Общественные отношения — это многообразные связи, возникающие между индивидуумами, социальными группами, классами, нациями (а также внутри них) в процессе их экономической, социальной, политической, культурной жизни и деятельности.
Земля становится объектом земельных отношений (как разновидности общественных отношений) не из-за того, что она — объект природы, составная часть окружающей среды, а вследствие ее использования людьми, присвоения продуктов земли и использования ее полезных свойств. Это важное обстоятельство определяет экономическое, социальное и экологическое значение земельных отношений.
Тем не менее, земля как объект общественных отношений продолжает оставаться объектом природы даже тогда, когда к ней прикладывается человеческий труд. В этом одна из основных особенностей земли в качестве объекта общественных отношений и соответственно самих земельных отношений.
Особенности земельных отношений:
1. непосредственно связаны с объективными закономерностями развития человеческого общества и общественного производства;
2. являются особым видом имущественных отношений, которые возникают, изменяются и прекращаются по поводу земли;
3. являются сложными, комплексными отношениями, при этом регулирование их осуществляется нормами как земельного, так и гражданского, административного, экологического и иных отраслей законодательства.
Земельные правоотношения
Земельные правоотношения - это урегулированные нормами земельного права общественные отношения по поводу приобретения (приватизации, купли-продажи), ис-пользования и охраны земель, складывающиеся между органами власти, физическими и юридическими лицами.
Ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации N 136-ФЗ дает легальное определение земельных отношений: отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
При этом имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Элементы земельных правоотношений:
1. субъекты правоотношения;
2. объект правоотношения;
3. содержание правоотношения (субъективные права и обязанности).
Субъекты земельных правоотношений - это участники земельных отношений, состав которых определен ст. 5 ЗК РФ и к которым относятся:
• граждане,
• юридические лица,
• Российская Федерация,
• субъекты Российской Федерации,
• муниципальные образования.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. собственников земельных участков;
2. землепользователей - лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
3. землевладельцев - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
4. арендаторов земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
5. обладателей сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
В соответствии со ст. ст. 124-125 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в имущественных отношениях на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти, от имени муниципальных образований - органы местного самоуправления.
Объектами земельных отношений являются (ст. 6 ЗК РФ):
• земля как природный объект и природный ресурс;
• земельные участки;
• части земельных участков.
Содержание земельных правоотношений - корреспондирующие права и обязанности их участников (совершающих свои действия в точном соответствии с нормами права). В настоящее время с введением института частной собственности на землю и платного землепользования земельные отношения приобрели новое содержание, поскольку они признаны имущественными, а земля перестала быть объектом администрирования, получила кадастровую оценку с учетом потребностей развивающегося земельного рынка.
Земельно-имущественные отношения
Земельно-имущественная сфера охватывает массу вопросов в отношении недвижимости и приусадебных участков. Их оценка, аренда, продажа – часть работы людей, выбравших эту профессию. Узнайте из статьи, где учат такой специальности и кем можно работать.
Купить, сдать, снять или продать квартиру, оформить собственные права на загородный дом или дачный участок – всё это невозможно без квалифицированной оценки и консультации профессионалов. На помощь в таких ситуациях приходят специалисты по земельно-имущественным отношениям. Они проводят инвентаризацию, оценивают рыночную стоимость, определяют ликвидность жилого имущества. Если нужно, помогают решать тонкости, связанные с ипотекой и кредитами на земельные наделы.
Получив диплом о среднем профессиональном образовании, человек, освоивший тонкости в отношении земли и недвижимости, научится:
1. Управлять вопросами, связанными с продажей, арендой земли.
2. Обосновывать с точки зрения права и экономики передачу государственных земельных наделов людям, которые имеют недвижимость на этой территории.
3. Разрабатывать проекты по оценке различных предприятий, владеющих землей.
4. Определять рыночную стоимость объектов недвижимости.
5. Совершать комплекс кадастровых мероприятий, в том числе проводить съемку и делать выводы о кадастровой стоимости земли.
6. Составлять земельный баланс отдельного района.
7. Формировать и просчитывать смету в отношении стоимости зданий и многое другое.
Выпускники, которые получат высшее образование по этой специальности, смогут:
1. Контролировать использование различных объектов недвижимости в соответствии с нормами закона.
2. Заниматься вопросами налогообложения зданий.
3. Предоставлять риэлторские и консалтинговые услуги.
4. Решать имущественные и земельные споры.
5. Разрабатывать проекты по развитию объектов недвижимости, планированию территорий и т.д.
Где получить такое образование. Какие предметы являются профильными
Стать специалистом по земельно-имущественным отношениям могут выпускники как 9-х, так и 11-х классов. В зависимости от этого срок обучения колеблется от 2-х до 3-х лет. Форма обучения может быть любой: очной, заочной или же смешанной (очно-заочной). В России подготовкой кадров занимаются колледжи, техникумы, аграрные, индустриальные и сельскохозяйственные университеты.
Желающим освоить такую специальность нужно разбираться в математике и хорошо знать русский язык.
Поступив в выбранное учебное заведение, студенты в обязательном порядке изучают:
• менеджмент и маркетинг;
• налогообложение и бухгалтерский учет;
• экономику;
• финансы;
• геодезию картографию;
• страховое дело;
• основы предпринимательства в области земельно-имущественных отношений и др.
Трудоустройство и карьера выпускников
Став дипломированными специалистами в земельно-имущественной сфере, молодые люди вправе пойти на государственную службу или же открыть собственное дело.
Трудоустроиться можно в:
• БТИ;
• земельный комитет;
• агентство недвижимости;
• управление землепользования;
• инвестиционную биржу и т.д.
Среди выпускников данного направления популярны такие профессии:
• риэлтор;
• специалист по техинвентаризации;
• землеустроитель;
• оценщик и др.
Управление земельных отношений
Муниципальные земельные отношения - вид отношений собственности, особый вид публичной (общественной) собственности, представляет собой совокупность экономических отношений, возникающих между органами местного самоуправления (их представителями) в процессе реализации ими социально-экономических функций и иными субъектами экономической деятельности и обеспечивающих условия сохранения и воспроизводства объектов жизнеобеспечения муниципального образования в целях удовлетворения приоритетных потребностей местного сообщества.
Муниципальные земельные отношения - экономическая категория, ее статус и правосубъектность определяются установленными правилами, соответственно разграничивая экономический и юридический аспекты понятия «Муниципальные земельные отношения», необходимо подчеркнуть приоритет экономической природы данного феномена.
В настоящее время муниципальные земельные отношения занимают достойное место в структуре видов отношений собственности Российской Федерации.
Характерными особенностями муниципальных земельных отношений являются:
- непосредственная связь данной собственности с интересами местного сообщества;
- воплощение в ней особой совокупности экономических отношений между человеком и властью;
- отнесение их к разновидности публичной (общественной) собственности;
- муниципальные земельные отношения являются основным инструментом социальной защиты и поддержки населения территории муниципального образования.
Сущность и назначение муниципальных земельных отношений предполагает, что целью управления является решение вопросов местного значения, то есть вопросов непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования. Субъекты, реализующие право владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью, действуют в публичном интересе, установленном их предметами ведения, компетенцией и полномочиями.
Состояние объектов муниципальных земельных отношений и муниципальных хозяйствующих субъектов целиком на совести местных органов власти и управления.
Муниципальные земельные отношения являются одними из важнейших элементов современной экономической системы. Эти отношения включает в себя широкую сеть объектов как хозяйственного, так и социально-бытового назначения, локализованных в рамках муниципального образования и являющихся основой территориальной воспроизводственной системы. От уровня развития муниципальных земельных отношений, а также эффективности использования их составляющих и всей системы в целом во многом зависит качество жизни местного населения. При этом следует подчеркнуть, что процесс формирования муниципальных земельных отношений в муниципальных образованиях России ещё не завершён. Территориальные, отраслевые особенности муниципальных земельных отношениях, формы использования их производственной, финансовой и социальной составляющих ещё не имеют устоявшихся проявлений, требуют изучения и оптимизации.
Муниципальные земельные отношения служат основой независимости и самостоятельности местного самоуправления, инструментом социальной защиты и поддержки населения территории. В России выполнение этих функций муниципальной собственности приобретает особую значимость.
Несмотря на ту важную роль, которую играют муниципальные земельные отношения как на федеральном уровне, так и на территориальном - эта форма отношений собственности ещё недостаточно изучена.
Муниципальные земельные отношения представляют собой особую форму собственности со специфической структурой субъектов и объектов, присущими только им характеристиками и противоречиями. Они имеют плюралистические проявления в силу ее двойственной природы, но вместе с тем вполне самостоятельна. Эта самостоятельность обусловлена ее особыми, только им присущими, родовыми признаками, собственным положением в системе экономических отношений и закреплены юридически как особый сектор экономики. Социально-политическое предназначение муниципальных земельных отношений в демократическом обществе диктует необходимость формирования, развития и использования их в экономических отношениях современной России.
Важнейшей характеристикой муниципальных земельных отношений, как экономического явления, следует считать ее функциональное предназначение и функциональные возможности. Содержание муниципальных земельных отношений проявляется в ее разнообразных, многочисленных функциях.
Функции муниципальной собственности
В системе отношений муниципальной собственности следует различать три группы функций: экономические функции муниципальной собственности; функции социальные; управленческие функции.
Важнейшей экономической функцией муниципальной собственности является воспроизводственная. Воспроизводственная функция муниципальной собственности охватывает три взаимосвязанных процесса: воспроизводство материальных и нематериальных благ; воспроизводство человека и воспроизводство отношений собственности. Данная функция позволяет возобновлять производство многообразных материальных и нематериальных благ для удовлетворения потребностей индивидов, которые невозможно удовлетворить в одиночку. Она удерживает общественный сектор экономики на уровне муниципального образования в определённых экономических параметрах на базе обособившейся части национального богатства.
Условия формирования муниципальных земельных отношений и несут в себе не только возможности создания ее объектов и субъектов, но и определенные ограничения, обусловленные ресурсной ограниченностью территории, институциональной организацией общества. Важнейшим условием формирования муниципальных земельных отношений являются приватизация (как первичная, так и вторичная). Причинами развития муниципальных земельных отношений являются: необходимость создания общественных благ, с чем может справиться в основном муниципальная собственность; контроль за естественными монополиями; поиск дополнительных источников пополнения местного бюджета; обеспечение социальной защиты населения.
Основная проблема муниципальных образований - это постоянная нехватка средств не только на развитие, но и на текущие нужды, причем это не является особенностью России, а присуще всем странам. Основными источниками доходов, которыми располагают органы местного самоуправления, являются: налоги; неналоговые поступления; доходы от собственной хозяйственной деятельности; муниципальный кредит.
Первые две группы источников доходов, в той или иной степени, это средства, которые государство собирает с населения и предприятий. С этой точки зрения их размеры ограничены налогоспособностью населения и предприятий. Третья и четвертая группы напрямую зависят от ресурсов, имеющихся у муниципального образования, и способности муниципальных служб их эффективно использовать.
Таким образом, муниципальные земельные отношения являются материальной основой исполнения функций, возложенных на органы местного самоуправления Конституцией, законодательством Российской Федерации и субъектов Федерации.
Участки земельных отношений
Земельный участок — это юридически и физически индивидуально обособленная часть земель, на который распространяются права и обязанности конкретных субъектов. Так, если общим правилом установлено, что земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 78 ЗК), то реализовать это правило можно, лишь выделив земельный участок конкретному гражданину на местности с установлением межевых знаков, обозначающих границы такого участка. Соответственно возникшие в этом случае права и обязанности конкретного субъекта распространяются на индивидуально обособленную часть земель — конкретный земельный участок.
Земельные участки обособляются не только физически, т.е. отграничиваются на местности, но и юридически, т.е. права конкретных субъектов на данный земельный участок закрепляются в документах, имеющих юридическую силу. Сегодня имеются два легальных определения земельного участка. В соответствии с ЗК (ст. 6) земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Если земельный участок неделим, то действуют особые правила его приватизации и установления иных прав, если на таком участке расположены здания и сооружения, принадлежащие нескольким лицам (ст. 36 ЗК).
Федеральный закон № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» дает определение земельного участка как объекта государственного учета и регистрации: «Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами». Соответственно государственному кадастровому учету подлежат не только площадь земель и характеристики почвенного слоя, но и произрастающий на нем лес, водные объекты, участки недр.
В отличие от земельного участка доля в праве общей собственности на земельный участок обособляется только юридически. По отношению к земельным долям действует особый режим владения, пользования, распоряжения. В частности, Федеральным законом № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены требования отчуждения земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в случае, если ее размер превышает предельные нормы, особый порядок надела земельного участка в счет долей.
В-третьих, земля юридически является также недвижимым имуществом. При совершении действий с землей как недвижимым имуществом объектом отношений выступают уже не сам земельный участок либо доля в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения, а юридические права на них. Так, при совершении сделки купли-продажи собственник продает не земельный участок, а право собственности на него. Правда, объектом права собственности является земельный участок, поэтому при продаже права собственности покупателю переходит и сам физически обособленный земельный участок. Земельный участок, переданный другому лицу без регистрации права на этот участок и получения необходимых документов, не становится объектом собственности. Таким образом, без передачи права собственности от одного лица другому в установленном порядке купли-продажи земельный участок не становится объектом права частной собственности покупателя.
Следует иметь в виду, что, несмотря на такое довольно сложное понимание объекта земельных правоотношений, понятия «земля», «земельный участок», «права на земельный участок» всегда выступают во взаимосвязи и динамичном взаимодействии и нередко используются как синонимы, заменяющие друг друга в различных контекстах.
В зависимости от вида земельных правоотношений в каждом случае объектами земельных отношений могут выступать земли Российской Федерации в целом, земли в границах административно-территориальных образований, отдельные категории земель, земельные участки, закрепленные за гражданами и юридическими лицами в собственность, владение, пользование, аренду, а также части земельных участков и земельные доли. Так, объектами права собственности и права пользования всегда выступают отдельные земельные участки, переданные заинтересованным лицам в собственность, владение, пользование или аренду, части земельных участков, закрепляемых на праве ограниченного пользования (сервитут), либо земельные доли. В отличие от этого объекты правоотношений государственного управления включают все земли в пределах Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований независимо от форм собственности, а также земельные участки, закрепленные за физическими и юридическими лицами. Здесь выбор объекта зависит от уровня государственного управления и полномочий государственных органов, видов управленческой деятельности. Например, все земли РФ являются объектом земельных правоотношений в области контроля за состоянием земель, учета, мониторинга, осуществляемых федеральными органами исполнительной власти. Компетенция органов государственного управления каждого субъекта РФ распространяется лишь на земли в пределах его границ, и правоотношения государственного управления таких органов могут возникать только на территории соответствующего субъекта РФ. Объектами правоотношений юридической ответственности выступают отдельные земельные участки, состояние и правовой режим которых были нарушены в результате противоправного действия.
