Межевание земельного участка – это работы по определению, восстановлению, закреплению границ участка, его площади и прочих данных плюс дальнейшее юридическое оформление полученных показателей (если необходимо).
Межеванием границ занимается геодезическая компания, которая имеет лицензию на проведение инженерно-геодезических работ.
Говоря кратко и простыми, межевание границ земельного участка проводится по следующей схеме: сотрудники геодезической компании приезжают на участок и с помощью специального прибора, который соединяется с Росреестром, определяют границы участка; Далее для того, чтобы наглядно видеть границы участка, вставляются колышки и их соединяют между собой, например, веревкой; После сотрудники геодезической компании составляют акт межевания границ земельного участка. Данный акт на месте необходимо подписать собственникам участка, соседям (если участок граничит с соседними) и инженером, которым проводил работы; После составляется межевой план, который в назначенный день необходимо забрать в офисе геодезической компании.
Проведение межевания земельного участка – процесс непростой. Он займет много времени и денег. Осуществлять межевание или нет – личное дело собственника, такой процесс по действующему законодательству необязательный.
В том случае, когда на земельном участке не возведено никаких зданий, сооружений, вопрос о межевании следует разрешить еще до строительства. Не будем сразу переходить к процедуре межевания, остановимся сперва на том, для чего необходим этот процесс.
Под межеванием понимается процесс определения границ на местности и правовое оформление таких границ между земельными участками. Процесс межевания входит в кадастровую деятельность.
Межевание появилось в России очень давно. Так, с шестнадцатого по семнадцатые века, межевание юридически закреплялось в писцовых книгах. Позже, по девятнадцатый век включительно, результаты вносились в межевые книги.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Лица, осуществляющие этот процесс, именовались землемерами. В этой связи, в Москве в девятнадцатом веке был открыт специальный Межевой институт, в котором обучали землемеров.
Серьезные преобразования в этой сфере с целью создания земельного кадастра в Российской империи (именовалось также генеральным межеванием) реализовывались в рамках отмены крепостного права и наделения крестьян землей, а также в процессе аграрной реформы П.А. Столыпина.
Проводились масштабные межевые работы с целью определения особенностей земли, ее назначения, качества и других параметров. На сегодняшний день межевание – одна из основ государственного кадастра земельной недвижимости. Особенности проведения межевания в современном государстве представлены рядом условий.
Межевание земельного участка
Широко распространенное в быту, используемое кадастровыми инженерами и встречающееся в подзаконных нормативных актах понятие межевания не имеет легального (то есть, содержащегося в законе) определения. Между тем, всем известно, что под межеванием понимают деятельность по установлению границ участка.
Необходимость установления границ появляется в одной из следующих ситуаций:
• формируется новый участок;
• у сформированного участка границы установлены неточно (по старому законодательству);
• происходит раздел или выдел, объединение участков или выделение участка в счет земельной доли, в результате чего образуются новые границы.
Для чего делают межевание земель? Ответ на этот вопрос очевиден: межевание земель нужно, чтобы установить границы. Однако никто не устанавливает границы для собственного удовольствия. Межевать участок приходится для совершения с ним сделок. Дело в том, что ранее законодательство не требовало точного установления границ. Даже, когда было введено межевание, изначально оно было не инструментальным, на местности, а картографическим, с помощью имеющихся у землеустроителей карт и материалов. Границы в результате получались весьма неточные. Сегодня картографическое межевание проводится лишь в исключительных случаях, определенных законом.
На основании приблизительных планов участков оформлялись права на землю по советскому законодательству, да и позже, до введения в действие закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Один из основных принципов права гласит, что закон не имеет обратной силы. Поэтому признаются действительными все права на земельные участки, возникшие до вступления в силу упомянутого закона (а момент вступления в силу индивидуален для каждого муниципального образования и датируется открытием подразделения учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость в конкретном городи или районе).
Однако при совершении сделки закон обязывает собственника участка произвести первичную регистрацию объекта в реестре. И лишь потом регистрируется договор аренды или переход права собственности к другому лицу. Для первичной регистрации как раз и необходимо межевание – без него не получится изготовить проект границ, а значит и кадастровый план, на основании которого вносятся сведения в Единый государственный реестр прав.
Обязательно делается межевание, когда создается любым способом новый участок – иначе никак не получится внести сведения о нем в кадастр и зарегистрировать право собственности на него.
Есть случаи, в которых для оформления или реализации земли нет необходимости устанавливать границы. Речь идет о так называемой «дачной амнистии» введенной законом N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
Так, для государственной регистрации прав на участки для ИЖС, строительства гаража, ЛПХ, дач, садоводства и огородничества, предоставленные гражданам до введения в действие Земельного кодекса РФ Росреестр не требует технических документов, описывающих участок. Значит, такие земли можно оформить, а затем и распорядиться ими, без межевания.
Однако иногда стоит сделать такое необязательное межевание не «для Росреестра», а «для себя». Это необходимо в случае межевых споров с соседями. Старые документы, имеющиеся у вас и соседей, могут противоречить друг другу, участки – образовывать наложение. В такой ситуации нередко прав оказывается тот, кто первым сделал межевание земли. Особенно, если речь идет о дачах и гаражах: действующая процедура согласования границ позволяет, при отсутствии информации о местонахождении смежного землепользователя, оформить межевание без его участия. Далее мы рассмотрим эту процедуру подробнее, но в общих чертах: молчание соседа приравнивается к его согласию. Установленные таким образом границы вряд ли получится впоследствии оспорить.
Межевание земельного участка – это часть кадастровой деятельности, в свою очередь представляющая собою комплекс инструментальных работ на местности, картографических работ, анализа имеющихся и составления новых документов.
Для проведения межевания специалист сначала собирает и сопоставляет все имеющиеся сведения об участке (правоустанавливающие документы, картографический материал).
Затем производится полевое обследование, в ходе которого геодезисты:
• проверяют состояние имеющихся пунктов межевой сети (это некие опорные точки общегосударственного или местного значения, на основании которых изображение конкретного участка накладывается на единую общегосударственную систему координат кадастра недвижимости, точки обязательно фиксируются на местности в виде, например, забетонированной металлической трубы);
• обследуют границы участка и выясняют состояние межевых знаков.
Затем необходимо уведомить владельцев смежных участков о проведении собрания по согласованию границ (само уведомление происходит позже, но уведомить нужно заранее, за 30 дней). Кадастровый инженер узнает у заказчика работ или в Росреестре адреса, по которым можно связаться с соседями. Если адреса не найдены, то уведомление происходит через средства массовой информации. Учитывая, что многие игнорируют местную прессу (а именно в официальных изданиях местного значения публикуют такие объявления), такой способ открывает простор для злоупотреблений. Например, создает возможность увеличить участок за счет соседского, если в правоустанавливающем документе указана завышенная площадь. С другой стороны, до введения в действие данного правила уехавшие в длительную командировку или за границу соседи часто делали невозможным оформление земельного участка для смежного землепользователя.
После уведомления кадастровый инженер определяет опорную межевую сеть, фиксирует межевые знаки, измеряет площадь участка. Получив в результате информацию о границах участка, ее согласовывают с соседями.
