Арендатор может сдавать помещение либо его часть в субаренду. Однако это право арендатор может реализовать лишь после того, как получит согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Нередко недобросовестные арендаторы передают арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя. В договоре аренды целесообразно установить санкции за такое нарушение. Нужно иметь в виду, что саму по себе передачу арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателя суды расценивают в качестве существенного нарушения договора аренды, являющегося основанием для расторжения договора. Подробнее об этом см. Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора.
Арендодатель, как правило, проверяет информацию о будущем контрагенте перед заключением договора. Если же недвижимое имущество передается в субаренду, это значит, что им будет пользоваться иное лицо, о котором арендодателю ничего не будет известно.
Чтобы устранить эту неопределенность, нужно обратить внимание на способы выражения согласия на передачу имущества в субаренду. Дело в том, что согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре аренды, так и в отдельном письменном заявлении.
Если согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду выражено в самом договоре, то в этом случае арендатору не требуется получать дополнительное согласие от арендодателя на заключение конкретного договора субаренды. Данный вывод подтверждается пунктом 18 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Следовательно, в этом случае арендатор будет иметь возможность передать недвижимое имущество в субаренду любому лицу по своему усмотрению. Поэтому арендодателю нужно осторожно и продуманно использовать этот способ выражения согласия на субаренду.
Если в договоре прямо не выражено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду, то арендатору необходимо предварительно направить арендодателю запрос о возможности передать помещение или его часть в субаренду.* При заключении договора аренды стороны вправе согласовать порядок и форму обращения арендатора к арендодателю о возможности сдать помещение или его часть в субаренду. Практика заключения подобного рода договоров свидетельствует о том, что наиболее часто стороны прибегают к письменной форме запроса. Кроме того, в договоре можно установить обязанность арендатора в своем письменном запросе о передаче недвижимого имущества в субаренду указать полные реквизиты и иные необходимые данные о предполагаемом субарендаторе (в частности, состав учредителей, размер уставного капитала и т. д.), а к самому заявлению приложить копии уставных документов предполагаемого субарендатора и выписку из ЕГРЮЛ в отношении него. В этом случае у арендодателя будет максимально полная информация о лице, которое желает пользоваться его имуществом на основании договора субаренды.
Некоторые арендаторы передачу арендованного имущества в субаренду превращают в форму постоянного извлечения прибыли, заключая договоры субаренды по более высокой ставке. В этих случаях в договоре также можно предусмотреть условие о повышении размера арендной платы в случае передачи имущества в субаренду. Естественно, нельзя забывать о том, что размер арендной платы можно повышать не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Например, можно указать в договоре, что в случае передачи арендатором имущества в субаренду арендодатель будет иметь право ежегодно увеличивать размер арендной платы не на 10 (как это указано в договоре), а на 20 процентов. В то же время в договоре можно прописать способ определения размера арендной платы, включающий в себя повышающий коэффициент, размер которого будет зависеть от объема переданных в субаренду площадей. В этом случае при передаче всех или части арендованных помещений в субаренду повышение арендной платы будет происходить автоматически. Указанное повышение платы за пользование имуществом не будет считаться изменением условия договора об арендной плате, поскольку заложенный в договоре аренды механизм ее определения не меняется.
Также нужно учитывать, что договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ). По окончании договора аренды договор субаренды также прекращает свое действие.
Статью подготовила специалист по международным стандартам финансовой отчетности Меликова Мария Марковна. 
