Частная собственность - одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право гражданина или юридического лица на конкретное имущество, включая средства производства. Как правовой институт частная собственность сформировалась еще в римском праве.
Является одной из трех основных форм собственности, признаваемых законодательством РФ. Пункт 2 ст. 9 Конституции РФ гласит, что "земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности". Институт частной собственности был восстановлен в отечественном законодательстве (после длительного перерыва).
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Другое определение обозначает частную собственность как собственность отдельного гражданина или семьи, группы лиц на земельные участки с постройками, жилье, предприятия в сфере производства товаров, бытового обслуживания, торговли и в иной сфере предпринимательской деятельности, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства производства, а также денежные средства, акции, облигации и другие ценные бумаги.
Частной собственностью могут быть и материальные активы: здания, машины, земля, природные ресурсы, и труд, и идеи.
Право частного владения позволяет людям самим решать, как им использовать свою собственность.
Но то же право обязывает их отвечать за свои действия. То есть частная собственность обременяет своего владельца, возлагает на него так называемое «бремя собственности».
Частная собственность может быть коллективно-долевой и индивидуально-долевой.
Права частной собственности
Ст. 213 ГК РФ устанавливает, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК РФ (права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства).
Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками:
• имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также
• имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
Общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества и могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами. Учредители (участники, члены) этих организаций утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность соответствующей организации. В случае ликвидации такой организации ее имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется в целях, указанных в ее учредительных документах.
Понятие, субъекты и объекты права частной собственности
Право частной собственности является основной правовой формой наделения граждан материальными благами для удовлетворения их потребностей в современных условиях.
ГК РФ термин "право частной собственности" не использует, а закрепляет систему правовых норм, направленных на обеспечение владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в частной собственности граждан и юридических лиц.
При этом гражданское право ставит целью решение трех основных задач:
• обеспечение гражданам гарантии свободного удовлетворения возникающих потребностей за счет принадлежащего им на праве частной собственности имущества;
• установление бремени содержания объектов права частной собственности;
• определение пределов осуществления права частной собственности с целью исключения случаев причинения вреда третьим лицам.
Субъекты права частной собственности:
1) граждане:
• право частной собственности гражданина-предпринимателя;
• право частной собственности гражданина, не являющегося предпринимателем.
2) юридические лица.
Право частной собственности граждан включает права на следующие объекты:
• на земельные участки;
• на жилые помещения;
• на имущество, ограниченное в обороте;
• на домашних животных и т.п.
По общему правилу в качестве объектов права частной собственности граждан выступает любое имущество в неограниченном количестве и независимо от стоимости. Исключения из этого правила могут быть установлены федеральным законом в отношении отдельных видов имущества (п. 2 ст. 213 ГК).
Субъективное право собственности наделяет гражданина-собственника возможностью:
1. самостоятельно осуществлять на началах исключительного права законные правомочия в отношении имущества, а также
2. требовать от всех других лиц соблюдать права собственника, воздерживаться от каких бы то ни было их нарушений.
Содержание права частной собственности
Содержание субъективного права собственности граждан реализуется через совокупность субъективных правомочий собственника, каждое из которых имеет специфические черты и определенную самостоятельность и которые в полном объеме могут быть реализованы только самим собственником.
В ст. 209 ГК правомочия собственника раскрываются с помощью традиционной для русского гражданского права «триады» правомочий:
1. владения;
2. пользования;
3. распоряжения.
Правомочие владения - основанная на законе (т.е. юридически обеспеченная) возможность фактически иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).
Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.
Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).
Главное, что характеризует правомочия собственника в российском гражданском праве, — это возможность осуществлять их по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК), т.е. самому решать, что делать с принадлежащим имуществом, руководствуясь исключи-тельно собственными интересами, совершая в отношении этого имущества любые действия, не противоречащие, однако, закону и иным правовым актам и не нарушающие прав и законных интересов других лиц. В этом-то и состоит существо юридической власти собственника над своей вещью.
Собственность частного дома
Итак, вы решили построить частный дом. Перед тем как углубиться в рассмотрение этапов оформления права собственности, следует сказать о том, что для строительства дома необходимо иметь право собственности на землю либо иное право, позволяющее вам строительство дома на определенном участке земли.
Для того чтобы данный процесс и последующее оформление права собственности на дом прошли безболезненно и в рамках закона, вам необходимо пройти следующие этапы, предшествующие началу строительства дома и последующему оформлению права собственности на построенный дом:
Первый этап. Получение разрешения на строительство дома
Для того чтобы начать строительство дома, вам необходимо получить разрешение. Следует обратить внимание на то, что, в соответствии с ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов не выше 3-х этажей, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства. Т.е. если вы решили построить дом не выше 3-х этажей для своей семьи, то вам не обязательно подготавливать проектную документацию, вы можете сделать это только по собственной инициативе.
Частью 9 статьи 51 ГК РФ предусмотрено следующее: в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство.
К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Хотелось бы обратить внимание на то, что, в соответствии с ч. 10 ст. 51 ГК РФ, иные документы органы, осуществляющие выдачу разрешений на строительство, требовать не имеют права.
Если с первым пунктом никаких проблем возникнуть не должно, то далее возникает закономерные вопросы: что такое градостроительный план и схема размещения объекта индивидуального жилищного строительства? Где их взять? Постараемся разобраться в этих вопросах.
Итак, что такое градостроительный план? Градостроительный план — это вид документации по планировке территорий, который необходим для получения разрешения на строительство объекта.
Градостроительный план земельного участка (далее ГПЗУ) можно получить в комитете по архитектуре и градостроительству (в Москве — Москомархитектура).
Для получения ГПЗУ вам необходимо представить следующие документы:
• заявление на оказание государственной услуги;
• нотариально заверенные копии документов на земельный участок;
• кадастровая выписка о земельном участке как на бумажном носителе, так и на электронном носителе;
• нотариально заверенные копии кадастровых паспортов зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, или нотариально заверенные выписки из технических паспортов зданий (строений), расположенных на земельном участке, с экспликацией и планом земельного участка (в случае наличия таковых);
• нотариально заверенные копии свидетельств о государственной регистрации прав на здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке, либо иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в случае наличия таковых);
• технические условия на подключение к сетям общей коммуникации;
• копия документа, устанавливающего личность заявителя (обязательно предоставление подлинника), для представителя — нотариальная копия доверенности, копия документа, устанавливающего личность представителя.
Вместе со всеми вышеперечисленными документами вы также подаете схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, которую составляете сами либо с помощью организации, оказывающей соответствующие услуги, для последующего ее утверждения.
О стоимости услуги по выдаче ГПЗУ вам необходимо узнать в соответствующей организации (в Москве — бесплатно). Срок подготовки ГПЗУ — не более 30 дней.
Далее, после получения ГПЗУ и утверждения схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, вы подаете комплект документов в соответствующий орган для получения разрешения на строительство (в Москве — Мосгосстройнадзор).
Срок получения разрешения на строительство — 10 дней.
В случае отказа в разрешении на строительство вам обязаны выдать письменный мотивированный отказ, который впоследствии можно обжаловать в суд.
Второй этап. Строительство дома
В течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство застройщик обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию документы согласно ч. 18 ст. 51 ГК РФ.
На данном этапе происходит непосредственное строительство дома, подключение его к коммуникациям и другие необходимые в ходе строительства действия. Хотелось бы обратить внимание на то, что при строительстве дома следует обращаться в специализированные организации и использовать сертифицированный материал, это может повлиять на следующий этап.
Третий этап. Ввод объекта в эксплуатацию
Сразу следует сказать, что требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
Несмотря на данное положение, строительство частного жилого дома, как правило, дело не одного дня, поэтому подробное рассмотрение данного этапа необходимо для наиболее полного и ясного представления процесса, который предшествует введению дома в эксплуатацию.
После того как построен дом, необходимо обратиться в органы БТИ для получения технического паспорта. К вам выедут техники, которые произведут замеры и другие, необходимые для составления технического паспорта, процедуры.
Далее следует присвоение почтового адреса построенному дому. К сожалению, единой формы и порядка присвоения почтовых адресов на настоящий момент нет. Как правило, это осуществляется главой администрации соответствующего муниципального образования, на основании письменного заявления и документов, которые может запросить администрация. Так, для получения наиболее точной информации по присвоению почтового адреса, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования, где вам объяснят, что именно от вас требуется.
Следующий документ, который необходимо получить перед введением дома в эксплуатацию, это кадастровый паспорт. Выдается он на основании технического паспорта и справки о присвоении почтового адреса. Кадастровый паспорт на жилой дом получается также как и технический в органах БТИ.
Далее следует непосредственно получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Получение его осуществляется следующим образом. Вы обращаетесь в орган, который выдал разрешение на строительство с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к которому прикладываете документы согласно пунктам 1-8 ч. 3 ст. 55 ГК РФ.
Также правительством РФ могут быть предусмотрены и иные документы, необходимые для ввода дома в эксплуатацию.
В течение 10 дней выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
В случае отказа требуйте письменный мотивированный ответ, в противном случае у вас не будет оснований для обращения в суд.
Четвертый этап. Оформление права собственности на дом
Перед описанием данного этапа следует сказать, что оформлению права собственности на дом не всегда предшествует его строительство. Оформление права собственности требуется также после заключения договоров купли-продажи недвижимости, мены, дарении, оформления наследства.
Поэтому, если вы покупаете или продаете дом, следует помнить о том, что купля-продажа дома без земли, на которой он находится, невозможна, соответственно, вам необходимо перед продажей своего дома убедиться в том, что ваши права на землю (право собственности, аренды и т.д.) и на дом оформлены надлежащим образом. Либо, если вы являетесь покупателем, то убедиться в соответствующем оформлении прав продавца.
Если вы являетесь продавцом, то для удачной продажи дома вам необходимо наряду со свидетельствами о праве собственности на дом и землю, получить также:
• выписку из домовой книги;
• выписку из ЕГРП;
• справку об отсутствии задолженности по налогам и сборам.
Если же вы являетесь покупателем, то вам стоит потребовать указанных документов от продавца.
Для того чтобы зарегистрировать право собственности на загородный дом после его строительства, вам потребуются следующие документы:
• документ, удостоверяющий личность заявителя, для представителя также доверенность и ее копия;
• до 01.03.2015 — кадастровый паспорт жилого дома;
• после 01.03.2015 — кадастровый паспорт жилого дома, разрешение на ввод в эксплуатацию дома;
• правоустанавливающий документ на земельный участок;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• заявление о государственной регистрации права собственности;
• квитанцию об оплате государственной пошлины (подлинник и копия).
Для оформления права собственности на дом по, так называемым, вторичным сделкам (купля-продажа, мена, дарение, оформление наследства) вам понадобятся:
• заявление о государственной регистрации права собственности;
• документ об уплате государственной пошлины (подлинник и копия);
• документ, удостоверяющий личность заявителя (заявителей, в случае если недвижимость принадлежит не одному собственнику, либо если несколько покупателей), для представителя заявителя — нотариальная доверенность и ее копия;
• свидетельство о праве собственности на земельный участок (продавца, дарителя, наследодателя и т.д.);
• свидетельство о праве собственности на дом (продавца, дарителя, наследодателя и т.д.);
• документ, на основании которого было приобретено право собственности на землю и дом (продавца, доверителя, наследодателя и т.д.);
• документ — основание приобретения вами права собственности на дом (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве собственности на наследуемое имущество) (подается по количеству участников сделки + 1 экземпляр для регистрационной палаты);
• технический паспорт здания (выдается в БТИ);
• кадастровый паспорт здания (выдается в БТИ);
• кадастровый паспорт на земельный участок;
• согласие супруга на приобретение / отчуждение дома и земли (если последние были куплены / покупаются во время брака), свидетельство о заключении брака;
• отказ сособственников от преимущественного права покупки (если дом и земля находятся в собственности 2-х и более лиц);
• разрешение органов опеки и попечительства, если собственником являются несовершеннолетние дети, недееспособные лица.
