Долевая собственность по своей сути требует четкого определения долей
участников в праве на общее имущество. Такие доли могут быть определены в
законе (например, при наследовании по закону доли наследников одной очереди
признаются равными в силу правила ч. 1 ст. 532 ГК) либо устанавливаться
соглашением сторон (например, участников договора о совместной деятельности).
В отсутствие таких указаний они предполагаются равными (п. 1 ст. 245 ГК).
Такая презумпция дает возможность участникам отношений долевой собственности
не определять прямо свои доли в праве на общее имущество, что будет означать
их равенство, то есть разделение по количеству участников.
Новыми являются правила о правовом режиме улучшений, произведенных в
общем имуществе одним из сособственников. Эти правила важны с учетом длительного
характера отношений по использованию общего имущества, например какого-либо
объекта недвижимости. Закон предоставляет возможность сособственникам самим
договориться о правилах изменения их долей в зависимости от вклада каждого
в приращение общего имущества (п. 2 ст. 245). Если же такое соглашение отсутствует,
вступают в силу правила п. 3 ст. 245 ГК, согласно которому имеет значение
характер произведенных улучшений общего имущества.
Улучшения, отделимые от основного объекта общей собственности (без несоразмерного
ущерба его хозяйственному назначению), по общему правилу поступают в собственность
того из участников, кто их произвел, то есть не составляют объекта общей собственности.
По соглашению сособственников они могут остаться в составе общего имущества
и тогда повлечь соразмерное увеличение доли произведшего их участника.
Неотделимые от основного объекта общей собственности улучшения становятся
объектом общей собственности всех участников. Сделавший их участник может
требовать соразмерного увеличения своей доли в праве на общее имущество, если
он осуществил такие улучшения за свой счет и с соблюдением установленного
порядка использования общего имущества, то есть они касались той его части,
которая была предоставлена ему в пользование. Например, сособственник жилого
дома, пользующийся одной из его комнат в соответствии со своей долей и произведший
пристройку к этой комнате в виде, допустим, террасы, может требовать увеличения
своей доли в праве на общее имущество, поскольку оно увеличилось за его счет
(при этом сама терраса как часть дома составляет объект общей собственности,
а не объект собственности построившего ее участника).
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Поскольку право собственности на общее имущество принадлежит всем сособственникам
(в объеме, соответствующем их долям), его реализация, включая право распоряжения,
может осуществляться только по единогласному решению всех сособственников
(п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247). При отсутствии согласия хотя бы одного из них,
независимо от размера его доли в праве на общее имущество, конкретный способ
использования этого имущества можно будет применить только по решению суда.
Участник отношений общей долевой собственности вправе по своему усмотрению
распорядиться своей долей, составляющей часть принадлежащего лично ему имущества.
При этом вовсе не требуется предварительный выдел имущества, приходящегося
на эту долю, ибо объектом соответствующих сделок будет отчуждение именно доли
как части права собственности на общее имущество. Однако возмездное отчуждение
доли путем ее продажи или мены возможно только с соблюдением установленных
ст. 250 ГК правил о праве преимущественной покупки такой доли, имеющемся у
других сособственников.
Во многих случаях невозможно достижение полного соответствия между долей
участника и той частью общего имущества, которая реально выделяется ему в
пользование. Например, жилой дом, состоящий из трех неравных по площади комнат,
достался двум наследникам по закону. В подобных случаях сособственники должны
договариваться о порядке пользования общим имуществом, хотя бы примерно соответствующем
размеру их долей. При этом предоставление в пользование одного из сособственников
части общего имущества меньшей, чем его доля, влечет обязанность других сособственников
компенсировать ущемление имущественных интересов данного участника (путем,
например, соответствующего уменьшения приходящихся на его долю обязательных
платежей и расходов по содержанию общего имущества). Ведь каждый участник
долевой собственности в соответствии со ст. 249 ГК обязан соразмерно со своей
долей участвовать в уплате налогов и иных платежей, касающихся общего имущества,
а также в иных издержках по его содержанию и сохранению.
Изложенные положения применяются и к правовому режиму плодов, продукции
и доходов, полученных от использования общего имущества (ст. 248). Они тоже
становятся объектом общей собственности участников и распределяются между
ними пропорционально их долям в праве на общее имущество. Однако по соглашению
участников такое распределение может строиться и иначе: например, пропорционально
реальной части общего имущества, выделенной в пользование соответствующим
сособственникам (то есть пропорционально так называемым "реальным", фактическим,
а не "идеальным", юридическим долям), или поровну.
