Согласно письму Госстроя РФ N ЛБ-6062/9 «Разъяснение порядка применения действующих нормативных документов по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» они принимались в определенном установленном порядке, например:
— железные дороги, автомобильные дороги федерального значения, мелиоративные системы, отдельно расположенные гидротехнические сооружения и объекты сельскохозяйственного водоснабжения и другие объекты со специфическими условиями функционирования, производства продукции и оказания услуг — в соответствии с ведомственными (отраслевыми) документами, согласованными с Госстроем СССР и России. В приемке таких объектов по своей инициативе могут принимать участие представители органов самоуправления;
— жилые дома и вспомогательные постройки, возведенные индивидуальными застройщиками для собственного пользования, — в порядке, установленном органами власти субъектов РФ, и т.д.
Кроме того, были введены в действие Строительные нормы и правила СНиП 3.01.04 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденные Постановлением Госстроя СССР N 84. Они устанавливают порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией, расширением) объектов (предприятий, их отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий и сооружений).
В соответствии с указанными правилами законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.
Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта Государственной приемочной комиссией. В состав Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта должны были входить в качестве членов комиссии представители заказчика (застройщика), эксплуатационной организации, генерального подрядчика, генерального проектировщика, различных государственных органов (санитарного надзора, пожарного надзор) и др. Акты о приемке в эксплуатацию объектов подписываются председателем и всеми членами комиссии. Эти акты утверждаются решением (приказом, постановлением и др.) органов, назначивших комиссии.
Именно данный документ подтверждал момент создания объекта недвижимости, с показателями, соответствующими требованиям градостроительных и строительных норм и правил, а также устанавливал возможность его эксплуатации (использования) в соответствии с целевым назначением.
На настоящий момент подписание указанного акта заменено в соответствии с ГрК РФ на разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 55).
Таким образом, в отличие от указанных документов вступивший в силу ГрК РФ предусматривает иной порядок ввода объектов в эксплуатацию, в соответствии с которым разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство.
В соответствии с п. 1 вышеназванной статьи разрешение на ввод удостоверяет:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
— выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство;
— соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Порядок действий застройщика, имеющего намерение ввести объект законченный строительством в эксплуатацию, описан ниже.
Застройщик должен обратиться в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
К нему необходимо приложить следующие документы:
— правоустанавливающие документы на земельный участок;
— градостроительный план земельного участка;
— разрешение на строительство;
— акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
— документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
— документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;
— документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
— схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
— заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, заключение государственного экологического контроля в предусмотренных ГрК РФ случаях.
Указанный ранее орган, выдавший разрешение на строительство, в течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан:
— обеспечить проверку наличия и правильности оформления вышеназванных документов;
— произвести осмотр объекта капитального строительства (осмотр не производится, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор);
— выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
То есть уполномоченный на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию орган может либо принять решение о выдаче указанного разрешения, либо отказать в его выдаче.
Основанием для отказа в выдаче может послужить:
1) отсутствие предусмотренных ГрК РФ документов (п. 3 ст. 55);
2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;
3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
4) несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации (это основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства);
5) невыполнение застройщиком требований по безвозмездной передаче в течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, следующей информации и документов:
— сведений о площади, высоте и этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения;
— один экземпляр копии результатов инженерных изысканий;
— либо по одному экземпляру копий следующих разделов проектной документации:
а) схемы планировочной организации земельного участка, выполненной в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
б) перечня мероприятий по охране окружающей среды, по обеспечению пожарной безопасности; а также перечня мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда;
в) иной документации;
— либо один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
Если основанием для отказа послужило непредставление указанных документов, то данное нарушение застройщика может быть исправлено путем передачи в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, указанных сведений и документации.
Указанный документ выдается:
— уполномоченным федеральным органом исполнительной власти для объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в федеральной собственности, на которые не распространяется действие градостроительного регламента или для которых не устанавливается градостроительный регламент;
— уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ для объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности субъекта РФ, на которые не распространяется действие градостроительного регламента или для которых не устанавливается градостроительный регламент;
— уполномоченным органом местного самоуправления для объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности органа местного самоуправления, на которые не распространяется действие градостроительного регламента или для которых не устанавливается градостроительный регламент.