После подачи всех необходимых документов, в течение 30 дней производится регистрация права собственности. Далее регистрирующим органом выдается свидетельство о праве собственности и зарегистрированный договор.
Участок частной собственности
Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования, распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. Общие права собственников земли закреплены, кроме указанной статьи ГК РФ, и в ст. 40 ЗК РФ (Права собственников земельных участков на использование земельных участков).
Ст. 209 ГК РФ в частности определяет следующие права собственника:
• отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
• передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;
• отдавать имущество в залог и обременять его другими способами;
• распоряжаться имуществом иным образом.
При этом владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Граждане и их объединения могут приобретать в частную собственность земельные участки:
1. за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (приватизация);
2. путем совершения иных сделок с землей, предусмотренных земельным законодательством.
В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися:
1. на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и
2. на иных особо установленных территориях Российской Федерации.
Следует отметить, что объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров.
Согласно ст. 27 ЗК РФ не могут предоставляться в частную собственность земельные участки, отнесенные к землям:
1. изъятым из оборота (например, государственные природные заповедники и национальные парки);
2. ограниченным в обороте (например, из состава земель лесного фонда).
Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей.
Они должны:
• своевременно платить земельный налог,
• осуществлять мероприятия по охране земель,
• соблюдать требования градостроительных регламентов,
• своевременно приступать к использованию земельного участка,
• эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др.
Право частной собственности возникает чаще всего в результате совершения различного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).
Иными основаниями для возникновения права частной собственности являются:
1. административно-правовые акты (решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления);
2. приобретательная давность;
3. приватизация.
Основания прекращения частной собственности на землю разделяют на добровольное и принудительное.
Право частной собственности добровольно прекращается при:
• отчуждении собственником своего земельного участка (сделки);
• прекращении деятельности юридического лица;
• смерти гражданина и переходе права собственности по наследству государству (муниципальному основанию);
• добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ).
Принудительно право частной собственности прекращается в случаях (статьи не проверены):
1. обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ);
2. неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст.284 ГК РФ);
3. использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);
4. реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);
5. выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);
6. отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу;
7. национализации земель;
8. конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).
Возникновение, прекращение и изменение права частной собственности на землю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.
В зависимости от правообладателя частная собственность на землю подразделяется на несколько видов:
1) индивидуальная собственность граждан и юридических лиц;
2) общая собственность:
• общая совместная (без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности);
• общая долевая (доля каждого сособственника известна заранее).
Юридические лица, так же как и граждане, могут по своему желанию объединять находящиеся в их собственности земельные участки и использовать их на праве общей совместной и общей долевой собственности.
Общая собственность на земельные участки возникает:
1. в силу закона (в случаях, предусмотренных законодательством), или
2. по договору (путем добровольного объединения собственниками принадлежащих им земельных участков).
Например, Федеральным законом N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" установлено, что земельный участок, как и любое иное имущество фермерского хозяйства, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если соглашением между ними не установлено право общей долевой собственности.
Земельные участки, расположенные под многоквартирными жилыми домами, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Суть частной собственности
Из современных взглядов на суть частной собственности, увязывающих ее экономические и психологические аспекты, можно рассмотреть суждения немецкого профессора экономики Хайнца Ламперта, рассматривающего в своей работе итоги развития социального рыночного хозяйства в ФРГ.
Ламперт считает, что частная собственность имеет следующие функции:
1. Функцию повышения благосостояния, обеспеченности, свободы и независимости. Она также повышает экономическую защищенность человека, а возможность распоряжаться имуществом увеличивает свободу действий владельца и способствует свободному развитию личности (прежде всего это касается находящихся в собственности квартир и домов).
2. Функцию сохранения стоимости и стимулирования повышения производительности (стимулирующая функция). Заинтересованность собственников в том, чтобы сохранить и преумножить стоимость, заключенную в собственности, побуждает их к тому, чтобы бережно относиться к ней, рационально использовать ее, т.е. так, чтобы получить прибыль, иначе говоря, рентабельно.
3. Функцию обеспечения конкуренции и прогресса. Суть ее в том, что различные комбинации собственности и труда обеспечивают не только максимальную экономическую отдачу, но и повышают инициативность, конкурентоспособность, предприимчивость людей. А ведь это обязательное условие любого прогресса.
Сопоставляя ранее приведенные позиции (Ильин И.А. и др.) на сущность частной собственности и суждения Х. Ламперта во многом видишь их позитивное созвучие. Естественно, данное созвучие предполагает и анализ негативного влияния собственности на личность.
Противоречивость всех приведенных высказываний о собственности и собственнике, и соответствующие чувства, которые они вызывают, естественны для многих людей. Поэтому важно более детально разобраться в данной проблеме.
Ведь не одинок в приведенном мнении о развращающем влиянии собственности на человека Лев Толстой. И не только социалистическая идеология подчеркивала данный аспект. Мировые религии так или иначе (это мы покажем более детально в соответствующем разделе) негативно оценивают безудержное стремление к богатству. Пророк Симеон еще в Х веке в своем «Слове» осуждал частную собственность: «Дьявол внушает нам сделать частной собственностью и превратить в наше сбережение то, что было предназначено для общего пользования, чтобы посредством этой страсти к стяжанию навязать нам два преступления и сделать виновными вечного наказания и осуждения. Одно из этих преступлений - не милосердие, другое - надежда на отложенные деньги, а не на Бога. Ибо имеющий отложенные деньги виновен в потере жизни тех, кто умирал за это время от голода и жажды. Ибо он был в состоянии их напитать, но не напитал, а зарыл в землю то, что принадлежит бедным, оставив их умирать от голода и холода. На самом деле он убийца всех тех, кого он мог напитать».
Частная собственность граждан
Объекты права частной собственности граждан
Граждане являются частными собственниками принадлежащего им имущества. В этом качестве они могут быть собственниками любого имущества, в том числе различных видов недвижимости, включая предприятия как имущественные комплексы, жилые дома и квартиры. Конституция РФ провозгласила возможность иметь в частной собственности землю (земельные участки), а также другие природные ресурсы (ч. 2 ст. 9, ст. 36). Однако действующее законодательство пока не предусматривает возможности иметь в частной собственности участки недр или лесов. Граждане являются собственниками имущества созданных ими учреждений (некоммерческих организаций). Они могут иметь в собственности и различные виды движимого имущества, включая оборудование, транспортные средства и другие средства производства, а также деньги и ценные бумаги.
В состав имущества, принадлежащего гражданам, могут входить и отдельные обязательственные права (например, такие права требования, как вклады в банках, либо права пользования чужим имуществом), корпоративные права (права участия в акционерных и других хозяйственных обществах, в кооперативах), а также некоторые правомочия из состава исключительных прав. Они не приобретают тем самым режима вещных прав, но находятся в составе принадлежащего гражданину имущества как единого комплекса. Именно этот комплекс составляет объект взыскания возможных кредиторов гражданина, а в случае его смерти — наследственную массу (объект наследственного преемства).
Закон предусматривает некоторые особые основания возникновения права собственности граждан. Так, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, как отмечалось ранее, приобретает право собственности на квартиру, дачу, гараж или иное помещение, которое было предоставлено ему кооперативом, после полного внесения паевого взноса за указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК). Аналогичная возможность предоставлена и другим лицам, имеющим право на паенакопление (супругам или иным членам семьи пайщика, его наследникам). Право собственности на соответствующую недвижимость возникает при этом в момент оплаты последней части паевого взноса.
В настоящее время отпали традиционные для прежнего правопорядка ограничения объектов права собственности граждан — количество или размер жилых помещений, в том числе квартир, дач и садовых домиков, автотранспортных средств, скота, средств производства и т.п. (что, впрочем, впервые было продекларировано еще в законах о собственности). В соответствии с п. 2 ст. 213 ГК не подлежат ограничению количество, а также стоимость объектов права собственности граждан, если только такое ограничение не вызывается целями защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, закон предусматривает весьма широкие, хотя и не безграничные возможности для развития частной собственности граждан и создает ей необходимые правовые гарантии.
Объектом права собственности граждан не может быть только имущество, изъятое из оборота, поскольку оно составляет объект исключительной собственности государства. Конкретные виды объектов, которые не могут принадлежать гражданам на праве собственности, должны быть прямо указаны в законе (п. 2 ст. 129 ГК) и не могут устанавливаться подзаконными актами. Это же касается и объектов, которые могут находиться в собственности частных лиц только по специальному разрешению, т.е. ограниченных в обороте (абз. 2 п. 2 ст. 129 ГК).
Право собственности граждан на земельные участки
Несмотря на провозглашение Конституцией РФ права частной собственности на землю, отечественное законодательство достаточно осторожно подходило к его реальному закреплению. До введения в действие Земельного кодекса оно допускало возможность нахождения земельных участков на праве собственности у граждан лишь в отдельных, прямо предусмотренных им случаях.
Главным образом это касалось возможностей получения земельных участков в собственность:
— под индивидуальное жилищное строительство;
— для садоводства или ведения личного подсобного и дачного хозяйства;
— для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
Кроме того, граждане, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения (например, приобретшие путем покупки или наследования дом в сельской местности), были вправе приобретать в собственность земельные участки, на которых расположены такие объекты. Наконец, в ходе приватизации допускалось приобретение в собственность граждан земельных участков под приватизируемыми предприятиями, а также под другими объектами недвижимости, находящимися в их собственности.
В настоящее время в соответствии с п. 1 ст. 15 ЗК граждане могут приобретать земельные участки по основаниям, предусмотренным законом, в том числе по различным сделкам и иным основаниям возникновения права собственности, установленным ГК. При этом они имеют право на равный доступ к приобретению в собственность земельных участков из государственных или муниципальных земель. Отказ в их предоставлении в собственность граждан не допускается, если только эти участки не изъяты из оборота, не зарезервированы для государственных или муниципальных нужд либо имеется запрет федерального закона на их приватизацию (п. 4 ст. 28 ЗК).
Если же находящийся в публичной собственности земельный участок уже используется гражданином на законном основании, он может приобрести его в собственность в упрощенном порядке (brevi manu — «короткой рукой»): арендатор земли либо собственник находящегося на ней здания, строения или сооружения имеют преимущественное право покупки такого земельного участка, а последний — еще и «исключительное право» на его приватизацию (п. 1 ст. 36 ЗК); граждане, использующие земельный участок на ограниченном вещном праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, могут приобрести его в собственность без проведения конкурса или аукциона, причем бесплатно. Приобретение в собственность земельного участка гражданином, являющимся собственником находящегося на нем здания, строения или сооружения, способствует соблюдению традиционного принципа superficies solo cedit («строение следует за землей»), закрепленному теперь пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК и содействующему улучшению правового режима недвижимостей.
По общему правилу находящиеся в публичной собственности земельные участки предоставляются в собственность граждан за плату (хотя законодательством могут предусматриваться и случаи их бесплатного предоставления в собственность) и с соблюдением установленных нормативными актами предельных (максимальных и минимальных) размеров (ст. 33 ЗК) (хотя количество таких участков, находящихся в собственности одного гражданина, формально не ограничено). Порядок предоставления земельных участков в собственность граждан из государственных или муниципальных земель определяется Земельным кодексом, а не законодательством о приватизации. Приобретение гражданами земельных участков у других частных собственников осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК (сделки об отчуждении, наследование и др.). При этом правила п. 2 ст. 214 ГК и ст. ст. 16 — 19 ЗК исключают возможность приобретения в частную собственность граждан «бесхозяйных» земельных участков по давности владения, ибо все участки, не находящиеся в частной или муниципальной собственности, считаются объектами государственной собственности.
