Земельный объект

Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. Связаться с автором

Самое читаемое за неделю
Введение ковидных паспортов в 2021 году
Должен знать каждый: Сильное повышение штрафов с 2021 года за нарушение ПДД
Введение продуктовых карточек для малоимущих в 2021 году
Доллар по 100 рублей в 2021 году
Новая льготная ипотека на частные дома в 2021 году
Продление льготной ипотеки до 1 июля 2021 года
35 банков обанкротятся в 2021 году

Тест "На сколько вы активны" Тест "Подходит ли Вам ваше место работы" Тест "На сколько важны деньги в Вашей жизни" Тест "Есть ли у вас задатки лидера" Тест "Способны ли Вы решать проблемы"

Тест "Для начинающего миллионера" Тест который вас удивит Семейный тест "Какие вы родители" Тест "Определяем свой творческий потенциал" Психологический тест "Вы терпеливый человек?"

Согласно ст. 27 ЗК РФ не могут предоставляться в частную собственность земельные участки, отнесенные к землям:

1. изъятым из оборота (например, государственные природные заповедники и национальные парки);
2. ограниченным в обороте (например, из состава земель лесного фонда).

Обязательные характеристики объекта права собственности на землю:

• индивидуализация (кадастровый номер, определенные границы и месторасположение, площадь, целевое назначение и вид разрешенного использования);
• качественные характеристики земельного участка (доли земли);
• кадастровая оценка;
• оборотоспособность;
• делимость (соответствующий размер).

Субъекты права собственности на землю

Субъекты права собственности на землю — лица, которые в установленном порядке признаны или являются собственниками конкретного земельного участка.

К субъектам права собственности на землю ЗК РФ относит (ст. 15 ЗК РФ):

1. физических лиц (граждан; лиц без гражданства и иностранных граждан - с ограничениями);
2. юридических лиц (в т.ч. иностранных - с ограничениями);
3. Российскую Федерацию;
4. субъектов РФ;
5. муниципальные образования. Для субъекта права собственности на землю обязательно наличие праводееспособности.

От имени РФ, субъектов РФ и муниципальных образований полномочия осуществляются специально уполномоченными органами, которые могут выступать в качестве:

• собственника;
• административного органа.

Земельный участок под объектом недвижимости

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, лицо, к которому оно переходит, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с Правилами об установлении норм предоставления земельных участков.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Гражданским кодексом РФ также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е. если продавцом здания является собственник земли. При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При применении норм законодательства о переходе прав на земельный участок в связи с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение следует иметь в виду и положения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 (п. 13 и др.), который исходит из того, что покупатель здания, строения, сооружения вправе, согласно указанным нормам, требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Размещение объектов без предоставления земельных участков

В рамках изменений возможен упрощенный порядок получения земли – без предоставления земельных участков и установления сервитутов – для размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов. Виды таких объектов устанавливаются Правительством РФ.

Объекты, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов:

1. Подземные линейные сооружения, а также их наземные части и сооружения, технологически необходимые для их использования, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.
2. Водопроводы и водоводы всех видов, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.
3. Линейные сооружения канализации (в том числе ливневой) и водоотведения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.
4. Элементы благоустройства территории.
5. Линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ, а также связанные с ними трансформаторные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для осуществления передачи электрической энергии оборудование, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.
6. Нефтепроводы и нефтепродуктопроводы диаметром DN 300 и менее, газопроводы и иные трубопроводы давлением до 1,2 Мпа, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.
7. Тепловые сети всех видов, включая сети горячего водоснабжения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.
8. Геодезические, межевые, предупреждающие и иные знаки, включая информационные табло (стелы) и флагштоки.
9. Защитные сооружения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.
10. Объекты, предназначенные для обеспечения пользования недрами, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.
11. Линии и сооружения связи, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.
12. Проезды, в том числе вдольтрассовые, и подъездные дороги, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.
13. Пожарные водоемы и места сосредоточения средств пожаротушения.
14. Пруды-испарители.
15. Отдельно стоящие ветроэнергетические установки и солнечные батареи, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

Основные этапы оформления земли под линейным объектом:

1. Подготовка и утверждение документации по планировке территории.
2. Проведение процедуры предварительного согласования предоставления земельного участка.

Заинтересованное лицо ходатайствует в уполномоченный орган о проведении данной процедуры и подает необходимый пакет документов:

— документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов — справка уполномоченного органа об отнесении объекта к объектам регионального или местного значения (п. 25 Приказ Министерства экономического развития РФ N 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов»);
— документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка обращается представитель заявителя.

Уполномоченный орган власти принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в срок не более чем 30 дней. Либо принимает решение об отказе. Перечень возможных причин для отказа ограничен Кодексом (пункт 8 статьи 39.15 Земельного кодекса).

3. Проведение кадастровых работ по образованию земель из государственной собственности и внесение сведений о земельном участке в ГКН.

Площадь образуемого земельного участка, указанного в межевом плане, не может на 10 или более процентов отличаться от площади земельного участка, указанной в утвержденном проекте межевания территории (пп.8, п.2. статьи 26 ФЗ 221 «О государственном кадастре недвижимости»).

4. Предоставление земельного участка в аренду или в постоянное (бессрочное) пользование. Заинтересованному лицу необходимо подать заявление о предоставлении земельного участка. В заявлении указывается цель использования земельного участка, кадастровый номер земельного участка, реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории. Уполномоченный орган должен в течение 30 дней направить заявителю проект договора аренды (решение о предоставлении земельного участка в постоянное бессрочное пользование) или мотивированный отказ в предоставлении. Заявитель должен в течение 30 дней подписать договор аренды и направить его обратно.

Таким образом, нововведениями упразднена процедура принятия уполномоченным органом какого-либо акта о предоставлении в аренду. Срок предоставления в аренду определен пп. 2 п.8 статьи 39.8 ЗК — до 49 лет. Порядок расчета арендной платы за пользование земли устанавливается Правительством РФ в отношении земель федеральной собственности, органом государственной власти субъекта — в отношении земель, находящихся в собственности субъекта РФ, органом местного самоуправления — в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности РФ.

Для чего нужен проект межевания территории:

1. Для образования земельного участка под линейный объект.
2. Для получения разрешения на строительство и реконструкцию линейных объектов.
3. При образовании земельных участков для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Признаки земельного участка как объекта земельных правоотношений

Среди объектов недвижимого имущества выделяется земля как особый объект земельных правоотношений. Легального определения к термину «земля» в законодательстве отсутствует, что приводит к затруднению в определении предмета земельного права.

Однако, понятие земли можно встретить терминах и определениях Государственного стандарта, согласно которому земля представляет собой элемент природной среды, имеющий территориальный базис и являющийся важным средством производства и экономики государства.

Нередко термин «земля» отождествляют с термином «почва», которая определяется как плодородный слой земли. В сельском хозяйстве почва имеет важное значение, так как благодаря этому слою земли происходит выращивание сельскохозяйственной продукции.

Понятие земельного участка содержится в земельном законодательства РФ, согласно которому понимается часть поверхности земли, границы которой определяются в соответствии с законом. Земельный участок выступает объектом земельных правоотношений, поэтому его точное определение позволяет использовать участниками правоотношений в своих целях.

В Российской Федерации с появлением частной собственности происходит активное вовлечение земельных участков в гражданско-правовой оборот. Граждане все чаще совершают сделки с земельными участками с целью удовлетворения личных потребностей с учетом его свойств. Земельный участок по гражданскому законодательству является недвижимостью, поэтому совершая сделки, на их участников возлагаются дополнительные обязанности по использованию и охране.

Признаки земельного участка

Чтобы использовать земельный участок в качестве объекта земельных отношений, необходимо определить его признаки, к которым можно отнести следующее:

1. Земельный участок это некая территория, расположенная на поверхности земли и имеющая измерения по площади.
2. Земельный участок имеет качественные характеристики, а именно обладает плодородными свойствами, что дает возможность в определении его целевого назначения.
3. Земельный участок имеет средства идентификации, согласно которым можно отграничить от иных объектов земли.
4. Как специфический объект земельных правоотношений, подлежит государственному кадастровому учету.
5. Земельный участок имеет строго целевое назначение и подлежит охране со стороны землепользователя.

Соотношение объектов земля и земельный участок

Выделение разных объектов «земли» и «земельного участка» в правоотношениях между участниками имеет своей целью правовую регламентацию порядка использования и охраны. Так, например, когда речь идет об использовании, то в договорах и иных документах встречается термин «земельный участок», который активно вошел в гражданский оборот.

Когда речь идет о правовой охране, то тогда упоминается термин «земля». Данные термины имеют тесную взаимосвязь между собой и являются практически идентичными понятиями. Покупая земельный участок, гражданин исходит из того, что он может выращивать сельхоз продукцию и извлекать иные полезные свойства, благодаря плодородному слою почвы.

В зависимости от целевого использования в законодательстве выделяются различные категории земель. Например, земли населенных пунктов предназначены для проживания граждан, а земли сельскохозяйственного назначения имеют строгое целевое использование – выращивание сельхоз продукции.

Говоря о термине «земля» в законодательстве предусмотрен ряд мероприятий по ее правовой охране.

Объекты договора аренды земельного участка

Рассмотрим подробнее законодательное регулирование договора аренды земельного участка в Российской Федерации.

В юридической литературе высказываюсь мнение о том, что однозначное понимание существенных условий договора отсутствует как в теории, так и в правоприменительной практике. Между тем эта проблема весьма актуальна, поскольку от правильного решения вопроса о наличии или отсутствии в договоре существенных условий зависит признание его заключенным.

По общему признанию, существенными являются условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным и способным породить права и обязанности у его сторон. Такими условиями являются: условия о предмете договора; условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные (необходимые) для договоров данного вида; а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Вопрос о сути предмета и объекта договора в юридической науке является дискуссионным. Как отмечал Д.И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие». Принимая во внимание мнения, имеющиеся в научной доктрине, следует согласиться с теми из них, которые исходят из того, что предметом договора аренды земельного участка является непосредственно земельный участок (его часть), отнесенный законодательством к объектам аренды. При отсутствии условия о предмете договор аренды не признается заключенным.

