Обязательный аудит отчетности застройщика – это оценка достоверности цифр, содержащихся в бухгалтерской отчетности застройщика за финансовый год и исследование правильности отражения их в бланках отчетности.
Проводится специализированными контролёрами с последующей выдачей аудиторского заключения.
Важно отметить, что данная процедура не предусматривает исследование специализированной отчетности, ежеквартально представляемая в региональный надзорный орган.
Положительная оценка не гарантирует отсутствие ошибок в расчете показателей.
Основной документ, регулирующий деятельность застройщиков – закон об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ.
Именно внесение поправок в ст. 18 этого законодательного акта повлекло необходимость аудита годовой бухгалтерской отчетности застройщиков.
Аудиторы осуществляют проверку, руководствуясь законом, определяющим их деятельность, это Федеральный закон N 307-ФЗ.
Право на получение средств дольщиков предоставляется только при соблюдении ряда требований, изложенных в статье 3 закона 214-ФЗ.
Одним из критериев является ежегодное размещение аудиторского заключения.
Отсутствие этого заключения автоматически лишает застройщика источников финансирования.
Большинство компаний волнует вопрос, с какого момента они подвергаются обязательному аудиту для застройщиков. Ответ приведен в законе: с момента государственной регистрации первого договора долевого участия.
Законодательство также предусматривает дополнительную обязанность – ознакомить любого заинтересовавшегося с заключениями аудиторов как минимум за предшествующие три года.
Следовательно, компания-застройщик, заключившая первый договор долевого участия в 2019 году, вынуждена обеспечить аудит отчетности за 2019 года и за каждый год из предшествующих 3 лет.
К процедуре применяются следующие требования:
• проводится ежегодно;
• результат представляется в формате, закрепленном в федеральных стандартах аудита;
• заключение подлежит размещению в Интернете не позднее 30 апреля 2020 года.
Порядок выбора аудитора установлен только для субъектов хозяйствования с участием государства. Указанные юрлица выбирают аудитора на открытом конкурсе. Все остальные хозяйствующие лица выбирают проверяющую компанию самостоятельно.
Оценивая возможности сотрудничества необходимо учесть, что к проведению обязательного аудита застройщиков по 214-ФЗ допускаются компании или ИП, удовлетворяющие следующим критериям:
• наличие квалификационного аттестата аудитора у трёх сотрудников аудиторской компании либо у ИП;
• участие в саморегулируемой организации аудиторов;
• не связаны с застройщиком личными, семейными, трудовыми, финансовыми взаимоотношениями.
Иные лица не допускаются к проведению обязательного аудита застройщиков, и выданные ими заключения не будут соответствовать требованиям 214-ФЗ.
Выбирая контролёра необходимо ориентироваться не только на цену предлагаемых услуг, но и на:
• известность организации и ее репутацию;
• наличие опыта проверок фирм аналогичной сферы;
• предлагаемые период и продолжительность проверки;
• состав рабочей группы.
Обязательный аудит застройщика по 214-ФЗ – сложная процедура, поэтому вопросом избрания аудитора лучше озаботиться заранее, не дожидаясь окончания отчетного периода.
Проверка будет проводиться поэтапно, это позволит контролёру глубже вникнуть в учетный процесс и выявить возможные нарушения, предотвратив их попадание в годовой отчет.
Кроме того, выявление ошибок в течение года позволит пресечь представление недостоверной информации в ежеквартальных отчетах в надзорный орган по строительству, что существенно снизит риск штрафов.
Чем раньше начнётся проверка, тем меньший срок понадобится по окончании 2019 года для формирования мнения и предоставления заключения.
Для выражения мнения аудиторы формируют программу, содержащую следующие блоки:
• оценка правовой составляющей деятельности (соблюдения законов; проверка регистрационных документов, проверка правовых оснований отражения в учете объектов, права собственности, права аренды, наличие и качество договорной работы);
• оценка организационный структуры и системы внутреннего контроля (оценка внутренних распорядительных документов и локальных нормативных актов);
• подтверждение фактического наличия заявленных ценностей (проведение осмотров и инвентаризаций);
• оценка применяемых учетных методик (анализ полноты учетной политики, правильность применения стоимостных оценок оприходования и списания материальных ресурсов, формирования стоимости незавершенного строительства и законченного объекта;
• проверка соответствия действующей методики формирования отчетности требованиям законодательства;
• анализ вероятности банкротства и несоблюдения непрерывности деятельности.
