Проект, прежде всего, является видом юридической документации на землю. Он выступает в виде схемы, упрощающей процесс планирования произведения будущих застроек с учетом уже имеющихся на территории участка строений.
Статья 43 Градостроительного кодекса РФ рассматривает данное понятие как вспомогательный документ, устанавливающий границы территорий, которые будут предоставлены физическим и юридическим лицам. Целью предоставления земельных зон выступает размещение объектов капитального строительства.
Федеральный закон за номером 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации» указывает, что в случаях, когда проект затрагивает территории исторического поселения, при его создании обязательно учитывается необходимость сохранения всех элементов планировочной структуры таких участков.
Инициатива создания проекта межевания земельного участка принадлежит государственным органам всех уровней власти. Как правило, документация по планированию проходит оформление в органах местной администрации. Например, в Москве эту функцию выполняет Главное Архитектурно-Планировочное Управление.
Орган местного самоуправления самостоятельно осуществляет работы по проектированию либо заключает договор с организацией, деятельность которой связана с разработкой межевых проектов и иной градостроительной документации.
Чтобы юридическое лицо было вправе оказывать услуги по формированию проекта, оно должно получить ряд разрешительных бумаг. Пакет лицензионной документации для юридического лица обязательно должен содержать установленную законом совокупность государственных сертификатов и свидетельств о допуске, обеспечивающих право выполнения проектной документации.
Карта проекта межевания земельного участка включает в свой состав ряд аналитических документов и чертежей.
Аналитические данные карты межевания содержат следующую информацию:
• исследование экономических факторов, влияющих на совершение застройки;
• социальные особенности территории;
• технические, экологические и культурные признаки рассматриваемого участка.
Указанная информация помогает оптимально обустроить границы земельных зон. Удобное обустройство необходимо для правильной подготовки градостроительных планов тех территорий, которые предназначены для строительства.
Чертежи карты межевания должны отображать такие сведения как:
• Красные линии, входящие в состав проекта планировки земельных участков.
• Линии отступа от красных линий, отображаемые для установления территорий, на которых можно расположить какие-либо сооружения.
• Пограничные линии формируемых земельных территорий и застроенных зон в пределах этих территорий, на которых могут располагаться линейные объекты, к примеру, магистральные трубопроводы, автомобильные дороги.
• Размеры зональных участков, предназначенных для капитального строительства.
• Границы зон, признанных содержащими объекты культурного наследия, к числу которых обычно относят архитектурные и археологические памятники.
• Площади территорий с особыми условиями использования, то есть земли, на которых находятся водоохранные зоны, железные дороги, магистральные трубопроводы, объекты системы газоснабжения и электросетевого хозяйства.
• Земли зон, где действуют публичные сервитуты, например, места проведения дренажных работ, участки прогона и выпаса сельскохозяйственных животных, участки, используемые для охоты и рыболовства.
Проект межевания и проект планировки земель
Проект планировки представляет собой важный элемент градостроительной документации, разрабатываемый совместно с проектом межевания земельного участка.
Данный документ призван установить перечень элементов планировочной структуры и регламентировать параметры их развития.
Так, проект планирования содержит в себе:
• чертежи линий дорог, улиц, проездов, объектов инфраструктуры и капитального строительства;
• положения о расположении на земельном участке построек и их плотности, транспортных путей, инженерно-технического и социального обеспечения зоны.
Обычно к проекту планировки территории прилагается пояснительная записка изготовителя, где фиксируются отдельные положения, рассматривающие вопросы защиты земель от чрезвычайных ситуаций, обеспечение пожарной безопасности, фиксирующие планы проведения операций по гражданской обороне.
Пояснительная записка содержит в себе четкие параметры планируемых строительных работ, включающие данные о системах инженерно-технического обеспечения населения, видах транспортного и социального обслуживания.
Проект планировки неразрывно связан с проектом межевания территориальных зон, эти два документа должны быть обязательно согласованы друг с другом. Проект межевания основывается на схемах, указанных в проекте планировки.
Чтобы создать проект межевания земельного участка, исполнителю потребуется следующий пакет документов на землю:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Проект планировки.
• Эскизный генеральный план земельного участка, включающий схемы расположения объектов газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и теплоснабжения, а также границы зон общего пользования и объектов с особым режимом использования.
• Кадастровый паспорт.
• Топосъемка на земельный участок, с помощью которой можно идентифицировать местоположение построек, наземных, подземных коммуникаций и рельеф местности.
Стадии и сроки формирования проекта межевания территориальной зоны
Документ, содержащий проект, разрабатывается в результате совершения ряда взаимообуславливаюших действий.
Так, алгоритм создания проекта может включать 3 основные стадии:
1. Распоряжение уполномоченного государственного органа на разработку проекта межевания зоны.
Распоряжение о подготовке проекта принимается главой местной администрации.