Условие о предмете договора аренды земельного участка (ст. 607 ГК РФ) раскрывается через определение места расположения, размера и границ земельного участка, его целевого назначения, существующих ограничений (обременений) и т.д. В договоре должны быть указаны параметры, позволяющие установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение и размер. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка. Предметом договора аренды не может быть земельный участок, изъятый из оборота в порядке п. 4 ст. 27 3К РФ.

Объектом договора аренды земельного участка являются действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора земельного участка; по обеспечению надлежащего использования земли; действия арендатора по содержанию земельного участка и использованию его по назначению, предусмотренному договором; по внесению арендной платы, а также возврату земельного участка по окончании срока аренды.

Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (права следования, вещно-правовых способов защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода выступают действия обязанных лиц. Объектом второго рода выступает имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Рассматривая договор аренды земельных участков, необходимо иметь в виду, что, с одной стороны, земельный участок — это имущество, включенное в гражданский оборот, а с другой — важнейший элемент экосистемы, неотъемлемая часть окружающей природной среды, ее функционирование осуществляется по законам естественного развития. Природное происхождение земли предопределяет наличие ряда ей присущих специфических признаков: непотребляемость, неуничтожимость, невоспроизводимость, локализованность земельных участков по месту расположения. Благодаря указанным признакам земля является особо ценным объектом недвижимости, объектом надежного вложения средств.

Земельный участок рассматривается в ст. 11.1 ЗК РФ как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Представляется, что земельный участок как объект права должен быть соответствующим образом индивидуализирован путем определения его размера, границ и местоположения. Отсутствие указанных данных, оформленных в установленном порядке, влечет отсутствие существования земельного участка как объекта гражданского оборота, что также подтверждается правоприменительной практикой.

Границы земельного участка устанавливаются и закрепляются на местности посредством межевания земель в порядке, закрепленном Федеральным законом «О землеустройстве» № 78-ФЗ, Инструкцией по межеванию земель (далее — Инструкция), постановлением Госстроя России «Об утверждении Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации» № 150, а также в соответствии с Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденными Росземкадастром.

В соответствии со ст. 1.1 Инструкции межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Установление и закрепление границ на местности осуществляется при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.

Восстановление границ земельного участка производится при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им земельных участков.

Межевание земель выполняют проектно-изыскательские организации Роскомзема, а также граждане и юридические лица, получившие в установленном порядке лицензии на право выполнения этих работ. Статья 9.1 Инструкции регламентирует установление границ земельного участка, которое производят на местности в присутствии представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке.

После завершения процедуры установления и согласования границ земельного участка на местности производится закрепление его границ межевыми знаками установленного образца. При этом оформляется акт, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), представителями городской (поселковой) или сельской администрации и инженером-землеустроителем — производителем работ. Акт утверждается комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района (города).

В настоящее время согласно Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о ГКН) установление границ на местности осуществляется только в случае согласования границ земельного участка и не является обязательным. Более того, в ч. 6 ст. 39 Закона о ГКН определены случаи, когда установление границ на местности фактически запрещается даже при согласовании границ. При этом согласование границ должно проводиться в обязательном порядке только в определенных Законом о ГКН случаях.

Местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию с правообладателями смежных участков, если в результате выполнения кадастровых работ подготавливаются документы, необходимые для учета в ГКН изменений земельного участка в связи с уточнением местоположения его границ (ч. 1 ст. 39 Закона о ГКН).

Следует обратить внимание, что в Законе о ГКН равнозначно употребляются термины «уточнение границ земельного участка» (ст. 25) и «уточнение местоположения границ земельного участка» (ст. 39).

Важной характеристикой земельного участка как объекта недвижимого имущества является его площадь, которая выступает основой для определения стоимостных показателей земельного участка. С правовой точки зрения важна точная информация о том, на какую по размерам часть земной поверхности заявляет свои права правопритязатель и есть ли основания для такого заявления.

В частности, в соответствии с ч. 5 ст. 27 Закона о ГКН при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного учета в случае, если в результате кадастрового учета площадь земельного участка будет больше площади, сведения о которой содержатся в ГКН, на величину большую, чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10% площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ГКН.

Таким образом, существует некоторое опасение, что закрепление в Законе о ГКН общего правила об отсутствии обязательности согласования и установления границ земельных участков на местности послужит не поступательному развитию и совершенствованию земельно-кадастровых отношений, а, напротив, приведет к росту значительного числа споров по поводу границ земельных участков.

Согласно ст. 15 Федерального закона «О землеустройстве» № 78-ФЗ порядок описания местоположении границ объектов землеустройства определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В силу п. 5.1.12 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации № 457, на указанный федеральный орган исполнительной власти возложены полномочия по контролю за проведением землеустройства.

Таким образом, установление на местности границ земельного участка осуществляется при проведении работ по межеванию, результаты которых подлежат обязательному согласованию с заинтересованными лицами. Местоположение границ земельного участка оформляется в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в судебном порядке (ч. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ и п. 1 ст. 64 ЗК РФ).

Все земельные участки подлежат обязательному кадастровому учету в соответствии с положениями Закона о ГКН.

Сведения, внесенные в ГКН. предоставляются в виде:

- копии документа, на основании которого сведения о земельном участке внесены в ГКН;
- кадастровой выписки о земельном участке;
- кадастрового паспорта земельного участка;
- кадастрового плана территории;
- в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона о ГКН внесенные в ГНК сведения при постановке на учет земельного участка носит временный характер и к ним применяются правила ч. 4 ст. 24 Закона.

Орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными ст. 24 Закона о ГКН особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости.

Кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков. При кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка (смежный земельный участок), орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в сведения о местоположении границ такого смежного земельного участка.

Таким образом, для оптимального выражения юридического понятия земельного участка необходимо его многогранное описание, надлежащее документирование и последующая регистрация.

Правовой режим земельного участка определяется также оборотоспособностью, категорией земли (целевым назначением) и разрешенным использованием участка.

Согласно ст. 129 ГК РФ все объекты гражданских прав по критерию оборотоспособности делятся на три группы: свободные в гражданском обороте; ограниченные в обороте; изъятые из оборота.

По общему правилу, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, при реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

В соответствии с п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, названное законодательство о земле должно не только определить земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте, но и установить случаи допущения их оборотоспособности.

Согласно ст. 52 ЗК РФ отчуждение земельного участка его собственником в пользу других лиц осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.

Проанализировав положения ст. 129 ГК РФ и ст. 27 ЗК РФ, можно сделать вывод, что земельным законодательством устанавливается запрет на предоставление земельных участков в частную собственность (кроме случаев, указанных в федеральных законах).

В науке существует несколько точек зрения относительно понятия «оборотоспособность земельных участков» и его соотношения с категорией «оборот земельных участков».

Существует мнение, что гражданский оборот — «это юридическая форма экономического оборота, включающая в себя правомерные, активные, волевые действия, обеспечивающие переход субъективных имущественных прав», а в случаях и в порядке, которые установлены ГК РФ, «и иных прав участников гражданских правоотношений».

Другие авторы полагают, что земельный оборот — это «осуществляемый в соответствии с гражданским законодательством и особенностями, установленными земельным законодательством, регистрируемый компетентными государственными органами переход права собственности, иных прав на земельные участки и доли в праве общей собственности на земельные участки посредством совершения гражданско-правовых сделок, а также иных допускаемых земельным законодательством гражданско-правовых способов».

Понимание гражданского (земельного) оборота как совокупности «сделок и иных юридических фактов» характерно и для других авторов. Ф.Х. Адиханов отмечал, что «оборот земли можно определить как переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому, независимо от того, в чьей собственности находится земля. Разница лишь в том, что в одном случае осуществляется публичный оборот, а в другом — частный (рыночный)»6Адиханов Ф.Х Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли. Очевидно, что в первом случае речь идет о действии (осуществлении сделок), а во втором — о возможности совершения таких действий.

Таким образом, оборотоспособность земельных участков как правовая категория означает наличие предусмотренной законом возможности (ограничения или запрета) для собственника земельного участка по распоряжению им посредством совершения сделки или иным предусмотренным законом способом (например, орган местного самоуправления может предоставить земельный участок в частную собственность гражданину в административном порядке).

В свою очередь, оборот земельных участков представляет собой реализованную возможность собственника по распоряжению земельным участком, причем переход земельного участка от одного лица к другому не влечет изменений его правового режима, но изменяет объем прав и обязанностей субъектов конкретных правоотношений. Следовательно, земельный оборот является частным случаем более широкой гражданско-правовой конструкции — гражданского оборота, занимая в его структуре особое место, обусловленное принадлежностью земельных участков к числу природных объектов, части окружающей среды.

Базовой правовой основой для подразделения земли и других природных ресурсов на ограниченные в обороте и изъятые из оборота является ч. 1 ст. 9 Конституции Российской Федерации, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. При этом обоснованность отнесения земельных участков к той или иной категории вызвана, на наш взгляд, не столько субъективными политическими причинами, сколько экономическими.

К полномочиям Российской Федерации в области земельных отношений п. 1 ст. 9 ЗК РФ относит, помимо всего прочего, установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, земле владельце в, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков.

Статья 27 3К РФ закрепляет, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством, а также с учетом положений, установленных ЗК РФ. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством, в том числе объектом договора аренды. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, а также федеральными законами.

ЗК РФ устанавливает перечень земельных участков, изъятых из оборота, которые не могут быть объектом аренды, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В настоящее время такое исключение предусмотрено для земельных участков на территории национальных парков. В соответствии со ст. 17 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» № 33-ФЗ и п. 5.2.28.15 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации № 437 они могут быть предоставлены в аренду для ведения деятельности по обеспечению туризма и отдыха обладателям соответствующих лицензий на определяемых договором условиях.

Перечень земельных участков, изъятых из оборота, приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, а ограниченных в обороте — в п. 5 указанной статьи. Следует иметь в виду, что, хотя названный перечень сформулирован как исчерпывающий, он представляется более широким. Например, изъятыми из оборота будут являться земельные участки, на которых располагаются посольства иностранных государств, либо иные объекты в соответствии с нормами международного права.

