- получатель ренты, являющийся собственником имущества, представляющего интерес для другой стороны;
- плательщик ренты, заинтересованный в имуществе получателя ренты.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Допускается установление следующих обязанностей по выплате ренты:
бессрочно (постоянная рента),
на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента), причем пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Статьей 585 ГК РФ предусмотрено, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
В тех случаях, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случаях, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения, если это не противоречит существу договора ренты. Следует отметить, что еще статьей 253 Гражданского кодекса РСФСР был предусмотрен договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца прототип современного договора ренты, правда, в усеченной форме.
Вместе с тем от ренты по договору ренты следует отличать так называемую страховую ренту, которая может быть элементом договора страхования. Например, приказом Федеральной службой России по надзору за страховой деятельностью № 0202/17 были утверждены «Примерные правила страхования жизни с условием выплаты страховой ренты». Несмотря на использование одного и того же слова «рента» этот термин используется в различных гражданско-правовых сделках в разном смысле.
Возмездность отчуждения имущества
Как уже отмечалось, имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты:
либо за плату,
либо бесплатно.
В первом случае к отношениям сторон применяются, как правило, нормы гражданского права о купле-продаже.
Во втором случае к отношениям сторон применяются, как правило, нормы, установленные ГК РФ для договора дарения.
Исходя из этого и бухгалтерский учет отчуждения имущества, являющегося объектом договора ренты, отражается у сторон в порядке, рассмотренным нами в соответствующих главах данной книги о купле-продажи и о дарении.
Размер ренты
Размер ренты в денежном выражении должен быть установлен сторонами в договоре.
Размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора ренты
При нотариальном удостоверении договора ренты с пожизненном содержанием необходимо уплатить государственную пошлину.
В письме Минфина России № 040410 разъяснено, что «при удостоверении договоров пожизненного содержания с иждивением государственная пошлина должна взиматься исходя из размера пожизненной ренты, но не ниже стоимости недвижимого имущества, передаваемого в обеспечение пожизненного содержания».
В письме Минфина России № 040410 порядок определения размера госпошлины разъяснен более детально:
«...при удостоверении договоров пожизненного содержания с иждивением государственная пошлина должна взиматься согласно пп.1 п.4 ст.4 Закона Российской Федерации «О государственной пошлине» как за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества.
В случае если в договоре определена стоимость передаваемого недвижимого имущества и стоимость всего объема пожизненного содержания с иждивением, государственная пошлина должна исчисляться со стоимости всего объема пожизненного содержания с иждивением, но ниже стоимости недвижимого имущества, передаваемого в обеспечение пожизненного содержания; если в договоре определена только стоимость всего объема пожизненного содержания с иждивением, то государственная пошлина должна также исчисляться со стоимости всего объема пожизненного содержания с иждивением, но не ниже стоимости недвижимого имущества, передаваемого в обеспечение пожизненного содержания».
Бухгалтерский учет
Бухгалтерский учет отчуждения имущества рассмотрен в главах о купле-продажи или дарении.
При оприходовании полученного имущества следует иметь в виду, что в тех случаях, когда этим имуществом являются отдельные квартиры в объектах жилого фонда, согласно письму Минфина России № 118 «Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве» стоимость квартир подлежит отражению по дебету счета 04 «Нематериальные активы». Хотя Инструкцией «О порядке исчисления налога на имущество предприятий» предусмотрено, что налогом на имущество предприятий облагается в том числе и остатки по счету 04, пунктом 6 этой же Инструкции предусмотрено освобождение от налогообложения стоимости объектов жилищно коммунальной сферы и жилого фонда. Однако в тексте этой Инструкции существовало разъяснение, что «не рассматриваются как объекты жилищно-коммунальной сферы отдельные квартиры, приобретенные предприятиями в объектах жилого фонда».
Принципиальным является вопрос об отражении в бухгалтерском учете выплат ренты. В настоящее время отсутствуют прямые указания в нормативных документах по этому поводу, несмотря на то, что целый ряд коммерческих организаций (и в первую очередь — риэлторские) сталкивается на практике с этой проблемой.
Исходя из целевого характера производимых рентных платежей (цель — получение квартиры не только в собственность, но и свободную от прочих обязательств для возможного дальнейшего коммерческого использования — продажи, сдачи внаем и т.п.), все фактически произведенные затраты до момента получения плательщиком ренты права полного распоряжения этим недвижимым имуществом подлежат аккумулированию по счету 08 «Капитальные вложения».
Ряд налоговых органов предлагает другой способ: все производимые рентные платежи аккумулируются непосредственно по дебету счета 04 «Нематериальные активы».
Однако в любом случае к моменту, когда плательщик ренты сможет без ограничений распоряжаться приобретенным имуществом, все произведенные затраты должны составить полную стоимость приобретенного имущества. Этот вывод логично вытекает из статьи 11 Закона «О бухгалтерском учете», которой установлено, что «оценка имущества, приобретенного за плату, осуществляется путем суммирования фактически произведенных расходов на его покупку».
Поскольку получатель ренты получает доход, то этот доход в установленном порядке должен включаться в совокупный доход, подлежащий налогообложению подоходном налогом у источника выплаты. Например, в пункте 49 письма ГНИ по г. Москве № BIOSES? разъяснено:
«...Доходом физического лица-получателя ренты является стоимость всего объема содержания с иждивением, указанном в таком договоре.
Налогообложение таких сумм производится с момента получения дохода согласно договору ренты».
Вместе с тем, как подчеркнуто в письмах Правления ПФР № ЕВ0911/2147ИН и от 15 декабря 1997 г. на выплаты по договорам ренты и пожизненного содержания не должны начисляться обязательные страховые взносы в ПФР.
Как отмечалось, срок выплаты ренты может быть установлен бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
При этом стороны в договоре должны предусмотреть сроки выплаты ренты.
Если в договоре отсутствуют согласованные сторонами условия о сроке выплаты ренты, то действуют нормы ГК РФ:
- постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала;
- пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
Во избежание двойного налогообложения, существующего в различных странах, существенным является как место нахождения имущества, являющегося объектом ренты, так и место нахождения получателя ренты. Тем не менее, как правило, налогообложение подобных доходов производится у источника выплаты дохода.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Договор ренты должен заключаться в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Государственная регистрация
В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат все сделки с недвижимостью, в том числе и при отчуждении недвижимого имущества по договору ренты.
Обеспечение выплаты ренты
При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
Отдельные виды ренты
Условия выплаты постоянной ренты
Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это соответствует целям их деятельности.
Постоянная рента выплачивается в денежной сумме, размер которой устанавливается договором. Однако договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
Если иное не установлено договором, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению ММРОТ и рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.
Выкуп постоянной ренты
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.
Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Однако договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора. При этом соглашение сторон в договоре постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп является ничтожным.
Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях:
- если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год (при отсутствии в договоре иного срока);
- если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
- если плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
- если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.
Выкупная цена постоянной ренты определяется сторонами в договоре, а если она в договоре не определена, то если имущество передано за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты; если же имущество передано бесплатно, то в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. При этом размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц, должен быть не менее одного ММРОТ.
Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
Пожизненное содержание с иждивением
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух ММРОТ.
Договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. При этом плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены, однако при этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.
Статью подготовила специалист по международным стандартам финансовой отчетности Меликова Мария Марковна. 