Права на принадлежащие гражданам земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК; п. 1 и п. 2 ст. 25 ЗК), а сами земельные участки в качестве объектов недвижимости — государственному кадастровому учету. Последний имеет не только техническое, но и юридическое значение. Хотя его данные сами по себе не имеют правоустанавливающего (право порождающего) значения, они служат основой для определения территориальных границ земельного участка (п. 1 ст. 261 ГК), а также важны для осуществления собственником своих прав. Так, объектом купли-продажи и других сделок по отчуждению земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
По общему правилу право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой, а также замкнутые водоемы, лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК; абз. 1 п. 2 ст. 6 ЗК). Недра составляют самостоятельный объект права собственности, не становясь автоматически объектом права собственности собственника земельного участка (и не составляя его принадлежность). Это обстоятельство позволяет использовать их для добычи полезных ископаемых, прокладки подземных сооружений и в аналогичных целях без согласия собственника земельного участка. Вместе с тем последнему предоставляется право использовать все, что находится под поверхностью его земельного участка, с соблюдением требований Закона о недрах, других законов и прав других лиц (п. 3 ст. 261 ГК; п. 1 ст. 40 ЗК). Для граждан речь обычно идет о свободной добыче и использовании общераспространенных полезных ископаемых (песка, гравия, глины и т.п.), находящихся на их участках, и о строительстве погребов, гаражей и тому подобных подземных сооружений бытового характера.
Как недвижимая вещь земельный участок может признаваться делимым, если каждая из его частей после раздела образует самостоятельный земельный участок, использование которого может осуществляться в составе земель той же категории (абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК). Кроме того, образованные в результате раздела новые участки должны иметь площадь не ниже минимального размера, установленного в соответствии с правилами ст. 33 ЗК и ст. 4 Закона об обороте земель сельхоз назначения. С соблюдением этих правил объектом некоторых сделок (ипотеки, аренды) может становиться и часть земельного участка. Эта последняя может также обременяться сервитутами (ограниченными вещными правами).
Правомочия граждан как собственников земельных участков определяются общими нормами гражданского права о содержании права собственности. Закон особо оговаривает право собственника на застройку своего земельного участка, устанавливая общее правило о приобретении им права собственности на возведенные на участке объекты недвижимости (ст. 263 ГК). При этом граждане как частные собственники земли вправе осуществлять свои правомочия свободно (по своему усмотрению), если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 1 ст. 260 и п. 3 ст. 209 ГК; п. 1 ст. 43 ЗК), например соседствующих землепользователей. Земельные участки могут быть объектом взыскания по долгам их собственников, причем обращение взыскания на эти объекты недвижимости допускается только по решению суда (ст. 278 ГК).
В силу особой общественной значимости земельных участков право частной собственности на них подвергается ряду законодательных ограничений в публичных интересах. Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничены в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда, так или иначе, затрагивает интересы общества в целом. Граждане — собственники земельных участков обязаны использовать их строго по целевому назначению (для жилой застройки, для отдыха, для ведения сельскохозяйственного производства и т.п.) (п. 2 ст. 7 ЗК) и разрешенными способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также осуществлять необходимые меры по охране земель, соблюдать требования экологических, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов, не допускать загрязнения и ухудшения плодородия почв (ст. 42 ЗК). Несоблюдение этих требований влечет для собственника неблагоприятные последствия вплоть до изъятия в судебном порядке используемого им земельного участка (ст. ст. 284 — 286 ГК; п. 3 ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Таким образом, земельное законодательство регламентирует публично-правовые аспекты использования земельных участков гражданами (предоставление им земель из государственной и муниципальной собственности, ограничения прав частных собственников и т.п.), тогда как гражданское право определяет режим земельных участков как недвижимости — объекта гражданских прав (ст. 3 ЗК). То обстоятельство, что земельное законодательство отнесено Конституцией РФ к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, дает возможность учесть в нем все необходимые региональные особенности. Исключительная федеральная компетенция в области гражданского законодательства со своей стороны обеспечивает единство регламентации имущественного оборота земельных участков.
Принадлежащие гражданам земельные участки, использование которых не связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в том числе находящиеся под единственным пригодным для постоянного проживания гражданина жилым помещением, согласно п. 1 ст. 446 ГПК не могут быть объектом взыскания кредиторов.
Право собственности граждан на жилые помещения
Под жилыми помещениями жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей (обычно в территориальных бюро технической инвентаризации — БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также специализированные дома и служащие аналогичным целям помещения — общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда (предназначенные для расселения граждан при капитальном ремонте домов), специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.
В соответствии со ст. 49.1 Жилищного кодекса РСФСР граждане вправе приобрести в собственность за плату (купить) жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Если же они являются нанимателями таких помещений, то они получают право на бесплатную приватизацию занимаемого жилья путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность (ст. 54.1 Жилищного кодекса РСФСР; ст. 2 и ст. 11 Закона РФ N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Каждый гражданин может бесплатно получить в собственность занимаемое им жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда только один раз. Объектом приватизации не могут быть аварийные жилые помещения, а также жилые помещения в общежитиях, закрытых военных городках и служебные (решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир могут быть приняты их собственниками или уполномоченными ими органами). При этом могут возникнуть отношения общей (долевой или совместной) собственности граждан на приватизированные в таком порядке жилые помещения.
Граждане могут приобретать жилье в собственность и по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (строительство жилых домов или участие в его финансировании, на основании договоров ренты, мены, дарения, аренды с выкупом, полной оплаты стоимости кооперативного жилья, получение жилья в порядке наследования и т.д.).
Находящееся в собственности граждан жилье не ограничивается по количеству, размерам и стоимости (ч. 3 ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики). Жилые помещения рассматриваются законом в качестве разновидностей недвижимого имущества. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК право на них подлежит обязательной государственной регистрации, имеющей правоустанавливающее значение. Собственники жилья вправе использовать его по целевому назначению с соблюдением требований законодательства и интересов других лиц, в том числе совершать сделки по его отчуждению, залогу, аренде, передавать по наследству, а также вселять в принадлежащие им жилые помещения других граждан в качестве членов своих семей (ср. ст. 288 ГК; ст. 49.2 Жилищного кодекса РСФСР; ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики; ч. 1 ст. 3 Закона о приватизации жилья).
Жилые помещения, как и земельные участки, также имеют строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст. 288 ГК). Таким образом, не допускается сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, размещение в них промышленных, кустарных и иных производств, а также их продажа или иное отчуждение для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимостей). Гражданин — собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей.
Вместе с тем, несмотря на законодательное признание квартир и комнат в многоквартирном жилом доме самостоятельными недвижимыми вещами, они, как уже отмечалось, ни фактически, ни юридически не приспособлены к тому, чтобы быть самостоятельными объектами недвижимости. Возникающие при этом противоречия и проблемы приводят к выводу о том, что законодательное объявление их недвижимостями — самостоятельными объектами гражданских правоотношений — в действительности представляет собой юридическую фикцию, вызванную к жизни остротой жилищной проблемы и определенными недостатками законодательства.
Для обеспечения нормальной эксплуатации квартир в многоквартирных жилых домах закон вынужден признать за их собственниками долю в праве на общее имущество дома — лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы, санитарно-техническое и иное оборудование и т.п. (ст. 289 и п. 1 ст. 290 ГК; ч. 4 и ч. 5 ст. 3 Закона о приватизации жилья). При этом таким собственникам жилья запрещено отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК; ч. 2 ст. 8 Закона об основах федеральной жилищной политики; ч. 8 ст. 3 Закона о приватизации жилья).
По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной. Однако квалификация этих отношений как режима главной вещи и принадлежности была бы ошибочной, ибо главной вещью в отношении общих частей дома, разумеется, является сам дом, а не отдельные квартиры (а доля в праве собственности не является вещью).
Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК; ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики).
Право собственности индивидуальных предпринимателей
Граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без создания юридического лица (индивидуальные предприниматели), вправе иметь в собственности различные средства производства, в том числе используемые ими с привлечением наемных работников. Ясно, например, что без таких работников, хотя бы сезонных, обычно не может обойтись среднее или крупное крестьянское (фермерское) хозяйство. Для оформления их найма, как и для обладания различными «основными фондами» (средствами производства), вовсе не обязательно создавать юридическое лицо, однако необходима государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.
Отсутствие юридического лица в данном случае означает лишь то, что по всем своим обязательствам, в том числе и перед наемными работниками, такой индивидуальный предприниматель в соответствии со ст. 24 ГК отвечает всем своим имуществом, на которое по действующему законодательству может быть обращено взыскание (т.е. за исключением имущества, указанного в п. 1 ст. 446 ГПК). Распространение на деятельность индивидуальных предпринимателей правил о юридических лицах — коммерческих организациях (п. 3 ст. 23 ГК) означает применение к совершаемым ими сделкам указанных специальных правил, касающихся особенностей их оформления, исполнения, оснований ответственности за неисполнение и т.п.
В состав имущества индивидуального предпринимателя, выступающего в качестве участника полного товарищества (или полного товарища в товариществе на вере), включается также его доля в складочном капитале такого товарищества. С согласия других участников полного товарищества возможна передача доли или ее части как другому участнику, так и третьему лицу (ст. 79 ГК). При этом к приобретателю доли или ее части соответственно переходят и все связанные с этим (корпоративные) права. Но обращение кредиторами взыскания на долю полного товарища в складочном капитале допускается только при отсутствии у индивидуального предпринимателя иного имущества для покрытия долгов (ст. 80 ГК).
Индивидуальные предприниматели как физические лица вправе иметь в собственности и любое иное имущество, которое может составлять объект права собственности граждан. Они не обособляют, во всяком случае юридически, имущество, используемое ими для предпринимательской деятельности, от другого своего имущества. Именно поэтому все принадлежащее им имущество (за указанным выше изъятием) может являться объектом взыскания со стороны любых их кредиторов (что, в частности, отражается в особенностях регламентации банкротства индивидуальных предпринимателей в соответствии с правилами ст. 25 ГК и ст. ст. 214 — 216 Закона о банкротстве).
Объекты частной собственности
В соответствии с Конституцией РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч. 1 ст. 8). Эта конституционная норма нашла отражение и в ГК РФ (п. 1 ст. 212).
Субъектами права частной собственности являются граждане и юридические лица.
Причем иностранные граждане и лица без гражданства могут быть субъектами права собственности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральными законами или международным договором Российской Федерации (ч. 3 ст. 62 Конституции РФ).
Гражданин в качестве собственника, осуществляя определенную экономическую деятельность, может вводить свое имущество в гражданский оборот, в том числе использовать его при осуществлении индивидуальной предпринимательской деятельности.
Объектами права частной собственности может быть любое имущество, за исключением отдельных видов, которые по закону не могут принадлежать гражданам (п. 1 ст. 213 ГК РФ).
Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 213 ГК РФ).
Правовой режим объектов права
Правовой режим объектов права собственности граждан.
Общий правовой режим — одинаковые для всех субъектов права собственности правила, не предполагающие каких-либо особых ограничений.
При этом граждане не должны выходить лишь за общие пределы, установленные гражданским законодательством. В частности, не допускаются действия граждан, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (п. 1 ст. 10 ГК РФ).
Специальный режим — это система правовых норм, предусматривающая выполнение гражданами (субъектами права собственности) определенных правил при осуществлении своих прав.
Специальный режим права собственности распространяется на следующие виды имущества:
• недвижимое имущество (необходима регистрация прав, уплата налога, соблюдение конкретных нормативно закрепленных правил приобретения, пользования и т. п.);
• транспортные средства, оружие, сильнодействующие яды и другие движимые вещи, оборотоспособность которых ограничена законом (предусмотрены особые правила регистрации, учета, хранения; запрещение передавать кому-либо без надлежащего разрешения; соблюдение особых мер безопасности);
• продуктивный и рабочий скот, домашние животные (необходимо соблюдение ветеринарных и санитарных правил их содержания и т. п.);
• ценные бумаги (установлены особые правила их выпуска, обращения).