Итогом работ по межеванию является межевой план. Несмотря на название, это не просто план участка.
Межевой план представляет собою объемный документ, содержащий сведения:
• о границах и площади исследуемого участка и соседних участков;
• методиках, с помощью которых устанавливались границы и площадь;
• установлении сервитутов;
• согласовании границ с соседями;
• о том, какие участки изменились во время работ.
Межевание осуществляют кадастровые инженеры – это специалисты, которые сдали квалификационный экзамен на право заниматься данной деятельностью. Обычно кадастровые инженеры работают со специализированной организацией, помогающей им проводить геодезию на местности.
Сегодня землеустроительные работы – весьма доходный бизнес, поэтому предложение по межеванию велико. И не все кадастровые инженеры в состоянии предложить оперативность и высокое качество. Плохо сделанное межевание не позволит поставить участок на кадастровый учет, т.к. ошибочно определенные границы начнут пересекаться с другими участками.
Поэтому выбирать специалистов лучше по советам знакомых, руководствуясь не их эмоциями, а конкретными сведениями о том, сколько раз приходилось исправлять межевой план и насколько затянулось его оформление.
В России действует документ Методика определения размера платы за проведение кадастровых работ. В основу определения стоимости работ положены величины «Трудоемкость» и «Цена за нормочас». Цена за нормочас определяется исходя из зарплаты исполнителя работ. Трудоемкость вычисляется по сложной таблице, включающей все виды работ и факторы, влияющие на их сложность (например, протяженность границ участка, количество точек координат, количество листов межевого плана и т.п.).
Однако в обязательном порядке описанная методика распространяется только на межевание, осуществляемое государственными организациями, работающими под эгидой Росреестра. Прочие кадастровые инженеры могут выставлять и рассчитывать расценки на межевание так, как им это удобно.
Существуют предложения по изготовлению межевого плана «под ключ» (цена может быть разной в зависимости от того, формируется ли новый участок или производится раздел, выдел) или с детализированными прайсами, в которых каждое действие в рамках межевания имеет свою цену, связанную с размерами участка, количеством образованных участков. Например, есть предложения по подготовке межевого плана для вновь образованного участка по цене около 10 тыс. руб.
В то же время субъекты федерации пытаются сдержать рост цен на межевания, принимая соответствующие законы. Например, во Владимирской области до 2015 г. ограничены цены на межевание участков под гаражами и дачами, для ИЖС, садоводства и огородничества. Один обособленный участок можно отмежевать максимум за 4 тыс. руб., а два расположенных рядом – по 3 тыс. руб. за каждый участок.
Однако реальная стоимость работ в связи с их трудоемкостью, использованием дорогостоящего оборудования и программного обеспечения редко вписывается в эти рамки. Межующие организации обходят запреты, предлагая «в нагрузку» к межеванию дорогостоящие дополнительные услуги. Поэтому найти реально дешевое предложение по межеванию, несмотря на усилия региональных властей, сегодня невозможно.
Чтобы провести межевание, потребуются:
• документы на землю (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т. д.);
• техническая документация (кадастровый паспорт, справка из БТИ о том, что на участке нет строений, и т. д.);
• паспорт владельца-гражданина либо копия учредительных документов владельца-организации.
Точный перечень документов нужно уточнять у специалистов, которые занимаются межеванием.
Сами землеустроительные работы не требуют длительного времени. Обычно специалисты обещают их сделать за 10-14 дней. Но вспомним: необходимо за месяц уведомлять смежных землепользователей о согласовании границ. Таким образом, ориентировочный срок изготовления межевого плана – около 1,5 месяцев (если все сделано правильно и Росреестр не потребует исправления этого документа).
Проект межевания
Проект, прежде всего, является видом юридической документации на землю. Он выступает в виде схемы, упрощающей процесс планирования произведения будущих застроек с учетом уже имеющихся на территории участка строений.
Статья 43 Градостроительного кодекса РФ рассматривает данное понятие как вспомогательный документ, устанавливающий границы территорий, которые будут предоставлены физическим и юридическим лицам. Целью предоставления земельных зон выступает размещение объектов капитального строительства.
Федеральный закон за номером 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации» указывает, что в случаях, когда проект затрагивает территории исторического поселения, при его создании обязательно учитывается необходимость сохранения всех элементов планировочной структуры таких участков.
Инициатива создания проекта межевания земельного участка принадлежит государственным органам всех уровней власти. Как правило, документация по планированию проходит оформление в органах местной администрации. Например, в Москве эту функцию выполняет Главное Архитектурно-Планировочное Управление.
Орган местного самоуправления самостоятельно осуществляет работы по проектированию либо заключает договор с организацией, деятельность которой связана с разработкой межевых проектов и иной градостроительной документации.
Чтобы юридическое лицо было вправе оказывать услуги по формированию проекта, оно должно получить ряд разрешительных бумаг. Пакет лицензионной документации для юридического лица обязательно должен содержать установленную законом совокупность государственных сертификатов и свидетельств о допуске, обеспечивающих право выполнения проектной документации.
Карта проекта межевания земельного участка включает в свой состав ряд аналитических документов и чертежей.
Аналитические данные карты межевания содержат следующую информацию:
• исследование экономических факторов, влияющих на совершение застройки;
• социальные особенности территории;
• технические, экологические и культурные признаки рассматриваемого участка.
Указанная информация помогает оптимально обустроить границы земельных зон. Удобное обустройство необходимо для правильной подготовки градостроительных планов тех территорий, которые предназначены для строительства.
Чертежи карты межевания должны отображать такие сведения как:
• Красные линии, входящие в состав проекта планировки земельных участков.
• Линии отступа от красных линий, отображаемые для установления территорий, на которых можно расположить какие-либо сооружения.
• Пограничные линии формируемых земельных территорий и застроенных зон в пределах этих территорий, на которых могут располагаться линейные объекты, к примеру, магистральные трубопроводы, автомобильные дороги.
• Размеры зональных участков, предназначенных для капитального строительства.
• Границы зон, признанных содержащими объекты культурного наследия, к числу которых обычно относят архитектурные и археологические памятники.
• Площади территорий с особыми условиями использования, то есть земли, на которых находятся водоохранные зоны, железные дороги, магистральные трубопроводы, объекты системы газоснабжения и электросетевого хозяйства.
• Земли зон, где действуют публичные сервитуты, например, места проведения дренажных работ, участки прогона и выпаса сельскохозяйственных животных, участки, используемые для охоты и рыболовства.
Проект межевания и проект планировки земель
Проект планировки представляет собой важный элемент градостроительной документации, разрабатываемый совместно с проектом межевания земельного участка.
Данный документ призван установить перечень элементов планировочной структуры и регламентировать параметры их развития.
Так, проект планирования содержит в себе:
• чертежи линий дорог, улиц, проездов, объектов инфраструктуры и капитального строительства;
• положения о расположении на земельном участке построек и их плотности, транспортных путей, инженерно-технического и социального обеспечения зоны.
Обычно к проекту планировки территории прилагается пояснительная записка изготовителя, где фиксируются отдельные положения, рассматривающие вопросы защиты земель от чрезвычайных ситуаций, обеспечение пожарной безопасности, фиксирующие планы проведения операций по гражданской обороне.
