализованный и строгий режим.
Термины «недвижимость» и «оценка недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке этих понятий. Федеральный закон № 135ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) и федеральные стандарты оценки (далее — ФСО), как и действовавшие ранее Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, к сожалению, не содержат определения термина недвижимость» для целей оценки, которое могло бы быть уточнением формулировки этого понятия, данного в ГК РФ. Поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю а все, что неразрывно с ней связано.
В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь, недвижимое имущество» и «недвижимая собственность. При этом первое составляет материальную физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе, кроме того, отражает юридическую сущность этого понятия как совокупности (пакета) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к этой вещи. При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т. е, все, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, т.е. недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» «улучшений».
В физическом аспекте для целей различных видов учета (кадастрового, инвентаризационного и пр.) и изучения (оценка, управление и пр.) понятие «недвижимость» допускает использование термина объект недвижимости, традиционно понимаемого как совокупность земельного участка н его улучшений. Улучшениями земельного участка называется то, что неразрывно связано с ним, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. К улучшениям относятся здания и различные сооружения, необходимые для функционирования объекта недвижимости в целом в соответствии с его назначением, а также выполненная в пределах границ земельного участка обработка почвенного слоя. При этом в теории принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку также остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного при1фепления его к земле. Однако для целей учета — объекта недвижимости — это недвижимость, прошедшая государственную регистрацию как единый объект. Именно поэтому появились такие «объекты недвижимости» (и их рынки), как устранит, комнаты и встроенные помещения. Развитие системы кондоминиумов постепенно устранит этот понятийный «казус», и каждый объект недвижимости будет иметь в своем составе тот или иной земельный участок или его долю.
Для земель поселений в состав улучшений объектов недвижимости входят:
— здания и сооружения, внутренние инженерные сети и системы, а также вн5ггреннее инженерное оборудование, обеспечивающее функциональное назначение зданий и сооружений (электроснабжение, освещение, водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование, газоснабжение, пожаротушение, сигнализация, лифты, подъемники и др.), инженерная инфраструктура, ограждения и пр.;
— вспомогательные здания и сооружения (пристройки, трансформаторные насосные, котельные, мосты, путепроводы и т.д.);
— инженерные сети, элементы благоустройства кабельные сети, трубопроводы, дороги, тротуары, ограждения, газоны, постоянные элементы благоустройства и т.д.).
Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее — ГСК РФ), объекты недвижимости - это объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.
Относимые по закону к недвижимости, зеленые насаждения подразделяются на два вида. Деревья, многолетние кустарники, не требующие .ежегодной посадки, считаются недвижимостью. Однолетние растения обычно считаются движимым имуществом. Но часто при сделках с недвижимостью и однолетние растения рассматриваются как часть недвижимой собственности, если в договоре не указано иное. Бывший владелец (или арендатор) имеет право на урожай, выращенный его трудом. Но срубленное дерево, собранные в саду вишни становятся движимой собственностью. И наоборот, привезя камни, песок и цемент, можно из этой движимой собственности сделать дорожку к гаражу, — и она станет недвижимостью.
Существует и менее очевидный переход движимого имущества в недвижимость — например, встроенный шкаф или вмонтированное оборудование.
В США такие объекты называются фикстурами, и в судах они определяются (классифицируются) по четырем признакам:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1) намерение: намеревался установивший какое-либо приспособление к недвижимости прикрепить его временно или постоянно?
2) метод прикрепления: насколько постоянно было крепление? Можно ли его открепить, не повредив предмет?
3) отношение к недвижимости: используется ля предмет как недвижимая собственность или как движимая?
4) соглашение; договорились ли стороны считать предмет недвижимой собственностью или движимой?
Однако в ряде штатов вопрос об отнесении подобных спорных объектов к недвижимости определяется нормативными документами этих штатов.
Таким образом, при отнесении того или иного объекта к недвижимости важно учитывать намерение устанавливающего этот объект субъекта. Приспособления для бизнеса при этом к недвижимости не относятся и оцениваются оценщиком движимого имущества.
Современная российская юридическая практика установила ряд признаков по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:
- прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);
- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;
- удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику - государству, субъекту РФ, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;
- возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);
- функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать этот объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);
- наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.
Определение сущности недвижимости только с материально вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности присущих ей признаков. При изучении понятия недвижимого имущества следует также выделять определяемый им комплекс экономико-правовых и социальных отношений.
Место рынка недвижимости в рыночной экономике и его функции
Рынок недвижимости — система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектами недвижимости.
Удачное и общеупотребительное для оценочной практики определение рынка приведено в Международных стандартах оценки (МСО):
«Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги без излишних ограничений переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма (иногда рынком называют также и место, где совершаются эти операции).
Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и (или) услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным (локальным), национальным или международным».
Когда говорят о рынке недвижимости. То имеют в виду также деятельность, осуществляемую на этом рынке. «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».
Рынок недвижимости — это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.
Рынок недвижимости как сектор рыночной экономики имеет большое значение, что подтверждается:
- колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, значительная часть которой может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту — владельцам, доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи — в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
- достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
- достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
- высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
- большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.
Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и другие для своего функционирования должны иметь или арендовать необходимые им территории, помещения и т.п.
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:
- создание новых объектов недвижимости;
- передачу прав на недвижимость;
- установление равновесных цен на объекты недвижимости;
- эксплуатацию (управление) объекту недвижимости;
- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
- инвестирование в недвижимость.
В национальной экономике рынок недвижимости выполняют функции:
- решения социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
- отчуждения полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
- свободного формирования цен на объекты и услуги;
- перераспределения инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
- перераспределения инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
Материальная база современного российского рынка недвижимости складывалась из двух источников. Первый — это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй — это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем стал формироваться вторичный рынок недвижимости — рынок Перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.
За прошедшие годы рынок недвижимости прошел значительный путь становления и развития. Рассмотрим этапы становления рынка недвижимости в России.
Первый этап — относительно непродолжительный период зарождения характеризуется отсутствием правовой базы для деятельности участников рынка (что, впрочем, не мешало быстрому росту количества риэлтерских фирм), высокой степенью риска, компенсируемой высокой рентабельностью посреднической деятельности и высокой динамикой цен. Объектами сделок в основном было жилье, в меньшей степени коммерческая недвижимость. Юридической основой для осуществления сделок на рынке недвижимости служили два закона (РФ —№ 15311 «О приватизации государственных и муниципальных Предприятий в Российской Федерации» и № 15411 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Недостаток нормативно правовых актов, с одной стороны, способствовал легкости заключения сделки, с другой — приводил к росту числа нарушений прав клиентов.
Следует выделить ряд обстоятельств, тормозивших в этот период развитие рынка. Это доставшееся из прошлого государственное распределение жилья, снижающее уровень рыночного спроса на него; низкий уровень оплаты труда, не включающий часть прибавочного продукта, необходимую для удовлетворения потребности в жилье; монополизм в сфере топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства, снижающий уровень эластичности спроса на услуги этих отраслей. Период зарождения завершился стабилизацией цен на недвижимость и числа коммерческих сделок с ней. Падение доходности бизнеса к концу периода привело к банкротству ряда риэлтерских фирм.
Период становления, продолжающийся и по сегодняшний день; характеризуется формированием нормативно-правовой базы деятельности на рынке недвижимости, вовлечением в рыночный оборот индустриальной недвижимости и земли.
В начале этого периода были приняты следующие нормативно-правовые акты в сфере оценки недвижимости:
- постановление Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве Российской Федерации № 7 «О порядке лицензирования деятельности по оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов»;
- постановление Министерства труда и социального развития Российской Федерации № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности „Оценщик (эксперт по оценке имущества)"»;
- Закон об оценочной деятельности;
- Федеральный закон № 158ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»;
- Постановление Правительства РФ № 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации».
В этот период наряду с обострением конкуренции существенно возросла доля рынка, контролируемая риелторскими фирмами, и соответственно уменьшилась доля так называемого неорганизованного рынка, существенно изменились ценовые пропорции на рынке первичного и вторичного жилья. Если на этапе зарождения рынка цены вторичного рынка были значительно выше цен первичного рынка, то на этапе становления — цены вторичного рынка стали существенно ниже (появление нового жилья с больших комфортом и дополнительным перечнем услуг и т.д.).
Одной из главных отличительных особенностей периода становления следует считать начало взаимодействия рынка недвижимости и финансового рынка, а также следует отметить:
- появление спроса на услуги, связанные с развитием рекреационной недвижимости (парки, комплексы отдыха и развлечений), и, как следствие, развитие этого сегмента рынка. Первые симптомы этого — появление обоснованных заявок на строительство аквапарков, гольф: клубов и тому подобных объектов в обеих столицах России;
- продолжение процессов выделения девелоперских компакт в особую группу предпринимателей на первичном рынке недвижимости, организующих процессы развития недвижимости и управляющих ими, но не участвующих в них как подрядные организации;
- повышение роли маркетинговых исследований при принятии решений об инвестировании в недвижимость как следствие роста дифференциации среди ее приобретателей и роста конкурентной борьбы между профессиональными участниками рынка;
- развитие фирм, оказывающих консультационные, информационные, маркетинговые услуги на рынке недвижимости;
- повышение роли первичного рынка как источника удовлетворения потребностей в жилье. Приобретение жилья на вторичном рынке не решает по большому счету проблемы перехода к новому качеству жилищной среды — с соответствующим уровнем удобств и инфраструктуры, с однородной социальной микросредой.
Торговля недвижимостью часто связана с появлением и (или) предоставлением кредитов и ипотекой. Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком. Состояние рынка недвижимости вообще и рынка доходной недвижимости в частности определяется в значительной степени положением и перспективами развития рынка капитала.
Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также денежным рынком и рынком капиталов составляют единое рыночное пространство. Кроме того, залог недвижимости представляет собой одно из важнейших условий стабильного функционирования кредитной системы страны.
Весь рынок недвижимости в целом — очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходима его структуризация и сегментация.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