Думается, что применительно к земельным участкам свобода оборота также ограничена неизменностью категории, целевого назначения и разрешенного использования при осуществлении сделок с землей, а также прямым запретом на осуществление отдельных видов сделок с земельными участками, ограничением по субъектам таких сделок, необходимостью сохранения режима использования земель. К числу относительно свободных в обороте земельных участков относятся участки в составе категорий земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, а также в составе категорий земель промышленности и иного специального назначения и земель особо охраняемых территорий и объектов. Большая же часть земельного фонда Российской Федерации — это земли, изъятые из оборота или ограниченные в обороте.

Изъятыми из оборота могут быть только федеральные земли, в то время как ограниченными в обороте — как федеральные земли, так и земли субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Земли, ограниченные в обороте, могут быть переданы в частную собственность в предусмотренных федеральными законами случаях.

Не следует рассматривать в качестве ограничений оборота земельных участков, как это иногда предлагается в научной литературе, установление федеральными законами запрета на изменение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка при его отчуждении. В данном случае правильнее вести речь об установлении пределов реализации прав граждан и их объединений на распоряжение земельными участками.

Ограничения оборотоспособности могут устанавливаться путем резервирования, а также посредством иной процедуры, установленной постановлением Правительства Российской Федерации «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности» № 234.

Данная процедура заключается в том, что федеральным органам исполнительной власти запрещено согласовывать сделки, связанные с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности, которые:

- предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям. Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям либо не предоставлены гражданам или юридическим лицам;
- расположены в границах населенных пунктов либо в пределах: 30 км от границ населенных пунктов с численностью населения более 1 млн. чел.; 15 км от границ населенных пунктов с численностью населения от 100 тыс. до 1 млн. чел.; 5 км от границ населенных пунктов с численностью населения до 100 тыс. чел.

Существует и ряд исключений из этого правила. Так, эти запреты не распространяются на предоставление земельных участков по результатам уже состоявшихся торгов; в рамках исполнения договоров о развитии застроенных территорий; взамен земельных участков, изымаемых для федеральных государственных нужд; продажи земельных участков в процессе реализации высвобождаемого военного имущества и т.п.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

- в реализации прав граждан и юридических лиц на получение в собственность земельного участка из земель, находящихся в публичной собственности, может быть правомерно отказано по причине ограниченной (вплоть до полного изъятия) оборотоспособности таких участков либо их резервирования (неорезервирования) для публичных или частных нужд;
- оборот земельных участков как правовая категория является частью гражданского оборота и осуществляется с учетом особенностей, обусловленных принадлежностью земли к числу природных объектов;
- следует различать правовые категории «земельный оборот», «оборотоспособность земельных участков» и «ограничения прав на землю»;
- недопустимо смешение экономических («земельный рынок») и юридических («гражданский оборот») категорий, отображающих внутреннюю (экономическое содержание) и внешнюю (правовая форма) бытия данного явления.

Категория земли является важнейшей правовой характеристикой земельного участка, от которой зависят его оборотоспособность, порядок приобретения права, предельный максимальный или минимальный размер участка. Земельный участок с неустановленной категорией земли не может участвовать в обороте.

Одним из основных принципов земельного законодательства, закрепленных в ст. 1 ЗК РФ, является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В ст. 7 ЗК РФ дан исчерпывающий перечень категорий земель в Российской Федерации, поэтому установление иных категорий земель возможно лишь путем внесения изменений и дополнений в ЗК РФ. Согласно п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

В отличие от других объектов недвижимости обязательным признаком земельного участка является его целевое назначение и разрешенное использование. Ориентируясь на законодательство в целом, целевое назначение земельного участка можно определить как совокупность условий, целей и порядка пользования землей в соответствии с ее категорией. Одной из особенностей сдачи в аренду земельного участка является запрет на произвольное изменение сторонами договора его целевого назначения.

Помимо целевого назначения правовой режим земельного участка включает разрешенное использование в соответствии с зонированием территорий.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Разрешенное использование углубляет понятие целевого назначения земли, определяет статус конкретного земельного участка, дает возможность полнее определить круг прав и обязанностей его обладателя. Однако в законодательстве плохо прослеживается связь указанного понятия с целевым назначением земли: в одних нормах упоминается только целевое назначение, в других — только разрешенное использование. Представляется, что при определении предмета в договоре аренды земельного участка во всех случаях необходимо указывать содержание обоих этих титулов.

Титул разрешенного использования был впервые применен Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — ГрРФ), а потом и ЗК РФ. Стороны договора аренды земельного участка не вправе изменять установленный для данного участка правовой режим — это компетенция органов власти и органов местного самоуправления (ст. 8 ЗК РФ). Зонирование территорий как основание установления разрешенного использования земельного участка регулируется ГрРФ, который вводит институт территориального зонирования, предполагающий определение видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их аренду, что является определением параметров и видов использования земельных участков.

Для каждой территориальной зоны устанавливается градостроительный регламент, единый для всех земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны. Градостроительный регламент обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями и арендаторами земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений. Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута и т.п.). Что же касается отнесения земель к категориям, перевода их из одной категории в другую, то эти действия совершаются на основе общих правил, установленных в ст. 8 ЗК РФ.

Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель (земельных участков) из одной категории в другую, осуществляется ЗК РФ, Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Характеристика предмета договора аренды земли будет неполной без анализа правового положения земельных долей. Земельный участок может быть разделен на части (ст. 6 ЗК РФ), каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. К неделимым относятся остальные земельные участки, за исключением случаев, предусмотренных законами.

Статья 11.5 ЗК РФ закрепляет, что выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли (далей) из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При этом образуются один или несколько земельных участков, в то время как земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ (далее — Закон № 101).

Закон № 101 в ст. 15 закрепляет понятие земельной доли, которого ранее законодательство не содержало. Так, земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного закона, является далей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Ранее в доктрине под земельной долей было предложено понимать «долю в праве общей собственности на земельный участок, принадлежащий двум или нескольким лицам, имеющую количественное выражение и не отграниченную на местности».

Представляется, что в ст. 15 Закона понятие земельной дали не вполне состоятельно. Указание на то, что земельная доля (в единственном числе), является долей в праве на участки (во множественном числе) оказывается противоречивым, ведь одна доля изначально не находилась в составе двух или более участков. Кроме того, определение доли как доли не только тавтологично, но и неверно, поскольку земельная доля является не «долей в праве собственности» (на участок), что означало бы неполноту права собственности, а невыделенной частью участка, находящегося в долевой собственности.

Таким образом, земельная доля имеет отличия от гражданско-правового понятия доли в праве общей собственности на имущество и обладает следующими признаками:

- является невыделенной частью общей собственности на участок земель сельскохозяйственного назначения;
- получена в результате приватизации таких земель;
- неоднородна по составу и состоит из частей на разных вилах сельскохозяйственных угодий;
- может исчисляться дробно, в гектарах или балло-гектарах;
- возникла, как правило, до вступления Закона № 101 в силу;
- принадлежит физическому лицу (доля может принадлежать юридическому лицу, крестьянскому, фермерскому хозяйству, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию только после ее отчуждения от физического лица (первоначального собственника));
- земельные доли значительно различаются по размерам в различных субъектах Российской Федерации, а иногда и на территории одного субъекта Российской Федерации;
- оборот земельных долей регулируется принятыми специально для них нормативными актами.

В п. 1 ст. 12 Закона №101 решается вопрос о том, какое законодательство регулирует оборот земельных долей — земельное или гражданское. Очевидно, что соотношение норм земельного и гражданского законодательства и права относится к одной из сложнейших проблем права, вызывающей острые дискуссии среди специалистов. В данном исследовании мы неоднократно сталкиваемся с этим вопросом и рассматриваем его в различных аспектах.

Закон № 101 в абз. 1 п. 1 ст. 12 указал на необходимость применения к обороту долей норм ГК РФ, указав, что если дольщиков шесть или более, то ГК РФ применяется в части, не противоречащей указанному закону. Если же участников долевой собственности на участок пять или менее, то применяются только правила ГК РФ без учета особенностей, установленных ст. 12—14 Закона № 101.

Следует отметить, что земельные доли обязаны своим появлением указам Президента Российской Федерации и постановлениям Правительства Российской Федерации о реорганизации предприятий агропромышленного комплекса и приватизации закрепленных за ними сельскохозяйственных угодий. В связи с принятием Закона № 101 почти все они утратили силу, однако положение дел в сельском хозяйстве России в результате реформы земельно-аграрных отношений оказалось доведенным до состояния трудно восстановимого разорения. Одна из основных причин — конструкция долевой собственности на один участок чрезмерного с точки зрения вовлечения в законное использование и оборот числа лиц, абсолютное большинство которых не было способно выделить свои доли и распорядиться ими в соответствии с названным законом.

Статья 16 Закона № 101 изменяет правовое положение договоров аренды земельных долей, заключенных до вступления этого закона в силу, путем предписания сторонам привести такие договоры в соответствие с правилами ГК РФ и п. 2 ст. 9 Закона № 101 в течение восьми лет после вступления указанного закона в силу.

Таким образом, со дня вступления Закона № 101 в силу аренда земельных долей не допускается, что следует из содержания абз. 2 п. 1 ст. 12 Закона. Сдать в аренду можно участок, выделенный в счет доли в порядке ст. 13 и 14 Закона, но не долю. Тем самым Закон № 101 побуждает выделять доли в натуре.

После вступления Закона №101 в силу заключенные до него договоры аренды долей подлежат изменению под угрозой признания их договорами доверительного управления имуществом, в то время как новые договоры аренды долей, не соответствующие Закону, заключаться не могут под угрозой недействительности. Такой договор будет считаться ничтожной сделкой (недействительной независимо от признания ее таковой судом) с момента совершения как сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ). Каждая из сторон такого договора обязана будет возвратить другой стороне все полученное по договору.

Следует заметить, что в судебной практике встречаются случаи признания договоров аренды долей незаключенными по причине невыдела доли в натуре и до вступления в силу названного Закона.

По действовавшим до принятия Закона актам передача долей в аренду допускалась с самого начала аграрной реформы в качестве одного из способов распоряжения долями. При этом единственным условием такого распоряжения служило дальнейшее использование долей для сельскохозяйственного производства. Реформа земельных отношений изменила структуру российского землевладения: передача земли в собственность была осуществлена путем раздела земли между членами сельскохозяйственных предприятий на условные земельные доли.