Пояснительная записка содержит в себе четкие параметры планируемых строительных работ, включающие данные о системах инженерно-технического обеспечения населения, видах транспортного и социального обслуживания.
Проект планировки неразрывно связан с проектом межевания территориальных зон, эти два документа должны быть обязательно согласованы друг с другом. Проект межевания основывается на схемах, указанных в проекте планировки.
Чтобы создать проект межевания земельного участка, исполнителю потребуется следующий пакет документов на землю:
• Проект планировки.
• Эскизный генеральный план земельного участка, включающий схемы расположения объектов газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и теплоснабжения, а также границы зон общего пользования и объектов с особым режимом использования.
• Кадастровый паспорт.
• Топосъемка на земельный участок, с помощью которой можно идентифицировать местоположение построек, наземных, подземных коммуникаций и рельеф местности.
Стадии и сроки формирования проекта межевания территориальной зоны
Документ, содержащий проект, разрабатывается в результате совершения ряда взаимообуславливаюших действий.
Так, алгоритм создания проекта может включать 3 основные стадии:
1. Распоряжение уполномоченного государственного органа на разработку проекта межевания зоны.
Распоряжение о подготовке проекта принимается главой местной администрации.
Поводом для такого решения могут послужить следующие обстоятельства:
• Инициатива органа местного самоуправления.
• Заявление арендатора земельных участков.
• Письменное предложение иных заинтересованных лиц.
Принятое решение подлежит опубликованию в течение 3 дней с момента его принятия. Одновременно с опубликованием документ размещается на официальном сайте муниципального образования.
2. Разработка проекта.
Исполнитель
Работы по проектированию осуществляются кадастровыми инженерами государственных органов или специализированными юридическими лицами.
Организации получают право на создание проекта посредством заключения муниципального контракта в соответствии с Федеральным законом N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».
Исключение из общих правил предусматривает заключение соглашений с лицами, проводящими проектирование на арендуемых территориях, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и зонах, в отношении которых заключен договор о развитии застроенной территории.
Содержание проекта
Проект межевания включает основную часть и материалы по ее обоснованию. Разработка проекта межевания территории включает работы по подготовке расчетных материалов, графической документации, обоснованию точек границ земель, технических и экономических показателей межевого проекта.
Средняя продолжительность проектировочных работ занимает от 2 до 4 недель. Вся созданная документация должна отвечать требованиям, предъявленным градостроительным законодательством.
Готовый проект подлежит согласованию участниками долевой собственности на земли.
Все лица, участвующие в процедуре согласования приглашаются посредством извещений. Данные о проведении согласования подлежат опубликованию в печатных средствах массовой информации.
Требования к межевому проекту
Перечень критериев соответствия документации нормам, регламентированным отечественным законом, содержится в Приказе Минэкономразвития России N388.
Они утверждают типовую форму проекта и регламентируют наличие в проекте:
• сведений о заказчике;
• сведений об исполнителе проекта;
• пояснительной записки;
• исходных данных земель;
• данных о создаваемых частях участка;
• информации о доступе к участкам;
• графического плана, который содержит проектный план;
• приложения, включающего в себя:
a) o возражения заинтересованных лиц, касающиеся размера и местоположения границ рассматриваемых территорий и их долей;
b) заключения кадастрового инженера относительно поступивших возражений;
c) заключения кадастрового инженера об отсутствии возражений;
d) копии правоустанавливающих документов на землю;
e) копии извещений о проведении согласования проекта межевания.
3. Согласование проекта с местными органами власти.
Проверка проекта органами власти, осуществляющими контроль в области градостроительства и архитектуры, продолжается на протяжении 30 дней со времени его предоставления.
В процессе ознакомления и анализа предоставленных данных должностные лица проверяют соответствие проекта нормам:
• технических регламентов;
• сведений, касающихся территориального планирования;
• правил землепользования и застройки.
После проверки муниципальный орган назначает дату проведения публичных слушаний, на которых будут рассматриваться предложенные проекты планировки и межевания.
Такие решения публикуются в печатных и электронных источниках информации. Заинтересованные лица получают извещения о проведении слушаний, где указывается дата и время мероприятия.
Закон не запрещает присутствия на слушаниях всех заинтересованных лиц, правообладателей земельных территорий и построек, расположенных на них, а также лиц, проживающих на территориях земель, в отношении которых были разработаны проекты межевания.
Результатом проверки документации по межеванию является:
4. Решение о направлении бумаг по планировке и межеванию главе поселения.
5. Решение об отклонении проекта и его возвращении на доработку.
Одно из этих решений публично оглашается на слушаниях, проводимых муниципальными органами власти.
Стоимость разработки проекта межевания
Сумма, которую предстоит потратить заказчику документации, определяется в зависимости от ряда факторов.
В каждом конкретном случае цена проекта межевания рассчитывается персонально в зависимости от объема работ, площади объекта, сложности проектировочного задания и видов объектов, которые предстоит возвести.
К примеру, существуют следующие виды объектов, для которых разрабатывают проекты планировки и межевания территорий:
Проблемы в области разработки межевой документации
Отмечается, что процедуры межевания, проводимые в начале последнего столетия, проходили достаточно бессистемно. К сожалению, архитекторами допускалась практика случайного расположения конфигураций объектов, расположенных на территориальных участках.
Наименьшую тщательность проектировщики проявляли в отношении планирования промышленных зон. Отмечается потеря планировочной чистоты при проектировании.
Многие планы, изготовленные более 5 лет назад, содержат в себе противоречивые данные, касающиеся расположения красных линий. Большое количество схем зональных участков Москвы и Санкт-Петербурга игнорируют существующие границы. Отмечается наличие планов участков, сформированных по обрезу фундамента, то есть у границы плоскости, на которой стоит надземная конструкция зданий.
Подобные нарушения говорят о неосведомленности, беспечности и небрежности исполнителей, которые занимались работами по разработке проектов межевания.
Таким образом, отмечается назревшая необходимость реформирования градостроительного и земельного законодательства в целях установления более систематизированной и взаимосвязанной совокупности норм, регулирующей механизм создания проекта межевания земель.
Планировка и межевание
Составление и оформление документации планировки территорий – сложный процесс, позволяющий собрать максимум полезной информации о конкретном земельном участке. Проект планировки территории может понадобиться, если вы хотите начать строительство на каком-то земельном участке. Обычно для составления проекта выполняется целый комплекс работ, в который входит как планировка, так и межевание территории.
Чаще всего, говоря про документацию планировки территории, специалисты имеют в виду проект планировки и межевания территории.
Поэтому о них стоит рассказать поподробнее:
1. Проект планировки территории относят к градостроительной документации, разрабатываемой для разных типов территорий. Они могут являться уже застроенными или же только подлежать застройке. Главным назначением проектирования является выделение основных элементов структуры планировки. Сюда можно отнести объекты как местного, так и регионального и даже федерального значения.
2. Проект по межеванию территорий представляет собой особый вид градостроительной документации, которая разрабатывается для разных типов территорий. Сам земельный участок, где проходит межевание, может быть застроенным или не иметь застройки. Основная цель – точное установление границ земельных участков.