Физическое обособление земельных участков производится в процессе землеустроительных мероприятий, установления границ и межевых знаков уполномоченными гражданами и организациями в установленном порядке. Юридически земельные участки обособляются путем издания различного рода документов — законов, иных нормативных правовых актов, свидетельств о регистрации права собственности на земельный участок либо земельную долю, лицензий, разрешений на право пользования, заключения договоров аренды, документов, удостоверяющих взаимное согласие на право субъектов РФ об изменении границ между ними, включение в кадастры данных о площадях и размещении категорий земель, предоставлении земельных участков, издания картографических материалов.
Регулирование земельных отношений
Земля как базовый природный ресурс общества выполняет целый ряд общественных функций, выступая и в качестве важнейшего средства производства, и как потребительское благо и как основа всей жизнедеятельности общества.
Регулирование условий использования земли как главного элемента национального богатства составляет основу всего регулирования отношений в сфере недвижимости.
Государственное регулирование земельных отношений направлено на решение следующих задач:
• формирование надежной правовой основы для установления цивилизованных отношений и правил поведения субъектов земельного рынка и обеспечения рационального использования земли;
• охрана земли от порчи и разрушений;
• стимулирование развития инфраструктуры земельного рынка;
• формирование системы экономического стимулирования рационального использования земли;
• защита законных прав собственников земли и других субъектов земельных отношений.
Законодательную основу государственного регулирование земельных отношений и градостроительной деятельности составляют Конституция РФ, Гражданский, Земельный и Градостроительной Кодексы РФ. В систему законодательного регулирования земельных отношений включены также Законы РФ «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве» и другие законодательные акты.
В соответствии с Земельным Кодексом РФ одним из основных инструментов государственного регулирования является разделение всех земель страны на отдельные категории в соответствии с их целевым назначением.
Целевое назначение земель – разрешенное законом использование земли для удовлетворения потребностей граждан и юридических лиц.
В соответствии с Земельным Кодексом РФ в Российской Федерации выделяются семь категорий земель по целевому назначению:
1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населенных пунктов;
3. земли промышленности, транспорта, энергетики, связи, обороны и пр.;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.
При этом Земельный Кодекс РФ устанавливает, что «земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением».
Целевое назначение земель определяется порядком, условиями и использованием земель для конкретных целей на основании градостроительной и землеустроительной документации.
Целевое назначение земель указывается в документах государственного земельного кадастра и документах, удостоверяющих право на землю.
Введение понятия целевого назначения обеспечивает контроль общества за использованием земель и предотвращает, например, самовольное использование сельскохозяйственных земель для жилищного или иного строительства. Регулирование использования и обращения земель, принадлежащих к отдельным категориям земель, регулируется как Земельным Кодексом, так и специальными законодательными актами. Так, в связи с особым значением земель сельскохозяйственного назначения принят Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В соответствии с указанным законом
обязательным условием оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков. Закон предусматривает также преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже.
Одной из важных позиций, закрепленных законом, является ограничение прав иностранных граждан на приобретение земель сельскохозяйственного назначения: «Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды».
Законом предусмотрено также регулирование предельных размеров и местоположения земельных участков сельскохозяйственного назначения, залога таких земель, особенности купли-продажи, аренды сельскохозяйственных земель, оборота земельных долей и пр.
Другим важным понятием, используемым в системе государственного регулирования земельных отношений и градостроительной деятельности, является понятие разрешенного использования земель.
Разрешенное использование земель – использование земель с учетом целевого назначения, установленных ограничений (обременений), сервитутов.
Разрешенное использование земель определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации и может содержать ряд требований (вне зависимости от прав на данный земельный участок):
1) запрещение использования земель способами, которые ведут к деградации земель и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;
2) ограничение по плотности, высоте, глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;
3) сохранение зеленых насаждений;
4) установление предельно допустимых норм нагрузки на окружающую природную среду;
5) иные требования, установленные как федеральным и региональным законодательством, так и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Разрешенное использование земель определяется органами местного самоуправления и указывается в правоустанавливающих документах, а также в документах государственного учета и регистрации; самовольное изменение разрешенного использования земель не допускается.
Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую производится в связи с изменением их целевого назначения и осуществляется в отношении:
• земель государственной собственности – органами государственной власти по согласованию с органами местного самоуправления;
• муниципальных земель поселений – органами местного самоуправления;
• земель особо охраняемых территорий регионального и местного значения – законодательными органами субъекта Федерации по согласованию с органами местного самоуправления.
Особый режим использования закреплен за землями населенных пунктов (поселений).
Земли городов и других населенных пунктов отделяются от земель других категорий чертой (границей) населенного пункта (городской чертой, поселковой чертой, чертой сельского населенного пункта). К землям населенных пунктов относятся земельные участки в пределах их черты, переданные в ведение городов и других населенных пунктов в целях территориального развития.
Городская черта, черта других населенных пунктов – это внешняя граница земель города, поселка, сельского населенного пункта, которая отделяет их от иных категорий земель и земель закрытых административно-территориальных образований.
Земли городов и других населенных пунктов образуют сложный состав, в который входят земельные участки:
а) жилой и общественной застройки, занятые и подлежащие застройке жилыми, культурно-бытовыми, административными, религиозными и иными строениями и сооружениями;
б) общего пользования, используемые для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.), в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные и др.), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для удовлетворения нужд населения города (населенного пункта);
в) транспорта, связи, занятые инженерными коммуникациями, сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи;
г) промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки;
д) природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли, занятые городскими лесами;
е) водных объектов, занятые естественными и искусственными водоемами и акваториями, реками, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями;
ж) сельскохозяйственного назначения, занятые сельскохозяйственными угодьями, а также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства;
з) резервные (запаса), используемые для территориального развития городов и других населенных пунктов;
и) военных объектов, режимные зоны и иные земли.
Объекты земельных отношений
Объектами земельных отношений в соответствии со ст. 6 ЗК РФ являются:
1) земля как природный объект – это естественная экологическая система, природный ландшафт, определенная территория, являющаяся пространственной сферой деятельности лица, использующего ее.
Земля является важнейшим, «стержневым» компонентом окружающей среды, от состояния которого прямо зависит и состояние других природных объектов. Эта особенность земли как природного объекта заключается в ее невосполнимости по сравнению с другими природными ресурсами: уничтоженные леса могут быть восполнены; сокращение запасов пресной воды приведет к техническому решению проблемы опреснения вод мирового океана; ресурсы недр исчерпаемы, но есть альтернативные источники энергии и т.д.
2) земля как природный ресурс – это компоненты природного объекта, которые используются или могут быть использованы при осуществлении хозяйственной деятельности. Земля может также использоваться для возведения зданий, сооружений, как средство производства для растениеводства, выращивания плодовых деревьев, кустарников, леса и т.п.
Значение земли как природного объекта проявляется и в том, что все иные природные объекты с ней теснейшим образом связаны (леса произрастают на землях лесного фонда; водные объекты протекают по землям водного фонда). И если любые объекты недвижимости (здания, строения, сооружения) по большому счету могут быть демонтированы и восстановлены на новом месте, то земельные ресурсы непереносимы и невозобновимы.
Поэтому «основной особенностью земли как объекта земельных отношений является ее неотделимость от природы, то, что земля – объективная экономическая категория и как объект земельных отношений существует без всякого содействия со стороны человека, будучи всеобщим предметом труда и основным (главным) средством производства в сельском хозяйстве».
Учитывая данные свойства и особенности земли, законодатель определяет (ст. 3 Закона об охране окружающей среды), что одним из основных экологических принципов является научно обоснованное сочетание экологических, экономических и социальных интересов человека, общества и государства в целях обеспечения устойчивого развития и благоприятной окружающей среды, что имеет самое непосредственное отношение и к земле как части природы.
3) земельные участки.
Земельный участок – часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ).
Для того чтобы земельный участок был признан объектом земельных отношений, он должен быть сформирован в соответствии с законодательством о кадастровом учете объектов недвижимости, в результате которого он обретает индивидуальные характеристики, отделяющие его от других земельных участков.
Земельные участки признаются недвижимостью. Они могут быть делимыми и неделимыми, что зависит от их размера, конфигурации, целевого назначения и разрешенного использования.
Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, для определения делимости земельного участка достаточно соблюдения двух условий:
1) после раздела должны возникнуть самостоятельные земельные участки;
2) разрешенное использование образовавшихся земельных участков должно осуществляться без перевода их в состав земель иной категории.
Неделимый земельный участок – это земельный участок, полученный путем раздела, который далее не может быть разделен на части без изменения его целевого назначения. Как правило, неделимым земельным участком является земельный участок, на котором расположено здание, строение или сооружение. Земельные участки, площадь которых меньше минимальных размеров, установленных законодательством, также признаются неделимыми.
Сфера земельных отношений
Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из следующих компонентов: Земельного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Земельному Кодексу и федеральным законам.
Поскольку объектом гражданско - правового регулирования является не земля, а земельный участок, то и характеристику гражданско - правового регулирования по поводу земельных участков необходимо рассматривать, учитывая этот фактор. Во-первых, земельный участок - это недвижимое имущество, соответственно правовое регулирование осуществляется, в том числе, нормами ГК РФ. Земельные участки относятся к объектам гражданских прав - вещам, которые по сути являются материальными, физически осязаемыми объектами, к тому же имеющие экономическую форму товара. Таким образом, объективное материальное существование в качестве части поверхности земли является основным юридическим свойством земельного участка, и поэтому определяет его в качестве вещи, следовательно, отличает от других объектов гражданских прав.
Использование земельного участка невозможно без использования компонентов, его составляющих, таких как лесные и иные растения, водные объекты, почва, и другие компоненты или элементы антропогенного и природного происхождения, которые прочно связаны с землей, то есть сам земельный участок должен рассматриваться в качестве составной либо сложной вещи или как основная вещь с принадлежностями. Земельный участок и объекты недвижимости прочно связаны (принцип единства судьбы земли и прочно связанных с ним объектов). Поскольку земля отнесена к объекту недвижимости, с ней можно совершать действия, как с объектом гражданских прав, т.е. совершать любые сделки, которые или соответствуют, или не противоречат ГК РФ: заключать договоры ренты, дарения, купли - продажи, мены, аренды и др. Хотя указанные сделки и регулируются нормами ГК РФ, но при этом обязательно учитываются положения ЗК РФ, а также обязательно применение в указанных законодательством случаях норм права других отраслей.
В гражданском законодательстве, так же как и в земельном, земельные участки также являются объектом земельных отношений. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Согласно ст. 261 ГК РФ земельный участок обозначен как объект права собственности, право собственности также охватывает на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
Как указано выше, понятие «земельный участок» было сформулировано с принятием ЗК РФ.
В соответствии со ст. 6 ЗК РФ дано более широкое толкование права собственности, куда входит такое понятие как объект земельных отношений, к которому относятся: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков. Кроме того, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Часть 3 ст. 129 ГК РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Все перечисленные виды объекты земельных отношений имеют общий правовой режим, т.к. являются объектами недвижимости, но в то же время могут иметь свою специфику, т.к. земельные участки могут быть разных категорий, иметь разные виды разрешенного использования, а поскольку земля еще является и природным ресурсом, может характеризоваться и индивидуальной определенностью земельного участка. В свою очередь правовой режим определенной категории земельного участка закрепляется также нормами экологического, земельного права, другого права. Правовой режим конкретного земельного участка является областью применения гражданского права.
Земельный участок как объект гражданского правоотношения определяет собой юридическое и техническое закрепление земельного участка за разными субъектами права на различных правовых титулах.
Земельное право, будучи составной частью правовой системы, находится во взаимосвязи и взаимодействии с другими отраслями права. Основополагающую роль играет, конечно, конституционное право, нормы и положения которого определяют основные принципы всех отраслей права, в том числе и земельного.
Основные положения правового регулирования закреплены в гражданском законодательстве. В силу своей специфичности отношения по поводу земельного участка регулируются и другими нормами различных отраслей права. Если смотреть по иерархии складывающихся норм, то можно перечислить, что сначала применяются нормы ГК, где закреплены основные критерии по отношению к земельному участку, как к объекту недвижимого имущества, далее применяются нормы земельного законодательства, в которых также закреплены общие нормы по регулированию земельных отношений. В ЗК РФ много статей, которые имеют отсылочные нормы к другим отраслям права.
Ниже рассмотрим и проследим взаимосвязь различных отраслей права, регулирующих отношения в сфере земельных отношений.
Поскольку в ЗК РФ в состав земель входят различные их категории, то соответственно осуществляется по-разному и их правовое регулирование. Например, отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель.
Взаимосвязь с градостроительным законодательством просматривается при определении правового режима использования земель населенных пунктов. Например, ст. 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусматривает такой документ, как правила землепользования и застройки, являющийся документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты. Градостроительный регламент представляет собой виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны. Этот вид разрешенного использования характерен, для всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В нем указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Статьей 85 ЗК РФ указано, что градостроительный регламент территориальной зоны определяет основной правовой режим земельных участков, т.к. в соответствии с указанной статьей земельные участки в составе земель населенных пунктов относятся к различным территориальным зонам, например, они делятся на жилые, общественно - деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур и т.д. Отсюда следует, что и правовой режим их использования совершенно различен и должен учитываться при осуществлении на них различной деятельности. В свою очередь, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства перечислены в ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.
Ст. 38 ГрК РФ определены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, которые могут включать в себя:
1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
5) иные показатели.
Ст. 39 ГрК РФ установлен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. В соответствии с указанной статьей вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования также подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования.
Ст. 40 ГрК РФ урегулирован порядок разрешения вопроса при отклонении от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, который также подлежит обсуждению и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования.
Правовое регулирование такой категории земель как земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения осуществляется приоритетно ЗК РФ, но в нем много довольно много ссылок на такие подзаконные акты, как постановления Правительства Российской Федерации, акты органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в отношении земель, находящихся в соответствующей собственности (федеральной, субъектов, муниципальной). Для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики, расположенных на землях энергетики, устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон определяется Правительством Российской Федерации.
Режим правового регулирования земель лесного фонда установлен ЗК РФ, но также регулируется Лесным Кодексом Российской Федерации (далее - ЛК РФ). Например, в соответствии со ст. 9 право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного пользования лесными участками возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях и земельным законодательством, если иное не предусмотрено ЛК РФ. В соответствии со ст. 10 Водного Кодекса Российской Федерации право пользования поверхностными водными объектами прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены гражданским законодательством и настоящим Кодексом, а также по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
Регулирование правоотношений по землям водного фонда, точнее порядок использования и охраны земель водного фонда определяется ЗК РФ и Водным Кодексом Российской Федерации.