Поводом для такого решения могут послужить следующие обстоятельства:
• Инициатива органа местного самоуправления.
• Заявление арендатора земельных участков.
• Письменное предложение иных заинтересованных лиц.
Принятое решение подлежит опубликованию в течение 3 дней с момента его принятия. Одновременно с опубликованием документ размещается на официальном сайте муниципального образования.
2. Разработка проекта.
Исполнитель
Работы по проектированию осуществляются кадастровыми инженерами государственных органов или специализированными юридическими лицами.
Организации получают право на создание проекта посредством заключения муниципального контракта в соответствии с Федеральным законом N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».
Исключение из общих правил предусматривает заключение соглашений с лицами, проводящими проектирование на арендуемых территориях, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и зонах, в отношении которых заключен договор о развитии застроенной территории.
Содержание проекта
Проект межевания включает основную часть и материалы по ее обоснованию. Разработка проекта межевания территории включает работы по подготовке расчетных материалов, графической документации, обоснованию точек границ земель, технических и экономических показателей межевого проекта.
Средняя продолжительность проектировочных работ занимает от 2 до 4 недель. Вся созданная документация должна отвечать требованиям, предъявленным градостроительным законодательством.
Готовый проект подлежит согласованию участниками долевой собственности на земли.
Все лица, участвующие в процедуре согласования приглашаются посредством извещений. Данные о проведении согласования подлежат опубликованию в печатных средствах массовой информации.
Требования к межевому проекту
Перечень критериев соответствия документации нормам, регламентированным отечественным законом, содержится в Приказе Минэкономразвития России N388.
Они утверждают типовую форму проекта и регламентируют наличие в проекте:
• сведений о заказчике;
• сведений об исполнителе проекта;
• пояснительной записки;
• исходных данных земель;
• данных о создаваемых частях участка;
• информации о доступе к участкам;
• графического плана, который содержит проектный план;
• приложения, включающего в себя:
a) o возражения заинтересованных лиц, касающиеся размера и местоположения границ рассматриваемых территорий и их долей;
b) заключения кадастрового инженера относительно поступивших возражений;
c) заключения кадастрового инженера об отсутствии возражений;
d) копии правоустанавливающих документов на землю;
e) копии извещений о проведении согласования проекта межевания.
3. Согласование проекта с местными органами власти.
Проверка проекта органами власти, осуществляющими контроль в области градостроительства и архитектуры, продолжается на протяжении 30 дней со времени его предоставления.
В процессе ознакомления и анализа предоставленных данных должностные лица проверяют соответствие проекта нормам:
• технических регламентов;
• сведений, касающихся территориального планирования;
• правил землепользования и застройки.
После проверки муниципальный орган назначает дату проведения публичных слушаний, на которых будут рассматриваться предложенные проекты планировки и межевания.
Такие решения публикуются в печатных и электронных источниках информации. Заинтересованные лица получают извещения о проведении слушаний, где указывается дата и время мероприятия.
Закон не запрещает присутствия на слушаниях всех заинтересованных лиц, правообладателей земельных территорий и построек, расположенных на них, а также лиц, проживающих на территориях земель, в отношении которых были разработаны проекты межевания.
Результатом проверки документации по межеванию является:
4. Решение о направлении бумаг по планировке и межеванию главе поселения.
5. Решение об отклонении проекта и его возвращении на доработку.
Одно из этих решений публично оглашается на слушаниях, проводимых муниципальными органами власти.
Стоимость разработки проекта межевания
Сумма, которую предстоит потратить заказчику документации, определяется в зависимости от ряда факторов.
В каждом конкретном случае цена проекта межевания рассчитывается персонально в зависимости от объема работ, площади объекта, сложности проектировочного задания и видов объектов, которые предстоит возвести.
К примеру, существуют следующие виды объектов, для которых разрабатывают проекты планировки и межевания территорий:
Проблемы в области разработки межевой документации
Отмечается, что процедуры межевания, проводимые в начале последнего столетия, проходили достаточно бессистемно. К сожалению, архитекторами допускалась практика случайного расположения конфигураций объектов, расположенных на территориальных участках.
Наименьшую тщательность проектировщики проявляли в отношении планирования промышленных зон. Отмечается потеря планировочной чистоты при проектировании.
Многие планы, изготовленные более 5 лет назад, содержат в себе противоречивые данные, касающиеся расположения красных линий. Большое количество схем зональных участков Москвы и Санкт-Петербурга игнорируют существующие границы. Отмечается наличие планов участков, сформированных по обрезу фундамента, то есть у границы плоскости, на которой стоит надземная конструкция зданий.
Подобные нарушения говорят о неосведомленности, беспечности и небрежности исполнителей, которые занимались работами по разработке проектов межевания.
Таким образом, отмечается назревшая необходимость реформирования градостроительного и земельного законодательства в целях установления более систематизированной и взаимосвязанной совокупности норм, регулирующей механизм создания проекта межевания земель.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