Когда работа специалистов завершена, вы получаете комплексное состояние транспортной инфраструктуры, экологического состояния земельного участка, социально-экономический потенциал определенной территории.
Многие люди, впервые сталкивающиеся со столь сложной задачей, зачастую не понимают, с какой целью проводится документация планировки территорий.
Виды документации для планировки территорий
Однако это очень важный этап для обеспечения стабильного развития определенных земельных участков в соответствии с разработанными документами по градостроительному проектированию.
Это достигается путем:
• детализации и уточнения планировочных структур, расположенных на отдельных территориях;
• организации дорог и улиц;
• установления границ территорий, где будут расположены здания коммунально-бытового и социально-культурного назначения, и другие объекты строительства.
Сбор всех необходимых данных и правильное выполнение расчетов – крайне сложная работа. Часть данных собирается непосредственно на местности, для конкретного объекта, что существенно усложняет задачу, поставленную перед специалистами.
Основная цель, с которой составляется проект планировки территории, это подтверждение правильности всех решений (архитектурных и планировочных), которые будут применяться при возведении жилых и промышленных зданий, созданию инженерной и транспортной инфраструктуры.
В ходе составления специалисты также определяют наиболее важные и актуальные технико-экономические показатели, которые будут использоваться в дальнейшем.
Чтобы вся работа была выполнена не только быстро, но и максимально правильно, специалисты проделывают целый комплекс сложнейших работ:
1. Анализ настоящего состояния территории. В него включена оценка градостроительной ситуации, имеющихся инженерно-транспортных инфраструктур, а также экологического состояния территории, на которых ведется работа.
2. Определение оптимальных архитектурных и планировочных решений при учете специфики работы в данной местности.
3. Разработка проектного предложения, которое состоит из нескольких мероприятий по обустройству земельных участков.
4. Решение комплекса вопросов инженерного обеспечения, экологического регулирования, а также обслуживания территории соответствующим транспортом.
Лишь после сбора всех необходимых данных и проведения тщательного анализа можно переходить к следующим этапам строительства.
Как проходит межевание земли
Межевание территории является очень важной операцией. Без этого невозможно проводить большинство операций с земельными участками. Любые проведенные вами операции с землей, считающейся вашей, могут считаться незаконными. Более того, не имея проект, создаваемый на основании межевания территории, вы не можете пользоваться или иным способом распоряжаться земельным участком.
Строительство, наследование, дарение, покупка, продажа, разделение, объединение – ни один из этих процессов не проходит без межевания, проведение которого должно полностью соответствовать действующему законодательству РФ. Выполнять какие-либо землеустроительные работы также нельзя.
Если вам нужно получить проект по межеванию территорий, разработка его может быть доверена лицензированным физическим или юридическим лицам, предоставляющим комплекс услуг картографического или геодезического характера.
Вся работа разделена на несколько шагов:
1. Подготовка. На этом этапе собираются и анализируются вся имеющиеся данные, так или иначе связанные с земельным участком, подлежащим межеванию.
2. Разработка технического проекта. Особым требованием, предъявляемым к проекту, является полное соответствие заданию лица, заказывающего межевание.
3. Уведомление всех физических и юридических лиц, права которых могут пострадать в результате проведения процедуры межевания. Им сообщается о любых типах работ, проводимых с определенным участком земли.
4. Сбор данных на местности, а также разработка плана объекта.
5. Установление расположения межевых знаков, вычисление точной площади участка земли, подвергающегося межеванию.
6. Составление документов. Разработанная документация должна включать в себя план и границы участка, подвергнувшегося размежеванию, определенные в ходе работ.
7. Подтверждение землеустроительного дела, связанного с определенным участком, в местных органах. После этого одна копия дела может быть передана в Государственный Фонд данных, а вторая — заказчику.
8. Описание размежеванного участка, используемое при государственном кадастровом учете земель, подвергшихся межеванию.
Как видите, межевание земли представляет собой крайне сложную и кропотливую операцию, в ходе которой учитывается большое количество нюансов. Однако невозможно выполнять территориальное планирование, а также проводить любые строительные работы без неё.
Застройка территорий
Застройка территорий может вестись лишь после окончательного сбора всех необходимых данных, в перечень которых обязательно входит и земельное межевание.
Во многом состав пакета документов зависит от того, какой именно объект планируется возводить на конкретном земельном участке.
От этого же зависит ряд требований, предъявляемых к строительству. Например, если вас интересует застройка территории садоводческих объединений, то его регулирует СНиП 30-02-97. В нем подробно перечислены все требования, которым должно отвечать не только строительный процесс, но и полученный в результате объект.
Обычное малоэтажное жилищное строительство (высота дома не должна превышать 3 этажа плюс мансарда, но не более 12 метров в целом) регулируется СНиПом 30-102-99.
В целом же все данные, которыми описывается планировка и застройка территорий, перечисляются в СНиПе 30-02-97. В нем содержатся как общие положения по строительству, так и требования к каждому конкретному объекту строительства: жилому, промышленному, административному и прочим.
Опытные специалисты, имеющие большой стаж работы в строительных компаниях, легко смогут в простой и доступной форме пояснить вам содержание всех перечисленных выше СНиПов, разработать проект, который с одной стороны в полной мере устроит вас, а с другой – будет соответствовать всем требованиям. Конечно, благодаря этому на утверждение проекта в соответствующих органах уйдет минимум времени и усилий.
Кадастровое межевание
Рано или поздно каждый собственник земельного участка сталкивается с вопросом необходимости проведения межевания. В этой статье мы расскажем, что такое межевание и с чем его едят.
Сначала немного теории, о том, что такое межевание.
Межевание земельного участка это комплекс геодезических и кадастровых работ по уточнению (определению) границ земельного участка его площади и точных размеров. Результатом межевания является кадастровый паспорт, содержащий в себе сведения об установленных (уточненных) границах, размерах и площади земельного участка.
Межевание состоит из нескольких этапов:
• Сбор документов для межевания;
• Обмер земельного участка;
• Восстановление границ земельного участка на местности (при необходимости);
• Извещение заинтересованных лиц (при необходимости);
• Согласование границ земельного участка (при необходимости);
• Формирование межевого плана;
• Постановка (внесение изменений) на кадастровый учет.
Межевание необходимо при постановке уточнении, объедении, перераспределении, разделе границ земельного участка.
Уточнение - это определение и закрепление на местности геодезическими методами границ земельного участка.
Объединение - это формирования земельного участка путем объединения нескольких земельных участков в один.
Перераспределение - это образование земельных участков путем перераспределения их границ.
Раздел – это образование новых земельных участков путем раздела на 2 или более земельных участка.
Более всего востребовано межевание при уточнении и закреплении границ земельного участка на местности.
Простыми словами если Вам нужно оформить увеличение (прирезку), установить границы на местности при том, что участок не стоит на кадастровом учете или продать земельный участок. Без сомнений Вам нужно провести межевание. Вряд ли кто-то захочет купить Ваш участок, если границы его не установлены на местности и не учтены в государственном кадастре недвижимости. Ведь бывают такие случаи когда люди покупают участок по кадастровому паспорту формы В1 (без установленных границ на ГКН) а потом сталкиваются с проблемой нехватки площади или оказывается что часть участка прихватил сосед, а земля стоит денег и причем немалых. Вот основные плюсы межевания.