Содержание права частной собственности граждан образуют правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом по своему усмотрению и в своем интересе. Между тем для реализации потенциальных возможностей, заложенных в этих правомочиях, необходим юридический факт, превращающий конкретного гражданина в собственника конкретного имущества. Иначе говоря, гражданин должен приобрести это имущество любыми законными способами (купить, наследовать, изготовить и т. д.).
Осуществление права частной собственности представляет собой реализацию собственником правомочий по владению, пользованию и распоряжению определенным имуществом в рамках, установленных действующим законодательством. Так, гражданин вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В частности, нельзя использовать имущество с намерением причинить вред другим лицам (ст. 10 ГК РФ).
Тем не менее, будучи собственником, гражданин может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК. РФ). Например, собственник жилого помещения обязан соблюдать установленные правила его использования. Систематическое нарушение этих правил (пренебрежение правами и интересами соседей, бесхозяйственное содержание жилья и т. п.) является основанием для принятия судом решения о продаже такого жилья с публичных торгов (ст. 293 ГК РФ). Более того, действующим законодательством предусмотрена административная ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, а также содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ).
Частная долевая собственность
Часто нашим согражданам приходится слышать такие термины, как «долевая собственность на квартиру» и «доля в праве собственности на квартиру». Давайте разберемся, что это за термины, с чем они связаны и чем отличается общая долевая собственность на квартиру, от частной или общей совместной собственности на квартиру, а также от собственности на комнату в квартире?
Общая долевая собственность на квартиру
Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако это имущество, даже поделенное на доли, принадлежит всем его собственникам. То есть каждый из собственников такого имущества может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие его собственники.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения сказано, в частности, нижеследующее:
“1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом”.
Применительно к праву общей долевой собственности на квартиру, всем собственникам квартиры, находящейся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право проживания в квартире и право на вселение в нее членов своих семей.
Однако, распоряжение квартирой (сдача квартиры аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц) возможно при долевой собственности с рядом ограничений.
Такие ограничения предусмотрены статьей 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Иными словами, распоряжение долей в праве общей долевой собственности на квартиру вполне допустимо по закону, но требует предварительного согласования всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру). В частности, продажа доли в праве собственности на квартиру возможна с соблюдением ряда требований, прямо предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ, которая будет рассмотрена нами ниже.
Объекты и основания возникновения общей долевой собственности на жилое помещение
Согласно части 4 статьи 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Применительно к жилым помещениям законом право общей долевой собственности не запрещено и не ограничено.
Таким образом, право общей долевой собственности возможно на любое жилое помещение в Российской Федерации, к числу которых статья 16 Жилищного кодекса РФ относит:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Основаниями возникновения права общей долевой собственности могут быть самые разные, в числе которых следует особо выделить следующие основания:
1. Сделки с жилыми помещениями с участием, как граждан, так и организаций (дарение, мена, купля-продажа, рента);
2. Переход права собственности на долю в праве собственности на жилое помещение по наследству (наследование по закону или по завещанию);
3. Приватизация жилья, т.е. безвозмездная передача гражданину жилого помещения, принадлежащего государству;
4. Признание права собственности на жилое помещение (долю в праве на жилое помещение) по решению суда.
Во всех вышеуказанных случаях право собственности может перейти как на все жилое помещение, так и на отдельно взятую долю в праве собственности на жилое помещение.
Отличие долевой собственности на квартиру от общей совместной собственности на квартиру
Собственность на жилое помещение (в частности, на квартиру) может быть не только общей долевой, но также и общей совместной.
Как уже было указано выше, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность), что закреплено в части 2 статьи 244 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 253 Гражданского кодекса РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, так же, как и участники общей долевой собственности, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
Однако распоряжение общей совместной собственностью имеет свои особенности, которые также предусмотрены статьей 253 Гражданского кодекса РФ. В частности, распоряжение общим имуществом может производиться только сообща всеми участниками общей совместной собственности. Иными словами, если участник общей долевой собственности на квартиру может, например, продать, свою долю в квартире, предварительно уведомив о своем намерении собственников других долей в этой квартире, то участники общей совместной собственности на квартиру могут распорядиться принадлежащей им на праве собственности квартирой, только сообща, то есть могут продать не долю в праве собственности на квартиру, а всю квартиру в целом.
Чтобы избежать такого ограничения, которое делает весьма затруднительным распоряжение общей собственностью на квартиру (ведь ее продажа или иное отчуждение возможно только целиком, а не по частям), участники общей совместной собственности на квартиру могут определить свои доли в праве собственности, заключив соответствующее соглашение об определении долей. Однако и при определении долей в праве общей собственности на квартиру участники общей совместной собственности не свободны в своем выборе. Поскольку сделка с недвижимым имуществом, согласно требованиям статьи 164 Гражданского кодекса РФ, подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе, то текст соглашения об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру должен соответствовать требованиям, предъявляемым к таким соглашениям чиновниками данного учреждения. Требования Федеральной регистрационной службы к соглашению об определении долей в праве общей совместной собственности, прямо вытекают из содержания части 2 статьи 254 Гражданского кодекса РФ, которая содержит предписание о равенстве долей всех участников общей совместной собственности на имущество.
Иными словами, если квартира была оформлена в собственность, например, трех граждан, то Федеральная регистрационная служба зарегистрирует соглашение об определении долей в такой квартире только при условии, что за каждым из участников общей собственности на квартиру будет закреплено право собственности на 1/3 доли этой квартиры.
После оформления права общей долевой собственности на квартиру, участники такой собственности приобретут все права на это жилое помещение, которые были изложены в Главе I настоящей статьи.
Отличие долевой собственности на квартиру от частной собственности на квартиру или комнату
Следует отличать право собственности на долю в квартире, от права частной собственности на квартиру или отдельную комнату в этой квартире.
У собственников квартир в многоквартирном доме и долей в праве собственности на квартиры в многоквартирном доме есть одно общее право – право собственности на долю в общем имуществе в многоквартирном доме.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, собственники квартир, владеющие ими как на праве общей совместной, так и на праве общей долевой или частной собственности, владеют, кроме того, правом долевой собственности на места общего пользования и все инженерные коммуникации в многоквартирном доме.
Однако собственник доли в праве собственности на квартиру имеет несколько меньшие прав, чем собственник всей квартиры, которому квартира принадлежит на праве частной собственности и собственник комнаты в коммунальной квартире.
Собственники, владеющие квартирой единолично, могут распоряжаться своей квартирой (продать, обменять, подарить и т.д.) без получения чьего-либо на то согласия, и без предварительного уведомления кого-либо о своем намерении.
От собственников квартир, владеющих квартирами на праве частной собственности, следует отличать собственников комнат в коммунальных квартирах. В этом случае гражданин может владеть отдельно взятым изолированным жилым помещением (комнатой), находящимся в составе другого жилого помещения (квартиры) на праве как долевой, так и частной собственности. Однако собственникам комнат в коммунальных квартирах, согласно статьям 41-42 Жилищного кодекса РФ, принадлежит также право общей долевой собственности на места общего пользования в коммунальных квартирах (коридор, кухня, санузел и т.д.).
Как уже было указано выше, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, собственники долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию. Поскольку собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования в этой коммунальной квартире, то распоряжение комнатой (продажа, мена, сдача в аренду и т.д.), возможно лишь с ведома и (при сдаче в аренду) письменного согласия собственников других комнат в этой коммунальной квартире.
Собственники долей в отдельной квартире имеют право распоряжения (право на совершение сделок по отчуждению имущества) долей от всей квартиры, тогда как собственники комнат в коммунальной квартире имеют право распоряжения конкретными комнатами. Соответственно, при совершении каких-либо сделок с жильем, собственники долей в отдельной квартире могут продать лишь свою, так называемую “идеальную” долю в праве собственности на всю квартиру (например, 1/2 доли), тогда как собственники комнат могут продать по гораздо большей цене отдельно взятую комнату в коммунальной квартире.
Сделки с долей в праве собственности на квартиру
Собственники долей в праве собственности на квартиру могут совершать со своей долей любую сделку, не запрещенную действующим законодательством – продать, подарить, передать по договору ренты, завещать, сдать в аренду и т.д.
Однако, для двух сделок от собственника доли потребуется совершение ряда действий, чтобы эти сделки, в дальнейшем, не были оспорены в суде собственниками других долей в этой квартире.
Если собственник доли планирует сдать квартиру в аренду, то от собственников других долей в этой квартире нужно будет получить письменное согласие, либо в виде отдельного документа (содержание: собственник Иванов не возражает против сдачи квартиры в аренды гражданину Петрову на таких-то условиях), либо в виде отметки о согласовании договора аренды с другими собственниками квартиры на тексте самого договора с их подписями и расшифровками подписей.
Если же речь идет о продаже доли в праве собственности на квартиру какому-то постороннему лицу, то продавец доли обязан реализовать преимущественное право покупки его доли другими собственниками этой квартиры, в полном соответствии с требованиями статьи 250 Гражданского кодекса РФ.
Продавец доли обязан будет за месяц до продажи своей доли письменно известить о своем намерении других собственников квартиры, указав в письменном извещении точную цену, по которой он планирует продать свою долю любому желающему. Другие собственники квартиры должны будут в месячный срок ответить продавцу либо письменным согласием на покупку его доли по предложенной цене, либо письменным отказом от совершения такой сделки. В том случае, если собственники других долей квартиры ответят письменным отказом от выкупа доли по предложенной цене, либо в течении одного месяца с момента направления им извещения ничего не ответят продавцу (что будет считаться фактическим отказом от совершения сделки), собственник отчуждаемой доли вправе будет продать ее любому желающему. Однако цена договора купли-продажи должна будет в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников квартиры. Если цена в договоре купли-продажи доли будет хотя бы на одну копейку выше или ниже той цены, которая была указана в извещении, или если продавец доли не известит кого-либо из собственников квартиры о своем намерении продать принадлежащую ему долю, другие собственники квартиры вправе будут подать в суд исковое заявление о переводе прав покупателя на них.
Выдел доли в натуре и определение порядка пользования квартирой
Иногда бывают ситуации, когда среди собственников долей в жилом помещении возникают конфликты, делающие затруднительным совместное проживание в этом жилом помещении (родственники не пускают в квартиру, не дают пользоваться отдельной комнатой, чинят препятствия во вселении зарегистрированных в квартире по месту жительства членов семьи одного из собственников этой квартиры и т.д.).
Выходов из этой ситуации может быть только три:
1) Продажа доли любому желающему;
2) Определение порядка пользования жилым помещением;
3) Выдел доли в натуре.
Продажа доли в праве собственности на жилое помещение – весьма сомнительный, в коммерческом плане, шаг. Новый собственник доли рискует столкнуться с теми же проблемами, которые были у продавца этой доли. Соответственно, покупатель доли догадывается о предстоящих ему “битвах” за право вселения в квартиру и пользования хоть каким-то помещением в такой проблемной квартире. Все это приводит к тому, что доля продается по явно заниженной цене, иногда в три-четыре раза меньше, чем она стоила бы, если был бы определен порядок пользования квартирой или произведен выдел доли в натуре.
Согласно части 2 статьи 252 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Выдел доли в натуре представляет собой признание права частной собственности на отдельное изолированное помещение. Например, гражданин являлся собственником доли в трехкомнатной квартире, а после выдела доли в натуре он может стать собственником отдельной изолированной комнаты в этой квартире.