Задача первого этапа обязательного аудита застройщиков – установление легитимности деятельности.
На данном этапе проверяется:
• проектная декларация;
• правовое положение земельных отношений;
• оформление и продление документов, разрешающих строительство;
• наличие заключения о возможности привлечения денег дольщиков;
• типовой договор и тождественность его содержания положениям закона 214-ФЗ,;
• сроки и правомочность принятие денег от дольщиков.
Далее исследуют полноту и правильность отражения операций в учете аудируемого лица. На этом этапе проверке подвергаются первичные и сводные учетные документы.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• полноте оприходования материальных ценностей, денег и формированию задолженностей;
• обоснованности разделения затрат на текущие и капитальные;
• соблюдению порядка расходования целевых средств;
• проверке правильности определения стоимости построенных объектов и своевременности их передачи дольщикам (изучается в зависимости от готовности объекта).
На последнем этапе оценивают правильность заполнения форм отчетности и рассчитывают вероятность наступления банкротства.
Данный факт обязательно отражается в заключении.
Следуя принципам независимости, аудитор вправе запрашивать любые документы, характеризующие хозяйственную деятельность клиента, как у самого клиента, так и у его контрагентов.
Ограничивать каким-либо образом доступ к информации или отказывать в ее предоставлении застройщик не имеет права.
При ограничении аудита, контролер выразит отрицательное мнение, либо даст отказ от выражения мнения. Оплата услуг проверяющего, в таком случае, не возвращается.
Выбор методики исследования и полноты проверки документов является прерогативой проверяющего, основанной на его суждении и опыте. Обычно проверке подвергаются не все документы, а выборочные из совокупности однородных.
Найденные в процессе проверки ошибки анализируются на существенность и всеобъемлемость, на основании чего аудитор формирует мнение и выпускает заключение.
Аудитор обязан уведомить руководство аудируемого лица о выводах по итогам аудита и форме предполагаемого заключения. Если необходимо предоставляется возможность внести исправления или предоставить дополнительные разъяснения по спорным моментам.
До 30 апреля 2020 года необходимо отразить в единой информационной системе жилищного строительства сведения о результатах аудита за 2019 года.
По правилам бухучета затраты на аудит включаются либо в общехозяйственные расходы, либо в расходы на продажу и отражаются бухгалтерской записью:
Налоговый учет расходов зависит от применяемого налогового режима:
• Плательщики налога на прибыль, оперируя ст.264 НК РФ, включают платежи в прочие производственные расходы.
• Компании на «упрощенке доходы минус расходы» признают затраты, руководствуясь ст.346.16 НК РФ, только после оплаты и подписания акта выполненных работ.
• Хозяйствующие субъекты, уплачивающие единый налог с доходов, не уменьшают доходы на сумму произведенных расходов.
Обязательным условием отражения затрат при любой применяемой системе является их документальное подтверждение, т.е. наличие акта выполненных работ.
Непредоставление или искажение информации застройщиком является нарушением законодательства.
Аудиторское заключение является информацией обязательного раскрытия, его отсутствие — повод для взыскания штрафа в сумме от 200 000 до 400 000 рублей.
Должностные лица привлекаются к ответственности в сумме до 15 000 рублей.
Уклонение от обязанности предоставить документы в Росстат карается взысканиями до 5000 тысяч рублей на хозяйствующего субъекта и 500 рублей для руководителя.
Но самое существенное наказание – утрата права на привлечение денег дольщиков.
А это либо потеря источников финансирования: принудительное расторжение договоров, возврат в двойном размере процентов за пользование чужими средствами и компенсация причиненных гражданину убытков, — либо привлечение денег и незаконное предпринимательство, а это уже совсем не административная ответственность.
В целом, аудит застройщиков по 214-ФЗ полезен для компаний, позволяет своевременно выявить и устранить ошибки, получить консультацию по вопросам постоянно меняющегося законодательства по работе с дольщиками. Он позволит отсеять финансово неблагонадежных игроков, что откроет перспективы для успешных и надежных участников рынка.
Статью подготовила специалист по международным стандартам финансовой отчетности Меликова Мария Марковна. 