Ну и немного практики:
1. Сбор документов для межевания представляет собой заказ выписок ГКН (государственного кадастра недвижимости) на Ваш и смежные земельные участки, анализ правоустанавливающих документов на наличие ошибок. Встречаются такие случаи, когда у человека на руках синенькое свидетельство на землю, выданное в 1992 году или чуть позже, а в нем указан не точный адрес или отсутствует номер земельного участка. В таком случае необходимо дополнительно готовить постановление об уточнении адреса земельного участка. Постановление об уточнении адреса можно получить в администрации округа района. При заказе выписок ГКН может оказаться, что Ваш земельный участок еще не поставлен на кадастровый учет, тогда Вам потребуется еще постановка на кадастровый учет земельного участка как ранее учтенный.
2. Обмер земельного участка – это геодезическая съемка с определением координат положения межевых знаков площади и точных размеров границ земельного участка. После проведения обмера земельного участка будет ясно видно, как накладываются границы земельного участка на кадастровой карте.
3. Восстановление границ земельного участка (вынос границ в натуру) – это геодезические работы по установке на местности границ земельного участка. Вынос границ в натуру может понадобиться в случае невозможности определить границы самостоятельно (отсутствие заборов или межевых знаков «столбов»).
4. Извещение заинтересованных лиц – предусмотрено процедурой согласования границ земельного участка с заинтересованными лицами. Заинтересованными лицами, как правило являются собственники смежных (соседних) земельных участков, а так же местная окружная администрация (отвечает за земли общего пользования это дороги проезды и т.д.). Если участок находиться в СНТ (садовое товарищество дачный кооператив) тогда необходимо извещать всех членов садового товарищества так как зачастую земли общего пользования СНТ оформлены в коллективно-совместную собственность, то есть каждый член СНТ является заинтересованным лицом при согласовании границ с Вашим участком. Но не стоит пугаться перспективой оббегать всех членов СНТ с извещением есть более простые способы извещения заинтересованных лиц:
4.1. Извещение по почте заказным письмом. При наличии адреса заинтересованного лица Вы можете отправить ему извещение о проведение межевания Вашего земельного участка с просьбой явиться и согласовать границы. При этом самим фактом является отрывной лист о вручении письма с извещением лично в руки.
4.2. Извещение через средства массовой информации путем подачи объявления в местную газету. Эта процедура извещения будет подходить большинству, так как не требует знать адреса соседей и заинтересованных лиц, а лишь только кадастровые номера их участков. Кадастровые номера земельных участков можно узнать, заказав выписку ГКН кадастрового плана территории.
5. Согласование границ земельного участка – это процедура подписания акта согласования границ земельного участка всеми заинтересованными лицами, которые явились в назначенную дату и место, указанное в извещении о согласовании границ земельного участка. Но есть и случаи когда согласование границ не требуется, например, при постановке на кадастровый учет земельного участка.
6. Формирование межевого плана - В соответствии с Федеральным законом N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон) межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
Это закон, а по простому межевой план это документ, который содержит в себе результаты геодезической съемки, чертежи, схемы, точные координаты, размеры, площадь, извещения и акт согласования границ земельного участка.
7. Постановка (внесение изменений) на кадастровый учет. Это завершающий этап межевания. Межевой план передается в Кадастровую палату для проверки и постановки или внесению изменений в сведения о земельном участке в зависимости от целей, поставленных при подготовке межевого плана.
План межевания
Межевание как землеустроительная процедура представляет собой целый комплекс геодезических и землеустроительных работ, проводимых с целью установления, восстановления и (или) закрепления на местности земельных границ и определения местоположения и площади участков земли.
По итогам завершенного межевания составляется межевой план участка земли, который является техническим документом, составляемым на основе результатов межевания, а также на основании имеющегося кадастрового плана соответствующей земельной территории или на основе кадастровой выписки о соответствующем участке. В межевом плане участков земли воспроизводятся все сведения, занесенные в кадастр недвижимости, и указывается полная информация об образуемых участках земли или их частях.
В юридической практике, касающейся сферы земельных правоотношений в России, нередки ситуации, когда гражданин уже много лет владеет участком земли, однако границы этого участка не сформированы на местности и по сути являются условными. Но в дальнейшем практически перед каждым землевладельцем встанет вопрос о необходимости межевания участка земли, не оформленного в надлежащем виде.
Межевание нужно, прежде всего, для получения точных координат участка и его графического изображения на публичной кадастровой карте РФ. Кроме того, процедура межевания позволяет возвести границы конкретного участка земли прямо на местности в полном соответствии с составленным межевым планом. Участок земли, не имеющий определенных на местности границ невозможно очертить и изобразить на графике.
Как следствие, без проведения межевания участок земли невозможно поставить и на кадастровый учет. Соответственно, при отсутствии у владельца земли межевого плана невозможно получить главный технический документ на участок земли – его кадастровый паспорт. А уже без получения кадастрового паспорта на землю ее владелец не сможет зарегистрировать в Росреестре любую сделку с этим земельным участком.
Выполнять и оформлять межевой план участка земли вправе только специализированная организация, в которой работают профессиональные кадастровые инженеры.
Межевой план участка земли, даже если он оформляется в электронном виде, в обязательном порядке должен заверяться печатью и личной подписью (цифровой электронной подписью) кадастрового инженера, осуществившего все технические работы по подготовке и оформлению соответствующего межевого плана.
Межевой план участков земли состоит из нескольких частей, оформляемых в различных форматах – в текстовом и графическом формате:
1) Графическая часть земельного межевого плана в документальном виде отображает сведения о конкретном участке земли, находящиеся в кадастровом документации определенной территории либо кадастровой выписке о соответствующем участке земли. Кроме того, в графической части составленного межевого плана обозначается местоположение границ образованного земельного участка (либо образованных участков земли), или имеющихся границ части/частей участка земли или уточняемых границ соответствующих участков земли. В данной части межевого плана также должны отображаться доступы к образуемым участкам земли: проезд к участку, подъездные пути или проход к этому участку от тех участков земли, которые относятся к земле общего пользования. Доступы к участку должны отображаться в межевом плане, даже если они устанавливаются путем сервитута.
2) В текстовой части составленного межевого плана участка земли содержатся сведения, необходимые для занесения в кадастр недвижимости об этом участке/участках. Объем такой информации устанавливается полномочным органом нормативно-правового урегулирования в области кадастровых правоотношений. В ситуациях, предусмотренных российским законодательством, межевые планы земли должны содержать акты согласования местоположения границ соответствующего участка земли.
Межевые работы оплачиваются лицом, заказавшим межевой план. Стоимость межевания может существенно варьироваться от площади участка, его правовой принадлежности, а также от объема заносимых в кадастр недвижимости сведений и наличия дополнительных услуг, предоставляемых кадастровыми инженерами.
Когда нужен межевой план?
