Ключевые особенности жилища как базовой человеческой потребности
Учитывая важность задачи удовлетворения нужд населения в жилье, которое относится к базовым потребностям человека, государство рассматривает последовательное комплексное развитие сегмента жилой недвижимости как одну из приоритетных задач национальной экономики. В развитых странах он становится одним из основных объектов инвестирования, включая в себя не только жилой фонд, т.е. суммарный объем всех видов жилья, но и необходимую инфраструктуру, без которой невозможно существование жилого фонда как такового. Одновременно жилая недвижимость выступает основным финансовым активом граждан. К сожалению, в России широко распространено отношение к рынку жилья как к второстепенному сектору экономики, что является наследием социалистической идеологии. Фактически же рынок жилья может быть одним из основных факторов экономического развития и роста национального благосостояния, особенно в странах с переходной экономикой.
Поскольку жилье по сравнению с доходом домохозяйств весьма дорого, в большинстве стран возможности населения по его приобретению расширяются вследствие наличия систем жилищного кредитования. С одной стороны, они создают основу для приобретения жилья гражданами со стабильным доходом и относительно низким уровнем текущих сбережений. С другой стороны, эти системы через целевое инвестирование средств закладывают фундамент развития строительного сектора и других отраслей промышленности, ориентированных на производство продукции для содержания жилья. В развитых странах объем денежной массы в кредитовании жилья зачастую превышает аналогичный объем в бизнесе или государственном секторе. В странах Европейского Союза он составляет 53% ВВП, а в развивающихся экономиках (Колумбия, Корея) — 12-14% ВВП. В России же этот показатель чрезвычайно мал - всего 0,1% ВВП (около 29 200 млн. руб.), что ограничивает темпы строительства и возможность приобретения гражданами жилья.
Жилищная экономика, как известно, включает четыре сектора:
• купли-продажи жилья;
• аренды жилья;
• строительства;
• финансирования.
Взаимозависимость секторов обусловливает колоссальный совокупный эффект от расширения одного из них. Финансирование объектов жилой недвижимости закладывает основу развития сопредельных отраслей и создает дополнительные рабочие места в реальном секторе экономики. Мультипликативный эффект, о котором говорилось выше, позволяет подвести фундамент под успешное долгосрочное развитие и процветание всей экономики. Не будет преувеличением сказать, что качественное улучшение жилищной экономики позволит со временем запустить в этой сфере механизмы, обеспечивающие стабильный интенсивный экономический рост (в противовес перспективам экстенсивного развития российской экономики как сырьевого придатка и связанным с этим рискам, сопряженным с колебаниями мировых цен на сырье).
Таким образом, одной из центральных задач экономики переходного периода становится быстрейший переход от планового к эффективному рыночному финансированию строительства, который создаст предпосылки для устойчивого роста экономики вообще и благосостояния граждан в особенности.
Раздел экономической науки, изучающий функционирование жилищного сектора, называется экономикой жилищного сектора, или жилищной экономикой.
Перечислим основные аспекты этой отрасли экономического знания:
• зависят не только размер и темпы роста отдельных секторов и экономики в целом, но и институциональная структура (т.е. устройство) рынка;
• важным аспектом изучения является влияние жилищного сектора на сопредельные отрасли экономики. В процессе создания и эксплуатации жилого фонда естественным образом стимулируется спрос на товары и услуги для строительства и содержания жилья, а также на дополнительные товары и услуги (мебель, бытовую технику и т.п. — т.е. всего того, что приобретает домовладелец для обустройства и модернизации своего дома).
Кроме того, особые разделы жилищной экономики ориентированы на изучение структуры жилого фонда. Их задача — до предела снизить негативное влияние на окружающую среду, уменьшить социальную напряженность в депрессивных и иных регионах.
Таким образом, предмет жилищной экономики весьма сложен, и ее детальное изучение требует достаточно глубоких экономических знаний. Поэтому в книге рассматривается вкратце лишь некоторый перечень вопросов, без понимания которых нельзя разобраться в принципах функционирования жилищного сектора.