Выход участника общей долевой собственности из этих отношений возможен
путем отчуждения им своей доли иным лицам, а также при ее выделе либо при
разделе общего имущества.
В случае продажи своей доли иным лицам остальные сособственники вправе
требовать, чтобы за указанную отчуждателем цену и на иных установленных им
условиях доля была продана им. Механизм реализации преимущественного права
покупки доли выходящего сособственника остающимися участниками долевой собственности
установлен ст. 250 ГК. В соответствии с ним продавец доли обязан письменно
известить остальных сособственников о цене и других условиях продажи им своей
доли. Последние вправе приобрести отчуждаемую долю в праве на недвижимость
в течение месяца, а в движимом имуществе - в течение 10 дней с момента извещения
(п. 2 ст. 250). После истечения указанных сроков отчуждатель вправе продать
свою долю любому постороннему лицу. При нарушении преимущественного права
покупки сособственников отчуждателем доли любой из них вправе требовать в
судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя доли (а
не признания сделки купли-продажи доли недействительной), что означает обязанность
уплаты им покупной цены и выполнения других условий заключенной отчуждателем
доли сделки.
Преимущественное право покупки касается только случаев купли-продажи,
а также мены доли (п. 5 ст. 250 ГК), поскольку к договору мены согласно ст.
255 ГК 1964 года применяются правила о договоре купли-продажи. Оно не распространяется
на иные случаи отчуждения доли (по договору дарения, в порядке обращения взыскания
на заложенное имущество и т. д.). Не действует это право и при продаже доли
с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом (при обращении кредиторами
взыскания на долю сособственника по его личным долгам в порядке, предусмотренном
ст. 255 ГК, при обращении взыскания на долю как на предмет залога и т. д.).
Исключается уступка этого права другим лицам в порядке цессии (п. 4 ст. 250
ГК).
В ст. 251 ГК впервые четко определен момент перехода доли в праве на
общее имущество к ее приобретателю. Приобретатель доли становится полноправным
сособственником с момента заключения договора об отчуждении доли, если иной
момент не предусмотрен соглашением сторон. Поскольку объектом отчуждения здесь
является не вещь, а право, на данные отношения невозможно распространить правила
ст. 223 ГК, определяющие момент возникновения права собственности на приобретаемое
имущество. Более того, в отличие от закрепленного в ст. 223 принципа передачи
ст. 251 закрепляет принцип договора, то есть совершенно иной принцип определения
указанного момента.
Однако в тех случаях, когда договор об отчуждении доли подлежит регистрации
(ст. 164), например при переходе доли в праве собственности на недвижимость,
новый владелец доли становится сособственником с момента такой регистрации
в соответствии с положением, закрепленным п. 2 ст. 223 Кодекса.
Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, означает ее прекращение.
При выделе доли одним из участников общее имущество, как правило, уменьшается
в объеме, однако на него сохраняется право общей собственности оставшихся
сособственников. При этом способы и условия как раздела, так и выдела должны
прежде всего определяться соглашением самих сособственников и лишь при невозможности
его достижения - судом.
Поскольку выделяющийся сособственник был одним из субъектов права собственности
на общее имущество, он вправе требовать передачи ему соответствующей части
имущества в натуре. Компенсация за приходящееся на его долю имущество без
согласия самого сособственника возможна лишь в качестве исключения, условия
которого прямо определены законом. Такое исключение предусмотрено в абз. 2
п. 3 ст. 252 ГК на случай невозможности выдела без несоразмерного ущерба общему
имуществу или запрета выдела самим законом (когда имущество стало неделимым
по его прямому указанию). Другим исключением является невозможность выдела
в натуре части имущества, точно соответствующей доле выходящего участника
(абз. 1 п. 4 ст. 252). Тогда он может быть компенсирован за недостаток выделенного
ему имущества.
Наконец, третьим исключением является давно известный судебной практике
случай выплаты компенсации сособственнику за его долю без его согласия, если
его доля была незначительна, не могла быть реально выделена и его интерес
в использовании общего имущества не может считаться существенным (абз. 2 п.
4 ст. 252). Речь при этом обычно шла о спорах по поводу выдела доли в праве
собственности на жилой дом. Если доля была настолько незначительной, что на
нее не могли быть выделены никакие из имевшихся в доме помещений, да и интерес
владельца доли заключался в периодическом использовании жилья, тогда как оставшиеся
сособственники постоянно проживали в нем, суды в порядке исключения отказывали
в выделе имущества в натуре, заменяя его денежной компенсацией за счет других
сособственников. Эта возможность теперь получила прямое законодательное закрепление.