Однако далеко не во всех жилых помещениях можно произвести выдел доли в натуре в принудительном порядке.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Таким образом, принудительный (через суд) выдел доли в натуре возможен только в отдельно стоящих жилых домах (например, сельский дом или коттедж), в котором можно оборудовать отдельный вход и сделать перегородку, позволяющую превратить этот жилой дом, фактически, в двух- или многоквартирный жилой дом, с отдельными, изолированными квартирами.
Жильцы же городских квартир имеют следующий выбор: либо произвести выдел доли в натуре (закрепить право собственности на отдельные изолированные комнаты), путем заключения с остальными собственниками квартиры в добровольном порядке Соглашения о реальном выделе доли, либо в судебном порядке определить порядок пользования этой квартирой.
Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Определение порядка пользования городской квартирой вполне возможно в судебном порядке. Главное условие – чтобы комнаты в квартире были изолированными (не смежными). В этом случае суд определяет, кому из собственников квартиры право пользования какой конкретно изолированной комнатой принадлежит. Например, за истцом Ивановым суд может признать право пользования комнатой №1 (согласно поэтажному плату квартиры из БТИ), а за ответчиками Петровым и Сидоровым – право пользования комнатами №2 и №3.
В случае выдела доли в натуре в отдельном доме Иванов получает на праве частной собственности комнату №1, а в случае определения порядка пользования в городской квартире за ним признается право пользования (право проживания) комнатой №1.
В первом случае Иванов может по рыночной цене отдельного жилого помещения (отдельной комнаты) продать свое жилье. Во втором случае – продать долю в праве собственности на квартиру, но с закрепленным в судебном решении правом пользования отдельной комнатой.
Таковы общие черты и различия общей долевой, общей совместной и частной собственности на жилые помещения в Российской Федерации.
Оформление частной собственности
Оформление частного дома в собственность – ситуация весьма распространенная, но требующая грамотного подхода. Произвести данную процедуру нельзя без оформления земельного участка, что потребуется сделать предварительно. Отсюда следует, что в собственность оформляется не только сам дом, но и земельный участок.
Оформление в собственность частного дома, какие нужны документы?
Конечно же, данная процедура также требует сбора и оформления документов на частный дом, а именно:
• Технический паспорт на дом, который выдается сроком на 5 лет;
• Кадастровый паспорт на земельный участок с кадастровым номером;
• Правоустанавливающие документы на дом;
• Правоустанавливающие документы на земельный участок;
• Квитанции об уплате государственной пошлины за дом и за земельный участок.
С пакетом собранных документов на участок, а также с удостоверением личности потребуется обратиться в центр регистрации земельных участков, кадастра и картографии. Там вашему участку будет присвоен кадастровый номер, а также выдан кадастровый паспорт.
Теперь необходимо передать весь пакет документов в государственный центр регистрации объектов недвижимости. Там по истечению 30-дневного срока вы получите свидетельство о праве собственности на дом и земельный участок.
Закон о частной собственности
Статья 35. Право частной собственности охраняется законом каждый вправе:
1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
4. Право наследования гарантируется.
Виды частной собственности
Все имущество, которым владеют физические и юридические лица, является частной собственностью. Это может быть жилая недвижимость (квартира, дом, комната), подсобная (гараж, баня, сарай), административная, которая используется для хозяйственных нужд (офисное здание, склад, водонапорная башня, котельная). В некоторых случаях частные лица также могут быть ограничены в своих правах по отношению к имуществу. Например, в собственности у организации одна на весь населенный пункт котельная, которая отапливает все здания в нем. В таком случае предприятие не сможет использовать ее для других целей.
Приобрести недвижимое имущество в собственность можно несколькими способами:
• купить;
• приватизировать;
• получить в дар;
• получить в наследство;
• построить.
Виды частной собственности в РФ: индивидуальная и общая. При первой у недвижимости только один хозяин. Он реализует свои права и несет обязанности по отношению к ней, предусмотренные действующим законодательством, без согласования с другими лицами. Второй вид собственности означает, что у имущества двое и более хозяев. Общая бывает двух типов: совместная и долевая. В этом случае владельцы недвижимости совершают все действия с ней только совместно. Понятие и типы общей собственности закреплены в главе 16 Гражданского кодекса РФ.
При совместной собственности граждане владеют, пользуются и распоряжаются имуществом только при достижении согласия между ними по каждому действию. При этом в документах не определена доля каждого владельца. По умолчанию доли признаются равными: по 1/2; по 1/3; по 1/4 и т.д. в зависимости от количества участников. Если граждане и/или организации не могут прийти к общему решению или хотят разделить имущество, то им нужно в первую очередь обратиться в суд для выделения номинальной доли каждого из них. Выделить реальную доля нельзя, так как имущество недвижимо, нельзя взять и унести какую-либо его часть.
В отличие от совместной собственности на недвижимость, при долевой в документах точно определена доля каждого участника, например, 1/4 3/4; 3/5, 1/5 и 1/5 и т.д. При этом для пользования и распоряжения имуществом также необходимо согласие всех владельцев недвижимости. При недостижении согласия между ними нужно обращаться в суд.
Происхождение частной собственности
Первобытно-общинный строй достиг своего расцвета при матриархате. Патриархальный род уже таил в себе зачатки разложения первобытно-общинного строя.
Производственные отношения первобытно-общинного строя до известного периода находились в соответствии с уровнем развития производительных сил. На последней ступени патриархата, с появлением новых, более совершенных орудий производства (железный век), производственные отношения первобытного общества перестали соответствовать новым производительным силам. Узкие рамки общинной собственности, уравнительное распределение продуктов труда стали тормозить развитие новых производительных сил.
Раньше обработать поле можно было лишь совместным трудом десятков людей. В таких условиях общий труд являлся необходимостью. С развитием орудий производства и ростом производительности труда уже одна семья оказывалась в состоянии обработать участок земли и обеспечить себе необходимые средства существования. Таким образом, совершенствование орудий производства создавало возможность перехода к индивидуальному хозяйству, как более производительному в тех исторических условиях. Необходимость совместного труда, общинного хозяйства всё более отпадала. Если общий труд требовал общей собственности на средства производства, то индивидуальный труд требовал частной собственности.
Возникновение частной собственности неразрывно связано с общественным разделением труда и с развитием обмена. На первых порах обмен производился главами родовых общин — старейшинами, патриархами. Они выступали в меновых сделках в качестве представителей общин. То, что они обменивали, являлось достоянием общины. Но по мере дальнейшего развития общественного разделения труда и расширения обмена родовые вожди постепенно начинали относиться к общинному достоянию, как к своей собственности.
Вначале главным предметом обмена был скот. Пастушеские общины имели большие стада овец, коз, крупного рогатого скота. Старейшины и патриархи, уже обладая большой властью в обществе, привыкали распоряжаться этими стадами, как своими собственными. Их фактическое право распоряжаться стадами признавалось и остальными членами общины. Таким образом, раньше всего частной собственностью становился скот, затем постепенно все орудия производства. Дольше всего сохранялась общая собственность на землю.
Появление частной собственности вело к разложению рода. Род распадался на большие патриархальные семьи. Затем внутри большой патриархальной семьи стали выделяться отдельные семейные ячейки, превратившие орудия производства, утварь и скот в свою частную собственность. С ростом частной собственности родовые связи ослабевали. Место родовой общины стала занимать сельская община. Сельская или соседская, община в отличие от рода состояла из людей, не связанных обязательно родственными отношениями. Дом, домашнее хозяйство, скот — всё это находилось в частной собственности отдельных семей.
Лес, луг, вода и прочие угодья, а в течение определённого периода и пашня составляли общинную собственность. Первоначально пашня периодически переделялась между общинниками, а позднее перешла в частную собственность.
Возникновение частной собственности и обмена явилось началом глубокого переворота во всём строе первобытного общества. Развитие частной собственности и имущественных различий привело к тому, что внутри общин у различных групп общинников возникли разные интересы. В этих условиях лица, занимавшие в общине должности старейшин, военных руководителей, жрецов, использовали своё положение в целях обогащения. Они завладевали значительной долей общинной собственности. Носители этих общественных должностей всё более отделялись от массы общинников, образуя родовую знать и всё чаще передавая свою власть по наследству. Знатные семьи становились вместе с тем наиболее богатыми семьями. Масса общинников постепенно попадала в ту или иную экономическую зависимость от богатой и знатной верхушки.
С ростом производительных сил труд человека, применённый в скотоводстве и земледелии, стал давать больше средств существования, чем было необходимо для поддержания жизни человека. Появилась возможность присвоения прибавочного труда и прибавочного продукта, то есть излишка труда и продукта сверх того, что требуется для прокормления самого работника. В этих условиях оказалось выгодным не убивать взятых в плен людей, как это делалось раньше, а заставлять их работать, превращая в рабов. Рабов захватывали более знатные и богатые семьи. В свою очередь рабский труд вёл к дальнейшему росту неравенства, так как хозяйства, использовавшие рабов, быстро богатели. В условиях роста имущественного неравенства богачи стали превращать в рабов не только пленных, но и своих обедневших и задолжавших соплеменников. Так возникло первое классовое деление общества — деление на рабовладельцев и рабов. Появилась эксплуатация человека человеком, то есть безвозмездное присвоение одними людьми продуктов труда других людей.
Производственные отношения первобытно-общинного строя разлагались, гибли и уступали место новым производственным отношениям, отвечавшим характеру новых производительных сил.
Общий труд уступил место индивидуальному труду, общественная собственность — частной собственности, родовой строй — классовому обществу. Начиная с этого периода вся история человечества вплоть до построения социалистического общества стала историей борьбы классов.
Буржуазные идеологи изображают дело так, будто бы частная собственность существовала извечно. История опровергает эти измышления и убедительно свидетельствует о том, что через стадию первобытно-общинного строя, основанного на общей собственности и не знавшего частной собственности, прошли все народы.
Частная собственность организации
Частная собственность является господствующей со времен рабовладельческого общества вплоть до наших дней. В самом широком плане это собственность отдельных, обособленных лиц, направленная главным образом на получение и умножение их доходов. Имеются в виду общественные отношения по поводу присвоения - отчуждения названными лицами определенных жизненных браг с целью обогащения. Данный тип собственности, несмотря на многовековое господство и широкое распространение, исследован слабо.
Об этом говорят следующие обстоятельства:
1. Частную собственность очень часто отождествляют с личной. Между ними существует качественное различие: первая носит приобретательский характер, ибо она в челом направлена на получение и умножение индивидуальных доходов, вторая отличается потребительским характером, так как служит удовлетворению естественных личных потребностей.
2. Неправомерно признавать частной только индивидуальную собственность, так как первая нередко (особенно при капитализме) носит групповой характер на долевых началах.
3. Частной нередко считают любую негосударственную собственность, особенно в зарубежной литературе.
Кроме того, до сих пор можно встретить самые противоречивые взгляды на частную собственность. Одни авторы выводят ее из индивидуалистической природы людей, другие связывают ее с необходимостью концентрации материальных ресурсов в руках наиболее активной части общества, третьи объясняют ее возникновение божественной волей. С научной точки зрения, объективной основой массового появления честной собственности служит определенный уровень производительных сил, а именно - возможность создания прибавочного продукта. Без наличия последнего не было бы источника для обогащения отдельных, обособленных лиц, не было бы, следовательно, и массового стимула для перехода к данному способу присвоения. Прибавочный же продукт возник на базе общественного разделения труда, которое способствовало росту производительности труда.
Субъекты и объекты частной собственности
В современном обществоведении субъектами признаются индивиды, иначе собственность якобы не является частной. Подобное мнение ошибочно. Как уже отмечалось, частным собственником может быть группа людей, обособленных друг от друга в силу глубокого различия их приобретательских потребностей и интересов. В современных условиях именно в таком виде выступают владельцы частных состояний, особенно крупных. Кроме того, субъектами частнособственнических отношений являются определённые социальные слои (например, промышленная, финансовая, торговая буржуазия при капитализме). Наконец, самостоятельными, причём наиболее крупными участниками данных отношений правомерно считать и целые классы, основывающие своё существование и обогащение на частном присвоении жизненных благ: таковы рабовладельцы, феодалы, капиталисты, свободные крестьяне и ремесленники. Эти классы тоже состоят из отдельных, обособленных лиц. Однако отношения между этими субъектами далеко не всегда выступают как непосредственные. Еще со времен рабовладения между ними вклинивался слой управляющих и других посредников. В современных условиях это стало обычным явлением. Более того, основные участники таких отношений могут быть разделены пространственно, территориально.