Земельное право тесно связано с административным правом, и прежде всего в таких областях, как управление земельными ресурсами и привлечение к административной ответственности лиц, виновных в нарушении земельного законодательства. Например, ст. 8.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, № 195 - ФЗ (АК РФ) предусмотрена административная ответственность за несоблюдение экологических требований при осуществлении градостроительной деятельности и эксплуатации предприятий, сооружений или иных объектов, ст. 8.7 предусматривает ответственность за невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв, ст. 8.8 - за использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и т. д.
Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод, что отношения по поводу земельных участков, в отличие от других объектов недвижимого имущества, регулируется взаимосвязанными нормами права, т.к. представляет собой специфичный объект права, что заложено в самом его определении.
Приоритет правового регулирования имеет ЗК РФ, поскольку именно он определяет субъектов, которым может принадлежать земельный участок на различных правах.
Правовой режим земельного участка зависит от той или иной категории земель. Содержание вещных и обязательственных прав на землю, на которых земельные участки могут быть предоставлены различным субъектам, устанавливается гражданским законодательством. В том случае, если законом не указаны специальные нормы федерального законодательства для использования земли, когда объектом права выступает земельный участок, при правоотношениях применяются нормы ГК РФ. Нормативные правовые акты в этом случае могут устанавливать запреты, определяющие границы законного перехода земельных участков от одних правообладателей к другим.
Учитывая изложенное, следует сделать вывод, что земельно - правовые нормы содержат императивные предписания, которые должны учитываться при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков.
Из анализа правового режима отдельных категорий земель можно сделать вывод, что правовой режим земельного участка носит комплексный межотраслевой характер, который устанавливается земельным, градостроительным, природоресурсным, природоохранным, гражданским и иным законодательством.
Особенности земельных отношений
Обратимся к сельскохозяйственному производству, которое по своему характеру деятельности неразрывно связано с природно-климатическими условиями.
Специфика данной сферы хозяйственной деятельности заключается:
• в зависимости от природно-климатических условий, что придает сельском хозяйству неустойчивость;
• в сезонности характера хозяйственной деятельности, что обусловливает колебания в занятости, в производстве и предложении продукции сельскохозяйственного происхождения;
• в низкой эластичности спроса на большинство продуктов, что имеет своим следствием либо рост цен без сокращения продаж (развитие процесса инфляции издержек), либо снижение цен, которое ведет не к наращиванию покупок сельскохозяйственной продукции, а к росту покупок промышленных товаров;
• в слабой концентрации и относительной распыленности производства многих продуктов;
• в самом характере сельскохозяйственного производства, который формирует особый образ жизни занятых в данной сфере хозяйственной деятельности.
Наличие многих специфических моментов в этой сфере деятельности и отношениях с другими отраслями общественного производства обусловливает несовершенство и ограниченность возможностей использования в полном объеме рыночного механизма. Особенно бросается в глаза тот факт, что во многих развитых странах сложилось избыточное предложение сельскохозяйственной продукции. В соответствии с действием законов спроса и предложения это вызывает падение цен до такого уровня, когда для многих хозяйств возникает проблема покрытия затрат и банкротства. Другим важным постоянно действующим фактором являются «ножницы цен», которые характеризуются отставанием темпов роста цен на сельскохозяйственную продукцию от темпов роста цен на промышленную продукцию (чем больше разница между ними, тем шире расходятся «лезвия ножниц»).
Эти важнейшие социально-экономические обстоятельства требуют введения в действие механизма государственного регулирования. С одной стороны, оно направлено на поддержку сельскохозяйственных товаропроизводителей в форме субсидий или льготных кредитов. С другой стороны, оно призвано сгладить противоречия между динамикой цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию.
В этой связи следует обратить особое внимание на складывающиеся отношения между промышленностью и сельским хозяйством в России, на объективную и необходимую поддержку отечественных сельскохозяйственных товаропроизводителей со стороны государства. Но очевидно самое главное - не надо стремиться к новой аграрной революции, ибо, как показывает опыт истории, революционные перевороты отношений собственности могут привести лишь к новым социально-экономическим катаклизмам. Формирование и развитие фермерских хозяйств должно протекать эволюционным, естественным путем по мере подготовки и развития необходимых технико-экономических и социально-психологических предпосылок. Что касается крупных производств, то, очевидно, их реформирование, если вообще оно необходимо, также должно произойти под воздействием формирования должной рыночной среды, которая сама вынудит эти предприятия к видоизменению организационно-управленческих форм, совершенствованию отношений собственности.
Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.
Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих, хозяйственная деятельность на земле порождает два вида монополии на землю: монополию на землю как объект хозяйствования и монополию на землю как объект собственности. Первый вид монополии обеспечивает абсолютное право распоряжения землей и хозяйственного ее использования. Второй вид связан с исключительным правом владения землей ее собственником. В первом случае речь идет о том, что человек, взявший земельный участок в аренду, не ограничен в правах и возможностях хозяйствования на ней. Он может заняться любым видом сельскохозяйственной деятельности, преследуя цель - получение наилучшего результата от своей хозяйственной деятельности. Это открывает ему путь к получению дополнительного дохода. Во втором случае обеспечивается получение ренты за отдаваемую в аренду землю.
В-четвертых, предложение земли и других природных ресурсов является строго фиксированным, что делает ее предложение абсолютно неэластичным. Однако с развитием научно-технического и социально-экономического прогресса предложение земли, равно как и других природных ресурсов, фиксировано относительно ибо постоянно происходит их выбытие или вовлечение в хозяйств венный оборот. В этой связи сомнительно утверждение, что рента не выполняет никакой побудительной функции для предложения земли, так как высокие рентные платежи не могут не стимулировать передачу земли в аренду ее собственниками.
Наконец, в-пятых, если признается абсолютная неэластичность предложения земли, то спрос на нее выступает определяющим фактором формирования ренты.
Правовое регулирование земельных отношений
Понятие «земля» многозначно и употребляется во многих смыслах - как территория госу-дарства, планета, природный ресурс и др. С юридической точки зрения, земля представляет интерес в двух основных аспектах: экономическом и экологическом.
Экономическое значение земли состоит в том, что она является необходимым условием жизнедеятельности человека, вещественным фактором трудового процесса, главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также поверхностью, пространственно-территориальным базисом для размещения и развития всех отраслей экономики, городов и т. д.
Экологическое значение земли заключается в том, что она представляет собой основу существования и воспроизводства человеческого общества, главное звено биосферы планеты, осуществляющее связь между всеми компонентами окружающей природной среды - воздухом, водой, животным и растительным миром, в том числе между органической и неорганической материей. В этом смысле земля понимается как почва - поверхностный слой определенной толщины, обладающий естественным плодородием, то есть способностью обеспечивать существование и развитие живых организмов.
Таким образом, юридически земля может рассматриваться, с одной стороны, в качестве объекта различных прав - собственности, пользования, аренды и др., а с другой, - как объект правовой охраны окружающей природной среды.
Отношения по поводу земли, то есть в связи с ее рациональным использованием и охраной в целях воспроизводства плодородия почв, улучшения природной среды и защиты прав на землю граждан и организаций, называются земельными отношениями.
Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Конституцией РФ (ст. 9, 36), Земельным кодексом РСФСР 1 (с последующими изменениями и дополнениями) и другими нормативными актами, совокупность которых составляет земельное законодательство. Наиболее важными среди них являются: федеральные законы «О мелиорации земель», «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», Закон РФ «О плате за землю», указы Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» № 1767, «О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией РФ» № 2287, «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» № 631, Постановление Правительства РФ «Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами РФ земельных участков» № 503 и др.
Осуществляемые в настоящее время реформы в земельно-аграрной сфере вызывают необходимость обновления земельного законодательства, в частности, предполагается принять новый Земельный кодекс Российской Федерации.
Нормы, регулирующие земельные отношения, содержатся также в нормативных актах, определяющих правовой режим других природных ресурсов (Лесном, Водном кодексах РФ, Законе РФ «О недрах» и др.), гражданском законодательстве, законодательстве о сельскохозяйственных кооперативах, крестьянских (фермерских) хозяйствах и др.
Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из следующих компонентов: Земельного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Земельному Кодексу и федеральным законам.
Поскольку объектом гражданско - правового регулирования является не земля, а земельный участок, то и характеристику гражданско - правового регулирования по поводу земельных участков необходимо рассматривать, учитывая этот фактор. Во-первых, земельный участок - это недвижимое имущество, соответственно правовое регулирование осуществляется, в том числе, нормами ГК РФ. Земельные участки относятся к объектам гражданских прав - вещам, которые, по сути, являются материальными, физически осязаемыми объектами, к тому же имеющие экономическую форму товара. Таким образом, объективное материальное существование в качестве части поверхности земли является основным юридическим свойством земельного участка, и поэтому определяет его в качестве вещи, следовательно, отличает от других объектов гражданских прав. Использование земельного участка невозможно без использования компонентов, его составляющих, таких как лесные и иные растения, водные объекты, почва, и другие компоненты или элементы антропогенного и природного происхождения, которые прочно связаны с землей, то есть сам земельный участок должен рассматриваться в качестве составной либо сложной вещи или как основная вещь с принадлежностями. Земельный участок и объекты недвижимости прочно связаны (принцип единства судьбы земли и прочно связанных с ним объектов). Поскольку земля отнесена к объекту недвижимости, с ней можно совершать действия, как с объектом гражданских прав, т.е. совершать любые сделки, которые или соответствуют, или не противоречат ГК РФ: заключать договоры ренты, дарения, купли - продажи, мены, аренды и др. Хотя указанные сделки и регулируются нормами ГК РФ, но при этом обязательно учитываются положения ЗК РФ, а также обязательно применение в указанных законодательством случаях норм права других отраслей.
Основные признаки земельного участка как объекта гражданских и иных правоотношений
В гражданском законодательстве, так же как и в земельном, земельные участки также являются объектом земельных отношений. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Согласно ст. 261 ГК РФ земельный участок обозначен как объект права собственности, право собственности также охватывает на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
Как указано выше, понятие «земельный участок» было сформулировано с принятием ЗК РФ.
В соответствии со ст. 6 ЗК РФ дано более широкое толкование права собственности, куда входит такое понятие как объект земельных отношений, к которому относятся: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков. Кроме того, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Часть 3 ст. 129 ГК РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Все перечисленные виды объекты земельных отношений имеют общий правовой режим, т.к. являются объектами недвижимости, но в то же время могут иметь свою специфику, т.к. земельные участки могут быть разных категорий, иметь разные виды разрешенного использования, а поскольку земля еще является и природным ресурсом, может характеризоваться и индивидуальной определенностью земельного участка. В свою очередь правовой режим определенной категории земельного участка закрепляется также нормами экологического, земельного права, другого права. Правовой режим конкретного земельного участка является областью применения гражданского права.
Земельный участок как объект гражданского правоотношения определяет собой юридическое и техническое закрепление земельного участка за разными субъектами права на различных правовых титулах.
Земельное право, будучи составной частью правовой системы, находится во взаимосвязи и взаимодействии с другими отраслями права. Основополагающую роль играет, конечно, конституционное право, нормы и положения которого определяют основные принципы всех отраслей права, в том числе и земельного.
Основные положения правового регулирования закреплены в гражданском законодательстве. В силу своей специфичности отношения по поводу земельного участка регулируются и другими нормами различных отраслей права. Если смотреть по иерархии складывающихся норм, то можно перечислить, что сначала применяются нормы ГК, где закреплены основные критерии по отношению к земельному участку, как к объекту недвижимого имущества, далее применяются нормы земельного законодательства, в которых также закреплены общие нормы по регулированию земельных отношений. В ЗК РФ много статей, которые имеют отсылочные нормы к другим отраслям права.
Ниже рассмотрим и проследим взаимосвязь различных отраслей права, регулирующих отношения в сфере земельных отношений.
Поскольку в ЗК РФ в состав земель входят различные их категории, то соответственно осуществляется по-разному и их правовое регулирование. Например, отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом Об обороте земель.
Взаимосвязь с градостроительным законодательством просматривается при определении правового режима использования земель населенных пунктов. Например, ст. 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусматривает такой документ, как правила землепользования и застройки, являющийся документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты. Градостроительный регламент представляет собой виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны. Этот вид разрешенного использования характерен, для всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В нем указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Статьей 85 ЗК РФ указано, что градостроительный регламент территориальной зоны определяет основной правовой режим земельных участков, т.к. в соответствии с указанной статьей земельные участки в составе земель населенных пунктов относятся к различным территориальным зонам, например, они делятся на жилые, общественно - деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур и т.д. Отсюда следует, что и правовой режим их использования совершенно различен и должен учитываться при осуществлении на них различной деятельности. В свою очередь, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства перечислены в ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.
Ст. 38 ГрК РФ определены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, которые могут включать в себя:
1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
5) иные показатели.
Ст. 39 ГрК РФ установлен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. В соответствии с указанной статьей вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования также подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования.
Ст. 40 ГрК РФ урегулирован порядок разрешения вопроса при отклонении от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, который также подлежит обсуждению и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования.
Правовое регулирование такой категории земель как земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения осуществляется приоритетно ЗК РФ, но в нем много довольно много ссылок на такие подзаконные акты, как постановления Правительства Российской Федерации, акты органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в отношении земель, находящихся в соответствующей собственности (федеральной, субъектов, муниципальной). Для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики, расположенных на землях энергетики, устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон определяется Правительством Российской Федерации.
Режим правового регулирования земель лесного фонда установлен ЗК РФ, но также регулируется Лесным Кодексом Российской Федерации (далее - ЛК РФ). Например, в соответствии со ст. 9 право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного пользования лесными участками возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях и земельным законодательством, если иное не предусмотрено ЛК РФ. В соответствии со ст. 10 Водного Кодекса Российской Федерации право пользования поверхностными водными объектами прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены гражданским законодательством и настоящим Кодексом, а также по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
Регулирование правоотношений по землям водного фонда, точнее порядок использования и охраны земель водного фонда определяется ЗК РФ и Водным Кодексом Российской Федерации.
Земельное право тесно связано с административным правом, и прежде всего в таких областях, как управление земельными ресурсами и привлечение к административной ответственности лиц, виновных в нарушении земельного законодательства. Например, ст. 8.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, № 195 - ФЗ (АК РФ) предусмотрена административная ответственность за несоблюдение экологических требований при осуществлении градостроительной деятельности и эксплуатации предприятий, сооружений или иных объектов, ст. 8.7 предусматривает ответственность за невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв, ст. 8.8 - за использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и т.д.
Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод, что отношения по поводу земельных участков, в отличие от других объектов недвижимого имущества, регулируется взаимосвязанными нормами права, т.к. представляет собой специфичный объект права, что заложено в самом его определении.
Приоритет правового регулирования имеет ЗК РФ, поскольку именно он определяет субъектов, которым может принадлежать земельный участок на различных правах.