К числу наиболее важных задач, стоящих перед каждым человеком, помимо обеспечения себе пропитания и безопасности, относится и забота о постоянном жилье, составляющем одну из его главных потребностей. Отличительная особенность жилой недвижимости заключается в ее высокой цене по сравнению с текущим уровнем дохода; именно поэтому обеспеченность жильем считается одним из основных показателей уровня жизни граждан в различных странах. Для отдельного же человека (семьи) жилье — основа благосостояния.
Возможны несколько вариантов удовлетворения потребностей в жилище: приобретение в собственность, аренда, жизнь с родственниками или иными близкими людьми. Граждане в большинстве своем предпочитают иметь жилье в собственности. Это создает основу стабильности в жизни человека и одновременно отражает его благосостояние, поскольку жилье является не только предметом потребления, но и объектом инвестирования.
Аренда жилой недвижимости обычно рассматривается как краткосрочный вынужденный вариант, хотя в некоторых развитых странах государство проводит целенаправленную политику по увеличению ее доли. При этом оно преследует несколько целей: повысить уровень мобильности населения, стабилизировать структуру рынка жилой недвижимости в отдельных регионах (при высокой стоимости жилья и низких объемах предложения недвижимости на продажу), увеличить спрос на предметы краткосрочного пользования. Тем не менее, домохозяйства предпочитают приобретать жилье в собственность, поскольку в этом случае оно служит материальной основой семьи и гарантирует его владельцу высокий уровень жизни после выхода на пенсию. Объекты жилой недвижимости, как правило, составляют главную часть наследства.
Из-за высокой стоимости жилье служит гражданам одним из основных активов и объектом инвестирования накоплений. Рост стоимости жилой недвижимости — один из ключевых факторов увеличения объемов потребления. Исследования жилищного сектора в развитых странах показывают, что изменение стоимости жилья — это один из основных факторов, которые влияют на принятие гражданами решений об объеме потребления и уровне сбережений. Так, по оценкам Федеральной резервной системы США, увеличение стоимости вложений домохозяйства в фондовый рынок на 1 доллар приводит к росту потребления на 37 центов, а эффект от такого же изменения стоимости жилой недвижимости — в 5 раз выше.
Рынок жилой недвижимости
Рынок жилой недвижимости можно делить на сегменты по-разному — в зависимости от целей исследования. Для изложения особенностей экономических отношений имеет смысл обратить внимание, прежде всего на следующее деление: первичный и вторичный рынки жилой недвижимости. Объектом сделок на первичном рынке является новая недвижимость, т.е. только что построенные дома и квартиры. Их могут продавать как застройщики, так и инвесторы, финансировавшие строительство или купившие право собственности на это жилье на различных стадиях его возведения. На вторичном рынке представлено жилье, которым уже какое-то время пользовались по основному назначению. Акцент именно на эту классификацию был сделан из-за различной природы формирования рынков. Первичный рынок отражает объемы созданной жилой недвижимости, а объем вторичного рынка определяется другими факторами: изменением благосостояния населения, доходностью различных инвестиционных объектов, мобильностью трудовых ресурсов, событиями человеческой жизни (свадьба, развод, появление ребенка в семье, смена места жительства и др.). Обычно объем вторичного рынка постоянен в силу того, что человеческая жизнь имеет некоторые закономерности. Сдвиги и изменения структуры вторичного рынка на региональном уровне происходят достаточно редко и обычно вызваны либо изменением состава населения (ростом числа пенсионеров, миграцией), либо изменением экономической ситуации в регионе (закрытием основных производств, ухудшением экологической обстановки, ростом преступности). Поэтому большое значение для экономики имеет динамика первичного рынка: за счет его расширения происходит увеличение объемов жилого фонда и достигается баланс на рынке жилой недвижимости.