Перейдем к объектам частной собственности. Основными из них служат материальные блага: прежде всего, средства производства и рабочая сила, а так же созданная продукция, многие природные богатства, средства обращения (в том числе деньги), предметы совместного потребления (жилые дома, здания школ, больниц, спортивных залов и т.д.), разнообразные услуги (строительные, транспортные, ремонтные). Среди социальных объектов частной собственности нужно назвать, прежде всего, человека, а так же экономическую, политическую, управленческую власть, когда она реально принадлежит отдельным лицам и используется в целях их обогащения. Духовными объектами частной собственности могут служить интеллектуальные ценности (в том числе знания, информация, изобретения и открытия, проекты и прогнозы), художественные произведения.
Общая частная собственность
Общая (коммунальная) собственность возникает там и тогда, где и когда издержки по спецификации и защите частных прав собственности чрезвычайно высоки. Выгоды же от установления частных прав собственности или равны нулю (если благо имеется в изобилии), или явно меньше затрат, связанных с их установлением.
Основной проблемой общей собственности является ее сверх использование: каждый индивид стремится опередить другого в потреблении того, что достается ему бесплатно. То, что в результате хищнической эксплуатации могут сократиться возможности потребления других собственников, его не интересует. Но, поскольку так поступают все, благо, находящееся в общей собственности, быстро истощается. Поэтому общая (коммунальная) собственность оказывается неустойчивой, нестабильной и с течением времени превращается либо в частную, либо в государственную собственность.
Теория прав собственности позволяет по-новому взглянуть и на природу экономических организаций. Действительно, если рыночная система столь совершенна, то почему возникают фирмы, внутри которых рыночный принцип организации экономики не действует? И наоборот, если иерархический принцип организации, действующий внутри фирм, дает такие хорошие результаты, то почему наряду с фирмами существует рынок, и вес общество не превращается в одну большую фабрику (о которой мечтал В.И. Ленин)? Почему, наконец, сами формы экономических организаций так отличаются друг от друга? Какие из них лучше, а какие хуже? Эти и другие вопросы стало возможным поставить и решить благодаря развитию теории прав собственности.
В современной экономической теории под правом собственности понимаются санкционированные поведенческие нормы. Права собственности (ргореrtу rights) — это совокупность властных прав, санкционированных поведенческих отношений, складывающихся между людьми по поводу использования ими экономических благ. Существующий ныне набор прав формировался исторически в течение длительного времени. В римском праве ведущую роль играли право владения, пользования, управления и перехода выше по наследству (или завещанию).
Со становлением капитализма к ним добавились такие существенные характеристики, как, с одной стороны, право на основу или «капитальную стоимость» выше, а с другой - право на доход, возникающий в результате использования или управления объектом собственности. Национализации, имевшие место в ряде стран в течение XX в., остро поставили вопрос о временных границах использования вещи (бессрочное или с ограниченным сроком) и особенно о праве на безопасность (гарантирующую от экспроприации под тем или иным благовидным предлогом). Защита от отрицательных последствий использования вещи (отрицательных внешних эффектов, возникающих от пользования вещью) стала особенно актуальной с обострением экологических проблем. Она обусловила необходимость запрещения вредного использования вещи. Эти и другие правомочия (например, ответственность в виде взыскания вещи в уплату долга, так называемый остаточный характер неучтенных правомочий) составляют сейчас полное определение права собственности. В реальной действительности возможны их различные сочетания.
Англосаксонская правовая традиция (в отличие от правовых систем континентальной Европы) рассматривает право собственности как определенную совокупность частичных правомочий, которая может укрепляться путем добавления к ней (спецификации — specification) все новых и новых прав или ослабляться путем отделения от нее некоторых правомочий - размывания (attennation) прав собственности. Процесс спецификации размывания прав собственности связан с трансакционными издержками.
В условиях частной собственности всей полнотой прав обладает отдельный человек. В условиях государственной собственности решение принимается на основании установленных правил и процедур, которые регулируют интересы общества в целом.
В условиях общей (коммунальной) собственности все участники организации (коммуны), которой такая собственность принадлежит, обладают общим правом использования блага до его присвоения и частным правом на использование после того, как удалось его получить (присвоить) во временное или постоянное владение.
Поскольку при государственной собственности отдельный член общества владеет собственностью не непосредственно (как при частной собственности), а опосредованно (через установленную в обществе систему правил и процедур), то и контроль за этой собственностью усложняется. Ее, как правило, нельзя продать или передать другому лицу, трудно контролировать тех, кто ею непосредственно управляет (т. е. бюрократию). Сложность процедуры принятия решений также ослабляет функции контроля и оперативного управления ею. Поэтому на практике отсутствует прямая связь между желаниями и стремлениями совладельцев государственной собственности и результатами ее реального использования. К тому же желания и стремления отдельных совладельцев редко совпадают, и согласование интересов превращается в большую проблему, решение которой зависит от соотношения политических сил.
Системы частной собственности
Система частной собственности - важнейшая гарантия свободы не только для владельцев собственности, но и для тех у кого ее нет.
Люди, имеющие частную собственность могут считать себя свободным от других людей, они не зависят ни от кого, кроме как от себя. К примеру, вы имеете свой дом и вам не нужно платить деньги за его эксплуатацию т.е. другим людям.
Так делают кто снимает дом временно и подчиняются законам самого владельца дома. У таких людей есть многие преимущества, они могут делать со своей собственностью все, что захотят.
С другой стороны, люди, не имеющие частной собственности тоже свободны, их свобода заключается в том, что, не имея этого имущества у них не возникнут проблемы с его реализацией.
Территория частной собственности
Хотя как таковой закон о придомовой территории частного дома отсутствует, узнать, сколько земли вокруг дома вам принадлежит можно. Но только не из Земельного кодекса, а из документов, свидетельствующих о праве собственности.
Дело в том, что площадь и пределы земли вокруг частного дома указываются в кадастровом паспорте: после приватизации в нем фиксируется не только факт собственности на постройку, но и размер (а также геометрия с привязкой) придомового участка, принадлежащего домовладельцу.
Здесь, правда, не обходится без неясностей: граница вокруг коттеджа с точки зрения органов местного самоуправления обычно куда длиннее, чем можно подумать, взглянув на кадастровый паспорт.
Многих обязывают обеспечивать чистоту и порядок за пределами забора: это не придомовая территория частного дома, но, по постановлению муниципалитета или администрации поселения, может стать таковой.
Ссылается муниципалитет обычно на некие нормы, согласно которым частному дому положен участок определенного размера.
Защита частной собственности
Право собственности, как и всякое субъективное право, нуждается в защите, которая необходима для того, чтобы обеспечить реальность данного права. В этом смысле правовое регулирование всегда предполагает и возможность защиты права. Однако правовое регулирование не сводится только к одной защите права, а выступает как более широкое понятие. Правовое регулирование – это действие всякой и каждой нормы, касающейся данного права, независимо от того, нарушает кто-либо это право или нет. Напротив, защита права всегда предполагает наличие конкретного нарушения. Таким образом, защита субъективного права это частный случай правового регулирования.
Правовое регулирование предполагает создание норм права, рассчитанных на любые ситуации - как на те, в которых управомоченный совершает правомерные действия, действует в рамках принадлежащего ему права, так и на те, в которых имеют место правонарушения. Таким образом, правовое регулирование имеет две стороны - позитивную, когда создаются нормы, регулирующие правомерное поведение людей, и негативную, когда идет речь о защите от правонарушений. Наличие правонарушения – это тот критерий, который позволяет выделить защиту права в рамках правового регулирования.
Таким образом, то, что служит пределом (границей) поведения одних, является одновременно способом защиты прав других, тех, кто полагается на эти границы. Это соответствует конституционному правилу о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (п. 3 ст. 17 Конституции РФ). Относительность понятий позитивного регулирования, с одной стороны, и защиты права, с другой, выступает методологической основой для чрезмерно широкой трактовки защиты или для выделения понятия охраны права, противостоящего защите. Первым такую трактовку (правда, не защиты, а охраны права) высказал А.В. Венедиктов в работе "Гражданско-правовая охрана социалистической собственности в СССР". По его мнению, средствами охраны права собственности служат и вещные иски (виндикационный и негаторный), и возмещение убытков по договору, и признание недействительными разного рода сделок, и изъятие неосновательного обогащения, и, наконец, деликтные иски. Таким образом, все основные институты гражданского права, объектами которых выступают вещи, одновременно охраняют и право собственности. Немало ее сторонников и сейчас.
Включение в состав защиты права норм, касающихся границ поведения третьих лиц, размывает понятие защиты, смешивая ее с позитивным правовым регулированием. Ведь защита права должна предполагать совершение тех или иных действий управомоченным. Но в случае, когда закон определяет границы поведения третьих лиц, управомоченный никаких действий не совершает и совершать не может. То же самое можно сказать о взглядах тех, кто, помимо защиты права, выделяет и его охрану. Гражданско-правовая охрана права собственности, в их понимании, сводится к нормам практически всех разделов гражданского права - от недействительности сделок до деликтных обязательств. Иными словами, охрана в широком смысле и правовое регулирование практически совпадают.
В правовых государствах защита частной собственности осуществляется с помощью закона. Например, во Франции законодательно закреплен иск о восстановлении насильственно отобранного владения (в зарубежной практике общего права владение и право собственности обычно соединены в одном лице). В Германии на этот случай существует иск о защите владения. В англо-американском общем праве существует альтернативный выбор между иском о нарушении владения и иском о восстановлении во владении недвижимостью. Важно отметить, что во всех правовых системах подобные иски доступны не только как средство защиты от насильственного лишения владения, но и как правовой инструмент против всяких действий, которые имеют своим результатом лишение владения – права собственности помимо воли владельца.
До тех пор, пока отсутствует соответствующее законодательство, защита частной собственности в России во многом зависит от силы гражданского общества. Переделы собственности будут продолжаться до тех пор, пока, с одной стороны, власти не станет выгодно защищать права собственности, и с другой – пока граждане будут пассивными в борьбе за свои права. Именно активная борьба граждан в защиту своей собственности, за совершенствование законов, равенство перед законом всех участников гражданского бытия, включая государственную власть, является сегодня главным фактором легитимизации собственности.
Таким образом, актуальнейшей задачей современной России является компромисс между новыми и старыми элитами-собственниками. Суть его заключается в окончании передела собственности и переводе процесса легитимизации собственности на путь цивилизованного, законодательно закрепленного перераспределения.
Процесс легитимизации частной собственности в России во многом зависит от этических, нравственных установок в обществе. Уместно напомнить, что становление норм свободного предпринимательства в европейской практике имеет религиозную основу, ибо они выросли из недр протестантизма. Протестантский тип бизнесмена свое доброе имя ставит выше немедленной наживы и тем более на разного рода спекуляциях и темных махинациях. Бизнесмен предпочитает умеренную, но регулярную прибыль от повседневной будничной работы. Растущее богатство его сочетается с умеренностью в потреблении, скромностью в привычках. Честность, умеренность, бережливость, предусмотрительность, осторожность подкреплены не только религиозными, но и юридическими нормами. В силу культурно-исторических причин и особенностей современного становления российского бизнеса - быстрого и безнравственного обогащения кучки лиц за счет большинства, отсутствия правовых рамок процесса накопления – в обществе преобладает негативное общественное восприятие богатства. Между тем еще А. Смит подчеркивал, что экономическое процветание возможно в обществе свободных индивидов, которое предъявляет каждому отдельному человеку высокие моральные требования. В своем труде “Теория нравственных чувств” А. Смит отмечал, что экономика требует соответствующих сильных моральных установок, которые рынок сам по себе породить не может. Обеспечивая огромный простор свободе, рыночная экономика налагает на индивидуумов и большую ответственность. Поскольку свобода ведет к наибольшей совместной пользе, то все, что мешает свободе – безответственность и безнравственность, - должно быть устранено. Именно этическая традиция свободных рыночных взаимоотношений утвердила взаимообусловленность нравственности и правильно понятого собственного интереса. В новейших работах по экономической теории рынка такая взаимообусловленность убедительно подтверждается.