Важным правовым актом, регулировавшим аренду долей, стало постановление Правительства Российской Федерации № 96 (утратило силу), утвердившее Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями и прилагавшийся к ним Примерный договор аренды земельной доли. По распоряжению Правительства Российской Федерации № 698-р Роскомземом были утверждены Указания о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду с приложением форм примерных договоров аренды земельных долей. Аренда долей допускалась как с выделом, так и без выдела доли в натуре без четкого правового разграничения оснований, что привело к запутанности земельно-арендных отношений, которая была устранена Законом № 101.

Согласно Закону №101 в аренду может быть передан только участок (не доля и не совокупность долей), т.е. объект, границы которого определены на местности и удостоверены в установленном порядке в результате землеустройства (межевания), кадастрового учета и государственной регистрации. Для государственной регистрации договора аренды к договору аренды прилагается кадастровый паспорт участка.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона № 101 к договорам аренды земельных долей, не приведенным в соответствие с правилами, установленными законодательством, будут примениться правила договоров доверительного управления имуществом, а именно гл. 53 (ст. 1012—1026) ГК РФ. Земельным законодательством особенности доверительного управления землей не установлены.

Следует также отметить, что в связи с переходом от монополизма государственной собственности на землю к включению земли в гражданский оборот было сформулировано несколько подходов правового восприятия земельного участка по отношению к его первичности, вторичности, равнозначности в соотношении со строениями, сооружениями на земельном участке и прилегающей территории.

До начала экономических реформ в СССР определение приоритетов в соотношении земельного участка и расположенной на нем недвижимости осуществлялось ст. 139 ГК РСФСР «Главная вещь и принадлежность». Аналогичные, но более конкретизированные нормы появились в ч. 1 ГК РФ: положения о неделимой вещи (ст. 133 ГК РФ), сложной вещи (ст. 134 ГК РФ) и главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК РФ). Сохранились нормы о переходе прав на земельный участок и в ЗК РФ в ст. 35 «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на строение и сооружение».

Правило о первичности земельного участка может применяться к сельскохозяйственным землям, являющимся средством производства, либо к землям, предназначенным для размещения движимых объектов — временных сооружений. В других отраслях земельный участок выступает пространственно-операционным базисом: ценность земельного участка напрямую зависит от ценности расположенного на нем объекта недвижимости или возможности расположить на нем соответствующий объект. Такими объектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, особо охраняемые территории, водные объекты и т.п.

Позиция, отстаивающая, что земельный участок всегда является главной вещью по отношению к строению, несостоятельна, поскольку не укладывается в логику фундаментального классического определения понятия недвижимости и допускает противоречие в правах на здание и на земельный участок.

Аргументом здесь может служить и то, что не только в России, но и во многих государствах — членах ЕС строение может находиться в собственности, а земельный участок, на котором строение расположено, — в аренде.

В России право собственности индивидуального владельца здания в отличие от права на арендуемый земельный участок не ограничено во времени. В результате право на земельный участок, занятый зданием, будет носить ограниченный характер, поскольку в соответствии с законом (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ) право аренды будет следовать праву собственности на здание в случае его продажи, если договором с собственником земельного участка не будет установлено иное. Возможны и другие комбинации прав, не противоречащие закону.

Норма о первичности участка была введена ЗК РФ посредством декларирования принципа единства объекта недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (п. 5 ст. 1). Однако в интерпретации ЗК РФ данная норма игнорирует безусловное право собственника здания на получение участка под ним. Сама же по себе норма, реализующая принцип единства объекта недвижимости, должна быть элементом первооснов гражданского законодательства. Ее целесообразно дополнить указанием о движимых вещах, присоединяемых к участку в процессе строительства.

Гражданским законодательством допускается расщепление права собственности на недвижимость на право собственности на здание, строение и право собственности на земельный участок, на котором находится здание. В соответствии с традиционным подходом данное положение является возможностью в реальных отношениях рассматривать права на здание или строение в отрыве от прав на земельный участок, что вполне допустимо для решения частных процедурных задач. Однако перенесение такого подхода к решению сущностных задач ведет к возникновению противоречий, усложнению процедур, экономическим потерям. Владение, пользование зданиями, сооружениями, шахтами, трубопроводами, линиями электропередачи и другими объектами недвижимости, включая и их строительство, невозможно без использования земельного участка. Подобное единство объекта недвижимости должно иметь адекватное отображение в сфере нрава.

Таким образом, действующее российское законодательство подчас противоречиво регулирует правовой режим отдельных составных частей единого комплекса недвижимого имущества, зданий, сооружений, строений, инфраструктуры, расположенной под землей, с одной стороны, и земельного участка, на котором они расположены, — с другой. Правовое регулирование оборота, в том числе и аренды, земельных участков может осуществляться самостоятельно по отношению к расположенным на участке объектам недвижимости, что также противоречит принципу единства объекта недвижимости.

Земельный участок как объект права

Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. В свое время Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам».

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

1. объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, недра и т.д.);
2. объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения и т.д.);
3. объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.).

Вопрос о том, может ли земля участвовать в гражданском обороте, в настоящее время перешел из теоретической области в практическую, однако следует иметь в виду, что земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным и при этом ограниченным и невосполнимым природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного достояния независимо от того, кому она принадлежит. В то же время земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

В связи с этим регулирование земельных отношений предполагает определенную специфику, включающую участие публично-правовых образований в таком регулировании, а также наличие определенных ограничений и запретов. В то же время это не означает введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте. Необходимо учитывать, что существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. А земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель. Например, предметом сделки не могут являться земли, которые являются исключительной государственной собственностью.

К ним, в частности, относятся земли:

- историко-культурного наследия;
- государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов;
- предоставленные для нужд обороны;
- общего пользования в населенных пунктах;
- заповедников;
- залегания природных ископаемых и т.д.

Конституция Российской Федерации (ст. 9) провозгласила землю достоянием народов, проживающих на соответствующей территории. В соответствии с ней земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Если ранее земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему законодательству государственная собственность на землю определяется по так называемому остаточному признаку: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

В законодательстве (ст. 261 ГК) и практике выделяют такое понятие, как земельный участок, который собственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Таким образом, установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.

При этом земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В ст. 1 Федерального закона РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» конкретизируются понятия отдельных видов земельных участков. Так, под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Огородным земельным участком считается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения не капитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

К дачному земельному участку относится участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Выделяют такое понятие, как земельный участок общего пользования. Такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не закрыты для общего доступа и не подлежат приватизации. Граждане имеют право свободно находиться на них и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, установленных законом, а также собственником соответствующего земельного участка (ст. 262 ГК).

Земельные участки общего пользования рассматриваются как особая категория участков, которые могут входить в состав различных территориальных зон в составе земель поселений. Согласно п. 2 ст. 262 Гражданского кодекса, если земельный участок не огорожен либо его собственник иным образом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пойти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику.

Особый правовой режим установлен для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения, под которыми понимаются земли за чертой поселений, предоставленные для этих целей, а также предназначенные для этих целей. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ограничивает предельные (минимальные) размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в частной собственности. Так, в соответствии со ст. 4 указанного Закона минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве. А в соответствии с п. 1 ст. 4 указанного Закона не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным Земельным кодексом.

Размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, также устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены определенные ограничения частной собственности на земельные участки иностранных физических и юридических лиц. Так, согласно п. 3 ст. 15 Земельного кодекса иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Еще более существенные ограничения установлены для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 3 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Земельный участок под строительство объекта

Правила предоставления земельных участков для строительства в городах предусматривают предварительное согласование места размещения объекта не во всех случаях. Установление необходимости или отсутствия необходимости проведения предварительного согласования места размещения объекта имеет принципиально важное значение, поскольку законодательство связывает с этим различные правовые последствия. Нередко эти последствия бывают весьма негативными и приводят к потере участка и краху строительного проекта в целом.

Предоставление земельных участков для строительства в городах из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, предусмотревшим два возможных способа такого предоставления: с предварительным согласованием места размещения объекта и без предварительного согласования места размещения объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен перечень случаев, при которых предварительное согласование места размещения объекта не проводится:

- при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий);
- в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Отсюда следует, что во всех иных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта.

Иными словами, для того чтобы определить, нужно ли предварительное согласование места размещения объекта, необходимо ответить на два вопроса:

1. утверждена ли в отношении данного земельного участка градостроительная документация о застройке?
2. утверждены ли в данном поселении правила землепользования и застройки?

Ответ на первый вопрос содержит Градостроительный кодекс РФ, согласно которому градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает в себя:

• проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (под проектом планировки понимается градостроительная документация, разработанная для частей территорий городских и сельских поселений и определяющая, в частности, красные линии и линии регулирования застройки, границы земельных участков, плотность и параметры застройки);
• проекты межевания территорий, которые разрабатываются для застроенных территорий и подлежащих застройке территорий в границах установленных красных линий;
• проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков.

Ответ на второй вопрос содержится в Земельном и Градостроительном кодексах РФ, где под правилами землепользования и застройки понимают нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов, т. е. параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Правила землепользования и застройки устанавливают порядок осуществления градостроительной деятельности на территориях поселений и включают в себя схему зонирования - графический материал (границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны).

Если на оба вопроса получены положительные ответы в местных органах архитектуры и градостроительства, проведение предварительного согласования места размещения объекта не требуется.

В обоих случаях требуется проведение работ по формированию земельного участка и его государственный кадастровый учет. Однако, на этом сходство заканчивается, в остальном между предоставлением земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового имеются только отличия.

Во-первых, при предварительном согласовании места размещения объекта инициатором предоставления земельного участка является физическое или юридическое лицо, заинтересованное в этом и обратившееся в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с соответствующим заявлением. Процедура предоставления без предварительного согласования места размещения объекта предполагает инициативу уполномоченного органа власти по формированию земельного участка и проведению торгов. Юридические и физические лица соглашаются лишь принять участие в торгах, организованных органами власти в отношении уже сформированных земельных участков.