В краткосрочном периоде основными характеристиками рынка жилой недвижимости являются высокая цена ее объектов и низкая эластичность предложения по цене: при изменении стоимости жилья его предложение на рынке почти не меняется. Неэластичность предложения вызвана, прежде всего, длительностью периода строительства. Поэтому существует постоянный лаг между изменением спроса и предложения. Так, при росте спроса на жилье увеличение предложения на рынке первичного жилья возможно только через 11,5 года, а при его сокращении строительство продолжается, что связано с высоким уровнем понесенных затрат. Такая природа взаимодействия спроса и предложения приводит к тому, что цена является основным регулирующим фактором, с помощью которого уравновешиваются спрос и предложение. Именно поэтому на рынке жилья существует постоянная опасность возникновения «спекулятивных пузырей», т.е. ситуаций, когда текущая стоимость жилья становится выше его справедливой рыночной цены. Кроме того, в отсутствие корректирующей политики со стороны государства, способствующей сглаживанию подобных явлений, такие лаги могут привести к значительному увеличению амплитуды экономических циклов, что еще больше подчеркивает ее значимость. На стадии экономического спада государство должно разрабатывать меры по стимулированию приобретения жилья. На фазе подъема в жилищном секторе существует опасность возникновения эффекта перегрева, когда чрезмерное увеличение инвестиций в строительство окажется по его завершении нерентабельным ввиду ухудшения общей экономической конъюнктуры и падения спроса по сравнению с ожидаемым объемом. Поэтому политика государства должна быть максимально продуманной, с тем, чтобы при необходимости затормозить дестабилизирующие процессы в строительном секторе. Особую важность этот вопрос приобретает в случае массового распространения жилищного кредитования, поскольку при падении экономической активности возрастает безработица и доходы населения теряют стабильность, что усложняет выполнение принятых гражданами обязательств по кредитным договорам. Одновременно в стадии экономического спада усиливается давление на рынок жилой недвижимости. Это приводит к падению ее цены. В совокупности такие факторы увеличивают вероятность дефолта заемщиков, вследствие чего растет число проблемных кредитов.
Спрос на жилую недвижимость
В экономической теории спросом называют потребность, нужду или желание иметь какое-то благо, подкрепленные объемом денежных средств, необходимых для его покупки.
Можно выделить четыре основных фактора, определяющих спрос на жилье:
• предпочтения потребителей;
• доходы населения;
• цены на жилье (в сравнении с ценами на другие блага);
• количество домохозяйств на рынке жилья.
Эти факторы по-разному влияют на рыночное равновесие. Так, изменения цен на жилье приводят к сдвигам вдоль кривой спроса. В конечном счете (при прочих равных условиях) эти изменения компенсируются, что приводит к возврату в прежнюю точку равновесия. Изменения же остальных факторов ведут к сдвигу всей кривой спроса и к неизбежному (опять же — при неизменных значениях прочих параметров) нарушению равновесного состояния. Рассмотрим подробнее влияние каждого из перечисленных факторов.
Этот показатель имеет положительное значение для нормальных благ и больше единицы — для так называемых «предметов роскоши» (расходы на них растут быстрее, чем доходы).
Однако одного параметра мало, чтобы адекватно оценить краткосрочный спрос на рынке жилья: нужно еще учесть долгосрочный характер расходов, связанных с приобретением жилой недвижимости. Это значит, что, принимая решение о покупке жилья, потребитель руководствуется, прежде всего, постоянным (стабильным) уровнем своего благосостояния, и к росту спроса на жилье, таким образом, может привести только общее увеличение его доходов — как сейчас, так и в будущем.
При анализе спроса на жилье нужно также принимать во внимание следующие факторы:
• медленную реакцию предложения на растущий спрос (неэластичность предложения в краткосрочном периоде);
• несовершенство финансовых механизмов, в результате чего изменения совокупного спроса не в полной мере соответствуют изменению уровня доходов населения;
• различную эластичность спроса в зависимости от типа жилья и его основных составляющих и характеристик (окружающей среды, инфраструктуры, количества комнат, наличия телефона и т.п.);
• влияние принципиально разных факторов при покупке или аренде жилья. В отличие от арендатора, приобретающего только совокупность потребительских благ, собственник помимо этого может рассматривать покупку жилья как инвестицию (доходное вложение средств), рассчитывая получить доход от его продажи по более высокой цене в будущем или сдать на выгодных условиях.
