Сравнительный подход — пожалуй, самый применимый из всех подходов при оценке недвижимости. Как следует из названия, он заключается в сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, представленными на свободном рынке.
Исходной информацией при использовании рыночного подхода к оценке недвижимости являются многочисленные справочники с ценами на оборудование, прайс-листы заводов-изготовителей, торгующих организаций и дилеров, специализированные печатные издания. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство. Естественно, что не бывает двух абсолютно одинаковых объектов, все они различаются по некоторым показателям — элементам сравнения.
На практике выделяют основные элементы сравнения:
• Объем прав на недвижимость – наличие тех или иных ограничений на право собственности, например, сервитут, снижают стоимость объекта.
• Время продажи – необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
• Местоположение – оказывает существенное воздействие на стоимость при оценке недвижимости. Идентичные объекты недвижимости в разных частях города будут стоить по-разному.
• Физические характеристики – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и т.д.
• Наличие улучшений.
Конечно же, грамотный оценщик должен учесть все эти различия, чтобы определить итоговую стоимость в процессе оценки недвижимости. Как это сделать? Здесь к нам на помощь приходят корректировки.
Корректировки – это поправки на различия между оцениваемым объектом и объектами – аналогами. Как и отличия, корректировки бывают различны. Процентные поправки выражены в процентах, они отражают степень различия цен аналога и объекта оценки. Бывают денежные поправки, при оценке недвижимости они характеризуют качественные характеристики, т.е. отсутствие или наличие дополнительных улучшений.
Бывают также корректировки взаимозависимые и взаимонезависимые. К первому случаю относят корректировки на дату оценки, вид права, условия продажи. Необходимо отметить, что при оценке недвижимости желательно выбирать аналоги с нулевыми взаимозависимыми корректировками. Взаимонезависимые корректировки рассчитываются независимо друг от друга, суммируются, и на их основе рассчитывается скорректированная стоимость аналога. Это поправки на этажность, площадь, состояние и т.п.
При этом если объект оценки по параметрам превосходит аналог, то поправка положительна, в противном случае, поправка отрицательна. В методах, опирающихся на сравнительный подход к оценке недвижимости, основным источником погрешностей является неопределенность цен аналогов. Чем больше разнобой в ценах аналогов, тем больше ошибка в оценке стоимости.
Необходимо помнить, что для каждого объекта сумма корректировок при оценке недвижимости не должна превышать 30%.
Как же определить корректировки? Для этого существует несколько методов. Самый точный из них – это метод парных продаж. Для его использования необходима информация о сделках с двумя объектами недвижимости, полностью идентичными, за исключением одного сравниваемого параметра. Разница в стоимостях и будет являться стоимостной поправкой, также можно определить и процентную корректировку.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
В случаях, когда невозможно рассчитать точные денежные поправки, оценщик ссылается на субъективное мнение эксперта, основанное на рыночной информации о процентных различиях. Это экспертный метод оценки недвижимости.
Существует статистический метод определения корректировок – самый трудоемкий способ. При оценке недвижимости таким методом необходимо уловить зависимость между изменениями цен и изменениями характеристик объектов.
Стоимостной метод основан на определении затрат на изменение какого либо качества и характеристики (например, смета на ремонтные работы).
Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.
Для согласования полученных значений необходимо применить процедуру взвешивания. Безусловно, наибольший вес должны иметь цены тех аналогов, к которым применялось меньшее количество корректировок, т.е. аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом недвижимости.
Удельный вес может зависеть от количества поправок, т.е. аналогам с наименьшим количеством поправок следует присваивать наибольший удельный вес.
Полученная средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой стоимостью продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае оценки объекта недвижимости.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