Во-вторых, предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а ограниченному кругу лиц - в постоянное (бессрочное) пользование.

Без предварительного согласования земельные участки предоставляются как в собственность, так и в аренду.

В-третьих, отличается способ предоставления земельных участков. В случае предварительного согласования места размещения объекта принимается решение уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка (например, постановление или распоряжение администрации города).

Если предварительное согласование места размещения объекта не производится, то земельный участок предоставляется, как правило, только на торгах (передача земельных участков в аренду (но не в собственность) без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка).

Таким образом, предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового представляют собой две различные независимые процедуры, регулирующиеся различными нормами Земельного кодекса. Уполномоченные органы власти не могут трансформировать эти процедуры друг в друга или использовать элементы разных процедур по своему усмотрению. Например, нельзя предоставить земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования на торгах, равно как нельзя передать земельный участок в аренду на торгах после его выбора и предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1. выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2. проведение работ по формированию земельного участка;
3. государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;
4. принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ, и состоит из следующих этапов:

1. проведение работ по формированию земельного участка:
- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
- определение разрешенного использования земельного участка;
- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2. государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ.

Объект земельных сервитутов

Сервитут — признанное законом право ограниченного пользования чужим имуществом (объектом).

Сервитут может быть срочным и постоянным.

Сервитут устанавливается по взаимному соглашению сторон, по решению суда или в соответствии с законом, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Земельный кодекс в статье 23 предусматривает 2 вида сервитутов:

• частные;
• публичные.

Частный сервитут

Ст. 274-277 ГК РФ устанавливают следующее. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).

Частный сервитут может устанавливаться для:

• обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
• прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
• обеспечения водоснабжения и мелиорации;
• также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Основанием установления частного сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спорт разрешается судом по иску лица, требующего установления частного сервитута.

Частные лесные сервитуты могут устанавливаться на основании договора, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений. Частные водные сервитуты могут устанавливаться в силу договора, а также и на основании судебного решения.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

Публичный сервитут

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения.

Публичный сервитут может устанавливаться для:

• прохода или проезда через земельный участок;
• использования земельного участка;
• проведения дренажных работ на земельном участке;
• прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
• выпаса сельскохозяйственных животных;
• сенокошения;
• использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
• временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;
• свободного доступа к прибрежной полосе.

По правилам публичного лесного сервитута граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде.

По правилам публичного водного сервитута каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством РФ.

Водные объекты на земельном участке

В данной статье мы расскажем реальный случай, когда недопонимание между соседями привело к тому, что один из таких соседей лишился части земельного участка, приобретенного на законных основаниях.

А началось все с того, что один из соседей (Сосед 1) разместил на участке другого (Сосед 2) свои строительные материалы, посадил деревья, а также начал выращивать сельхозкультуры.

Возмущенный таким поведением Сосед 2, вначале в устной форме попросил убрать со своего участка все незаконно размещенное на нем имущество, а когда получил отказ, обратился к Соседу 1 с аналогичными требованиями в судебном порядке.

В дальнейшем судебный спор приобрел очень интересный оборот.

Через участок Соседа 2 с начала 50-х годов проходил сток поднимаемых в период весеннего снеготаяния грунтовых вод. Сосед 1 заявляет встречные исковые требования и указывает, что по землеотводу Соседа 2 проходит ручей, граница береговой линии которого полностью входит в территорию его земельного участка.

Указанное обстоятельство ограничивает право Соседа 1 на использование ручья, который является федеральным водным объектом общего пользования. Таким образом, Сосед 1 полагает, что нарушены правила использования водных объектов общего пользования. В своих встречных исковых требованиях Сосед 1 просит признать недействительным свидетельство о праве собственности на земельный участок Соседа 2, а также внести изменения в кадастровую документацию земельного участка и изъять из его состава площадь, фактически занимаемую ручьем и его 5-ти метровой береговой полосой общего пользования.

Сосед 2 предоставляет суду технический отчет о гидрометеорологических изысканиях, подтверждающий отсутствие на его земельном участке земельном участке водных объектов. Суд критически относится к данному отчету и поручает провести обследование земельного участка Мособлводхозу, который по результату визуального обследования земельного участка делает вывод о наличии на нем водного объекта. Примечательно, что указанная организация проводит обследование, без каких либо обследований и изысканий.

Помимо этого суд поручает уполномоченному органу предоставить сведения о спорном водном объекте, внесенные в водный реестр РФ. После чего был получен ответ, об отсутствии соответствующих сведений о спорном ручье. Кроме того в суд были представлены сведения об отсутствии сведений о водном объекте в существующим с 1930-х годов кадастре водных объектов.

В результате чего, основываясь на полученных доказательствах суд, полностью отказывает в удовлетворении требований Соседа 2, и удовлетворяет требования Соседа 1. Сосед 2 лишается почти половины своей законно приобретенной земли, а также по судебному решению должен снести забор, который мешает Соседу 1 осуществлять доступ к ручью.

Примечательно, что Верховный суд в достаточно известном деле по Кондопокшинскому болоту, находящимся в Пушкинском районе Санкт-Петербурга не признал его существование по причине отсутствия сведений о нем в водном реестре.

Можно также добавить, что в данном случае в подтверждение своей позиции по делу Соседу 2 однозначно следовало настаивать именно на проведении судебной экспертизы гидрологических характеристик земельного участка, внесудебные экспертизы такой силы при рассмотрении дела иметь не будут.

Очевидно, что охрана водных объектов должна осуществляться, в том числе и посредством принятия судебных решений, однако подача таких исков, кроме как злоупотребление правом никак не назовешь.

Объекты земельного кадастра

В настоящее время кадастровому учету подлежат все объекты недвижимости, находящиеся на территории РФ. Информация о них заносится в документальную базу Росреестра. Объекты Земельного Кадастра – это все участки, принадлежащие стране и поставлены на государственный учет. О каждом из них содержатся сведения, которые позволяют рационально использовать ресурсы земель.

В перечень задач Земельного Кадастра входят:

• регистрация;
• количественный и качественный учет земель;
• оценочные работы для определение кадастровой стоимости, других показателей.

Каждый объект Кадастра имеет ценность для государства. На основании проведенного учета регистрационные органы получают представление и принимают решение об их использовании.

Объекты Земельного Кадастра, как единицы кадастрового учета, регистрируются со всей недвижимостью, которая находится на их территории. Каждому участку присваивается кадастровый номер, стоимость, определяются границы. Такие данные востребованы при совершении многих юридических сделок, связанных с участками земель. Это продажа, дарение аренда и прочее. Если объект недвижимости не поставлен на учет, до совершения таких сделок придется это сделать.

Государственный земельный кадастр занимает особое положение в ряду других ведомственных тематических кадастров (водный, лесной, градостроительный и т. д.) и информационных потоков с учетом действия следующих условий:

Объектом ГЗК является весь земельный фонд государства независимо от его ведомственной принадлежности, форм собственности, целевого назначения и вида использования.

Предметом земельного кадастра является создание и функционирование государственной многоцелевой системы необходимой и достоверной информации:

• ГЗК обеспечивает административно-территориальную адресную регистрацию и учет конкретных объектов и субъектов земельных отношений, а также учет текущих изменений, происходящих с ними;
• ГЗК является единственным условием правового обеспечения доказательства существования конкретного объекта и права на него;
• Данные ГЗК подлежат обязательному применению при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, решении земельных споров, установлении стоимостных характеристик недвижимого имущества, проведении планирования использования земли и землеустройства, принятия управленческих решений, защите прав юридических и физических лицу на землю и т. д.

Процесс учета земель по их категориям является давно наработанной схемой и именно эта схема сегодня является связующим звеном перехода от советской системы кадастра земель к рыночной. Согласно статье 8 Земельного кодекса Российской Федерации в настоящее время установление категории земель и перевод их из одной категории в другую определяется федеральным законом.

На данном этапе развития государственного земельного кадастра этой учетной группе земель придается важное значение.

Земельно-учетные единицы, элементы учета

Определяя градацию всего земельного фонда как объекта земельного кадастра, мы не могли не установить его основные земельно-учетные единицы в части их как совокупности главных учетно-кадастровых единиц - земельных участков с их выше изложенными характеристиками.

Кроме участков к учетным кадастровым единицам законодательство отнесло территориальные зоны (части земельных участков) (административно-территориальные единицы (образования), зоны особого режима использования земель, зоны категорий земель и их градации в составе категорий; зоны нарушенных земель, социально-экономические зоны).

К элементам учета, кроме указанных выше, безусловно, относится все то, что для той или иной категории земель называется качественным их состоянием.

Содержание планово-картографических и других материалов учета земель

Дежурная кадастровая карта кадастрового квартала (ДКК КК) служит для отображения на ней кадастрового номера и подтверждения достоверности материалов межевания учитываемого земельного участка в составе утвержденного кадастрового деления кадастрового района.

Ведение ДКК производится по правилам, установленным в Положении о ДКК (которые, к сожалению, не утверждены до настоящего времени). Их суть сводится к нанесению на основу картографическую основу ДКК границ и поясняющих надписей границ объектов кадастрового учета.

Обязательным условием является ведение ДКК КР в единой для всей территории муниципального образования системе координат.

Классификация угодий при земельном кадастре

В составе участков земельной собственности, землевладений и землепользовании выделяются такие учетные элементы, которые именуют угодья.

Угодьем является участок (массив) земли, планомерно и систематически используемый для конкретных хозяйственно-производственных целей. При этом такие участки (массивы) имеют качественные различия природных, естественно-исторических и других свойств, присущие им как в силу первичного освоения территории, так и являющихся следствием многолетней эксплуатации и совершенствования этих потребительных ценностей.

Угодья подразделяют на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные. И это касается не только категории земель сельскохозяйственного назначения. На вид угодья влияют их природные свойства и факторы. Поэтому выделяют не только виды, но и подвиды угодий. Кроме того, учету в земельном кадастре подлежат и временно неиспользуемые угодья (полигоны отходов, свалки, овраги, пески, территории консервации и др.).