Правовой режим земельного участка зависит от той или иной категории земель. Содержание вещных и обязательственных прав на землю, на которых земельные участки могут быть предоставлены различным субъектам, устанавливается гражданским законодательством. В том случае, если законом не указаны специальные нормы федерального законодательства для использования земли, когда объектом права выступает земельный участок, при правоотношениях применяются нормы ГК РФ. Нормативные правовые акты в этом случае могут устанавливать запреты, определяющие границы законного перехода земельных участков от одних правообладателей к другим.
Учитывая изложенное, следует сделать вывод, что земельно - правовые нормы содержат императивные предписания, которые должны учитываться при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков.
Из анализа правового режима отдельных категорий земель можно сделать вывод, что правовой режим земельного участка носит комплексный межотраслевой характер, который устанавливается земельным, градостроительным, природоресурсным, природоохранным, гражданским и иным законодательством.
Оборотоспособность земельных участков и ограничение прав на земельные участки
Понятие оборотоспособности земельного участка заключается как в запрете или ограничении при осуществлении права собственности или иных прав на землю правобладателями. Такие запреты или ограничения являются следствием специфичности такого объекта общественных отношений как земля, т.к., во - первых, земля - это ограниченный природоресурсный и экономический ресурс, а во-вторых, такие запреты и ограничения необходимы для защиты государственных и общественных интересов.
Все объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте).
Однако в отношении земельных участков введено специальное правило, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому только способами, указанными в законе и в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для земельных участков земельным законодательством введено иное понятие ограниченного в обороте объекта - в соответствии со ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Ст. 27 ЗК РФ установлена императивная норма закона, которой установлен перечень земельных участков, находящихся в федеральной, государственной, муниципальной собственности, изъятых из оборота.
Ограничения прав от ограничений оборота отличается тем, что права на них ограничены, а в отношении земельных участков, изъятых из оборота, исключены любые действия в виде совершения сделок или передачи в частную собственность.
К ограничениям прав относятся:
а) право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут); и обязательственные права (аренда);
б) ограничения, касающиеся полномочий собственников владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом при установлении публичных и частных сервитутов;
в) ограничения в виде запрета иметь на праве собственности земли общей площадью свыше указанного в законе предельного размера (п. 2 ст. 4 Закона Об обороте земель).
Земельно-кадастровые отношения
Кадастровые отношения это отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.
Участники имущественных - земельных отношений становятся участниками кадастровых отношений:
1. запрашивая сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости в виде:
- копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;
- кадастровой выписки об объекте недвижимости;
- кадастрового паспорта объекта недвижимости;
- кадастрового плана территории;
- кадастровой справки о кадастровой стоимости земельного участка;
2. обращаясь с заявлениями о кадастровом учете:
- о постановке на учет объектов недвижимости;
- об учете изменений объектов недвижимости;
- об учете частей объектов недвижимости для установления ограничений (обременений) вещных прав на такие объекты недвижимости;
- об учете адреса правообладателя объекта недвижимости;
- о снятии с учета объекта недвижимости;
3. обращаясь с заявлениями об исправление ошибок в государственном кадастре недвижимости:
- об исправлении технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости;
- о принятии судебного решения об исправлении кадастровой ошибки в сведениях;
4. заключая договора подряда на выполнение кадастровых работ по подготовке документов в виде:
- межевого плана;
- технического плана;
- акта обследования;
5. участвуя в согласовании местоположения границ земельных участков.
Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).
Приказом Росреестра № П/93 ФБУ «Кадастровая палата» субъектов Российской Федерации наделены полномочиями органа кадастрового учета:
- по ведению государственного кадастра недвижимости;
- по государственному кадастровому учету недвижимого имущества;
- по предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.
Кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера
Развитие земельные отношения
С развитием государственности собственность на землю приобретала все большее значение. В IХ в. благодаря объединению Киевского и Новгородского княжеств было положено начало формированию могущественного древнерусского государства - Киевской Руси, во главе которого стоял Великий Киевский князь, являющийся самым могущественным феодалом и верховным собственником всей земли. Отдельные волости и княжества, входившие в государство, управлялись княжескими наместниками (посадниками) из Киева.
Начало разграничения земель у восточных славян и появления межевания на территории древнерусского государства в истории четко не прослеживается. До некоторых пор существовало обилие свободных земель. Пограничные знаки не ставились. Границей могли служить естественные рубежи (реки, ручьи, лощины и т. п.). Межи, засечки на деревьях с течением времени появились, предположительно, при сближении границ осваиваемых территорий. В дальнейшем славяне пользовались специальными межевыми знаками "тамги", представляющими собой сложенные определенным образом камни. Межой являлись и борозды.
Разграничение (межевание) земель необходимо было как для технического, так и для правового оформления границ.
Землемерие (землеустройство) известно было в крупнейших политических центрах Древней Руси (Киеве, Новгороде, Смоленске) еще до официального принятия христианства.
Землемерие (землеустройство) известно было в крупнейших политических центрах Древней Руси (Киеве, Новгороде, Смоленске) еще до официального принятия христианства.
В удельный период и во времена Московского царства межевые работы осуществлялись представителями известных княжеских и боярских фамилий. Первые землемеры, межевщики должны были знать грамоту, межевые законы и владеть элементарными приемами геодезических измерений.
Период татаро-монгольского владычества в истории русского землеустройства связан с проведением писцовых описаний российских земель, включавших в себя определение площадей, состава, качества, местоположения и принадлежности земельных владений в целях правильного обложения их собственников налогами и повинностями (1245, 1257, 1275 гг.). Подобные работы проводились и в начале XIV в.
Присоединение удельных княжеств к Великому Московскому княжеству после свержения татаро-монгольского ига вызвало необходимость проведения переписей для одинаковой раскладки податей. Переписи проводились чиновниками, называвшимися "численниками", "пошлинниками" или "писцами". Они мерили владения всех частных лиц по отдельности и всего княжества в целом.
Появились и получили распространение местные межевые законы Московского, Новгородского и Псковского княжеств.
Качественно новым этапом в развитии межевания явились работы, связанные с введением при Иване III Васильевиче (1440-1505 гг.) поместной системы, то есть вознаграждения за службу землей, отдаваемой в потомственное или пожизненное владение.
Качественно новым этапом в развитии межевания явились работы, связанные с введением при Иване III Васильевиче (1440-1505 гг.) поместной системы, то есть вознаграждения за службу землей, отдаваемой в потомственное или пожизненное владение. Необходимость в нарезке поместий и их разграничении превратила межевые работы в масштабах государства из разовых в постоянные.
При Иване Грозном Указом был утвержден первый писцовый наказ, велевший разверстать "землемерием" все поместья, а излишки разделить между неимущими, что являлось началом писцовых описаний. Работы велись на основе "писцовых наказов" - специальных документов о порядке проведения описаний. Проверкой, исправлением и дополнением уже произведенных ранее описаний занимались дозорщики, измерением земли - мерщики.
Наблюдение за ходом земельных описаний и межеваний было поручено Поместной избе, учрежденной Иваном IV для ведения всех дел, касающихся поместий и вотчин. По существу, это был первый в истории российского государства орган, ведающий земельно-кадастровыми работами. Впоследствии он был преобразован в Поместный приказ. Через приказ служилым людям предоставляли земли в поместное владение. Приказ являлся высшей инстанцией по разрешению земельных споров.
На Руси в ХVI в. сформировались следующие формы землевладения и землепользования: феодальное (вотчинное и поместное) землевладение; крестьянское землевладение и землепользование; монастырское и церковное землевладение; дворцовое и государственное землевладение.
На Руси в ХVI в. сформировались следующие формы землевладения и землепользования: феодальное (вотчинное и поместное) землевладение; крестьянское землевладение и землепользование; монастырское и церковное землевладение; дворцовое и государственное землевладение.
Вотчинное землевладение возникло в период удельных княжеств. Вотчина - участок земли, которым владелец мог распоряжаться на праве полной собственности (продавать, дарить, завещать). Владельцы вотчин обязаны были предоставлять в государственное войско вооруженных воинов. На основании Соборного уложения 1649 г. различались три вида вотчин: наследственные (родовые); выслуженные - полученные от князя за определенные заслуги; купленные - приобретенные за деньги у других феодалов.
Поместное землевладение возникло при Иване III и получило распространение наряду с вотчинным, но в ХVII в. практически полностью вытеснило его и стало занимать около 80% всех земель. Поместье являлось временным земельным владением и предоставлялось государственным служилым людям (вместе с живущими на ней крестьянами) на определенных условиях на срок службы. Если служилый человек по каким-либо причинам оставлял службу, то земельный участок передавался другому лицу. Поместье не могло дробиться, а если передавалось по наследству, то лишь старшему сыну.
Велики были размеры монастырского и церковного землевладения. В ХVI в. монастырское землевладение настолько расширилось, что представляло собой угрозу поместной системе. По Соборному уложению, 1649 г. передача поместных земель монастырям была полностью запрещена.
Дворцовое землевладение зародилось в удельный период. Удельные князья имели значительные земельные владения, передававшиеся по наследству и постоянно расширяющиеся за счет земель мелких удельных князей, вотчин, принадлежащих боярам и служилым людям, а также крестьянских земель. С развитием государственности стали различать дворцовые и государственные земли. Дворцовые земли находились в собственности князя, и доходы с них шли на содержание князя и его семьи (дворца). Государственные земли считались собственностью государства, и доходы с этих земель поступали в казну. В ХIV - начале ХVIII вв. такие земли назывались черными.
Из государственных земель выделялись поместья служилым людям или жаловались вотчины. Впоследствии из государственных земель выделились специальные земли ведомств, например ямского (почтового).
Середина XVII в. ознаменовалась завершением закрепощения крестьян.
Середина XVII в. ознаменовалась завершением закрепощения крестьян. Соборное уложение 1649 г. ввело принцип крепостной наследственности, тем самым окончательно закрепив зависимость крестьянина от феодала. Крестьянином можно было распоряжаться по своему усмотрению, в частности продать, обменять, наказать и т. д. К концу XVII в. в крепостной зависимости находились почти 90% крестьян.
В ХV-ХVI вв. была наиболее распространена оброчная форма ведения хозяйства. Оброк выплачивался крестьянами помещику в натуральном (продуктами, услугами) или денежном виде за пользование земельным наделом. В ХVIII в. на смену оброчной форме ведения хозяйства приходит барщина, представляющая собой отработку крестьянами на земле помещика 3-6 дней в неделю.
В 1680 г. был издан Писцовый наказ, предписывающий проведение валового межевания. Правительство уже в апреле 1684 г. издало новый Писцовый наказ по проведению всеобщего валового межевания всех земель государства. В основание вновь изданного указа была положена проверка прав каждого владельца земли.
Существенно отразилась на развитии российского межевания реформаторская деятельность Петра I.
Проведенное им переустройство поместной системы и изменение порядка взимания налогов привели к снижению значимости кадастровых описаний и межеваний в целом. Был ликвидирован Поместный приказ, а созданной на его базе Вотчинной коллегии вменялся из большого перечня ранее ведущихся межевых дел только разбор и укрепление прав на недвижимое имущество (на землю) и производство межеваний по указаниям Сената, присутственных мест, по просьбам частных лиц и др.
По указу 1714 г. деление на вотчины и поместья было прекращено в связи с реорганизацией российской армии из поместной в регулярную (содержащуюся за счет правительства). Вместо вотчин и поместий было введено новое понятие "недвижимая собственность", или "имение". Помещики получили право полного и неограниченного распоряжения землей, не будучи обязанными, как ранее, служить на государственных должностях и содержать поместную армию. В целях укрепления феодального землевладения и охраны его от дробления в 1714 г. был издан Указ "О единонаследии в недвижимых имуществах", по которому землевладения должны были переходить по наследству одному из сыновей владельца.
При Петре I была изменена система взимания земельного налога. С введением подушной подати взамен налога с земель значительно упростилась система взимания налогов, так как отпала необходимость в количественном и качественном учете земель, сократились затраты на сбор налогов, к платежам было привлечено все трудоспособное население, что послужило увеличению доходов государства. Отмена налога с земель привела к прекращению кадастровых описаний земель с целью налогообложения. С одной стороны, это позволило сократить расходы государства на кадастровые работы, с другой - привело к путанице в земельных отношениях и возникновению земельных споров.
Другим преобразованием земельных отношений, проведенным Петром I, была секуляризация (изъятие в пользу государства) части монастырских, церковных и синодских земель, издан ряд указов, ограничивающих рост церковного и монастырского землевладения.
В 1715 г. начались картографические работы по созданию общей (генеральной) карты России и партикулярных карт на отдельные губернии страны. Эти работы продолжались до середины 40-х годов и стали геодезической и межевой школой для первых русских геодезистов, создали базу для проведения обширных лесоустроительных и картографических работ в середине XVIII в., для составления планов Москвы и Петербурга в 1731-1739 гг. В результате этих работ был создан первый в истории государства печатный атлас земель России, состоящий из 20 карт.
Императрица Елизавета Петровна в 1752 г. издала Манифест о межевании земель. Неустроенность земельных отношений и неудачная попытка межевания по инструкции 1754 г. привела к тому, что Указом от 20 февраля 1765 г. Екатерина II учредила особую Комиссию о государственном межевании, которой предписывалось подготовить проект основных правил государственного межевания, соответствующих современным условиям. Согласно этим документам, при отсутствии споров с соседями все земли в ходе межевания закреплялись за владельцами по их фактическому пользованию. В результате Генерального межевания не устанавливались границы всех отдельных владений, поскольку оно велось по дачам. В 1767 г. был установлен особый вид межевания внутри дач, названный "специально-коштным межеванием через землемеров генерального размежевания земель", который проводился по просьбам землевладельцев и за их счет.
Возможности крепостного хозяйства как экономической системы ко второй четверти ХIХ в. были полностью исчерпаны и в 30-50-е годы страна вошла в полосу глубокого кризиса.
19 февраля 1861 г. царское правительство утвердило "Положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости" и Манифест о крестьянской реформе.
19 февраля 1861 г. царское правительство утвердило "Положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости" и Манифест о крестьянской реформе. Крепостное право на крестьян в помещичьих имениях и на дворовых людей отменялось навсегда. Крестьянам, вышедшим из крепостной зависимости, предоставлялись личные и имущественные права состояния свободных сельских обывателей. Помещики сохраняли право собственности на все принадлежавшие им земли. Эти земли они предоставляли в постоянное пользование крестьянам (под участки крестьянской усадьбы и прочие земельные наделы) для выполнения повинностей перед помещиком и государством. В качестве официальных документов, определявших земельные отношения между крестьянами и помещиками были утверждены Уставные грамоты, в которых указывалось количество земли, которой пользовались крестьяне до реформы и обозначались земли и угодья, которые оставались у крестьян при освобождении. В грамоте перечислялись также повинности крестьян в пользу помещиков, на ее основе определялся размер выкупных платежей крестьян на землю.