Как уже говорилось, межевание с последующим оформлением межевого плана участка земли нужно для совершения сделок с землей: при оформлении соглашений купли-продажи участка земли, арендного соглашения, при дарении, обмене участка, при юридическом оформлении прав землевладельца на соответствующую землю, при разделе или объединении участка земли и в других случаях.
Без проведения межевания участка земли невозможно осуществление каких-либо юридических операций с землей. При отсутствии межевания любое правовое действие владельца земли будет признано незаконным. Более того, без проведения межевания владелец участка не сможет юридически оформить свои законные права на землю и получить соответствующее регистрационное свидетельство.
Установление и закрепление границ участка земли на местности выполняются кадастровыми инженерами при получении физическими лицами и организациями новых участков земли, а также при разделе и объединении уже существующих участков и при совершении сделок с ними.
Кроме того, границы участка земли устанавливаются и закрепляются в межевом плане непосредственно по просьбе владельцев, если документация, удостоверяющая их права на соответствующий участок земли, была выдана без необходимого установления и закрепления границ земельного надела на местности.
Кадастровые инженеры осуществляют восстановление границ участка земли при наличии межевых споров и по заявке заинтересованных лиц в случае утраты (полной или частичной) на местности обязательных межевых знаков и других признаков территориальных границ принадлежащего им земельного участка.
Межевание также необходимо при образовании нового участка, разделе или выделение доли участка земли.
Составление межевого плана участка земли нужно при подаче заявлений в орган кадастрового учета землевладельцем или его представителем в следующих ситуациях:
• если происходит постановка участка земли на кадастровый учет;
• если вносятся изменения в технические характеристики участка земли, поставленного на кадастровый учет;
• для учета части земельного участка.
Где получить межевой план?
Для получения межевого плана заинтересованному лицу нужно обратиться в специализированную организацию, осуществляющую межевание и иные землеустроительные работы. Проект межевания участков земли требует специальных знаний и умений, поэтому составлением межевых планов занимаются только квалифицированные кадастровые инженеры.
Межевание участков земли проводится на основе представленной заказчиком документации, юридическими либо физическими лицами, имеющими соответствующее право заниматься картографической и геодезической деятельностью.
Межевой план может быть заказан заявителем и в электронном, и в бумажном виде.
Примерный перечень документации, необходимой для проведения межевания:
• заявление;
• регистрационное свидетельство на участок земли;
• правоустанавливающая документация (свидетельство о праве владельца на наследство, судебное решение, постановление компетентных органов о выделении участка земли и иные правоустанавливающие документы);
• удостоверение личности (для граждан);
• уставная документация (для юридических лиц);
• документы из БТИ на имеющиеся на земле строения;
• кадастровая выписка об участке земли;
• кадастровый план территории.
Данный перечень является примерным и подлежит уточнению в каждом индивидуальном случае.
Для межевания с последующим составлением межевого плана участка земли кадастровому инженеру необходимо провести ряд работ.
Как правило, межевание участка земли включает следующие этапы:
1. Сбор требуемой информации об участке земли, для которого составляется межевой план, и анализ полученных сведений;
2. Извещение граждан и организаций, чьи права и интересы при проведении межевания участка земли могут быть каким-то образом затронуты;
3. Геодезическая съемка участка земли;
4. Полная обработка и анализ кадастровым инженером полученных результатов;
5. Подготовка и оформление межевого плана участка земли;
6. Сдача документации и межевого плана в орган, осуществляющий кадастровый учет, для решения вопроса относительно выдачи кадастрового паспорта на участок земли;
7. Получение кадастрового паспорта на землю;
8. Получение кадастровой выписки с точными координатами участка земли, на котором проводились землеустроительные работы.
Готовый межевой план заверяется подписью (цифровой подписью при изготовлении электронного варианта межевого плана) и печатью кадастрового инженера, подготовившего и оформившего такой план.
Результат согласования с заинтересованными лицами местоположения границ участка земли оформляется кадастровым инженером в виде акта согласования такого местоположения границ земли на оборотной стороне листа графической части составленного межевого плана.
Если в процессе межевания и согласования местоположения земельных границ возникли не урегулированные споры, после составления акта такого согласования границ кадастровым инженером землевладельцу нужно обращаться в суд для дальнейшего разрешения этих споров.
Межевание дома
Межевание – это процесс установки границ земельного участка, а также закрепления их межевыми знаками. Проект межевание участка дает собственнику данного участка все законные права распоряжается землей как ему вздумается.
Для жильцов многоквартирных домов также предусмотрено право собственности на земельный участок возле своего дома. В Жилищном кодексе Российской Федерации прописан пункт, согласно которому владельцам квартир многоквартирного дома передается участок приусадебной земли в коллективное пользование.
После приобретения права владеть приусадебной территорией владельцы домом, вправе строить детские площадки, огораживать территорию, строить гаражи, а также капитальные и некапитальные строения, заниматься обустройством территории и капитальным ремонтом многоквартирного дома. Всем этим может заниматься каждый жилец дома, но только после согласования данного вопроса со всеми жильцами дома.
Межевание дает возможность определить четкие границы обязанностей управляющих компаний, и позволить им осуществлять свою деятельность на необходимой территории (посадка деревьев, скос травы, уборка мусора и т.д.).
В первую очередь в проведении этого процесса заинтересованы жильцы домов.
Если у жильцов дома нет прав на земельный участок, а это значит, что не было проведено и межевание и не получен проект, то на этом участке:
• Без согласия жильцов дома возможно строительство капитальных построек, таких как магазин или фитнес-центр. Также разрешено и временное строительство (металлические гаражи, парковки и т.д.);
Такое строительство будет законным, если оно соответствует градостроительным нормам;
• Управляющие компании могут не заниматься вопросом уборки и благоустройства территории, так как нет документального подтверждения прав на участок. Ответственного лица за ремонтом и обслуживанием детских площадок, может и не быть;
• Государственные программы не действуют на многоквартирные дома без оформленного земельного участка;
• Проведение капитального ремонта, реконструкции и т.д. проводится за счет жильцов дома. Средства государство выделяет только на дома, приусадебный участок которых полностью оформлен и на нем проведено межевание и имеется соответственный проект.
Нередким явлением сейчас бывают судебные разбирательства жильцов соседних домов по поводу размещения границ их участков. Если межевания хотя бы одного такого участка не было сделано, судебные разбирательства могут затянуться на несколько лет.
В случаи, если хоть на одном из спорных участков было проведено межевание, такой спор решается очень быстро. Направляется компетентный специалист, который на местности указывает на расположение точных границ участка.
Право на использование приусадебной территории многоквартирных домов передается автоматически при продаже или покупке помещения такого дома. На территории земельного участка можно заниматься обустройством, строительством детских площадок и т.д. В случае возникновения желания загородить долевой участок, необходимо получить специальное разрешение на соответствие градостроительным нормам.
Каждый владелец помещения в доме имеет равную часть земельного участка, но выделять границы собственной доли запрещено. Также запрещено продавать или отчуждать данную долю участка, потому что это нарушает права других владельцев долевой земли.
