Могу ли я обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру во вновь построенном доме, но не сданном в эксплуатацию, учитывая, что фактически я уже пользуюсь квартирой в этом доме (делаю там ремонт)?
Данная квартира приобретена по предварительному договору купли-продажи. Должен был быть заключен основанной договор купли-продажи, но застройщик уклоняется от его заключения.
Имеет ли значение тот факт, что предварительный договор купли-продажи изначально заключался не со мной, а с организацией, которая и уступила мне право по договору уступки права требования и перевода долга по предварительному договору?
Предварительный договор купли-продажи
По условиям предварительного договора купли-продажи, стороны обязуются в будущем заключить основной договор, который уже и будет являться основанием для передачи вещи (предмета основного договора).
Что если сторона, заключившая предварительный договор уклоняется от заключения основного?
По общему правилу, у лица, заключившего предварительный договор купли-продажи, в случае уклонения контрагента от заключения договора основного возникает лишь право требования его заключения в судебном порядке.
В такой ситуации суд не может удовлетворить требование о признании права собственности на вещь, ведь предмет предварительного договора – заключение основного договора купли-продажи в будущем, а не передача вещи. Но это общее правило, из которого есть исключения.
Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что граждане, заключившие те или иные договоры, предметом которых является передача жилого помещения во вновь построенном доме (в том числе и предварительные договоры), вправе заявлять требования о признании за ними права собственности на такое жилое помещение в случае неисполнения другой стороной своих обязательств.
Такое положение вещей справедливо и основано на здравом смысле, поскольку отступление от формального подхода в данном случае оправдано и продиктовано, прежде всего, социальной значимостью проблемы привлечения денежных средств граждан с использованием самых разных схем, не гарантирующих гражданину получение жилья.
Таким образом, если дом введен в эксплуатацию, но не передан гражданину - участнику долевого строительства, следует обращаться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру.
Если же дом в эксплуатацию не введен, то следует обращаться в суд с иском о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры.
Что касается того, что предварительный договор купли-продажи изначально заключался с организацией, которая впоследствии уступила право требования по предварительному договору гражданину, то указанное обстоятельство на права гражданина – участника долевого строительства не влияет и его прав не умаляет.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