Виды и принципы учета земель

Учет земель имеет основной (первичный) и текущий (последующий) характер. Все результаты этих процедур ранее системно отражались как документально в цифрах и тексте, так и на дежурных картах графически. С отменой прежней системы и в связи с незавершенностью построения новой в условиях рыночных отношений комплексной системы автоматизированного ведения земельного кадастра можно лишь полагать, что текущее ведение по заявительному принципу ГКУ ЗУ посредством поддержания ЕГРЗ и присвоения участкам кадастровых номеров будет дополнено периодически осуществляемым основным учетом на основе обновления так называемой базы пространственных данных территории.

Следующим аспектом в плане видов учета земель является его незыблемое деление во все времена на текстовую (табличную, атрибутивную, семантическую) и графическую (картографическую, геодезическую, техническую, пространственную) составляющие.

Основным документом государственного земельного кадастра является Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ), который состоит из:

- Государственного реестра земель Российской Федерации;
- Государственных реестров земель кадастровых округов;
- Государственных реестров земель кадастровых районов.

В ЕГРЗ содержатся следующие основные сведения о земельных участках:

- Кадастровые номера;
- Месторасположение (адрес);
- Площадь;
- Категория земель и разрешенное использование земельных участков;
- Описание границ земельных участков и их частей;
- Зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения;
- Экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;
- Качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных их категорий;
- Наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с учтенными земельными участками.

Следовательно, ГКУ ЗУ как специальная регистрация земельных участков и иных объектов недвижимости (по определению статьи 131 ГК РФ) является первым структурным блоком государственного земельного кадастра. По сути, учет является процедурой проверки и юридического подтверждения достоверности информации в кадастровом деле и последующего занесения необходимых записей в государственный реестр (поземельную книгу).

Объект прочно связанный с земельным участком

Такие сооружения, как мини-футбольное поле и футбольное поле, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены. В связи с тем, что упомянутые сооружения не являются вещами, на них не может быть зарегистрировано вещное право – право собственности.

Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в своем постановлении № 17085/12, содержащем оговорку о возможности пересмотра по новым обстоятельствам, которое было опубликовано на официальном сайте ВАС.

Президиум указал, что применительно к статье 135 «Главная вещь и принадлежность» ГК РФ юридическая судьба и принадлежность таких сооружений определяются по принадлежности соответствующего земельного участка. При этом Президиум отметил, что аналогичная правовая позиция выражена им также в постановлении Президиума ВАС РФ № 4777/08.

Напомним, что в Постановлении № 4777/08 (также есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам) изложена правовая позиция ВАС, согласно которой, гидротехнические сооружения (канавы, выложенные железобетонными лотками, и закрытая осушительная сеть, состоящая из труб различного диаметра, уложенных на глубине 0,9 метра), являясь мелиоративными системами, хотя и прочно связаны с землей (их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно), но они не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к ст. 135 ГК РФ должны следовать судьбе этого земельного участка.

Отметим, что арбитражные суды достаточно часто применяют правовую позицию, согласно которой, сооружения, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

В соответствии с этим подходом заборы и иные ограждения не относятся к объектам недвижимости и выполняют, как правило, функцию по разграничению земельных участков, то есть не могут использоваться самостоятельно. Назначение такого объекта - обозначение границ и ограничение доступа на земельный участок.

При этом временные ограждения, которые не связаны прочно с землей, согласно этому подходу относятся к движимому имуществу, а стационарные ограждения, имеющие заглубленный фундамент, не могут рассматриваться в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, поскольку являются составной частью земельного участка, на котором они расположены (например, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А11-14125/2009, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа № А40-75848/12-64-704).

Напомним, что в силу пп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ, налогом на имущество облагаются основные средства, принятые на учет являющиеся при этом недвижимым имуществом.

Земельный участок как объект недвижимости

Земельный участок - это часть недвижимости в виде участка территории, определенного в юридическом описании (место положения, границы, площадь и т.д.).

Земельный участок относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

К правовому статусу земельного участка можно отнести целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения.

Земельные участки города - это часть земель, имеющих определенный юридический статус, границы и конкретное функциональное назначение, используется в интересах города.

Функциональное использование земельного участка - это порядок формы эксплуатации земли для различных хозяйственных целей.

Согласно Земельному кодексу РФ все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование.

В РФ определены следующие категории земель:

- сельскохозяйственного назначения;
- поселений;
- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения; - особо охраняемых природных территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- запаса.

Земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету. В настоящее время юридически действителен учет, проводившийся в России до вступления в силу Закона «О государственном земельном кадастре». Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель - основной документ земельного кадастра.

Он содержит такие сведения, как:

- кадастровые номера;
- местоположение (адрес);
- площадь;
- категория земель и их разрешенное использование;
- описание границ участков, их отдельных частей;
- зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
- экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;
- качественные характеристики, в том числе показатели плодородия для отдельных категорий земель;
- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с участками.

Описание земельного участка

Рассматриваемый мной земельный участок находится в муниципальной собственности города Братска, в центральном районе кадастрового квартала 38:34:014101. Данный земельный участок находится в 17 микрорайоне на пересечении улиц Советской и Энгельса в селитебной зоне.

Улица Советская является центральной улицей города Братска. Здесь сосредоточенно большое количество жилых комплексов и объектов обслуживания населения, таких как: обособленные торговые группы, непосредственно привязанные к жилым домам, к ним относятся продуктовые магазины, бутики, аптеки, так же имеются кафе, салоны красоты, магазин ювелирных изделий, мини-рынок и многое другое.

Улица Энгельса, пересекая улицу Советскую, разграничивает селитебную зону и рекреационную. Рекреационную зону составляют: лесной массив и побережье Братского водохранилища. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что данный земельный участок удачно расположен на территории города, он соседствует как с зоной проживания и массового скопления объектов, посещаемых населением города, так и с зоной отдыха, прилегающей к данному району, что, несомненно, очень удобно.

Ландшафтные характеристики рассматриваемого участка не имеют выраженных недостатков. Он находится в одной плоскости с проезжей частью, незначительно возвышаясь над дорогой по улице Энгельса, учитывая особенности и неровности рельефа данной местности, это не считается большим недостатком.

Однако, существует ярко выраженный минус в транспортной доступности. Несмотря на то, что по улице Советской ходят автобусы трех маршрутов 40,45,52, возникает трудность сообщения данного района с другими районами города, так как время ожидания транспорта составляет 10-15 минут. Для относительно небольшого города это большой показатель.

Требуется ввести новые единицы общественного транспорта, либо участить движение данных маршрутов для того, чтобы время ожидания составляло 5-7 минут. Таким образом улучшиться транспортная доступность в данном районе.

Земельные участки под линейными объектами

В результате проведенных реформ в частной собственности оказались так называемые линейные объекты - линии электропередачи, связи, газопроводы и т.д. Для размещения и эксплуатации этого имущества необходимы соответствующие земельные участки. Какой вид права на землю под данными объектами выбрать их собственникам? Об этом и пойдет речь в нашей статье. Развитие рыночных отношений, создание новых производств, активное жилищное строительство и связанное с этим освоение новых земельных участков влекут за собой необходимость сооружения новых и модернизации действующих линий электропередачи, связи, а также систем газоснабжения. Зачастую строительство этих объектов ведется самими заинтересованными лицами, а именно собственниками и владельцами строящихся жилых домов и предприятий. В связи с этим возникает масса проблем. Одна из главных - оформление земельных отношений.

Во-первых, действующее законодательство не дает возможности однозначно определить, какие линейные объекты относятся к недвижимому имуществу, а какие - нет.

Во-вторых, такие объекты зачастую расположены в границах населенных пунктов. Следовательно, земельные участки, необходимые для размещения и эксплуатации газопроводов и линий электропередачи, относятся по своей категории к землям поселений, что в некоторой степени затрудняет процесс оформления земельных правоотношений.

В-третьих, геометрия таких земельных участков, а именно их большая протяженность при относительно малой ширине, создает сложности при межевании. Совершенно понятно, что форма земельного участка под линейным объектом зависит непосредственно от аналогичных параметров самого линейного объекта. Естественно, что при сооружении газопровода или линии электропередачи заказчики и подрядчики стремятся использовать наименее затратные варианты. Один из способов - сооружение такого линейного объекта по наиболее короткой схеме. По этой причине газопровод или кабельная линия проходят по земельным участкам, принадлежащим различным собственникам. Трудно представить ситуацию, когда в существующей застройке сооружаемый линейный объект пройдет только по муниципальным или государственным землям. Такое было возможно лишь в начале 90-х годов. Сейчас большая часть земли уже приватизирована либо находится в аренде. Следовательно, при оформлении земельных отношений в связи с сооружением, размещением и эксплуатацией линейного объекта придется иметь дело не только с органами государственной или муниципальной власти, но и с частными лицами и организациями. Все это также усложняет процесс оформления прав на земельные участки, занятые такими линейными объектами. Вполне вероятно, что только некоторые из земельных участков под линейным объектом можно получить в собственность.

В-четвертых, действующее законодательство не учитывает указанных выше особенностей линейных объектов и пытается урегулировать отношения по оформлению и регистрации прав на занимаемые ими земельные участки на основании общих норм. Хотя правоприменительная практика давно указывает на острую необходимость принятия специальных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок предоставления земельных участков для размещения таких объектов, а также регистрации прав на эту землю.

Сначала разберемся с тем, что же подпадает под определение "линейный объект" и являются ли безусловно все линейные объекты недвижимым имуществом. Определение линейного объекта содержится в нормах Градостроительного кодекса РФ (далее - ГСК РФ) и нормах Федерального закона N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон).

Так, согласно ст. 1 ГСК РФ под линейными объектами следует понимать линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. В свою очередь, в соответствии с п. 6 ст. 7 Закона к линейным объектам относятся дороги, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), нефтепроводы, газопроводы, иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Как видно из приведенных выше норм, ни одна из них не дает исчерпывающего перечня имущества, подпадающего под линейные объекты.

Общее понятие "недвижимое имущество" раскрыто в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Согласно положениям данной нормы к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Однако достаточно сложно разобраться в том, можно ли кабельную линию или газопровод переместить без соразмерного ущерба для них. Особенно с учетом того, что современные строительные технологии позволяют перемещать без разрушения даже здания. То есть понятие "прочно связано с землей" тоже достаточно относительное.