Получить проект межевания можно примерно в течение 1.5 – 4 месяцев. Сроки его проведения оговариваются между заказчиками (жильцами домов) и фирмой, которая будет проводить межевание. А стоимость варьируется от 10000 – 20000 рублей, в зависимости от площади местности, конфигурации участка и документов, которые еще необходимо собрать для полного завершения работ. Для проведения межевания нет разницы, кем управляется дом, будь это управляющая компания или товарищество собственников жилья, все они занимаются хозяйственной деятельностью.
Если межевание еще не проводилось и не существует проект межевания, жильцам дома необходимо собраться на собрание, численностью не менее 2/3 от всех жильцов дома. Оповестить о собрании следует лично каждого человека, живущего в доме в письменном виде и с подтверждением личной подписью. После чего проголосовать за проведение межевания и выбрать лицо, ответственное за его проведение.
Также этот человек будет представлять всех жильцов дома. Для принятия одобрительного решения, за проведение межевания должно проголосовать не менее 50% присутствующих жильцов. Следующие действия уже делает только уполномоченный жилец мкд. Он должен оформить заявление в местной администрации и оплатить межевание земельного участка.
Стоит отметить, что весь процесс оформления и проект межевания должно оплачивать государство. Все процедуры для собственников квартир в мкд должны быть бесплатными.
Но это все в теории, на практике же нередко встречаются случаи, когда жильцы дома вынуждены собирать средства для проведения межевания. По факту, в бюджете не предусмотрено выделение средств на проведение таких работ.
Согласно действующему Жилищному кодексу юридическое лицо, владеющее помещением в доме, так же как и все жильцы дома должны принимать непосредственное участие в собраниях и голосовании за проведение межевания. Также Жилищный кодекс предоставляет всем собственникам жилых и нежилых помещений одинаковые права на формирование земельного участка.
Размер и точные границы приусадебного участка, на территории которого находится многоквартирный дом, вычисляются в соответствии с нормами и требованиями градостроительного и земельного законодательства. Градостроительный кодекс РФ, в частности, статья 43, гласит, границы и площадь долевого участка устанавливается в зависимости от градостроительных правил и нормативов, которые действуют на момент застройки данных территорий, а также в зависимости от фактических землевладений, граничащих с земельным участком.
Опираясь на Земельный кодекс РФ, а именно на статью 36, расположение границ нового участка вычисляется на основании красных линий, границ соседних земель, а также природных границ, если таковы имеются.
Конфигурация и размер нового участка зависит от размера здания, стоящего на нем и площади, которую это здание занимает. Также в расчет берутся и другие постройки на территории землевладения и, конечно же, помещения для обеспечения нормального функционирования дома.
Все постройки должны соответствовать пожарным нормативам и санитарным нормам (разрывы между домами для циркуляции воздуха). Но также должны сохраняться все права соседних владельцев недвижимости и земель, арендаторов и жильцов соседних домов.
Бывают ситуации, когда площадь на местности оказывается меньшей, чем указано в нормативах, а увеличение данного земельного участка за счет других земель невозможно. В таком случаи границы земли под многоквартирные дома устанавливают по уже имеющимся фактическим границам.
После принятия Федерального закона о государственном кадастре №221-ФЗ согласовывать границы смежных земель могут обладатели таких прав:
• Право собственности. Исключением являются земли, которые находятся в муниципальной или государственной собственности или земли, которые выданы в бессрочное пользование;
• Пожизненное владение домами, которое передается по наследству;
• Бессрочное владение домами. Исключением являются земли, выданные государством или муниципалитетом во владение органам местного самоуправления и другим государственным организациям;
• Аренда домов и участков. Если соседние участки арендуют более чем на 5 лет, а владельцами участков выступает муниципалитете или государство.
Все здания коммуникаций относятся к коммунальным предприятиям, которые обслуживают дом. Все ремонтные работы должны проводить эти организации. В момент формирования долевого участка многоквартирного дома на этот участок устанавливается сервитут, а все коммунальные строения включаются в состав участка.
Получить проект межевания достаточно трудоемко, так как установкой границ на местности дело не обходится. Такой проект требует согласования во множествах инстанций, от комитета по благоустройству до районной администрации. Стоит добавить, что для получения одного согласования нужно еще дополнительные разрешения и из других инстанций. Именно процесс согласования и является причиной длительности межевания.
Проект можно делать в одной из многих компаний, цены и сроки будут тоже разные. Чтобы срочно получить проект придется заплатить на порядок больше.
Участок под многоквартирными домами является большой проблемой законодательства, при достаточно большой законодательной базе регулировать этот процесс сложно.
Нередко бывают нарушения ряда законов, а жильцы домов даже не подозревают о них. Например, сформированные участки нередко выходят за красную линию, а сама территория участка захватывает еще и проезжую часть с тротуарами. В таком случаи нарушается ряд законов и правил. Владельцы многоквартирных домов автоматически становятся плательщиками земельного налога.
Генеральное межевание
Генеральное межевание может считаться логическим завершением писцовых межеваний. В XVIII веке в России начинает применяться так называемый геометрический метод межевания, при котором довольно точно определялись как общая площадь владений, так и площадь всех угодий. Начато генеральное межевание с обнародования Манифеста о генеральном размежевании земель всей Империи от 19 сентября 1765 г. К Манифесту прилагались Генеральные правила, данные межевой комиссии для сочинения по оным межевой инструкции и Инструкция землемерам, к генеральному всей Империи земель размежеванию.
Главная задача межевания 1765 г. состояла в регистрации казенных и других земельных владений. На каждое обмежевание и уезд составлялись межевые книги и планы с указанием землевладельцев, местоположения и общего количества земель, их распределения по угодьям и составлением перечня угодий по провинциям и губерниям. К планам прилагались алфавитные реестры с характеристикой землевладений и отражением проведенных измерений. Кроме того, при межевании составлялись экономические описания, содержащие сведения о качестве пахотных земель. Наряду с межевыми учреждениями, сбор сведений о земле производили еще и Корпус военных топографов, Горный Гидрографический, Путей сообщения и Межевая канцелярия.
Генеральное межевание проводилось во второй половине XVIII и первой половине XIX веков. Им было охвачено 35 губерний России, в которых насчитывалось 188264 владений площадью всех земель 300,8 млн. га.
Государственным Советом 8 января 1836 г. было принято постановление “О предуготовительных мерах к специальному размежеванию земель”. Необходимо отметить, что специально созданная комиссия в 34 губерниях обнаружила 78780 общих и чересполосных владений с общей площадью б5,3 млн. га.
Для подготовки высококвалифицированных кадров в 1779 году в Москве была основана землемерная школа при межевой Канцелярии, с 1819 года она становится Константиновским землемерным училищем, а с 1835 года - Межевым институтом, на основе которого позднее были образованы Московский институт геодезии, аэрофотосъемки и картографии и Московский институт инженеров землеустройства, преобразованные в настоящее время в государственные университеты.