Общая совместная собственность
Общие положения о праве совместной (бездолевой) собственности, закрепленные
ст. 253 ГК, применяются лишь постольку, поскольку отсутствуют прямые указания
закона об особенностях правового режима отдельных видов совместной собственности.
Такие специальные указания содержатся как непосредственно в Кодексе, так и
в нормах брачно-семейного законодательства, касающихся совместной собственности
супругов.
Участники отношений совместной собственности сообща владеют и пользуются
общим имуществом, если только соглашением между ними прямо не предусмотрено,
что какими-то конкретными объектами (частями) общего имущества пользуется
лишь один из сособственников или определенные сособственники. По согласию
всех участников осуществляется и распоряжение общим имуществом, включая его
отчуждение. При этом п. 2 ст. 253 ГК устанавливает презумпцию такого согласия
независимо от того, кто из участников совместной собственности совершает сделку
по распоряжению общим имуществом, что важно для их контрагентов. Участниками
данных отношений могут выступать только граждане-супруги или члены крестьянского
(фермерского) хозяйства, находящиеся в тесных семейных, лично доверительных
отношениях друг с другом. Поэтому третьи лица, участвующие в сделке по поводу
их общего имущества, не обязаны проверять наличие согласия других сособственников.
Такое согласие должно быть прямо выражено лишь в сделках, требующих нотариального
оформления и(или) государственной регистрации.
Сделки по распоряжению общим имуществом, находящимся в совместной собственности,
вправе совершать любой из сособственников. По их соглашению совершение таких
сделок может быть возложено на одного из участников. Однако и в этом случае
совершение сделки тем из сособственников, кто согласно их общей договоренности
не имел на это полномочий, не делает сделку оспоримой (недействительной),
если только другая сторона сделки заведомо знала или должна была знать о наличии
такого соглашения, то есть действовала недобросовестно. Ведь контрагенты не
обязаны вникать во внутренние взаимоотношения сособственников, если только
последние сами не объявят об их особом характере. В этом проявляется специфика
отношений совместной собственности по сравнению с долевой собственностью.
Раздел и выдел имущества, находящегося в совместной собственности, также
имеет свои особенности, предусмотренные правилами ст. 254 ГК. Раздел и выдел
супружеского имущества, как и раздел имущества крестьянского (фермерского)
хозяйства, влечет прекращение совместной собственности. Поскольку речь идет
о бездолевой собственности, раздел или выдел общего имущества требует в этих
случаях прежде всего определения доли каждого из сособственников в праве на
общее имущество (п. 1 ст. 254). Если закон или соглашение участников не устанавливают
иных правил, доли сособственников признаются равными. Семейное законодательство,
в частности, предусматривает отступление от начал равенства при разделе супружеского
имущества с учетом интересов несовершеннолетних детей, остающихся с одним
из супругов.
Определение долей не превращает рассматриваемые отношения в долевую собственность,
ибо доли устанавливаются лишь на случай раздела или выдела, то есть прекращения
общей собственности, по крайней мере, для выделяющегося участника. Неприменимы
здесь и некоторые традиционные для долевой собственности правила, например
о преимущественном праве покупки доли выходящего участника. Наоборот, денежная
или иная компенсация доли выходящего участника, являющаяся исключением в долевой
собственности, здесь может применяться достаточно широко, например, при разделе
супружеского имущества. Поэтому правила о разделе и выделе доли из общего
имущества, установленные ст. 252 ГК, в данных отношениях могут применяться
лишь постольку, поскольку иное не установлено специальными правилами закона
либо не вытекает из существа отношений совместной собственности (п. 3 ст.
254).
Применительно к общей собственности супругов закон сохраняет презумпцию
ее совместного (без долевого) характера, если только иное не установлено их
договором ("брачным контрактом"). Последний может предусмотреть режим как
долевой, так и раздельной собственности супругов. Но в его отсутствие имущество
будет считаться находящимся в режиме совместной собственности супругов по
прямому указанию закона. Необходимо отметить, что ГК по-прежнему говорит о
совместной собственности именно супругов, но не семьи в целом.
Не всякое имущество, принадлежащее супругам, считается их совместной
собственностью. Согласно п. 2 ст. 256 Кодекса собственностью каждого из супругов,
а не их общей собственностью является имущество, принадлежавшее им до вступления
в брак, а также полученное одним из супругов в дар или в порядке наследования.
Это же относится и к вещам индивидуального пользования (кроме предметов роскоши),
хотя бы и приобретенным за счет общих средств супругов во время брака.