Землеустроительные мероприятия в этот период включали в себя следующие действия: определение размеров земельных наделов; установление повинностей с земельных наделов; составление уставных грамот; определение размеров выкупных платежей; отвод земельных наделов в натуре; разверстание и отграничение крестьянских земель от помещичьих владений.
Издание Указа, позволявшего закреплять за собой свой надел, положило начало Столыпинской аграрной реформе.
9 ноября 1906 г. вышел Именной Высочайший Указ, данный Сенату Николая II, содержащий положения о крестьянском землевладении и землепользовании. Издание Указа, позволявшего закреплять за собой свой надел, положило начало Столыпинской аграрной реформе.
Основной целью реформы явилось ускорение процесса расслоения крестьянства, насаждение частной земельной собственности и создание многочисленного и сильного класса зажиточных крестьян (кулаков), который должен был стать опорой государственной системы. Содержание нового землеустройства определилось целым рядом законов и положений, основными из которых явились Указ, Закон 14 июня 1910 г., Закон о землеустройстве (дополненный и изданный в качестве Положения о землеустройстве) и Наказ землеустроительным комиссиям.
Накануне реформы в России существовали два вида крестьянских общин: передельные, в которых каждые 12 лет производились переделы земель; беспередельные, в которых в течение 24 лет переделы земли не производились. Для роспуска передельных общин требовалось решение не менее двух третей схода. Беспередельные общины распускались автоматически.
Выходящий из общины крестьянин взамен многочисленных земельных участков, разбросанных на значительном расстоянии друг от друга, получал право на компактный участок - отруб или мог поселиться на хуторе - отдельном земельном участке с жилыми и хозяйственными постройками.
В целом столыпинское землеустройство не смогло реализовать первоначальные цели, поставленные правительством. В стране образовалось множество форм землевладения и землепользования: помещичье, общинное, подворное, хуторское, отрубное, частновладельческое, церковное, государственное и др., которые в совокупности не представляли четко организованной системы и порождали множество неурядиц в земельных отношениях.
Однако положение в русской деревне заметно улучшилось. В 1907 г. были отменены выкупные платежи. В связи с окончанием мирового сельскохозяйственного кризиса начался рост цен на зерно.
Первым документом, изменившим существующий до 1917 г. земельный строй стал Декрет о земле.
Первым документом, изменившим существующий до 1917 г. земельный строй стал Декрет о земле, провозгласивший, что вся земля (государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, частновладельческая, общественная и крестьянская) отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех тех, кто трудится на ней.
Основное содержание землеустроительных работ в 1918 г. заключалось в отграничении земельных участков, не подлежащих распределению; сборе статистических и картографических материалов для выработки норм наделения землей; распределении конфискованных земель во временное пользование; перераспределении всех земель (черный передел); съемке неделимых площадей для последующего устройства их территории; оказании помощи при распределении земель под посевы.
14 февраля 1919 г. ВЦИК утвердил специальное постановление, получившее название "Положение о социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию". Новые задачи обусловили необходимость реорганизации землеустроительных органов. В составе Наркомзема в мае 1919 г. был создан Центральный отдел землеустройства (Центрозем), которому были переданы функции существовавших ранее землемерно-технического отдела, переселенческого управления и отдела текущей земельной политики.
30 октября 1922 г. 4-я сессия ВЦИК приняла Земельный кодекс РСФСР, который существенно изменил земельную политику, привел ее в соответствие с новыми задачами хозяйственного строительства в деревне.
Вторая половина 1929 г. стала началом сплошной коллективизации. Землеустройство вновь образуемых колхозов должно было проводиться в течение двух недель после их создания. Примерным уставом сельскохозяйственной артели был установлен порядок формирования землепользований колхозов.
Сплошная коллективизация сельского хозяйства в корне изменила структуру землеустроительных работ и сформировала два их основных вида: межхозяйственное (вместо ранее существовавшего межселенного), связанное с образованием новых и улучшением существующих землепользований социалистических сельскохозяйственных предприятий, и внутрихозяйственное (вместо внутриселенного), связанное с организацией территории социалистических сельскохозяйственных предприятий. Менялось и содержание землеустройства: вместо основной ранее землераспределительной функции главной становилась организация использования земли сельскохозяйственного назначения с учетом требований крупного производства, механизации полевых работ.
Выдача колхозам Государственных актов на вечное (бессрочное) пользование землей и связанное с ней землеустройство в 1935-1938 гг. потребовали мобилизации на эти работы всех землеустроительных сил, поэтому внутрихозяйственная организация территории колхозов и совхозов в этот период осуществлялась в незначительном объеме.
В "Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик", и Земельных кодексах союзных республик нашел отражение опыт правового регулирования социалистических общественных отношений в области распределения, использования и охраны земель.
Земельная реформа, начатая в России имела следующие цели: осуществление перехода к многообразию форм собственности на землю, землевладения и землепользования; обеспечение социально справедливого и экономически обоснованного перераспределения земель; создание равных экономических условий для всех форм хозяйствования; создание экономического механизма регулирования земельных отношений и стимулирования рационального использования и охраны земель; прекращение процесса деградации земли и других связанных с нею природных ресурсов, обеспечение их восстановления.
Государство отказалось от монопольной собственности на землю, но приватизация земли шла медленно, непоследовательно, что порождало путаницу и множество ошибок, особенно в вопросах получения крестьянами права собственности на имущество сельхозпредприятий и землю. Многие нормативные акты противоречили друг другу.
Указом Президиума Верховного Совета РСФСР был изменен порядок землепользования в сельских населенных пунктах. Из сельскохозяйственных земель выделялись участки для передачи сельским и поселковым советам. Было разрешено также арендовать земельные участки.
На основании Закона РСФСР "О республиканских министерствах и государственных комитетах РСФСР" был создан Государственный комитет РСФСР по земельной реформе.
Верховный Совет РСФСР принял законы: "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", "О земельной реформе"; "О социальном развитии села". Законом "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" было установлено, что член колхоза (работник совхоза) имел право выйти из его состава и создать крестьянское хозяйство без согласия трудового коллектива или администрации предприятия. Кроме того, этот закон определил права собственников земельных долей.
В России была провозглашена частная собственность на земельные участки, используемые для сельскохозяйственного производства (земли фермеров, садоводов, земли под личными подсобными хозяйствами, индивидуальным жилищным строительством, животноводческими кооперативами, а также находящиеся в колхозно-кооперативной и коллективно-долевой собственности). Другим категориям граждан и юридических лиц право частной собственности на землю предоставлено не было. Был введен мораторий на куплю-продажу земли (от 5 до 10 лет).
В соответствии с Указом Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы РСФСР" и Постановлением Правительства РФ "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" коллективы колхозов и совхозов должны были по своему усмотрению принять решение о переходе к частной, коллективно-долевой и другим формам собственности. При этом разрешалась продажа земли для ведения гражданами крестьянского (фермерского) хозяйства.
Принят Закон РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства".
Как и во многих государствах мира, в России были введены платежи за землю: земельный налог, арендная плата, цена земли в случае ее купли-продажи.
Продолжено дальнейшее совершенствование системы регистрации различных форм землевладения и землепользования, проведение учета количественных и качественных характеристик земель, определение подходов к экономической оценке земель в условиях рыночного оборота. За короткий срок было принято более 50 основных нормативных документов для реализации земельной реформы.
Постановлением Правительства РФ был утвержден "Порядок купли-продажи гражданам Российской Федерации земельных участков", в соответствии с которым мораторий на куплю-продажу земель действовал только для крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных предприятий.
Решены многие политические, экономические, технологические и социальные проблемы, такие как ликвидация монополии государственной собственности на землю и осуществление перехода к многообразию форм собственности на землю, владения и пользования ею; формирование слоя средних и мелких земельных собственников; улучшение структуры управления земельными ресурсами; обеспечение всех желающих граждан приусадебными и садово-огородными участками; внедрение нового экономического механизма регулирования земельных отношений и стимулирования рационального использования и охраны земель; реорганизация колхозов и совхозов, приватизация их земельной собственности, образование крестьянских и фермерских хозяйств.
Важным шагом в правовом регулировании земельных отношений являлся Указ Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", который впервые отнес землю к объектам недвижимости. Указом были отменены большинство ограничений на отчуждение земли, расширен перечень сделок с земельными долями.
Принятие новой Конституции РФ разрешило главный спорный вопрос в сфере земельных отношений. Конституция закрепила право частной собственности на землю в РФ.
Затем наиболее значимым документом явилось Постановление Правительства Российской Федерации "О порядке определения нормативной цены земли", установившее нормативную цену земли, равную 200-кратной ставке земельного налога на единицу площади земельного участка.
Введена в действие часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации, который определил, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей.
Важным для развития земельных отношений в Российской Федерации событием: принятием в июле Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон установил основные принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимость и формирования единой системы регистрации, исключив из этой системы органы Госкомзема России.
Принят ряд важных законов: "О государственном земельном кадастре", "О землеустройстве", "О разграничении государственной собственности на землю" и Земельный кодекс Российской Федерации, значительно продвинувшие проблемы формирования земельных отношений в стране.
В России возникло приблизительно 275 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств; были расширены земли сельских населенных пунктов; создан фонд перераспределения земель; начался процесс приватизации земли под предприятиями; приняты законодательные земельные акты; начался рыночный оборот земель; введена платность землепользования; стала формироваться автоматизированная система ведения государственного земельного кадастра, была обеспечена потребность населения в земельных участках для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства; существенный рост получило индивидуальное жилищное строительство.
Вместе с тем при проведении земельной реформы не были решены вопросы сохранности земель и повышения эффективности их использования. Так, в сельскохозяйственном производстве не используются более 13 млн. га пашни, большие площади сельскохозяйственных угодий заросли кустарником и мелколесьем, заболочены, эродированы, опустошены и деградировали. В результате отсутствия финансирования были практически прекращены работы по восстановлению продуктивных угодий, рекультивации нарушенных земель, мелиорации.
Субъекты земельных отношений
Субъектами земельных правоотношений являются граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. Под гражданами, субъектами земельных отношений, в данном случае следует понимать как граждан РФ, так и иностранных граждан и лиц без гражданства (т. е. физических лиц). Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами. На иностранных граждан и юридических лиц распространяются все нормы земельного законодательства, кроме случаев установления для них особого режима. Например, согласно ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены иностранным субъектам только в аренду.
Полномочия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований определяются в соответствии с ЗК РФ и иными нормативными актами, регулирующими земельные отношения. В ст. 9-11 ЗК РФ установлены основы полномочий РФ, субъектов РФ, муниципальных образований в земельных отношениях. Вступление публичных образований в отношения собственности на землю, в том числе по совершению сделок, осуществляется с учетом особенностей, установленных гражданским законодательством.
Субъектами земельных отношений являются:
1) собственники земельных участков;
2) землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
3) землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
4) арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
5) обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
Содержание земельных правоотношений – это взаимосвязанные между собой права и обязанности участников земельных отношений, реализуемые ими путем совершения определенных действий или воздержания от совершения этих действий, указанных в законодательном акте. Зависят они от их правового статуса, особенностей объекта, вида, подвида отношений. Субъективные земельные права и юридические обязанности юридических лиц определяются в соответствии с уставом и являются специальными. Субъективные права и юридические обязанности иных участников земельных правоотношений – физических лиц – зависят от наличия либо отсутствия гражданства РФ. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов, специальные федеральные законы.
К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Общественные земельные отношения
Земельные общественные отношения:
1) отношения между людьми по использованию и охране земель как основы их жизни и деятельности;
2) (для целей Земельного кодекса Российской Федерации) предмет правового регулирования названного Кодекса, других нормативных правовых актов земельного законодательства. Земельные отношения (для целей Земельного кодекса Российской Федерации) — общественные отношения по использованию и охране земель.
Общественные земельные отношения - предмет земельного права. Земельные правоотношения - это общественные отношения, которые складываются между органами власти, организациями и частными лицами по поводу распределения, использования и охраны земель и которые регулируются нормами земельного права.
Статья 3 Земельного кодекса определяет земельные отношения как отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Как мы видим, законодатель отказался от материального определения земельных отношений.
Дело в том, что подавляющее большинство кодификационных актов не только не дает исчерпывающего определения предмета правового регулирования, но и в ряде даже не содержат соответствующих терминов. Даже ГК РФ оставляет круг открытым, устанавливая, что к регулируемым гражданским законодательством относятся не только те отношения, которые прямо поименованы в ст.2, но "также другие имущественные отношения" (ст.2).
Исключения есть, но они единичны. Примером может служить ст.2 Семейного кодекса РФ, в котором содержится исчерпывающий перечень предметной сферы регулирования семейного законодательства.
При определении предмета регулирования Земельный кодекс РФ употребляет термин "использование" земли, а не "пользование". В последнее время наметилась тенденция легального разграничения этих дефиниций в законодательных актах природоресурсовых отраслей законодательства.
Так, Водный кодекс РФ устанавливает, что под использованием водных объектов следует понимать получение различными способами пользы от водных объектов для удовлетворения материальных и иных потребностей граждан и юридических лиц, связанная с использованием водных объектов; осуществляется на основании лицензии на водопользование или распределительной лицензии.
Федеральный закон "О животном мире" определяет, что использование объектов животного мира - это изучение, добывание объектов животного мира или получение иными способами пользы от указанных объектов для удовлетворения материальных или духовных потребностей человека с изъятием их из среды обитания или без такового. Пользование животным миром - юридически обусловленная деятельность граждан и юридических лиц по использованию объектов животного мира.
Виды земельных отношений
Виды земельных правоотношений:
1. по основному хозяйственному назначению земельные отношения могут складываться:
а) в процессе сельскохозяйственного производства;
б) при использовании земли в промышленности и строительстве;
в) при использовании земли в лесном хозяйстве и т. д.
2. по функциональному назначению земельные правоотношения могут быть регулятивными и правоохранительными.
Регулятивные правоотношения - отношения, которые урегулированы нормами земельного права и которые выражаются в совершении участниками данных отношений позитивных действий.
Правоохранительные земельные отношения, в отличие от регулятивных, вызываются отклонением в поведении участника земельных отношений от нормы закона. Они, как правило, возникают по поводу правонарушений, когда наступает необходимость юридического воздействия на нарушителя земельного законодательства. Названные отношения могут складываться и при отсутствии правонарушения, когда есть угроза его наступления.
Земельные правоотношения могут быть классифицированы и по иным основаниям, широко используемым в гражданском праве:
1. по критерию содержания - на имущественные и неимущественные;
2. по критерию определенности состава субъектов - на абсолютные и относительные;
3. по степени взаимной обязанности их участников - на отношения равноправия (партнерские отношения) и отношения подчиненности одной стороны другой и т. д.
Земельные правоотношения - это общественные отношения, которые складываются между органами власти, организациями и частными лицами по поводу распределения, использования и охраны земель и которые регулируются нормами земельного права.
Особенности земельных правоотношений:
1. особое содержание и предмет;
2. особый субъектный состав;
3. значительное число видов.
Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования могут выступать в земельных правоотношениях в двух качествах.
Во-первых, как регуляторы этих отношений применительно к земельным участкам, находящимся под их юрисдикцией на их территории. В этих случаях их акты имеют властный характер, иллюстрацией чего могут служить обязательные предписания при ведении государственного земельного кадастра, зонирование земель, санитарные и ветеринарные правила, требования по охране природы, сервитуты и др.
Во-вторых, как собственники земельных участков. В этом случае они выступают на равных началах с иными участниками отношений: гражданами и юридическими лицами (ч. 2ст. 9, ст. 10 и 11 Земельного кодекса).
Как и иным правоотношениям, земельным присуще наличие следующих элементов:
1. норма права, которой необходимо руководствоваться при решении тех или иных земельно-правовых вопросов;
2. субъекты права, т. е. участники земельных отношений;
3. объект права - индивидуально-определенный земельный участок, по поводу которого возникают земельные отношения;
4. содержание земельных правоотношений, то есть права и обязанности их участников, совершающих свои действия в точном соответствии с нормами права, преследуя цель, ради которой складываются данные земельные отношения.
Земельные ресурсы и земельные отношения
Происходящие негативные процессы в области использования земли, обусловливающие сокращение площадей, ухудшение качества сельскохозяйственных угодий, необоснованное изъятие наиболее плодородных земельных участков, вызваны недостатками проводимой аграрной политики, бессистемностью экономических, проектных, правовых, экологических и социальных мер, составляющих организационно-экономический механизм земельной реформы, ядром которой являются земельные отношения.
Органическая связь земли с другими природными ресурсами определяет ее первостепенное значение как объекта биосферы. С другой стороны, земля как основа жизни и хозяйственной деятельности людей, проживающих на соответствующих территориях, используется на основе земельного права, предписывающего владение, пользование и распоряжение землей субъектами права. Следовательно, земля рассматривается как объект собственности, принадлежащей различным субъектам права, и эффективность ее использования зависит от экономических возможностей, а также от интеллектуальных, физических и нравственных характеристик собственников и других субъектов права на землю.
В процессе земельных отношений человек взаимодействует с почвой, вкладывает в нее свой труд и капитал, которые формируют стоимость земельного участка. Если же земля принадлежит государству или не принадлежит, оно изымает либо всю, либо часть стоимости произведенной коллективом, в том числе индивидумом, продукции и земельной ренты. Кроме того, государство, вовлекая в хозяйственный оборот все большее количество природных ресурсов, не может возмещать всех затрат, связанных с эксплуатацией природных объектов, и тем самым перекладывает их на членов общества. Когда частному землевладельцу не обеспечивается полное право собственности, то есть отчуждение, приобретение, потребление благ, он становится несвободным членом общества. Это подтверждает положение К. Маркса – «практическое применение человека на свободу есть права человека на частную собственность».
Сочетание воспроизводственных свойств земли и социально-экономических условий дает основание рассматривать ее в качестве хозяйственного объекта, как орудия и предмета труда в различных отраслях и сферах деятельности. Целесообразность такой оценки определяется не только взаимообусловленностью свойств земли и социально-экономических факторов, но и непрерывностью процесса формирования, функционирования и развития системы управления земельными отношениями и земельными ресурсами.
В правовой литературе земельные отношения рассматриваются как нормы земельного права, регулирующие владение, пользование и распоряжение землею методами запрета, предписания и дозволения.
Ученые экономисты под земельными отношениями понимают отношения между гражданами, юридическими лицами, местными органами самоуправления и органами государственной власти по поводу владения, использования и распоряжения земельными ресурсами.
Обе точки зрения правомерны, поэтому земельные отношения следует рассматривать как совокупность отношений, возникающих между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землею.
В отличие от многих имущественных категорий земельные ресурсы как недвижимость имеют соответствующий базовый производительный потенциал, который характеризуется природными, экологическим и энергетическими свойствами. Эти свойства земли должны обязательно учитываться при разработке и в процессе функционирования экономических регуляторов земельных отношений, с помощью которых оцениваются земельные ресурсы (недвижимость) при обороте, проектировании, мониторинге сельхозугодий, планировании производства, кредитно-финансовых отношениях субъектов земельного права и т.д.
Энергетический баланс влияет на биоэнергетический потенциал земли. От него зависит выход продукции с единицы земельной площади, и он используется непосредственно при экономической оценке земли в ряде стран.
Таким образом, земельные отношения концентрируют в себе как производительные свойства земли, так и экономические отношения, что оказывает определенное влияние на развитие производительных сил сельского хозяйства.
Важнейшее значение в формировании и развитии земельных отношений имеет организационно-экономический механизм земельных отношений, предусматривающий государственное регулирование земельных отношений организационными и экономическими мерами.
К организационным мерам относятся: зонирование сельских территорий, землеустройство, информационное обеспечение, установление пределов размера земельного участка, передаваемого землепользователю в собственность бесплатно и при покупке, порядок регистрации земельной собственности и сделок с землей; ограничения в способах применения экологически опасных технологий, перечень нарушений, за которые землевладелец несет ответственность.
Экономический механизм регулирования земельных отношений предусматривает использование стоимостных измерителей для ориентации землепользователей в выборе системы ведения хозяйства, обеспечивающей получение рентного дохода и сохраняющей качественные свойства земли. Одним из важнейших условий экономического механизма земельных отношений являются кадастровая оценка земли, определение размеров земельного налога, арендной платы за землю, методы государственного воздействия на земельный рынок. Соответствующие органы исполнительной власти устанавливают нормативные цены на земельные участки, ставки земельного налога, компенсационные выплаты, цены купли-продажи земельных участков, залоговые цены и др.
Организационно-экономический механизм использования земли в отличие от механизма земельных отношений не ограничивается рекомендациями Земельного кодекса. Он представляет собой объективный экономический процесс, который планируется государством по регулированию производства, реализации продукции, взаимодействию хозяйствующих субъектов на земле.
Вместе с тем земельная реформа и земельные отношения должны предопределять формирование, становление и развитие организационно-правовых форм производства, поскольку земельные отношения обусловливаются не только производительными силами земли и экономикой, но и политическими и идеологическими факторами.
В диссертационной работе определены индикаторы экономической оценки составляющих элементов земельных отношений, поскольку оценка последних в целом, как сложной социально-экономической системы, не поддается формализации.
Функционирование и развитие земельных отношений основано на получении земельной ренты за счет разности урожая на лучших и худших землях, местоположения, дополнительного вложения труда и капитал в одну и ту же землю, и хорошего экологического состояния сельхозугодий по сравнению с деградированными, загрязненными. На образование ренты оказывают влияние личные качества собственника или арендатора земли, инновации и другие факторы.
При хозяйственной деятельности рентообразующие факторы переплетаются с нерентными, поэтому для оценки земли целесообразно использовать рентный доход, поскольку отделение одного вида земельной ренты от другого на практике затруднительно, а теоретически требует глубоких прикладных исследований, абстрагированных от инфляции, потребительского спроса и предложений на рынке путем экономико-математических расчетов.
Увеличение числа субъектов земельных отношений, введение частной собственности на землю, реорганизация колхозов и совхозов происходили без разработанной концепции и стратегии земельных отношений. Поэтому вначале проводились аграрные преобразования, а затем изменения земельных отношений, а не наоборот. Не было обоснованной методологии проведения земельной реформы, приватизации и распределения сельскохозяйственных земель. Теневой рынок земли начал функционировать еще до появления большинства нормативно-правовых актов земельных отношений. В результате создались проблемы с сохранностью почв и их плодородия. В Центральном экономическом районе свыше 50% сельскохозяйственных угодий находятся в государственной собственности, около 300 тыс. человек из числа бывших колхозников и работников совхозов не воспользовались правом на земельные доли. Большой удельный вес земельных долей оказался невостребованным.
Отрицательную роль в формировании земельных отношений сыграла позиция Правительства в отказе от создания системы информации в поддержку земельных преобразований. Между различными ветвями власти не было не только взаимодействия, но и взаимопонимания, поэтому процессы принятия законов по земельным отношениям затягивались и носили противоречивый характер. Таким образом, приватизация земли, ее перераспределение еще не закончились. Их следует продолжить, но с учетом необходимости преодоления системного кризиса, устранения продовольственной зависимости государства от импорта, прекращения выбытия из оборота сельхозугодий, расселения и снижения социальных противоречий на селе.
Предмет земельных отношений
Правильно определить предмет правового регулирования важно для того, чтобы решить, какой конкретно нормативно-правовой акт применим в данном случае. Ошибки в определении предмета правового регулирования ведут к значительным ошибкам в правоприменительной практике.
В области земельных отношений бывает сложно определить предмет правового регулирования, когда они связаны с другими видами правоотношений, в первую очередь гражданскими, особенно после принятия нового ГК РФ, в котором изменены приоритеты в правовом регулировании земельных отношений и нормы гражданского законодательства выходят на первое место. В таких случаях применяется не только земельное законодательство, но и законодательство, соответствующее сложному составу регулируемых отношений в сфере пользования землей. Например, при решении вопроса о взыскании убытков, возникающих при изъятии земель, наряду с нормами ЗК РФ применяются соответствующие нормы гражданского, гражданско-процессуального и другого законодательства. Отношения платного использования земель регулируются финансовым и земельным законодательством.
Имущественные отношения, возникающие при распоряжении земельными участками, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено ЗКРФ.
Земельное право как отрасль представляет собой системно упорядоченную совокупность норм, направленную на регулирование общественных отношений по поводу рационального использования земель и сбережения земли как национального богатства.
Раскрыть предмет отрасли земельного права — значит раскрыть содержание и характер всех тех земельных отношений, которые определяются формами собственности на землю.
В предмет земельного права входят элементы административных, имущественных, финансовых и других отношений из-за специфики объекта правового регулирования земельного права — земли.
Предметом отрасли земельного права является особый круг общественных отношений по поводу земли (земельных отношений).
Земельные отношения — это отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, предприятиями, организациями, учреждениями, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, земельными участками, а также по поводу государственного управления земельными отношениями.
Субъектами (участниками) земельных отношений являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, предприятия, организации, учреждения и граждане Российской Федерации. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут выступать участниками земельных отношений на условиях, предусмотренных ЗК РФ.
Объектами земельных отношений являются земельные участки и права на них.
Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).
К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, особо охраняемых природных территорий и объектов, атмосферного воздуха и объектов культурного наследия применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране окружающей среды, атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, иное специальное законодательство. К земельным отношениям указанные виды законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ст. 3 ЗК РФ).
Принципы регулирования земельных отношений основывается на:
- сочетании управления использованием земли в качестве природного ресурса, объекта недвижимости и основного средства производства;
- многообразия форм собственности на землю и другие природные ресурсы;
- широких правомочий субъектов РФ и органов местного самоуправления в регулировании земельных отношений на своих территориях;
- признания равенства участников земельных отношений в защите своих прав на землю;
- недопустимости противоречащего закону вмешательства государства в деятельность граждан и юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению землей;
- государственном управлении землями независимо от форм собственности и иных прав на землю.
Предмет правового регулирования в области земельных общественных отношений обладает рядом особенностей:
1. В него входят лишь волевые общественные отношения, т.е. такие, которые зависят от воли людей и могут быть изменены ими. Например, проведение или непроведение работ по повышению плодородия почв зависит от воли людей, а значит, входит в предмет правого воздействия.
2. Предмет правового регулирования составляют волевые общественные отношения, которые можно урегулировать правовыми нормами. Можно обязать исполнителей создать благоприятную окружающую среду, хотя это зависит не только от их воли, но и от многих факторов: состояния очистных сооружений, для которых не всегда можно приобрести необходимое оборудование; состояния окружающей среды соседних регионов, на которые не может распространяться юрисдикция органов данной административно-территориальной единицы; последствий деятельности предыдущих поколений и др. В этой связи ЗК РФ определяет лишь цель землеустройства — улучшение (а не создание) природных ландшафтов.
3. Предметом правового регулирования являются также волевые и поддающиеся правовому регулированию общественные отношения, которые нуждаются (с позиций государства и общества) в урегулировании правовыми средствами. Например, невозможно оставить без правового регулирования отношения по установлению нормативов предельно допустимых концентраций химических веществ, поэтому законодательство определяет обязанности для всех пользователей земли в интересах охраны плодородия почв, охраны здоровья человека и окружающей среды.
4. В предмет правового регулирования включены не всякие общественные отношения, а лишь такие, которые могут быть урегулированы правовым путем. Эта допустимость регламентируется нормами международного права. Так, недопустимо применять российское законодательство, если оно противоречит международным договорам РФ, или законодательный орган РФ не вправе превысить свои полномочия, определенные Конституцией РФ.
5. В предмет правового регулирования входят лишь те общественные отношения, которые подпадают под действие правовых, норм. Например, правовой обязанностью всех пользователей землей является повышение плодородия почв, однако они не обязаны искусственно создавать почвенный гумус, поддерживать необходимые условия для жизнедеятельности почвенных организмов, создавать какой-то новый тепловой, воздушный, солевой, водный и иной режим почв. Это все — средства, обеспечивающие предусмотренный законом уровень плодородия почв, и вопрос о том, как применять эти средства, законом не регламентируется.
Следовательно, предметом правового регулирования земельного права являются волевые общественные отношения, которые нужно, возможно и допустимо урегулировать правовыми нормами и которые подпадают под действие правовых норм.
Предмет правового регулирования можно подразделить на фактически находящийся в сфере правового регулирования и потенциальный. Первый включает в себя земельные отношения, предусмотренные в действующем законодательстве; второй — те общественные отношения, которые не урегулированы законом, хотя и остро в этом нуждаются. Например, законом следовало бы урегулировать критерии мелиоративных мероприятий, пределы воздействия на окружающую среду ответственность за последствия неправильных мелиоративных мероприятий и т.п.
Предмет потенциального регулирования обусловлен, как правило, пробелами в законодательстве, отсутствием надлежащего опыта правового регулирования в силу новизны общественных отношений, которые постоянно претерпевают изменения, развиваются, усложняются, а также политическими мотивами и другими причинами.
В отдельных случаях закон предусматривает механизмы преодоления подобных пробелов в правовом регулировании: (ст. 10 ГПК РФ) суд вправе в сходных случаях применять аналогию закона (т.е. применять закон, регулирующий сходные отношения), а иногда и аналогию права (т.е. применять общие начала и смысл действующего законодательства).
Предмет потенциального правового регулирования находится не столько в сфере действия правовых норм, сколько в области практики их применения. Например, порядок возмещения убытков, возникающих в результате нарушения земельного законодательства, осуществляется по аналогии с порядком возмещения убытков в сфере промышленного производства, хотя в земельных отношениях действуют объективные законы природы, не присущие промышленному производству.
Признаки предмета земельного права:
1. Предметом земельного права являются общественные земельные отношения, имеющие свое экономическое содержание.