Соотношение цен на жилье и другие товары. Формируя спрос на жилье, экономические агенты учитывают цены благ-субститутов (заменителей). Различные группы потребителей принимают во внимание цены разных категорий товаров, что значительно усложняет анализ. Так, квартиросъемщики рассматривают в качестве субститутов прочие потребительские блага. Собственники жилья (которые в нем не живут и рассматривают недвижимость как исключительно инвестиционное благо) — альтернативные финансовые активы.
Предпочтения потребителей. Неоднородность предпочтений домохозяйств выражается в том, что они предъявляют спрос на разные типы жилья, разные условия проживания и разные формы финансирования его приобретения (или же аренды).
Количество домохозяйств. Одним из основных источников спроса на жилье выступают вновь создаваемые домохозяйства.
При этом существует зависимость от:
• демографических характеристик, т.е. состояния и изменения численности и половозрастной структуры населения;
• социальных характеристик — порога совершеннолетия, социальной роли семьи, отношения к разводам, распространенности практики совместного проживания и т.п.;
• экономических факторов — уровня доходов населения и цен на жилье, склонности к проживанию отдельно от семьи, конъюнктуры финансового рынка, динамики макроэкономического развития;
• характеристик сектора жилищного финансирования — доступности различных финансовых схем приобретения жилья, развитости финансового рынка, наличия крупных финансовых посредников, способных выдавать крупные кредиты на длительный срок;
• политических характеристик — государственного регулирования, гарантий и поддержки жилищного кредитования, демографической и социальной политики государства.
Предложение на рынке жилья
Предложение чаще всего измеряется числом доступных единиц жилья или совокупной стоимостью жилого фонда, предлагаемого покупателю.
Как отмечалось ранее, изменение объема жилого фонда в краткосрочном периоде (в результате нового строительства и модернизации) незначительно по сравнению с общим размером жилого фонда. Поэтому совокупное предложение жилья обычно характеризуется низкой ценовой эластичностью (price elasticity).
На колебания цен в краткосрочном периоде также влияют ожидания рыночных агентов (домохозяйств, строительных компаний, риэлтерских агентств) относительно изменений основных макроэкономических и отраслевых переменных. Вследствие этого динамика цен может опережать динамику трендообразующих переменных из-за расчета на дальнейшее изменение цен в том же направлении (так называемый «эффект перелета»).
Подобный эффект зачастую приводит к образованию «пузырей» на рынке жилья: при росте цен количество сделок купли-продажи обычно увеличивается, возникает «эффект перелета», усугубляющийся тем, что некоторые продавцы предпочитают не выставлять жилье на продажу, ожидая роста цен и в дальнейшем. В результате создается впечатление, что число предложений на рынке значительно меньше, чем на самом деле. Впоследствии, после того как потенциал роста цен уже исчерпан, количество предложений резко возрастает, что приводит к падению цен на жилье и чаще всего сокращению числа сделок. Таким образом, еще одной характерной для рынка жилья чертой оказывается циклический характер колебания цен.
Краткосрочное и долгосрочное предложение на рынке жилья
Из теории производства известно, что на любом рынке фирмы будут увеличивать предложение до тех пор, пока норма отдачи от инвестиций в данной области больше или равна норме отдачи от альтернативного использования средств. Максимизирующая прибыль фирма будет увеличивать выпуск, пока предельный доход (т.е. выручка от дополнительной проданной единицы продукции) не сравняется с предельными затратами, (т.е. затратами на производство дополнительной единицы продукции). В краткосрочном периоде в условиях совершенной конкуренции предельный доход равняется цене дополнительной единицы продукции, поскольку цена для индивидуальной фирмы фиксирована (на уровне pind). Прибыль фирмы (заштрихованная область) составляет разница между общей выручкой (прямоугольник pind Aqind 0) и общими затратами (прямоугольник psrac Вqind 0). Когда предельные затраты (SRMC) превысят минимальные средние затраты (точка минимума кривой SRAC), на рынок станут выходить новые компании и прибыль отдельной фирмы будет понижаться в связи с уменьшением рыночной цены.