Что делать? Выход один - обратиться к гражданскому законодательству, регулирующему сходные отношения. Закон это допускает: в соответствии со ст. 6 ГК РФ в случаях, когда гражданско-правовые отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Теперь осталось выяснить, какое законодательство регулирует сходные правоотношения. Такие отношения регулируются нормами законодательства о линейно-кабельных сооружениях связи, а именно Постановлением Правительства РФ N 68 "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи" (далее - Постановление N 68).

Согласно п. 2 Постановления N 68 к линейно-кабельным сооружениям связи, являющимся объектами недвижимости, относятся прочно связанные с землей сооружения связи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

При этом п. 3 Постановления N 68 устанавливает следующее: линейно-кабельные сооружения связи, право на которые подлежит государственной регистрации, представляют собой:

1) совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями) и имеющих одновременно следующие признаки:
- наличие функциональной и технологической взаимосвязанности;
- предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи;
- наличие протяженности (длины);
2) объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи.

Линейно-кабельное сооружение связи, имеющее признаки, указанные в пп. 1 п. 3 Постановления N 68, может регистрироваться как одна сложная вещь (п. 4 Постановления N 68).

Линейно-кабельное сооружение связи, имеющее признаки, указанные в пп. 2 п. 3 этого Постановления, рассматривается как отдельный объект недвижимости.

К линейно-кабельным сооружениям связи, являющимся объектами недвижимости, относятся, в частности (п. 5 Постановления N 68):

- кабельная канализация;
- наземные и подземные сооружения специализированных необслуживаемых регенерационных и усилительных пунктов и пр.

Следовательно, для решения вопроса о том, является ли и иная электрическая кабельная линия объектом недвижимости, можно обратиться к приведенным выше положениям Постановления N 68. Скорее всего, для решения данной задачи придется привлечь специалистов, которые без труда смогут определить, соответствует ли данная кабельная линия указанным выше признакам.

Что касается газопроводов, то указанный выше принцип аналогии закона здесь применить невозможно. Упомянутое выше Постановление N 68 не может быть применено в этом смысле в силу наличия существенных различий в технологических и конструктивных особенностях этих видов линейных объектов.

Надо сказать, что судебная практика не всегда складывается в пользу признания линейных объектов - электросетей и газопроводов - недвижимым имуществом. Основанием для отказа в удовлетворении таких требований является установление судом возможности перемещения таких объектов без причинения им соразмерного ущерба.

В качестве примера можно сослаться на Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа N Ф04-4989/2007(36585-А70-24). В этом случае суд не смог согласиться с тем, что линия электропередачи высокого напряжения протяженностью 0,16 км является недвижимым имуществом. Свои выводы суд аргументировал тем, что указанная линия может быть перемещена без причинения ей соразмерного ущерба.

Попытка определиться в этих понятиях неслучайна. Хотя земельное законодательство не устанавливает прямой зависимости между наличием права приобретения земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений и сооружений и возможностью отнесения указанных объектов к недвижимому имуществу (ст. 36 ЗК РФ), правоприменительная практика данное условие считает необходимым. То есть право на приобретение земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений приобретают лишь те лица, здания и сооружения которых являются недвижимым имуществом.

В этом же направлении складывается и судебная практика. Такой подход к толкованию права является обоснованным, разумным и целесообразным. Не случайно положения ст. ст. 271 и 272 ГК РФ устанавливают права пользования земельным участком собственниками зданий и сооружений, являющихся недвижимым имуществом.

Следовательно, попытка приобрести право на земельный участок собственниками линии электропередачи или газопровода в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) не всегда может увенчаться успехом, так как не каждый линейный объект может быть признан недвижимым имуществом.

Есть еще одна проблема: интересно ли вообще иметь в собственности земельный участок такой своеобразной формы? Имеется в виду его относительно небольшая ширина при достаточно большой протяженности. Естественно, что такой участок абсолютно неинтересен и непригоден для использования в каких-то иных целях. Тогда возникает вопрос: есть ли смысл платить постоянно растущий земельный налог, нести иные расходы, связанные с оформлением такого земельного участка в собственность, если единственным возможным способом его использования будет размещение и эксплуатация линейного объекта? Наверно, нет.

Все сказанное выше относится и к целесообразности оформления права аренды на такие земельные участки. Принадлежность земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации линии электропередачи или газопровода, различным собственникам и владельцам, невозможность использования такого участка для иных целей, постоянно растущая (особенно в Московском регионе) арендная плата, масса административных сложностей с оформлением и регистрацией этого права делают абсолютно неинтересной такую аренду.

Очевидно, что единственным приемлемым вариантом оформления земельных отношений в такой ситуации является сервитут.

Гражданское законодательство определяет сервитут как право ограниченного пользования чужим имуществом. В данном случае - чужим земельным участком. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) (ст. 274 ГК РФ).

В соответствии с указанной выше нормой гражданского законодательства сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Плата, которую собственник земельного участка вправе требовать от лиц, в чьих интересах установлен сервитут, должна быть в обязательном порядке соразмерной (п. 5 ст. 274 ГК РФ), т.е. соответствовать тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с наличием на участке (или над участком) линии электропередачи или газопровода. Такие отношения заведомо не попадают, например, в плоскость арендных, характеризующихся регулярным повышением размера арендной платы.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Относительно государственной регистрации сервитутов можно сказать следующее. Ее порядок установлен Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Согласно ст. 27 этого Закона государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, то к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.

Если же сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.

Отсутствие необходимости проведения работ по межеванию земельного участка является еще одним преимуществом сервитута в этой ситуации.

Очень важным моментом является то, что закон защищает права лиц, нуждающихся в установлении сервитута. Одним из положений п. 3 ст. 274 ГК РФ является то, что в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В свою очередь, собственник земельного участка, обремененного сервитутом, согласно ст. 276 ГК РФ вправе требовать прекращения сервитута лишь в случае отпадения оснований, по которым он был установлен, либо в случае невозможности использования такого земельного участка по назначению. Такое требование может быть рассмотрено только в судебном порядке.

Статьей 23 ЗК РФ введены понятия частного и публичного сервитутов. Частным является сервитут, который установлен в соответствии с гражданским законодательством, т.е. по соглашению лица, в пользу и по требованию которого он установлен, с одной стороны, и собственника земельного участка - с другой.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. При этом п. 3 ст. 23 ЗК РФ определяет, для каких именно целей может быть установлен публичный сервитут. Одна из таких целей - использование земельного участка для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

При этом земельное законодательство не устанавливает каких-либо требований относительно статуса владельца или собственника указанного имущества. Следовательно, данные положения закона распространяются как на организации любых форм собственности, так и на физических лиц.

Анализ судебной практики по рассмотрению дел, связанных с установлением сервитута, показывает, что существенными для таких дел суды определяют следующие обстоятельства:

- отсутствие иных способов обеспечения законных интересов истца;
- наличие у истца недвижимого имущества (по делам о частных сервитутах);
- объективное присутствие интересов государства, местного самоуправления или местного населения (по делам о публичных сервитутах).

При наличии указанных выше обстоятельств исковые требования об установлении сервитута, как правило, удовлетворяются. Приведем пример из арбитражной практики.

Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском к РАО "ЕЭС России" в лице территориального обособленного подразделения "Восточные межсистемные электрические сети" (далее - МЭС Востока) о понуждении заключить соглашение о праве ограниченного пользования земельным участком (сервитут). (Постановление ФАС Дальневосточного округа N Ф03-А16/02-1/2625).

Как следует из материалов дела, по территории муниципального образования проходят линии электропередачи. Истец обратился к МЭС Востока с предложением заключить соглашение, согласно которому на земли, подпадающие под охранные зоны электрических сетей, устанавливается право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) в пользу ответчика, в связи с чем последний в соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ обязан вносить ежегодную плату за земельные участки, ограниченные сервитутом, исчисляемую в размере одной ставки земельного налога на земли промышленности за чертой населенного пункта.

Ответчик отказался заключить указанное соглашение, в связи с чем муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском.

До принятия решения истец дополнил исковые требования и просил обязать ответчика зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Решением суда первой инстанции исковые требования в части понуждения ответчика к заключению соглашения с истцом удовлетворены. Требование истца об обязании ответчика зарегистрировать данное соглашение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество оставлено без удовлетворения.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано.

Муниципальное образование обжаловало указанное решение. По мнению заявителя, вывод суда о том, что установление сервитута в соответствии со ст. 274 ГК РФ возможно только по иску лица, которое будет пользоваться земельным участком собственника, неправомерен. Муниципальное образование полагает неверной ссылку суда на ст. 89 ЗК РФ, поскольку в настоящее время спорные земельные участки не отнесены к землям энергетики.

Сославшись на положения п. 1 ст. 23 ЗК РФ и ст. 274 ГК РФ, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что правом требовать установления сервитута в свою пользу наделен собственник недвижимого имущества, который не может обеспечить свои нужды как собственника без установления права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Так, в рассматриваемом случае возможностью реализовать соответствующее право обладает МЭС Востока, а муниципальному образованию как собственнику участка такое право не предоставлено.

Суд кассационной инстанции поддержал энергетическую компанию.

Зачастую в суд обращаются собственники земельных участков с требованиями о понуждении владельцев линейных объектов заключить договор аренды земельного участка, занимаемый линейным объектом. При рассмотрении таких дел суды в основном едины во мнении о том, что обязанность владельца линейного объекта заключить с собственником земельного участка договор аренды соответствующей части участка законом не предусмотрена. Рассмотрим такой пример.

ООО "С" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Л" о понуждении ответчика заключить договор аренды земельного участка на условиях проекта договора, представленного истцом. К участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ОАО "Г".

Как следует из материалов дела, по находящемуся в собственности истца земельному участку проходят линии газопровода, принадлежность которых ОАО "Г", а также владение и пользование которыми ООО "Л" ответчиками не оспорены.

Истец направил ответчикам письма с предложением заключить договор аренды земельного участка, занятого газопроводом, приложив проект договора.