Вывод, который следует из данных положений, сводится к тому, что даже модель всеобщего рыночного равновесия не может сделать излишней этику. Она выступает как необходимый фактор эффективного развития рыночной экономики. Проблема, таким образом, заключается в преодолении настроений уравниловки, иждивенчества, безынициативности, в восстановлении лучших традиций отечественного предпринимательства, его серьезном правовом обеспечении, гражданской и государственной поддержке подъема нравственности и культуры в рыночных отношениях.
Защита права собственности, во-первых, должна состоять в совершении собственником активных действий и, во-вторых, быть реакцией на нарушение права собственности. Причем нарушение должно посягать именно на право собственности, а не на иные, возникшие на его основе гражданские права. Например, если вещь передана в аренду, то иски собственника к арендатору, вытекающие из соответствующего договора, уже не будут мерами защиты права собственности, поскольку оно, как таковое, трансформировалось применительно к обязательству в право требования. Точно так же и иск из причинения вреда имуществу основан на праве требования из деликтного обязательства, которое, хотя и связано с правом собственности, но существует отдельно.
Конституция России и Гражданский кодекс устанавливают принцип равенства защиты всех форм собственности, но не содержат правил об одинаковом правовом регулировании этих форм. Следовательно, различия в правовом регулировании тех или иных форм собственности могут существовать. Однако если эти различия ослабляют защиту какой-либо из форм собственности, то они должны быть признаны неконституционными.
Между тем отдельные различия в правовом регулировании отдельных форм собственности могут существовать. Никто, скажем, не возражает против того, чтобы некоторые объекты были исключены из числа тех, которые могут находиться в частной собственности. Однако здесь важно не перейти ту грань, которая отделяет правомерное ограничение права собственности от неправомерного ущемления этого права. Если, например, число объектов, изъятых из частной собственности, окажется слишком большим, это приведет к замедлению ее развития или даже к угасанию, что явно не вписывается в действующую Конституцию России.
Иными словами, если рассматривать все экономические права и свободы, закрепленные в Конституции, то можно сделать вывод не только о том, что формы собственности подлежат равной защите, но и о том, что сами формы собственности равнозначны, поскольку каждая из них предполагает осуществление собственником, наравне с другими собственниками, всех экономических прав, закрепленных в Конституции. Нельзя забывать и о том, что все, в том числе собственники различных форм, равны перед законом и судом (п. 1 ст. 19 Конституции).
Впрочем, принцип равной защиты всех форм собственности соблюдается не всегда. Государство, в лице его органов и должностных лиц, может прибегать к защите своих прав, в том числе права собственности, непосредственно в Конституционном суде РФ, а частные собственники нет. Частный собственник, если он имеет основания предполагать, что тот или иной закон нарушает его право собственности, должен иметь и право обратиться в Конституционный суд за защитой. Причем для такого обращения не должно быть никаких предварительных условий и ограничений. Только так можно обеспечить соблюдение принципа равенства защиты всех форм собственности.
Однако есть все основания пойти дальше. Ведь частной собственности в нашей правовой системе противостоит собственность государственная (муниципальная). Последние формы принадлежат таким субъектам, которые всегда наделены (или могут быть наделены) публичной властью, а значит, могут пользоваться этой властью для того, чтобы получить для себя в одностороннем порядке те или иные привилегии. В самом деле, трудно провести границу между правомерным регулированием отношений собственности в интересах всего общества и установлением односторонних привилегий для государства (чиновничества). Судебная защита, если такие привилегии закреплены в законе, не срабатывает.
Следовало бы закрепить, хотя бы в Гражданском кодексе, ряд дополнительных привилегий для частных собственников, которые могли бы восстановить их равное правовое положение по отношению к государству.
Такими положениями могли бы быть:
1) освобождение частного собственника от бремени доказывания того обстоятельства, что оспариваемый им нормативный или правоприменительный акт нарушает право собственности;
2) обязательное приостановление судом правоприменительного акта, нарушающего право частной собственности;
3) установление альтернативной подсудности по делам о признании недействительными нормативных актов и неприменение к таким искам исковой давности и т.д.
Но все эти положения должны действовать лишь в той сфере, в которой государство может действовать не только как собственник, но и как носитель публичной власти. В остальных же случаях следует сохранить принцип равенства защиты всех форм собственности.
Известные основания для установления привилегий при защите права частной собственности дает и сама Конституция России. Ведь в ней к числу основных прав и свобод отнесено только право частной, а не государственной собственности.
Начиная с 50-х годов XX века, широкое распространение приобрела концепция комплексной защиты права собственности, согласно которой данное право защищается (а для многих и регулируется) всеми отраслями права – конституционным, государственным (административным), уголовным, гражданским и даже трудовым. Методологической основой такой концепции был, несомненно, тезис о всемерной защите социалистической собственности как основы советского строя. Это отчетливо видно в первых работах, посвященных охране права социалистической собственности: для защиты этого права все средства хороши. Затем обоснование комплексной концепции защиты права собственности стало строиться не на политических, а на правовых аргументах. Это выразилось в признании института права собственности комплексным, соединяющим в себе нормы разных отраслей права. Социалистическая собственность «канула в лету», а концепция осталась. Попробуем оценить ее.
При построении комплексного института права собственности в него включают нормы разной отраслевой принадлежности. Но основой для выделения любого института служит субъективное право, которое не может и не должно иметь комплексной природы. Комплексность присуща только объективному праву. Что же касается субъективного права, то оно должно быть однородным. Лишь при таких обстоятельствах оно может быть непротиворечиво урегулировано. В противном случае будут нарушены принципы построения системы права. Таким образом, сначала нужно определить отраслевую принадлежность права собственности в субъективном смысле, а уж затем высказывать суждения о месте одноименного правового института.
Основная масса норм права, регулирующих право собственности, сосредоточена в гражданском (частном) праве. Некоторые, наиболее фундаментальные правила, касающиеся права собственности, закреплены в конституционном праве. Поскольку конституционное право содержит общие для всех отраслей нормы, есть все основания считать, что право собственности в субъективном смысле имеет частноправовую природу. Что же касается остальных отраслей права государственного (административного) и уголовного, то они либо закрепляют публичные ограничения права собственности, либо устанавливают меры ответственности за посягательство на право собственности со стороны третьих лиц. Эти публично-правовые нормы, несмотря на их обилие, не оказывают влияния на природу субъективного права собственности.
Частноправовой характер субъективного права собственности должен служить основой для построения одноименного института. Институт права собственности в объективном смысле может быть как одноотраслевым, так и комплексным. Однако комплексный институт, даже если его считать институтом права, а не законодательства, тем не менее, предполагает совместное размещении норм права различной отраслевой принадлежности в одном нормативном (законодательном) акте. Применительно к праву собственности подобный вывод не находит практического подтверждения. В законодательстве существует несколько институтов, посвященных праву собственности. Одни дифференцируются в зависимости от соответствующей отрасли права: гражданско-правовой институт права собственности, институт административных ограничений права собственности и институт (возможно, субинститут) преступлений против собственности. Аналогичной дифференциации могут быть подвергнуты и нормы о защите права собственности: все они образуют части (структурные подразделения) названных институтов.
Дифференциация защиты права собственности по отраслям не препятствует тому, чтобы защита данного права осуществлялась комплексно. Напротив, различная отраслевая принадлежность норм о защите права собственности позволяет применять их одновременно, не беспокоясь о возникновении конкуренции соответствующих средств защиты. Если бы они находились в рамках единого института, пришлось бы отдельно решать вопрос о том, какое средство защиты подлежит приоритетному применению.
Нерешенным, однако, остается вопрос о месте конституционных норм о праве собственности и его защите. Вот к нему-то и следует сейчас перейти.
Конституция Россия упоминает о праве собственности несколько раз:
- применительно к равному признанию и защите разных форм собственности, в том числе частной (п. 2 ст. 8);
- когда закрепляет разные формы собственности на землю, в том числе граждан и их объединений (п. 2 ст. 9. п.1 ст. 36);
- наконец, при определении права частной собственности как основного права (свободы) человека и гражданина (ст. 35).
Вот, пожалуй, и все случаи, когда Конституция России упоминает право собственности в содержательном плане. Эти немногочисленные упоминания не дают оснований вести речь о существовании в рамках конституционного права самостоятельного института права собственности.
Признание права частной собственности основным правом (свободой) человека и гражданина означает, что оно должно соответствовать всем конституционным требованиям, которые предъявляются к таким правам и свободам. Такие права (свободы) должны быть неотчуждаемыми и в равной мере принадлежать гражданам. Однако право собственности этим требованиям соответствовать не может: оно передается из рук в руки и в этом состоит его главное предназначение; существование права собственности a priori предполагает неравенство. Как же быть?
Выход может быть только один: признать, что в Конституции основным правом (свободой) человека и гражданина признано не право частной собственности, а право человека иметь частную собственность (право человека на собственность). Данное право имеет конституционную природу и реализуется путем приобретения права частной собственности в соответствии с нормами гражданского законодательства. Право человека на собственность есть у каждого, принадлежит всем в равной мере и не может быть отчуждено. А состав и стоимость имущества, принадлежащего тому или иному лицу, различаются. Право человека на собственность de jure составляет элемент гражданской правоспособности, которая может реализоваться в конкретном субъективном праве собственности, но не всегда.
Таким образом, Конституция закрепляет, а значит, и защищает не субъективное право собственности, а право человека иметь частную собственность. И эта защита состоит в том, чтобы обеспечить принятие таких законов, в том числе гражданских, в которых бы данное право человека (гражданина) получило полноценное отражение. Не исключение в этом смысле и гражданские законы, в которых содержатся нормы о праве собственности. Эти нормы также должны соответствовать конституционным положениям. Тот факт, что конституционные положения, в конечном счете, оказывают влияние и на субъективное право собственности, позволяет говорить о том, что последнее также защищается Конституцией. Но механизм такой защиты сложен и многоступенчат: он предполагает изменение законов, в которых содержатся нормы о праве частной собственности.
Частное лицо не может быть лишено своего имущества иначе как по решению суда (и. 3 ст. 35 Конституции). Казалось бы, место данной нормы позволяет трактовать ее ограничительно, имея в виду под имуществом право частной собственности. Однако статья 35 Конституции касается не только права частной собственности, но и права наследования. Следовательно, ограничительное толкование пункта 3 лишено оснований. Под имуществом, вне всякого сомнения, нужно понимать самый широкий перечень объектов, как телесных, так и бестелесных, вещи, деньги, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права. Таким образом, решение суда нужно для того, чтобы принудительно лишить частное лицо не только права собственности, но и иного имущественного права (как вещного, так и обязательственного). И в этом смысле сомнительными выглядят нормы Гражданского кодекса и иных законов о возможности лишения права собственности в административном порядке (и подтверждающие данный порядок постановления Конституционного суда России). Конституция не знает никаких исключений из правила о судебном порядке лишения частных лиц их имущества.