Однако строительные фирмы не могут быстро изменять объемы выпуска без значительных дополнительных затрат, а это уменьшает эффективность механизма конкуренции в секторе жилищного строительства. Основными источниками издержек нового строительства служат расходы, связанные с приобретением и подготовкой земли под застройку, а также обеспечением дополнительного финансирования и найма квалифицированной рабочей силы и менеджмента. Поэтому кривая предельных издержек в краткосрочном периоде характеризуется высокой ценовой эластичностью. При этом строители могут продать новое готовое жилье по текущим рыночным ценам на уже существующие дома. Таким образом, можно сказать, что стоимость нового жилья определяется ценами, сложившимися на момент завершения его строительства.
Особое внимание необходимо уделить динамике рынка жилой недвижимости. Так, в краткосрочном периоде любое значимое изменение спроса непосредственно отражается только на цене жилья: предложение неэластично. Существует гипотеза о том, что эта краткосрочная неэластичность может быть преодолена за счет квартир, купленных в инвестиционных целях. При этом с ростом цен возможно значимое увеличение предложения жилья ввиду того, что инвесторы будут выставлять на продажу квартиры и дома с целью фиксации (т.е. немедленного получения) дохода. Однако на практике такое предположение не находит подтверждения, и изменение конъюнктуры рынка жилья ведет исключительно к образованию финансовых пузырей.
В долгосрочном периоде, напротив, для фирм существует возможность изменять объемы предложения без значительного роста предельных издержек. Поскольку в долгосрочном периоде у фирмы нет фиксированных затрат (т.е. не зависящих от объема выпуска), ей проще изменять объем выпуска, следовательно, кривые средних и предельных затрат более пологие (менее выпуклые). В долгосрочном периоде фирма будет производить продукцию с минимальными средними затратами, т.к. цена равна минимуму средних издержек.
Степень эластичности предложения в данном случае зависит от цен и доступности факторов производства. В долгосрочном периоде изготовление большинства товаров может быть увеличено при неизменных предельных издержках.
Однако ситуация в жилищном секторе несколько иная, поскольку:
• скорость движения к равновесию намного ниже, чем в сфере производства большинства товаров потребления;
• предложение некоторых факторов, в первую очередь земли, ограничено по определению даже в долгосрочном периоде;
• большое влияние на предложение, скорость его изменения и динамику цен оказывает вторичный рынок жилой недвижимости.
Спрос на земельные участки под строительство, таким образом, является производным от цен на жилье, производительности прочих факторов производства и от общей площади земли, физически доступной для застройки.
В долгосрочном периоде предложение жилья не является строго фиксированным, но на практике выполняется общий закон рынка жилья, который заключается в том, что ценовая эластичность предложения ниже, чем спроса. Очевидно, что, поскольку процесс строительства длится достаточно долго, даже при резком увеличении цены в краткосрочном периоде невозможно сколько-нибудь существенное увеличение объемов готового жилья. Это, по сути, и означает, что эластичность предложения по цене близка к нулю в краткосрочном периоде. В долгосрочном периоде она существенно выше, хотя и остается относительно низкой в силу влияния вышеуказанных факторов.
Аренда жилья
Аренда жилья — дополнительный фактор, влияющий как на предложение, так и на спрос на рынке жилья.