2. Специфика данных общественных отношений обусловлена природными особенностями земли как уникального объекта общественных отношений.
3. Земельные отношения — это общественные отношения между органами государственной власти и органами местного самоуправления, предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землей, находящиеся в сфере действия преимущественно земельно-правовых и отчасти гражданско-правовых норм в тех случаях, когда эти отношения не урегулированы нормами земельного права.
Перечисленные общие черты характерны для предмета регулирования любой отрасли права. Земельное право имеет свою специфику, которая обусловлена тем, что объектом отношений является земля.
Изменение земельных отношений
Земельные отношения необходимо воспринимать не только в статике, но и в динамике.
Они могут возникать, изменяться и прекращаться. Это их развитие, постоянная подвижность предусматривается правовой нормой. Именно правовая норма служит основанием для возникновения, изменения и прекращения прав на землю. Никто не вправе самовольно изменить характер и содержание конкретных земельных отношений их участников.
Правовая норма указывает на юридический факт (действие, бездействие, событие и т. п.), который порождает определенные права и обязанности для участников земельных отношений (например, право на приватизацию земельного участка, его отвод в натуре, изменение его границ, полное его изъятие или частичное уменьшение и т. д.). При этом она исходит из подвижности земельных отношений.
Юридическим фактом, служащим основанием для начальной стадии возникновения отношений по поводу предоставления земли, является заявление (ходатайство) об этом заинтересованного лица, которое оформляется в соответствии с порядком о возбуждении названных ходатайств перед государственным органом (или хозяйственной организацией), правомочным рассматривать и решать эти вопросы. На этой первоначальной стадии земельных отношений могут производиться обследования затребованного участка, необходимые согласования и другие действия. Юридическим фактом, служащим основанием для следующей стадии земельных отношений — отвода земли в натуре, выступает решение компетентного органа о предоставлении (продаже) заявителю данного конкретного участка. Юридическим фактом, создающим право на отвод заявителю участка, может служить также договор, например, при предоставлении земли в аренду.
При купле-продаже земельного участка юридическим фактом, порождающим отношения продавца и покупателя, служит договор о совершении этой сделки, а при приватизации земли необходимо предварительное решение об этом компетентного государственного органа.
Выдача (получение) основного земельного документа (свидетельства) о праве собственности, пользования, владения, аренды данным земельным участком и других документов (плана участка), а также государственная регистрация права служат в совокупности юридическим фактом, удостоверяющим соответствующее право на земельный участок. Без названных земельных документов и их регистрации право на земельный участок не считается возникшим, хотя его и можно оспаривать в судебном порядке.
После выполнения земельного отвода в натуре и получения необходимых земельных документов данным лицом наступает стадия непосредственного использования им земли, что связано с рядом юридических действий (фактов). При этом возникают отношения по внутрихозяйственной организации землепользования (землеустройству), выполнению договорных обязательств и т. д. В процессе внутрихозяйственного использования земли возникают также земельно-рентные отношения, т. е. отношения, связанные с присвоением доходов от эксплуатации угодий. Могут возникать и правоохранительные отношения, если есть угроза нарушения тех или иных прав или эти права уже нарушены. Таким образом, в возникновении и развитии земельных правоотношений проявляется реальная жизнь земельного законодательства, т. е. применение норм земельного права. При этом завершение одних правоотношений служит основанием для возникновения других. Например, земельные отношения, возникнув, могут породить основания для частичного их изменения, когда, например, собственник наделяет кого-либо сервитутным правом, правом аренды и т. п. Возможны и другие ситуации в процессе хозяйственного использования земли (раздел земельного участка, обмен на другой участок и т. д.).
Изменение земельных правоотношений в процессе использования земли всегда связано с последующей эволюцией тех или иных действий и событий, а также развитием законодательства. Так, арендатор при ухудшении условий пользования землей, вызванных стихийным явлением, вправе требовать изменения ранее указанных в договоре обязательств (например, если он понес значительные убытки от засухи, пыльной бури, наводнения и т. п.). Изменения в земельных правоотношениях могут происходить при разработке нового проекта внутрихозяйственного землеустройства, после проведения обследований угодий с целью уточнения их кадастровых оценок и т. п. В частности, это может приводить к легальной трансформации угодий (бывшая пашня, например, исключается из обработки и переводится в пастбище, и наоборот). Следовательно, изменяются права и обязанности владеющего землей лица.
Подвижность в земельных правоотношениях особенно характерна для динамичного сельскохозяйственного производства, где объект этих отношений — земля (ее качество, плодородие) — не остается постоянным. Здесь важно, однако, чтобы изменения в земельных отношениях происходили не произвольно, а на основании конкретной правовой нормы, т. е. в соответствии с требованиями закона.
Прекращение земельных правоотношений обычно происходит одновременно с прекращением пользования конкретным земельным участком.
Основаниями для такого прекращения могут служить:
а) договор о продаже земельного участка;
б) решение компетентного государственного органа об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд;
в) решение суда.
Основанием прекращения земельных правоотношений могут быть также такие события или действия (юридические факты), как смерть гражданина — собственника земли или землепользователя, истечение срока аренды земли (если срок договора об аренде не возобновляется), добровольный отказ от земельного участка.
Прекращение земельных правоотношений бывает полным или частичным. Так, при уменьшении размера земельного участка происходит прекращение пользования им лишь в определенной части, соответствующей уменьшению его размеров. При других обстоятельствах, указанных в законе, пользование прекращается полностью.
Правоохранительные земельные отношения прекращаются после совершения участником или участниками этих отношений таких действий, когда устраняется само правонарушение. Так, если нарушитель земельного закона привлечен к юридической ответственности, то акт применения взыскания (наказания) означает прекращение охранительных земельных правоотношений. Подобные правоотношения прекращаются и в случаях добровольного восстановления нарушенного права. (Подробнее основания прекращения прав на землю изложены в главе о правах и обязанностях собственников и пользователей земли).
Основы земельных отношений
В процессе труда и использования земли люди воздействуют не только на природу и на средства производства, но и друг на друга и вступают в определенные отношения. Понятие земельных отношений сводится к следующему: земельные отношения – это система социально-экономических связей по поводу владения, распоряжения и пользования землей.
Специфика земельных отношений обуславливается отличительными особенностями земли как средства производства. Эти особенности проявляются в экономике и политике. Роль земельных отношений в экономике определяется тем, что земля в этой сфере выступает главным источником получения продовольствия для населения и сырья для перерабатывающей промышленности.
Роль земельных отношений в политической сфере определяется тем, что крестьяне, фермеры и другие землевладельцы составляют основную или значительную часть населения большинства стран мира и то, что земля была есть и будет источником борьбы. Формиро-вание земельных отношений происходит на объектно-субъектной основе, т.е. в этом процессе есть участники и объекты земельных отношений.
Объект земельных отношений это - юридически однородный и пространственно-ограниченный на местности земельный массив, по поводу которого возникают земельные отношения.
К объектам земельных отношений относятся:
- земельные участки и их части;
- земельные доли;
- права на земельные участки, их части и земельные доли.
Субъектами земельных отношений являются все их участники, наделенные земельными правами и несущие обязанности, предусмотренные земельным законодательством.
Аспекты земельных отношений
Важное значение в системе земельных отношений имеют формы собственности на землю, которые составляют их основу и являются фундаментом земельных отношений.
Так, при первобытнообщинном строе существовала общинная форма земельной собственности, при рабовладельческом появилась частная, которая получила свое развитие при феодальном строе и капитализме. Этим формам и соответствовали земельные отношения. После Октябрьской революции 1917 г., в результате национализации земли, была установлена монопольная государственная земельная собственность, в соответствии с которой сформировались так называемые социалистические земельные отношения. В результате проведения земельной реформы и введением наряду с государственной частной собственности на землю, происходит и коренная перестройка земельных отношений.
Важнейшим аспектом земельных отношений являются методы и способы управления земельными ресурсами.
Важным аспектом земельных отношений являются рентные отношения Рента – доход, получаемый за предоставление в пользование другим лицам некоторых факторов производства (земли, капитала).
Земельным отношениям феодального периода соответствовали три формы земельной ренты – отработочная (барщина), рента продуктами (оброк) и денежная рента (денежный оброк). Капитализму присущи две формы земельной ренты - дифференциальная (разностная) и абсолютная. Дифференциальная рента - это добавочная прибыль, получаемая тогда, когда индивидуальная цена производства ниже общественной, формирующейся на основе среднеобщественных условий производства.
Дифференциальная рента – это дополнительная прибыль, возникающая вследствие дифференциации земельных участков по плодородию или местоположению и получаемая на средних и лучших участках.
Дифрента возникает при любых формах земельной собственности и зависит от продажной цены продукции, полученной на худших землях. Поэтому дифрента связана с плодородием почвы и расположением земельных участков по отношению к рынкам сбыта, транспортным путям и т.д.
Дифференциальная рентадополнительная прибыль, возникающая в результате новых капитальных вложений. Этот вид ренты возникает в том случае, когда рентабельность осуществленных капиатльных вложений выше нормы прибыли в данной отрасли или регионе.
Абсолютная или монопольная рента – дополнительная прибыль, возникающая вследствие того, что сельскохозяйственное предприятие расположено в исключительных природных условиях.
Другим важным аспектом земельных отношений является аренда и субаренда земельных участков. Аренда земли - это определенная форма землепользования, при которой собственник земли (арендодатель) за определенную плату (называется арендная плата) передает земельный участок в пользование другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства на установленный между ними по договору срок аренды.
В случае субаренды землепользователь-арендатор (посредник-арендатор) передает свой участок третьему лицу в субаренду или вторичную аренду.
Следующим важным аспектом земельных отношений является образование, укрупнение, разукрупнение землевладений и землепользовании.
Землевладение - обладание участками земли отдельными лицами, группой или государством на правах собственности.
Формы землевладений и землепользовании складываются в установленном законом порядке и с развитием общества изменяются. Например, в первобытнообщинном строе произошел передел земли между родовыми племенами, общинами, и семьями (дворами), что привело к образованию различных форм землепользования. При рабовладельческом строе главным было землепользование землевладельцев, а также землепользование свободных крестьян с частной земельной собственностью. При феодальном строе - землепользование феодалов. В капиталистическом обществе появляются крупные магнаты, капиталисты-арендаторы и мелкие землевладения крестьянских и фермерских хозяйств.
В СССР с образованием государственных хозяйств и проведением коллективизации были образованы в основном две формы хозяйствования: совхозы и колхозы.
При проведении земельной реформы в России бывшие совхозы и колхозы в своем подавляющем большинстве были преобразованы в общества, товарищества, крестьянские хозяйства и их ассоциации, сельхозкооперативы. Следовательно, каждый из аспектов оказывает свое влияние на развитие и совершенствование земельных отношений.
Закономерности развития земельных отношений
Экономические законы и совершенствование производительных сил оказывают существенное влияние на содержание и развитие земельных отношений. Поэтому их развитие носит поступательный характер тогда, когда они соответствуют развитию производительных сил общества.
Таким образом, экономический закон соответствия уровня развития производственных отношений уровню развития производительных сил выступает главной закономерностью развития земельных отношений, т.е. земельные отношения постоянно изменяются под действием этого закона.
Характер земельных отношений, их сущность и содержание складываются от того или иного способа производства. Меняется социально-экономический строй, изменяется соответственно и способ производства, а вместе с этим происходит реформирование и земельных отношений.
В первобытнообщинном строе действовал общинный способ производства. С заменой первобытнообщинной формы на рабовладельческий строй меняется характер использования земли, происходят изменения в содержании земельной собственности, а вместе с ними меняется и сущность земельных отношений. Особенностью того периода явилось то, что в собственности рабовладельцев находились не только земля, но и люди.
Феодальному обществу соответствовал феодальный способ производства. В этот период формируются вотчинные и поместные землевладения, происходит закрепощение крестьян.
Капиталистический способ производства породил новый тип земельных отношений, который складывался между крупными землевладельцами и наемными крестьянами, между арендодателями и арендаторами.
В после революционный период земельные отношения складывались не между людьми, а между государством, как собственником земли, и хозяйствующим субъектом на этой земле. На такой основе в стране сложились государственные земельные отношения. С образованием Российской Федерации, наряду с государственной, вводится частная собственность на землю. Важная роль в совершенствовании земельных отношений принадлежит аграрным реформам. Проведение аграрных реформ оказывало влияние на совершенствование земельных отношений, на изменение.
Регулирование процессов использования и охраны земель имеют важное значение в укреплении складывающихся земельных отношений. Методы регулирования развития земельных отношений выступают как их закономерность и основываются на том, кому принадлежит земля, кто и как на ней хозяйствует, чьи интересы они отстаивают. В настоящее время методы регулирования в нашей стране должны основываться на государственных, правовых, экономических, административных и экологических формах воздействия на использование и охрану земли. При различных формах собственности на землю преобладающим регулятором должен выступать закон, который в наибольшей степени может отражать интересы всех собственников и пользователей земли.
Полномочия в области земельных отношений
Полномочия субъектов РФ в сфере регулирования земельных отношений определены в ЗК РФ. К ним относятся: резервирование, изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов РФ; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов РФ; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям РФ или к полномочиям органов местного самоуправления. Как определено в ЗК РФ субъекты РФ осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ.
Согласно нормам ЗК РФ управление и распоряжение субъекты РФ осуществляют лишь в отношении земель, находящихся в их собственности.
В ЗК РФ не определяется, какие именно полномочия осуществляют субъекты РФ в сфере управления земельными ресурсами, находящимися в их собственности. В сфере управления земельными ресурсами органами управления осуществляются следующие полномочия: ведение кадастра недвижимости, кадастровый учет земель, государственный контроль за охраной и использованием земель, перевод земель из одной категории в другую, мониторинг земель, государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними, территориальное планирование использования земель, кадастровая оценка земель.
К полномочиям субъектов РФ отнесено: перевод земель из одной категории в другую, ведение мониторинга земель, территориальное планирование использования земель, утверждение кадастровой оценки земель.
Мониторинг земель, территориальное планирование использования земель осуществляется и на региональном уровне — органами управления субъектов РФ.
Процедура осуществления территориального планирования устанавливается нормами Градостроительного кодекса РФ. Подготовка схемы территориального планирования субъекта РФ может осуществляться применительно ко всей территории субъекта РФ или к ее частям, т.е. территориальное планирование осуществляется не только на землях, являющихся собственностью субъекта РФ. Территориальное планирование осуществляется на всей территории субъекта РФ, за исключением земель, находящихся в федеральной или муниципальной собственности.
В целях обеспечения сопоставимости карт (схем), недопущения наложения земельных участков, использование которых планируется для различных целей Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями, до утверждения проектов карт (схем) требуется их согласование с компетентными органами управления.