Как уже было сказано ранее, субъективное право собственности имеет гражданско-правовую природу. Соответственно правовые средства защиты права собственности зависят от характеристик данного права. Право собственности относится к числу прав, осуществляемых действиями самого управомоченного, третьи лица, как правило, никакой роли в осуществлении данного права не играют. Из этого свойства права собственности вытекает его характеристика как права абсолютного. А абсолютные права защищаются от любого нарушителя, кем бы он ни был[9]. Личность правонарушителя и предыдущие взаимоотношения с ним в случае абсолютной защиты значения не имеют.
Поскольку право собственности предполагает возможность совершения действий в отношении вещи, именно эта возможность и может быть нарушена. Таким образом, средства защиты должны быть направлены, в той или иной мере, на действия нарушителя, посягающего на вещь, а не на личность собственника. Иными словами, правовые средства защиты права собственности всегда должны иметь своим предметом вещь, то есть быть вещно-правовыми способами защиты.
Гражданский кодекс формально закрепляет только два вещных иска – виндикационный (ст. 301-303) и негаторный (ст. 304). Причем если виндикационный иск сформулирован как средство защиты владения собственника, иску негаторному придано более общее значение - он применяется для защиты права собственности от любых нарушений, хоть они и не связаны с лишением владения. Иными словами, негаторный иск по смыслу Гражданского кодекса – универсальное средство защиты права собственности. Следовательно, между ним и виндикационным может возникнуть конкуренция, которая должна быть разрешена в пользу последнего. Негаторный иск следует применять тогда, когда нет оснований использовать виндикационный иск.
Тем не менее, на практике негаторный иск, несмотря на его универсальный характер, применяется крайне редко. И причиной тому служит довольно широкое использование исков о признании права собственности и об исключении имущества из описи (освобождения от ареста). Формально эти иски подпадают под то определение, которое ГК РФ дает иску негаторному. Но с учетом того, что перечень средств защиты права собственности вряд ли может считаться закрытым, такой вывод нуждается в дополнительном обосновании. Поэтому для решения возникшего вопроса следует обратиться к перечню способов защиты, закрепленных в статье 12 ГК РФ, и проверить, какие из них могут использоваться для защиты права собственности.
В статье 12 ГК РФ признание права рассматривается как самостоятельный способ его защиты наравне с восстановлением положения, существовавшего до нарушения права (что характерно для виндикационного иска), и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (такое требование наиболее типично для негаторного иска). В самом деле, признание права как таковое имеет смысл в случае, когда некто его отрицает, хотя и не совершает каких-либо активных действий, его нарушающих. Поэтому иск о признании права собственности может рассматриваться как особый способ защиты права собственности наряду с виндикационным и негаторным исками.
Аналогичные рассуждения применимы и к иску об освобождении имущества от ареста. Ведь такой иск применяется в случае, если имущество арестовано по решению компетентного государственного органа. При удовлетворении такого иска акт такого органа признается недействительным. Между тем, одним из способов защиты гражданских прав в статье 12 ГК РФ является признание недействительным акта государственного органа. Правда, исключение из описи в данном случае будет лишь одним из многочисленных случаев, когда право собственности защищается посредством признания недействительным акта государственного органа. В этом смысле данный иск неравнозначен иску о признании права собственности. Здесь более подходит иск о признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, неправомерно ограничивающего право собственности.
Вещно-правовой характер данного иска проявляется в том, что акт государственного органа как таковой относится к публичному праву. Публичное право определяет ограничения права собственности. Эти ограничения, будучи правомерными, влияют на содержание права собственности. Если же данные ограничения установлены неправомерно, то они фактически лишают собственника его права и в этом смысле ничем не отличаются от лишения владения или пользования. Правда, вещно-правовой характер имеет лишь иск о признании недействительным ненормативного акта. Нормативный акт, рассчитанный на многократное применение, слишком абстрактен по отношению к конкретному праву собственности. К тому же между ним и правом собственности всегда находится индивидуально-правовой акт.
Что касается признания недействительными нормативных актов, то соответствующие иски защищают право собственности лишь опосредованно и в этом смысле напоминают конституционные способы защиты права собственности.
Помимо названных, следует рассмотреть иные способы защиты прав, предусмотренные статьей 12 ГК РФ, с точки зрения того, могут ли они использоваться для защиты права собственности.
Казалось бы, право собственности может быть защищено путем признания сделки недействительной. Но такая сделка должка быть заключена по поводу права собственности. Между тем, недействительная сделка не влечет за собой правовых последствий, на которые она была рассчитана. Это означает на деле, что право собственности ею не затрагивается. Оно остается без изменений. Что касается передачи имущества в порядке реституции, то она целиком укладывается в рамки виндикационного иска. Ведь реституция есть не что иное, как возврат имущества из чужого незаконного владения. Именно поэтому конкуренция между признанием сделки недействительной и виндикацией должна быть решена в пользу последней.
Присуждение к исполнению обязанности в натуре, возмещение убытков, взыскание неустойки и компенсация морального вреда для защиты права собственности применены быть не могут. Эти способы могут быть использованы для защиты обязательственных или личных неимущественных прав. Защита же обязательственных прав отделена от защиты права собственности таким посредствующим звеном, как право требования.
Некоторых пояснений требует такой способ защиты права, как прекращение или изменение правоотношения. Применительно к нему речь должна идти, конечно же, о прекращении или изменении правоотношения собственности. Но прекращение правоотношения собственности не только не защищает, но, напротив, ущемляет собственника, лишая его блага собственности. Что же касается изменения правоотношения, то оно невозможно, поскольку содержание права собственности определяется объективным правом. Ограничения же права собственности существуют в рамках иных правоотношений, а не в правоотношении собственности.
И, наконец, неприменение судом акта государственного органа, противоречащего закону, защищает право собственности и том случае, если этим актом оно нарушено, либо налицо возможность такого нарушения. В этом смысле данный способ защиты схож с признанием подобного акта государственного органа недействительным. Однако неприменение государственного акта не может составлять самостоятельного требования истца и потому также не может быть отнесено к числу самостоятельных способов защиты права собственности.
Таким образом, гражданскому законодательству известно четыре вещно-правовых способа защиты права собственности:
1) виндикационный иск;
2) негаторный иск;
3) иск о признании права собственности;
4) иск о признании недействительным акта государственного органа, нарушающего право собственности, частным случаем которого является иск об освобождении имущества от ареста (исключения из описи). Впрочем, перечень этих исков является открытым и может быть в любой момент дополнен новым иском, востребованным практикой.
Развитие частной собственности
Частная собственность в России при четком распределении прав собственности может решить также проблему отрицательных экстерналий.
Так, для снижения уровня отрицательного воздействия производственной деятельности на окружающую среду последователи Р. Коуза предложили:
1. законодательно установить предельно допустимые объемы загрязнения окружающей среды;
2. продавать, исходя из этих норм, права на загрязнение фирмам, которые, неся соответствующие дополнительные издержки производства, будут заинтересованы вводить экологически чистые технологии. Тот, кто снизит уровень загрязнения, сможет перепродавать свои права на загрязнение другим фирмам. В результате возникнет новый рынок (рынок прав на загрязнение), который сможет эффективно функционировать на основе соединения частного и общественного интересов, а вмешательство государства ограничится правовым регулированием.
Идея создания рынков отрицательных экстерналий получает развитие в глобальном масштабе. Принят Киотский протокол Рамочной конвенции ООН об изменении климата, подписанный всеми ведущими странами, в том числе и Россией.
Киотский протокол – первый международный документ, использующий рыночный механизм для решения глобальных экологических проблем. Речь идёт о так называемой торговле квотами – разрешениями на выбросы загрязнений. Если страна не расходует свою квоту полностью, то она может переуступить или продать "свободную" часть другой стране.
Кроме того, развитые страны и страны с переходной экономикой могут совместно осуществлять проекты по снижению выбросов парниковых газов в атмосферу на территории одной из стран и затем "делить" полученный эффект.
Таким образом, развитие частной собственности в России и мире в целом плавно протекает при развитии сферы ее государственного и межгосударственного правового регулирования, которое способствует росту эффективности частной собственности.
Продажа частной собственности
Все сооружения, находящиеся в Вашей собственности, включая гаражи, являются объектами недвижимости. Их реализация происходит по четко отрегулированным правилам. Данная операция должна проводиться на юридическом уровне, но вот заверение договора у нотариуса – не обязательный нюанс. Вы сами сможете заключить соглашение, а затем уже подать в регистрационную палату.
Оформление купли-продажи гаража может считаться законным, когда вся процедура проводится в письменном виде и стоят подписи продавца и покупателя. Обязательно должен быть описан объект недвижимости, место его расположения и стоимость. Вся эта сделка не сможет пройти без перечня некоторых важных документов.
Документы, которые должны прилагаться к договору:
1. кадастровый паспорт – характеризует сооружение, выставленное на продажу: площадь гаража, число окон и дверей, схематическую планировку.
2. согласие одного из супругов на сделку, имеющее заверение нотариуса, если строение было приобретено в период действия брака.
3. передаточный акт, если таковой оформлялся при купле-продаже.
4. свидетельство о праве на наследство, договор о ренте, купле-продаже, дарственная, а также остальные правовые документы.
Нюансы при оформлении купли-продажи гаража
Договор нужно оформлять в трёх экземплярах: один должен оставаться у покупателя, второй - у продавца, а третий необходимо передавать в регистрационную палату. Обязательно проводить регистрацию договора, поскольку в результате такого соглашения передаются права собственности на имущество.
Чтобы сделка была оформлена законным образом, нужно будет в соответствующее управление (федеральной службы регистрации недвижимого имущества и сделок с ним) представить такие важные документы:
• сам договор купли-продажи и, при наличии, передаточный акт;
• заявление о государственной регистрации;
• кадастровый паспорт гаража (этот документ не нужен, если до этого он уже был предоставлен и затем был вложен в дело);
• квитанция о платеже государственного налога.
После регистрации, которая может длиться до тридцати суток, продавец гаража забирает договор о купле-продаже с передаточным актом, где будет уже присутствовать пометка органа регистрации. Подобные документы даются и покупателю, ещё отдается свидетельство о государственной регистрации права собственности на купленный гараж. Регистрация права собственности для нового обладателя гаражом станет последним этапом осуществления сделки.
Основные правила, которым нужно следовать при покупке гаража
Убедитесь в том, что продаваемый Вам объект имеет расположение на земле, которая законно оформлена, а также дает Вам гарантии о целостности имущества. К перечню подобных строений относятся, обычно, гаражи, которые установлены на территории гаражно-строительных кооперативов (ГСК). Такие кооперативы располагаются на долговременных землеотводах, которые имеют длительный срок аренды или же передачу участка в пользование, не имеющего установленных сроков.
При оформлении договора о купле-продаже гаража в ГСК обязательно нужно проконтролировать наличие технического паспорта, а ещё удостоверения о праве собственности, которое было выдано и должным образом заверено Бюро технической инвентаризации. Поскольку идеальный со стороны законности гараж обязан не просто иметь расположение на легальном месте, но и быть принятым госкомиссией, то есть, занесён в реестр недвижимости в качестве капитального сооружения.
Итак, перед покупкой гаража покупателю необходимо внимательно ознакомиться с уставными документами недвижимого имущества. Обращайте своё внимание на условия и порядок, при которых происходила сдача в аренду представленного недвижимого имущества, перепродажа другим лицам, а также наличие дарственных документов. Выполняя перечисленные правила, покупка и просмотр гаражей станет более лёгким процессом с минимальным уровнем риска.
Проникновение на частную собственность
Статья 139. Нарушение неприкосновенности жилища:
1. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев.
2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, наказывается штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок.
3. Деяния, предусмотренные частями первой или второй настоящей статьи, совершенные лицом с использованием своего служебного положения наказываются штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок от двух до пяти лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до трех лет.
Примечание. Под жилищем в настоящей статье, а также в других статьях настоящего Кодекса понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