В связи с отказом ООО "Л" и ОАО "Г" от заключения договора ООО "С" обратилось в арбитражный суд с иском, считая, что в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и ст. 28 Федерального закона N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" заключение договора в данном случае является обязательным для ответчиков.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

Кассационная инстанция сочла выводы судебных инстанций об отказе в иске правильными, так как согласно ст. 421 ГК РФ, а также иным правовым актам, регулирующим отношения, связанные с эксплуатацией систем газоснабжения, обязанность владельца газораспределительной системы заключить с собственником земельного участка договор аренды соответствующей части участка законом не предусмотрена.

В свою очередь, ограничения права собственника земельного участка в связи с наличием на участке газопровода установлены законом, что не противоречит ст. ст. 1, 209 ГК РФ. Для обеспечения своих прав в связи с такими ограничениями собственник может воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными действующим законодательством.

ФАС Северо-Западного округа Постановлением N А56-46221 кассационную жалобу ООО "С" оставил без удовлетворения.

Особого внимания заслуживает анализ судебной практики по делам о публичных сервитутах, в частности позиция судов относительно порядка проведения общественных слушаний.

Необходимо напомнить, что согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут может быть установлен только с учетом результатов общественных слушаний. Однако порядок организации, проведения и оформления результатов общественных слушаний действующим законодательством так и не установлен. То есть отсутствует правовое определение этой процедуры. Это обстоятельство создает определенные трудности при рассмотрении исков, связанных с установлением публичных сервитутов. Каждая из сторон в такой ситуации вправе давать оценку собранным документам на субъективном уровне.

Научно-консультативный совет при ФАС Уральского округа в своих Рекомендациях, утвержденных Протоколом N 4, указывает на следующие обстоятельства:

- отсутствие утвержденного уполномоченными органами порядка проведения общественных слушаний не освобождает органы, устанавливающие публичный сервитут, от обязанности выяснения общественного мнения по вопросу установления сервитута;
- институт общественных слушаний является формой реализации гражданами своих прав на участие в решении вопросов местного или государственного значения и направлен на обеспечение принятия уполномоченными органами законного и обоснованного решения;
- из действующего законодательства не следует, что результаты общественных слушаний имеют обязательный характер для представительного органа, принимающего нормативный акт об установлении публичного сервитута, и ограничивают полномочия этого органа;
- отсутствие общественных слушаний, их проведение в отсутствие утвержденного порядка либо проведение их с нарушением указанного порядка могут являться основанием для выводов о незаконности нормативного акта об установлении публичного сервитута и для признания его недействующим лишь в случаях, если судом установлены обстоятельства, указанные в ч. 1 и 2 ст. 192 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно, с сервитутами тоже не все так просто и понятно. И самая главная проблема заключается в том, что при разрешении вопросов землепользования этот институт применяется в нашей стране относительно редко. Отсюда и недостаточный опыт правового оформления таких отношений.

Но, несмотря на это в настоящее время сервитут является наиболее оптимальным способом оформления правоотношений между собственником земельного участка и владельцем соответствующего линейного объекта. Во всяком случае, до тех пор, пока законодательно не будет установлен особый порядок предоставления земельных участков для размещения линейных объектов, предусматривающий интересы всех сторон данных правоотношений. Острая необходимость в этом очевидна.

Земельный участок как объект собственности

Реформирование аграрного сектора, начавшееся в последнее десятилетие XX в., внесло значительные коррективы в правовое регулирование земельных отношений. Граждане получили возможность создавать крестьянские (фермерские) хозяйства, брать земельные участки в аренду, было разрешено предоставлять земельные участки гражданам в пожизненное наследуемое владение, а позднее и в собственность.

Определяющее значение для дальнейшего развития земельного законодательства имело отнесение в ст. 130 Гражданского кодекса РФ земельных участков к недвижимым вещам. Таким образом, земельные участки после долгого периода изъятия из гражданского оборота (вследствие национализации земли советскими декретами) вновь стали объектами гражданских прав и, соответственно, вовлечены в гражданский оборот.

В ст. 6 Земельного кодекса РФ к объектам земельных отношений отнесены:

1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.

Земельный участок как объект земельных отношений определен в п. 2 ст. 6 ЗК РФ как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В юридической литературе высказывалось мнение, что для обеспечения единства терминологии в Земельном кодексе следовало бы полностью воспроизвести определение, закрепленное ранее в Федеральном законе "О государственном земельном кадастре". Имеется и иное мнение по поводу дефиниции земельного участка, сформулированной в вышеназванном Законе. Как считает С.А. Степанов, Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" предпринял "несколько несвоевременную попытку ввести в законодательную практику распространенное в европейском правотворчестве определение земельного участка, включающее и недра, под ним расположенные, и атмосферный столб". Законодательство о недрах и воздушном пространстве исключает возможность рассматривать земельный участок в предлагаемом упомянутым Законом контексте.

Земельный участок, рассматриваемый в рамках гражданского права как вид недвижимого имущества, имеет свои отличительные свойства и специфические характеристики, которые оказывают непосредственное влияние на особенности его участия в гражданском обороте. При определении объема полномочий земельных собственников и пределов участия земельных участков в гражданском обороте необходимо учитывать социально-экономическое значение земли. Этот аспект отражен в ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земля имеет огромный социальный, общественный интерес вне зависимости от того, кому она принадлежит. Земля обслуживает общество в целом, так как по ней прокладываются дороги, линии связи, электропередачи, другие общеполезные коммуникации. Землю характеризуют такие черты, как невоссоздаваемость, невосполнимость, пространственная ограниченность, неперемещаемость. С землей связано и своеобразное экономическое явление - экономическая рента. Земельный участок в силу своего местоположения, природных свойств способен генерировать доход, который может взиматься в виде определенных платежей и служить источником удовлетворения общественных потребностей.

Земля является пространственным базисом для размещения иных объектов недвижимости, и в этом качестве ее роль как объекта гражданского оборота в условиях рыночной экономики огромна. Как справедливо отмечал С.А. Степанов, "правовая конструкция земельного участка как особого рода вещи достаточно сложна, отлична от конструкции вещи вообще и подчинена необходимости присутствия в ней значительной доли публичного интереса". Она также характеризуется участием в отношениях, регулируемых иными отраслями права (земельного, лесного, градостроительного и т.д.), а также местом и ролью недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях, ярко выраженным целевым назначением, особенностями включения и участия в обороте.

Все это требует особого специфического подхода к регулированию земельных отношений, включающего публично-правовые элементы, к определению порядка владения, пользования и распоряжения землей, что вовсе не оправдывает введение необоснованных ограничений для участия земли в гражданском обороте.

Одной из важных характеристик объектов гражданских прав, в том числе и земельных участков, является их оборотоспособность. Согласно ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Что касается оборота земельных участков, то общие положения гражданского законодательства об оборотоспособности вещей конкретизируются в п. 3 данной статьи: "...земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах".

ЗК РФ допускает, по сути, только три разновидности сделок: куплю-продажу, обмен, аренду земельных участков. В ст. 37 ЗК РФ определены особенности купли-продажи земельных участков. Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Кадастровый учет земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре". Данное требование законодатель устанавливает лишь в отношении купли-продажи земельных участков и не распространяет на другие виды сделок.

Действие норм ЗК РФ не распространяется на оборот земель сельскохозяйственного назначения, который регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Данный Закон, как и ЗК РФ, регулирует в основном куплю-продажу и аренду земельных участков, и лишь в отношении земельных долей говорится о других сделках. Залог земельных участков, в том числе и сельскохозяйственного назначения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Иные сделки (дарение, рента, доверительное управление и т.д.) земельным законодательством не регулируются. Наследование земельных участков регулируется в ГК РФ как общими нормами о наследовании, так и специальными нормами об особенностях регулирования земельных участков (ст. 1179 - 1182 ГК РФ).

Если допущение земельных участков в оборот рассматривать лишь как возможность совершения в отношении земельных участков только тех сделок, которые предусмотрены земельным законодательством, то такой подход приводит к невозможности совершения сделок, не урегулированных земельным законодательством.

Кроме того, при таком подходе возникает противоречие с п. 2 ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами, а также смешанный договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Таким образом, нарушается один из наиболее важных принципов гражданского права - принцип свободы договора.

Еще одна проблема неизбежно возникает вследствие того, что гражданское законодательство согласно Конституции РФ находится в компетенции РФ. Земельное же законодательство - в совместном ведении РФ и субъектов РФ, вследствие чего согласно п. 1 ст. 2 ЗК РФ земельное законодательство состоит из ЗК, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Если определение круга возможных сделок с земельными участками будет осуществляться земельным законодательством (следовательно, и законами субъектов РФ в том числе), то это приведет к противоречиям с п. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которому гражданское законодательство состоит из ГК и принятых в соответствии с ним федеральных законов.

Земельные участки нередко участвуют в обороте совместно с иными расположенными на них объектами недвижимости (зданиями, сооружениями). Подчинение оборота земельного участка нормам земельного законодательства, а оборота расположенных на нем объектов недвижимости - нормам гражданского законодательства будет неизбежно создавать противоречия и тем самым затруднять имущественный оборот. Напротив, задача состоит в том, чтобы с помощью средств правового регулирования обеспечить единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

Таким образом, многофункциональность земельного участка, вне всякого сомнения, обусловливает специфику его правового регулирования. Особенности совершения сделок с земельными участками могут быть прописаны в земельном законодательстве, однако они не должны противоречить общим принципам и нормам гражданского законодательства. Поскольку земельный участок является не только природным объектом и природным ресурсом, но и объектом недвижимости, общие положения гражданского законодательства о правовом регулировании объектов недвижимости распространяются и на него. Игнорирование особенностей правового регулирования, присущих всей системе объектов недвижимости, частью которой является земельный участок, впрочем, как и в целом вещей как объектов гражданских прав, вряд ли будет способствовать устранению пробелов, противоречий, неоднозначных толкований земельного законодательства и, следовательно, обеспечению четкого, предсказуемого правового режима одного из важнейших объектов гражданского оборота.



Земельный контроль
Земельное право
Земельные отношения
Землеустройство
Межевание
Использование земельного участка

Получите консультацию: 8 (800) 600-76-83
Звонок по России бесплатный!

Не забываем поделиться:

В небе одна, в земле вообще нету, а у бабы аж целых две...



Назад | | Вверх