С территориальным планированием связано такое полномочие органов управления как резервирование земель. Резервирование земель допускается в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства для нужд субъекта РФ, а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных нужд территорий. Решение о резервировании может быть принято только в отношении земель, находящихся в собственности субъекта РФ, или частной собственности, или в отношении которых государственная собственность не разграничена.
На всей территории субъекта РФ независимо от формы собственности на землю осуществляется мониторинг земель. В зависимости от целей наблюдения и наблюдаемой территории государственный мониторинг земель может быть региональным, который осуществляется в соответствии с региональными программами.
В ЗК РФ закрепляется принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Достаточно часто возникают объективные причины, требующие перевода земель из одной категории в другую. Например, земли сельскохозяйственного назначения нередко используются для размещения промышленных объектов, объектов транспорта, связи, обороны и иного специального назначения. В этом случае в соответствии со ст. 8 ЗК РФ требуется решение компетентного органа управления о переводе их в иные категории земель. Органами исполнительной власти субъектов РФ решение о переводе земель из одной категории в другую выносится в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности.
Анализ нормативных правовых актов субъектов РФ, позволяет установить, что в них дублируются полномочия, установленные федеральными нормативными правовыми актами. Например, в Законе Саратовской области «О земле» предусмотрено, что к полномочиям Правительства области по регулированию земельных отношений в Саратовской области относятся: перевод земель из одной категории в другую; определение органа, осуществляющего управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности области; установление порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности области; установление публичных сервитутов и т. д. Федеральное законодательство предоставляет право субъектам РФ не только передавать какие-то полномочия, но и наоборот, полномочия, предоставленные федеральным законодательство органам местного самоуправления, законами субъектов РФ могут передавать субъектам РФ.
Система земельных отношений
Составной частью проводимой в стране аграрной реформы является земельная реформа, задача которой — не простое перераспределение земель между землевладельцами и землепользователями, а прежде всего формирование в аграрном секторе многоукладной экономики рыночного типа и достижение на этой основе стабильного наращивания производства сельскохозяйственной продукции.
Земельная реформа представляет собой главный инструмент государственной политики, нацеленной на решение двух проблем:
во-первых, устранение экономической неэффективности, связанной с неравномерным распределением земель в сельской местности и, соответственно, неравномерным распределением доходов в аграрном секторе;
во-вторых — снятие социального напряжения в обществе.
Земельные реформы носят, как правило, распределительный характер. Различаются они тем, в чью пользу происходит перераспределение и каковы его механизмы. С точки зрения механизмов реформы могут быть компенсационными, при которых бывшие собственники получают определенную компенсацию (от бенефициантов или государства), или экспроприационными, при которых часть или все земли прежних владельцев изымаются безвозмездно. Компенсационная реформа была проведена, например, в России.
Перераспределение земель обычно преследует цели социальной справедливости и создания коммерческих сельскохозяйственных производственных единиц. Обе цели не так однозначны, как представляется на первый взгляд. Передача земли в собственность безземельных крестьянских семей, казалось бы, нацелена на усиление равенства в деревне. Тем не менее, опыт, например, латиноамериканских реформ показывает, что полученную только что землю крестьяне вынуждены тут же продавать, часто бывшим собственникам, так как не обладают капиталом для ведения производства на ней. В других случаях хозяйство на небольших участках становится сугубо подсобным, обеспечивающим потребности семьи в продуктах питания. Для получения дополнительного дохода бенефицианты вынуждены наниматься к бывшим латифундистам. Таким образом, перераспределение земель не всегда ведет к равенству: иногда оно еще более усугубляет социальные проблемы в сельской местности.
С точки зрения того, в чью пользу идет земельное перераспределение, опыт реформ также дает весьма пеструю картину. В последние годы бенефициантами реформ чаще становятся семейные коммерческие фермы.
Отдельный тип земельных реформ представляют собой преобразования в постсоциалистических экономиках. Явно доминирующей целью этих реформ являются экономический рост и повышение эффективности земельного строя. С точки зрения социального равенства реформы а постсоциалистических странах ведут к обратному результату. Если в рамках централизованной экономики все сельскохозяйственные работники были в равной мере отделены от земли, то формирование частного земельного собственника ведет к тому, что одна часть граждан получает права на землю, другая — нет. При этом не имеют значения ни способ проведения реформы, ни наличие или отсутствие государственной монополии на землю в социалистический период.
Собственность — это максимально возможная степень прав лица (физического или юридического) на землю. В принципе любые операции с землей (хозяйственная эксплуатация, сдача в аренду, отчуждение и др.) могут осуществляться только с согласия собственника, который имеет право пользования, владения и распоряжения землей.
Классическое определение частной собственности включает три правомочия собственника: владение (т.е. юридическая возможность держать объект в своей власти), пользование (т.е. закрепленная правом возможность использовать полезные свойства объекта и извлекать из них доходы) и распоряжение (т.е. право передавать другим лицам отдельные правомочия или само право собственности в целом).
Распоряжение землей — это комплекс прав, связанных с ее отчуждением, — право продажи, залога, дарения, передачи по наследству, обмена и т.п. Как правило, распоряжаться землей может лишь ее собственник. Частная собственность может принадлежать не только семье, но и кооперативу, корпорации.
Сельскохозяйственные предприятия различаются также тем, на какой земле ведется производство — на собственной или арендованной. На ранних стадиях развития современного капиталистического общества частная собственность на землю была установлена в наиболее абсолютной форме, не предполагающей государственного вмешательства в права землевладельцев. Позднее она становилась объектом все более активного государственного регулирования, права землевладельцев все чаще ограничивались в пользу интересов всего общества.
Помимо частной собственности на землю существует ряд других правовых форм землепользования, которые очень часто не рассматриваются при анализе системы земельных отношении в сельском хозяйстве.
Частная земельная собственность, безусловно, является сегодня преобладающей формой землепользования в аграрном секторе всего мира.
В аграрном секторе всех стран большое значение имеет аренда, т.е. форма возмездного пользования землей. Архаические формы аренды были краткосрочны, легко прерываемы лендлордом, имели форму издольщины, т.е. оплаты аренды частью продукта, полученного с арендованного участка. Со временем формы аренды, как и формы частной собственности, претерпевали большие изменения.
При высоких ценах на землю аренда увеличивает возможности фермеров расширять производство. Молодые фермеры, не имеющие первоначального капитала для покупки собственной земли, получают доступ к земельному ресурсу через аренду.
При этом нужно понимать, что аренда является формой землепользования, дополнительной к частной собственности:
• во-первых, в аренду землю сдают в абсолютном большинстве случаев землевладельцы, так называемые лендлорды (в сколько-нибудь заметных размерах сдача земли в аренду от лица государства распространена только в Австралии и Нидерландах в отношении польдеров, освоенных за государственный счет);
• во-вторых, большая часть арендованной земли в сельском хозяйстве находится в руках тех фермеров, которые имеют и собственные участки.
В странах ЕС 2/3 фермерских хозяйств имеют землю в собственности. Аренда играет важную роль в Бельгии (66 % земель), Франции (56), Люксембурге (49) и в Германии (42 %). В США 45 % фермерских земель находится в аренде, около 8 % фермеров ведут хозяйство на полностью арендованной земле. Распространенное явление, когда фермер в дополнение к собственной земле арендует участки, — это так называемые частичные собственники. В США доля таких собственников достигает 30 %.
Между частной собственностью и арендой существуют промежуточные правовые формы землепользования. Одной из таких форм является траст, или доверительное управление. Такое владение утверждается, как правило, частным собственником земли, который возлагает на доверительного владельца исполнение своих правомочий по отношению к третьим лицам. В частности, это может быть ответственность перед лицом, которому должны поступать доходы от земли.
Другой переходной между собственностью и арендой формой землепользования можно назвать пожизненное владение. Пожизненный владелец получает землю от собственника и фактически пользуется всеми его правами. Тем не менее, он несет ответственность перед собственником за повреждение земли, может передавать участок другим лицам только на срок своей жизни и не имеет прав передавать его по наследству.
В земельном праве большинства европейских стран также наличествует форма, близкая аренде. Это современные формы эмфитевзиса, т.е. своеобразной устойчивой аренды земли. Эмфитевт (владелец права эмфитевзиса) обладает полными правами пользования землей, может ее отчуждать и передавать по наследству. Но он обязан платить собственнику арендную плату и проводить на земле определенные мелиоративные работы. Во Франции эмфитевзис разрешен на 18-19 лет, в Италии — на 20 лет и более.
В мире также очень широко распространена государственная земельная собственность, существующая в нескольких формах.
Первая форма представляет собой номинальную принадлежность всех земель в государстве монарху или нации. Так, верховным собственником земли в Великобритании является королева, а в США — государство.
Второй формой государственной земельной собственности является полная принадлежность каких-либо земель государству. Так, в США государственные земли занимают более 40 % всей территории страны, а на Аляске почти вся земля находится в собственности государства. В Канаде до 90 % лесов страны — во владении государства, частично леса принадлежат государству и в ряде европейских стран. Однако сельскохозяйственные земли очень редко находятся в собственности государства или местных властей. Даже там, где государственные сельскохозяйственные земли и имеют сколько-нибудь заметное значение, государство само не занимается производством и сдает эти земли для хозяйственного использования. Исключение составили бывший СССР и Монголия, где земли были национализированы в ходе революционных преобразований в первой трети XX в.
Третью форму государственной собственности на землю составляют земли, освоение которых произведено за государственный счет. Их поддержание требует больших затрат. Наиболее интересным примером такого владения землей являются голландские польдеры. Эти земли находятся ниже уровня моря, их осушение и освоение связаны с высокими издержками. Готовые для использования участки государство передает в аренду частным фермам, а земли под инфраструктурой — соответствующим государственным предприятиям.
В Республике Беларусь в соответствии с Законом «О праве собственности на землю» получили признание две формы собственности на землю — государственная и частная. Частная собственность ограничена и распространяется только на земли граждан (физических лиц). Из имеющихся в республике 9 млн. га сельскохозяйственных земель в частную собственность будет передано около 1,5 млн. га (16 %).
Частная собственность на землю является базовой формой землепользования. Своей абсолютной формы, защищенной в законодательстве, она достигла в начале XIX в. Далее развитие общества потребовало усиления регулирования и ограничения прав земельных собственников.
В современных условиях концепция правового регулирования земельной собственности значительно изменилась. Главное в этом изменении — усиление государственного вмешательства в права частных собственников.
Направление и степень этого регулирования зависят от конкретных национальных условий, но можно выделить несколько типов ограничений правомочий земельных собственников:
1. Ограничение на получение земли и на земельные сделки. В ряде стран законодательно установлены административные ограничения на приобретение сельскохозяйственной земли.
2. Экспроприация земель. В определенных случаях для обеспечения общественных нужд земли должны быть изъяты у собственников, обычно — на условиях компенсации.
3. Регулирование использования сельскохозяйственных земель. Иногда государственное регулирование использования сельскохозяйственных земель не только распространяется на контроль размера ферм или земельных сделок, но и предъявляет требование обязательного возделывания земли или лицензирования фермеров.
4. Природоохранные ограничения. В ряде стран природоохранное законодательство накладывает существенные ограничения на использование сельскохозяйственных земель. Это регулирование может распространяться на охрану сельского ландшафта, лесов, ограничение загрязнений почвы, воды, на сохранение растительного и животного мира.
5. Регулирование аренды. Аренда земли является одним из важнейших правомочий собственника по распоряжению своей собственностью. В большинстве развитых стран аренда сельскохозяйственных земель играет важную роль в структуре землепользования. В последние годы в земельном праве правомочия все чаще распределяются в пользу арендатора.
Для гарантированного ведения хозяйства арендатор должен быть уверен в долгосрочности своих арендных прав, в противном случае он перестает поддерживать плодородие земли, не может осуществлять долгосрочное планирование своей деятельности и т.д. С этой целью в ряде стран устанавливаются минимальные сроки аренды: в Нидерландах — 6 лет, Бельгии и Франции — 12, Италии — 15, Японии — 20, в Дании — 30 лет. В других странах (Великобритания) хотя и не предусматривается таких минимальных сроков, но оговаривается, что лендлорд не может прекратить аренду, если арендатор не нарушает условий контракта и успешно хозяйствует.
Кроме того, закон часто может регулировать и размер арендной платы. Так, в Великобритании две стороны устанавливают размер арендной платы по общей договоренности, но позднее он будет проверен властями по определенной формуле. Иногда устанавливается верхний предел арендной платы или ее стандартный размер, которого должны придерживаться лендлорд и арендатор (Бельгия, Италия, Нидерланды, Португалия, Япония).
Аренда сельскохозяйственной земли существует в денежной или натуральной форме. При денежной форме арендного договора арендатор платит лендлорду фиксированную ставку арендной платы, рассчитанной на весь участок или погектарно. Такая плата не зависит от полученного урожая, от эффективности работы арендатора. Арендная плата может выплачиваться до начала уборки урожая или после нее либо частями в течение года. Иногда денежная форма аренды модифицируется: плата индексируется в зависимости от урожая или уровня изменения цен на сельскохозяйственную продукцию. В этом случае часть фермерского риска перемещается от арендатора к лендлорду, принуждая последнего тем самым к более активному участию в управлении производством на сданной в аренду земле.
Денежная форма аренды связана с довольно высоким риском для арендатора в условиях высокой изменчивости урожайности и цен на сельскохозяйственную продукцию. При падении цен или валового сбора при фиксированной ставке арендной платы фермер может столкнуться с серьезными финансовыми трудностями. Это обстоятельство обусловливает распространение натуральных форм аренды земли.
Натуральные формы аренды предполагают такую форму арендной платы, при которой арендатор уплачивает лендлорду часть полученного продукта. При аренде земли для производства растениеводческой продукции арендатор обычно уплачивает фиксированный процент от полученного урожая. При этом абсолютная сумма арендной платы меняется в зависимости от реального валового сбора. В данном случае лендлорд делит с арендатором риск, связанный с изменчивостью погоды или рынков. Это также понуждает землевладельца более активно принимать участие в управлении делами фермы. Однако распределение рисков между двумя сторонами арендного договора приводит к тому, что арендная плата обычно выше, чем при денежной аренде, — как естественная плата за более низкий риск.
В соответствии с принятым Законом «О платежах за землю» в нашей стране введена платность землепользования, целью которой являются обеспечение экономическими методами рационального использования земли и формирование средств для осуществления мероприятий по землеустройству, повышению качества земель и их охране. Размер платы за землю зависит от качества и местоположения земельного участка. Плата за землю взимается ежегодно в виде земельного налога и арендной платы.
Однажды один путешественник попал в плен к амазонкам. После недолгого совещания эти отважные воительницы приняли решение убить беднягу. Однако перед этим они предложили «идущему на смерть» исполнить его последнюю просьбу. Подумал-подумал путешественник и попросил амазонок кое-о-чем. Это-то, собственно говоря, его и спасло. -так, вопрос: какую просьбу высказал обреченный»?
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