В остальных случаях разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом местного самоуправления — для объектов капитального строительства, находящихся на земельных участках, на которые распространяется действие градостроительного регламента вне зависимости от форм собственности.
Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлена Постановлением Правительства РФ N 698. Порядок заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (Инструкция) утвержден Приказом Министерства регионального развития РФ N 121.
В нем должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Так как при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию вышеназванными органами осуществляется проверка соблюдения при строительстве объекта градостроительных, строительных и других норм и правил, то иных документов (за исключением представляемых застройщиком согласно ранее приведенному перечню), подтверждающих данный факт, не требуется.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
При этом в соответствии с Определением Конституционного Суда РФ N 206-О-О документы, подтверждающие факт ввода объекта в эксплуатацию, не содержат положений, регламентирующих условия регистрации права собственности на данные объекты, они носят технический характер и лишь устанавливают процедуру ввода законченных строительством объектов недвижимости в эксплуатацию.
Важен момент разграничения периода времени, когда в отношении законченных строительством объектов прекратили выдавать акт государственной приемочной комиссии и начали подписывать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в соответствии со ст. 55 ГрК РФ). Это обстоятельство является существенным, ведь многие объекты капитального строительства начинались строиться до вступления в силу ГрК РФ, а были готовы к сдаче уже после указанного срока.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона N 191-ФЗ «О введении в действие ГрК РФ» он применяется, в частности, к отношениям по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства, возникшим после его введения в действие. К указанным отношениям, возникшим до введения в действие ГрК РФ, он применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.
То есть применительно к рассмотренному случаю можно сказать следующее. В связи с тем, что правоотношения по строительству объекта возникли до введения в действие ГрК РФ, а окончание строительства и необходимость ввода объекта недвижимости в эксплуатацию — уже после, то приемка и ввод объекта в эксплуатацию должны производиться только в соответствии с требованиями ст. 55 ГрК РФ.
Важно обратить внимание на следующий момент. В соответствии с п. 4 ст. 8 Федерального закона N 191-ФЗ «О введении в действие ГрК РФ» не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представления данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
Рассмотрев порядок подготовки документации для осуществления строительства, получения необходимых разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, необходимо выделить ряд объектов, в отношении которых действуют положения, представляющие исключение из общего правила.
К таковым объектам отнесены объекты недвижимости, для строительства, реконструкции которых не требуется выдачи разрешения:
— на строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или на строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
— на строительство, реконструкцию объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
— на строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
— на изменение объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
— в иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
В соответствии со ст. 25.3 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» выделен ряд объектов, государственная регистрация которых производится с приведенными особенностями.
К таким создаваемым или созданным объектам недвижимого имущества отнесены объекты:
— для строительства, реконструкции которых не требуется выдача разрешения на строительство (перечень этих объектов приведен ранее);
— индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства;
— создаваемые или созданные на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).
Основаниями для государственной регистрации права собственности на указанные объекты являются:
— документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. При этом представление указанного документа не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано.
Обязательным приложением к вышеперечисленным документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.
Его представление не требуется в следующих случаях:
— право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано;
— указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и имеется заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
— для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.
Документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимого имущества, являются:
— декларация о таком объекте недвижимого имущества, если земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства, подтверждающая факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется выдачи разрешения на строительство) и содержащая описание такого объекта недвижимого имущества;
— технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, если его строительство было осуществлено на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке);
— разрешение на строительство в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства.
Ранее технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.
Таким образом, право собственности на ряд объектов недвижимого имущества может быть зарегистрировано без признания этого права на них как на самовольную постройку (например, гаражи, дачные домики, вспомогательные постройки, другие вновь построенные объекты недвижимости).
В иных случаях, если объект попадает в категорию объектов самовольной постройки, действует порядок их легализации согласно ст. 222 ГК РФ.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