При анализе его влияния необходимо учитывать следующие моменты:
• аренда является альтернативой приобретения жилья в собственность, т.е. при условии разнонаправленных изменений на рынках аренды и приобретения жилья может возникать эффект замещения. Если государство стимулирует аренду жилья (например, путем увеличения налога на имущество), снижается нагрузка на совокупный спрос в период роста экономики или при иных масштабных экономико-правовых преобразованиях. Это может быть использовано как инструмент повышения мобильности, а, следовательно, и эффективности использования трудовых ресурсов;
• существование развитой системы аренды позволяет стимулировать приобретение жилья для инвестиционных целей, что, как говорилось ранее, может служить инструментом преодоления краткосрочной неэластичности предложения жилья, так как решение о продаже, сдаваемой в аренду квартиры принимается в случае повышения цен, при отсутствии ожиданий их дальнейшего роста или увеличения доходности аренды. Тогда ожидаемый поток рентных платежей, дисконтированный с учетом субъективной нормы меж-временных предпочтений и временного горизонта инвестора, окажется меньше текущей цены жилья, и инвестор предпочётшего продать.
Инвестиции в жилищный сектор: жилье как финансовый актив
Решение об инвестициях в любой сектор экономики принимается в результате сопоставления ожидаемой отдачи от вложений и альтернативных издержек, которые можно представить как доход от вложений в прочие финансовые активы. При этом действует закон убывающей предельной отдачи: в силу того, что возможности для инвестирования ограничены и различаются по норме отдачи, предельная эффективность капитала в строительстве (marginal efficiency of capital, МЕС) убывает по мере роста объемов вложенных средств.
Финансирование инвестиционных проектов зависит от готовности экономического агента к отказу от потребления сейчас ради потока платежей в будущем. При этом существует «цена капитала» — процентная ставка, которая отражает степень предпочтения нынешних доходов будущим. Очевидно, экономические агенты станут инвестировать до тех пор, пока ожидаемая норма отдачи на капитал будет больше этой ставки.
На рынке жилья потребитель также сталкивается с необходимостью принимать решение о способе инвестирования средств, выбирая между приобретением квартиры в собственность и ее арендой. Относительные цены при этом формально определяются путем сопоставления затрат квартиросъемщика и собственника — ежегодных или ежемесячных. Затраты домохозяйства, снимающего квартиру, включают в себя рентные платежи, налоги и расходы на оплату дополнительных услуг по договоренности с собственником жилья. К затратам владельца квартиры можно отнести выплаты процентов по кредиту на ее приобретение, расходы на текущий ремонт, налоги, а также потери от потенциальной прибыли от альтернативного использования средств, потраченных на приобретение жилья.
Проблема сопоставления затрат на аренду и покупку жилья возникает и вследствие того, что, оценивая привлекательность каждого из этих вариантов, домохозяйства сталкиваются с разными наборами альтернатив. Арендаторы жилья рассматривают рентные платежи как субститут (замену) приобретению прочих потребительских товаров. Для владельца квартиры дополнительным фактором становится норма отдачи, которую он потенциально способен получить от находящейся в его распоряжении недвижимости.
Государство и жилищный сектор
В условиях рыночной экономики государство вмешивается в естественный ход событий в двух случаях:
• для преодоления так называемых «провалов рынка» (для достижения экономической эффективности);
• для перераспределения доходов (для достижения социальной справедливости).
Рассмотрим подробно, какие ситуации можно отнести к «провалам рынка» в жилищном секторе и каким образом государство может им противостоять.
Несовершенство информации. Проблема адекватной реакции строительного сектора на изменения в структуре спроса является весьма серьезной, прежде всего из-за наличия значительного временного лага между появлением объективной необходимости в новом жилье и завершением его строительства. Недоброкачественные исследования рынка, проводимые в частном секторе специализированными агентствами и домохозяйствами (самостоятельно, с целью приобретения жилья), могут привести к серьезным просчетам в прогнозировании спроса и значительно снизить эффективность использования ресурсов в экономике. Самым наглядным примером подобного несоответствия служит ситуация, сложившаяся в жилищном секторе Великобритании в конце прошлого века. Оценкам правительства, в стране на конец существовало около 700 тыс. незанятых жилищ, в то время как совокупный спрос на некоторые виды жилья во многих регионах стабильно превышал предложение. Цены на жилье там резко выросли, а в остальных регионах страны избыток предложения привел к обвалу цен до уровня, при котором владельцы пустующих домов не желали их ни продавать, ни сдавать в аренду. Очевидно, что такая ситуация чревата выводом из экономического оборота значительных средств — и потраченных на строительство нового жилья, которое не будет пользоваться спросом, и лежащих мертвым грузом из-за недоиспользования уже существующего жилого фонда. Продуманная государственная политика в сфере планирования помогла бы избежать возникновения подобных ситуаций.