Перевод оброка государственных крестьян с душ на земли вызвал необходимость собирать более полные данные о принадлежности, количестве, качестве и оценке земель. Поэтому в 1837 году министерство государственных имуществ приступило к разработке нового земельного кадастра. Были проведены большие работы по съемке и определению размеров усадебных земель, пашни, сенокосов, пастбищ. Каждое из этих угодий делилось на несколько разрядов. На основе собранных данных об урожайности за 12 лет определяли условный валовой доход пашни и сенокосов. Из дохода исключали стоимость семян, расходы на удобрения, обработку почвы, перевозку продукции и определяли условный чистый доход. По данным о средних рыночных ценах на сельскохозяйственные продукты вычисляли условный чистый доход в денежном выражении.
Межевание объектов
Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно - территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.
Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений ГКН, землеустроительной, градостроительной и иной, связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.
Межевание объектов землеустройства включает в себя следующие работы:
- определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;
- закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;
- составление карты (плана) объекта землеустройства.
Установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых ЗУ, при купле-продаже, мене, дарении всего или части ЗУ, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на ЗУ, были выданы без установления и закрепления границ на местности.
Восстановление границ ЗУ выполняют при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им ЗУ.
Согласно Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ межевание (кадастровую деятельность) вправе осуществлять кадастровые инженеры, т.е. лица, имеющие действующий квалификационный аттестат. Однако ранее кадастровую деятельность могут осуществлять также лица, обладающие на день вступления в силу настоящего Федерального закона лицензией на выполнение соответствующих работ.
Межевание земель включает:
• подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;
• полевое обследование и оценку состояния пунктов ГГС и ОМС – опорных межевых знаков (ОМЗ);
• полевое обследование границ размежевываемого ЗУ с оценкой состояния межевых знаков;
• составление технического проекта (задания) межевания земель (включает в себя содержание, объемы, трудовые затраты, необходимые материалы, сметную стоимость, сроки выполнения и технику безопасности работ);
• уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых ЗУ о производстве межевых работ;
• согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ ЗУ с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых ЗУ;
• сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью;
• определение координат пунктов ОМС и межевых знаков;
• определение площади ЗУ;
• составление чертежа границ ЗУ;
• контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ;
• гос. контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;
Результатом работ по межеванию объектов землеустройства является межевой план – документ, необходимый документов для представления в орган кадастрового учета с целью постановки на учет земельного участка.
Межевой план составляют на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке. Межевой план состоит из графической и текстовой частей. В графической части межевого плана указываются местоположение границ образуемого земельного участка или земельных участков, либо их частей. В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных, а также сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.
Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.
Геодезической основой межевания земель служат:
- пункты ГГС (триангуляция и полигонометрия);
- пункты ОМС (ОМЗ).
Межевые знаки размещают на всех поворотных точках границы ЗУ, кроме границ, проходящих по «живым урочищам» и линейным сооружениям, совпадающим с границами ЗУ. Границы ЗУ, проходящие по «живым урочищам», закрепляются межевыми знаками только на стыках с суходольными границами.
Проведение межевания
Если коротко, межевание земельного участка проводится так: приезжает геодезическая компания на участок и измеряет границы участка и составляют акт межевания. Через некоторой время компания предоставляет межевой план участка и всё. Но если границы участка были изменены, межевой план необходимо утвердить в Комитете по земельным отношениям. Далее участок необходимо заново поставить на кадастровый учет и после этого внести изменения в Росреестр.
Разберем поподробней:
Обратиться в лицензированную геодезическую компанию, которая будет проводить инженерно-геодезические работы.
Для составления договора с геодезической компанией потребуется:
• паспорт собственника;
• правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на участок. Это могут быть: свидетельство о праве собственности; договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и т.д.;
• в некоторых случаях могут потребовать договор основания (договор купли-продажи земли, договор дарения, договор мены участков, завещание);
• нотариально заверенная доверенность и паспорт доверителя, если собственника земельного участка представляет другой человек).
Дополнительно может потребоваться сбор следующих справок:
• справка о том, что никаких электрических кабелей на участке нет;
Для этого обращаетесь в Гор.свет района, в котором находится земельный участок. Возможно, Вам данную справку выдадут сразу на основании данных, которые у них имеются, или же на участок приедет техник и зафиксирует проходящие электрические кабели по участку и близ него. Затем снова приходите в Гор.свет и забираете данную справку.
• справка об отсутствии на участке общественных коммуникаций или разрешение на работы.
Для этого необходимо прийти в Администрацию района, в котором расположен участок. Могут сразу оформить справку на основании имеющихся у них данных, или же приедет техник и осмотрит участок, зафиксирует проходящие общественные коммуникации по участку и рядом с ним. После того как техник составил заключение, снова приходите в Администрацию района, и там Вам выдадут данную справку.
Стоимость работ по межеванию земельного участка узнавайте в геодезической компании.
Если участок граничит с другими, необходимо оповестить соседей, чтобы они присутствовали при проведении инженерами работ по межеванию, для согласования границ.
Их присутствие необходимо, т.к. возникает множество ситуаций, когда соседи пользуются землями друг друга, сами того не подозревая. Межевание в этом случае даст определенные и четкие границы. Уведомлять соседей нужно не позднее 7 дней до проведения межевания на участке.
Уведомлением соседей может заняться сама геодезическая компания (за отдельную плату, в среднем 250 рублей за человека) или же собственники участка.
Ниже инструкция самостоятельного извещения соседей:
• Написать от руки или напечатать извещение. В извещении указать дату, время и место проведения межевания. Можно написать одно извещение для всех соседей или же для каждого отдельное.
• Обойти соседей, сообщить им о проведении межевания и ДАТЬ НА ПОДПИСЬ извещение.
• Во время проведения межевания инженеру геодезической компании отдаете подписанные извещения, о том что соседи предупреждены.
Во время проведения фиксации границ инженеры будут спрашивать смежных соседей (если они будут присутствовать) согласны ли они с границами. Во время проведения межевания заполняется акт (далее межевой план), в котором указаны границы участков.
Акт межевания должен быть подписан следующими лицами:
• собственником участка или доверенным лицом;
• смежными соседями, если они присутствовали;
• инженером, который проводил работы;
• представителем администрации, которого известит геодезическая компания.
После проведения всех работ по межеванию, в назначенный день забрать составленный межевой план участка в геодезической компании.
Отнести межевой план в Комитет по земельным ресурсам района для утверждения. Нести на подпись акт необходимо одному из собственников самостоятельно. После утверждения сообщат дату его получения.
Т.к. после межевания границы изменились, необходимо заново поставить земельный участок на кадастровой учет (ссылка на инструкцию).
После нужно внести изменения на участке в Росреестр.
Всем совершеннолетним собственникам обратится в УФРС (Регистрационная Палата) или МФЦ (Многофункциональный центр).
Предъявить необходимый пакет документов:
• свидетельство на право собственности с прежними размерами участка, если есть;
• договор основания;
• межевой план;
• новый кадастровый паспорт;
• паспорт собственника или доверенного лица вместе с доверенностью.
Оплатить госпошлину. Во время подачи документов регистратор выдаст квитанцию (гос.пошлину) на сумму 1000 рублей, которую можно оплатить в самом учреждении.
Регистратор после сверки данных, заберет поданные документы и справки (кроме паспортов) и выдаст расписку о принятии документов, в которой будет указана дата их получения.
В назначенный день, предъявив паспорт и расписку, каждому собственнику забрать документы.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