Однако имущество, принадлежащее одному из супругов, может быть признано
объектом их совместной собственности при условии осуществления в него в период
брака вложений за счет общего имущества или имущества другого супруга, значительно
увеличивших стоимость этого имущества. Чаще всего речь в таких случаях идет
об объектах недвижимости (жилой дом, дача и т. д.). Вместе с тем супруги могут
своим договором исключить действие этого правила, сохранив реальность своего
имущества даже при наличии указанных условий.
Общее имущество супругов не может быть объектом взыскания кредиторов
одного из них по его личным долгам. Объектом взыскания здесь может служить
лишь имущество, принадлежащее одному из супругов, а также его "доля" в общем
имуществе, которая причиталась бы ему при разделе (п. 3 ст. 256 ГК). Иначе
говоря, кредиторы могут потребовать выдела доли супруга, то есть раздела супружеского
имущества, с целью обращения на него взыскания по правилам ст. 255 ГК. Однако
детальные правила о порядке определения долей супругов в общем имуществе при
его разделе и порядок такого раздела должны устанавливаться не гражданским,
а брачно-семейным законодательством (п. 4 ст. 256).
Объектом совместной собственности является также имущество крестьянского
(фермерского) хозяйства. В отличие от ранее действовавшего Закона о крестьянском
(фермерском) хозяйстве Кодекс устанавливает презумпцию именно совместной,
а не долевой собственности на его имущество, что в большей мере соответствует
сути этого хозяйства как семейно-трудовой общности граждан, связанных близкими,
лично-доверительными отношениями. Специальный закон или договор участников
может установить и иную, то есть долевую, собственность этого хозяйства. Общим
имуществом становятся также продукция, плоды и доходы, полученные в результате
деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. Пункт 3 ст. 257 ГК не
устанавливает режим этого имущества как объекта долевой или совместной собственности, отдавая решение этого вопроса на усмотрение самих участников.
Важно также иметь в виду, что объектом общей совместной собственности
крестьянского (фермерского) хозяйства являются земля и имущество производственно-хозяйственного назначения (хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения,
продуктивный и рабочий скот, сельскохозяйственная и иная техника, оборудование,
инвентарь, транспортные средства и аналогичное имущество). Иное имущество
(жилой дом, предметы потребления, домашней обстановки и обихода и т. д.) может
составлять объект общей собственности супругов или быть собственностью отдельного
участника хозяйства. Здесь, следовательно, возможно сосуществование различных
видов общей собственности.
Крестьянское (фермерское) хозяйство не является самостоятельным субъектом
имущественных отношений. Оно представляет собой совокупность физических лиц
(граждан), действующих на базе общего имущества, то есть, по сути, простое
товарищество (а может вестись даже и одним человеком). Оно не становится юридическим
лицом, ибо не обособляет "свое" имущество от имущества участников. Признание
его юридическим лицом в Законе о крестьянском (фермерском) хозяйстве следует
считать результатом недоразумения.
Однако ст. 259 ГК дает возможность создать на этой базе и юридическое
лицо - коммерческую организацию в форме хозяйственного товарищества или производственного
кооператива. Такая организация становится собственником своего имущества,
сохраняя за участниками лишь обязательственные права требования (п. 2 ст.
48, п. 3 ст. 213), а ее правовое положение определяется по нормам закона,
регулирующим статус соответственно товариществ или производственных кооперативов.
Вклады участников такой коммерческой организации должны устанавливаться исходя
из их долей в праве общей собственности на имущество хозяйства, определяемых
в соответствии со ст. 258 Кодекса.
С целью сохранения рассматриваемых хозяйств ГК не предусматривает возможности
выдела имущества при выходе одного из участников. В этом случае выделяющийся
участник может претендовать только на получение денежной компенсации, соразмерной
его доле (п. 2 ст. 258).
Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, влекущий его
прекращение, производится по общим правилам о разделе имущества, находящегося
соответственно в совместной или долевой собственности (ст. 254 и 252). Земельный
участок подлежит разделу с учетом специальных требований земельного законодательства (абз. 2 п. 1 ст. 258). При этом доли участников такого хозяйства как субъектов
права совместной собственности в соответствии с п. 3 ст. 258 ГК признаются
равными, если только иное не установлено их соглашением: например, не определен
режим общей долевой собственности с неравенством долей в зависимости от трудового
или имущественного вклада в хозяйство.
Есть пять человек разных национальностей, которые проживают в 5 домах. Каждый дом имеет свой цвет, отличный от цвета других домов. Каждый из этих людей курит и предпочитает определенный сорт сигарет. У каждого из этих людей есть по одному домашнему животному. Каждый из этих людей пьет свой любимый вид напитка.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