Проблема высокого инвестиционного риска также отчасти связана с информационной средой. Сильная неустойчивость макроэкономических параметров, нестабильная политическая ситуация в стране, а также недоработанная правовая база в области жилищного кредитования могут значительно снизить склонность инвесторов к вложению средств в жилищное строительство, что может спровоцировать стагнацию в этой сфере и, следовательно, снижение темпов роста жилого фонда. Кроме того, говоря о жилье как об инвестиционном благе, необходимо отметить, что и потребитель, и продавец в данном случае во многом зависят от финансового рынка. В случае неразвитости системы кредитных институтов необходимые средства могут оказаться недоступными по причине завышенных процентных ставок, обусловленных переоценкой рисков.
Зависимость от субсидий. Во многих странах основным направлением государственной поддержки развития жилищного сектора является субсидирование в той или иной форме расходов на жилье для части населения, которая не в состоянии покрывать их самостоятельно. Очевидно, что в данной области эффективность субсидиарных программ должна быть максимальной, особенно в странах с переходной экономикой, где чрезмерные расходы на социальные программы могут стать слишком тяжелым бременем для государственного бюджета.
Перечисленные проблемы обуславливают необходимость постоянного контроля над жилищным сектором со стороны государства, а также проведения в этой области сбалансированной политики поддержки и развития.
Среди первоочередных задач государства можно выделить:
• совершенствование законодательной базы и обеспечение защиты прав собственности в области жилищного строительства и кредитования;
• проведение эффективной политики субсидирования и налогообложения;
• систематизацию и администрирование в области планирования нового строительства, чтобы обеспечить максимальную согласованность спроса и предложения на рынке.
Виды спроса на жилую недвижимость
Жилье одновременно выступает в двух качествах: и как товар длительного и постоянного потребления, и как объект инвестирования.
Поэтому спрос на этот товар предъявляется в двух формах и зависит от разных факторов:
• потребительский спрос определяется, прежде всего, объемом, структурой и динамикой реальных доходов населения. При этом важно отметить, что продолжительный устойчивый рост доходов приводит к поступательным изменениям на рынке жилья, причем оно остается нормальным (не инверторным) товаром для всех категорий населения, а рынок успевает изменять объем предложения. В противоположность этому резкое изменение доходов чаще всего приводит к изменению цен на жилье при стабильном предложении, ввиду чего возрастает вероятность возникновения финансовых пузырей. Кроме того, на объем спроса влияет изменение таких факторов, как ожидаемые темпы экономического роста, демография, динамика безработицы и государственная политика (в том, что касается налоговой системы, структуры субсидий, организации различных вспомогательных институтов и т.п.);
• спекулятивный (инвестиционный) спрос определяется, прежде всего, ожиданиями участников рынка относительно привлекательности вложений в жилье как в финансовый актив, а также доступностью альтернативных объектов инвестирования, их доходностью и уровнем риска. Кроме того, стоит упомянуть психологические факторы. Привычка иметь недвижимость в качестве составляющей части портфеля активов характерна для многих крупных инвесторов.
Таким образом, система концепций, заложенных в основу современной теории жилищной экономики, показывает, что жилой сектор является сложным объектом исследования, требующим комплексного подхода. Рассмотренные выше базовые принципы этой науки свидетельствуют о том, что существует достаточно много факторов, влияющих на динамику развития жилищного сектора и его отдельных сегментов.
Современный предмет, который мы называем также, как во времена Лермонтова называли конверт с письмом, написанным орешковыми чернилами. Что это за предмет?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
