Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.
Срок физической жизни объекта - период реального существования объекта недвижимости в функционально-пригодном состоянии до его сноса. Бывает: нормативный, фактический, расчетный.
Срок экономический жизни - период времени, в течение которого объект используется как источник прибыли.
Время жизни объекта – отрезок времени, в течение которого объект может быть использован по своему функциональному назначению.
Периоды жизни:
Хронологический возраст - период эксплуатации объекта с момента его ввода;
Эффективный возраст - возраст объекта, основанный на оценке его внешнего вида и технического состояния;
Оставшийся срок экономической жизни - период от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Оценка эффективности функционирования любого объекта недвижимости (возводимого или обновляемого) подразумевает рассмотрение его на протяжении всего жизненного цикла. Последовательность процесса осуществления недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации).
Жизненный цикл объекта от момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на 4 стадии:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
I. Предпроектная и проектная стадии.
1. Рациональное построение расчета затрат на весь жизненный цикл.
2. Минимизация эксплуатационных затрат.
В значительной мере определяющим эффективность функционирования объекта является первая стадия. Этот этап особенно сложен и состоит из нескольких составляющих.
Предпроектная стадия-стадия замысла. Она включает:
• анализ рынка недвижимости;
• выбор и согласование места размещения объекта;
• разработка ТЭО;
• привлечение инвестиционных средств.
1. Выбор заказчика. Управление проектом (желательно начать с первого периода).
2. Соответствие строящегося объекта капитального строительства требованиям рынка недвижимости.
3. Выбор подрядной организации (генподряд, субподряд).
4. Строительный контроль.
5. Государственный строительный надзор.
6. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла.
III. Эксплуатация объекта недвижимости.
Включает функциональную и техническую эксплуатации.
К функциональной (извлечение функциональной полезности в соответствии с проектным функциональным назначением и целями владельца или инвестора) относятся:
• владение и использование;
• извлечение прибыли, удовлетворение потребности;
• распоряжение собственностью;
• смена собственников, совладельцев, пользователей (с обязательной регистрацией прав и сделок).
Техническая (поддержание технического состояния недвижимости, которая обеспечивает условия для извлечения функциональной полезности на заданном уровне) эксплуатация:
• управление объектом недвижимости (обслуживание, ремонт, замена);
• изменение функционального назначения объекта и его частей;
• повторение или модификация жизненно цикла;
• конец экономической жизни объекта.
Эксплуатация объектов недвижимости:
- эксплуатация оборудования помещений;
- материальный учет;
- пожарная охрана, техника безопасности;
- управление коммуникациями (для общественных зданий);
- утилизация, переработка отходов;
- устранение аварийных ситуаций;
- обслуживание и ремонт.
Периоды эксплуатации:
А. Эксплуатация до момента полной окупаемости;
Б. Последующая наработка на вложенные инвестиции (до тех пор пока дополнительные затраты на устранение износа не превышают выгод на эксплуатацию).
IV. Стадия закрытия объекта.
Это полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результатом чего является либо снос, либо качественно новое развитие.
На этой стадии требуются значительные затраты на:
- ликвидацию,
- изменение объекта,
- устранение физического морального износа.
Стоимость участка земли как свободного больше стоимости земли плюс стоимость существующего объекта.
Экономический смысл ликвидации улучшений состоит в устранении препятствий в виде существующих улучшений для более эффективного использования земли.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
